Гражданский кодекс часть 1

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Стогний Н.И. при ведении протокола секретарем Архиповой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Леонова Владимира Викторовича, Болдыревой Натальи Николаевны к Вариной Нине Федоровне, Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района о признании права собственности на самовольно реконструированный объект и признании помещений блоком дома блокированной застройки,

установил:

Истцы уточнили исковые требования, просят суд сохранить в реконструированном виде жилые помещения 1,2,7,8,9,10,11, расположенные по адресу: РФ, <адрес>; признать жилой <адрес>Д по <адрес> жилым домом блокированной застройки, а жилые помещения, принадлежащие Леонову Владимиру Викторовичу и Болдыревой Наталье Николаевне на праве собственности, в составе: Литер А, состоящий из помещений: 1 – жилая комната, площадью 14,1 кв.м., 2- жилая комната, площадью 7,4 кв.м., 7 - жилая комната, площадью 15,3 кв.м., 8 – коридор, 5,5 кв.м.; Литер а, состоящий из помещений: 9 – санузел, площадью 6,3 кв.м.: Литер А1: 10 – прихожая, площадью 12,8 кв.м., 11 – кухня, площадью 16,4 кв.м., согласно техническому паспорту ООО «Кадастр-Гео» от 19.09.2018 года, размещенные на земельном участке общей площадью 620 кв.м., с кадастровым номером: 23:39:1101908:62, предназначенном для блокированной жилой застройки, расположенном по адресу: РФ, <адрес>Д - блоком блокированного жилого дома; признать право собственности за Леоновым Владимиром Викторовичем и Болдыревой Натальей Николаевной на блок блокированного жилого дома в составе: Литер А, состоящий из помещений: 1 – жилая комната, площадью 14,1 кв.м., 2- жилая комната, площадью 7,4 кв.м., 7 - жилая комната, площадью 15,3 кв.м., 8 – коридор, 5,5 кв.м.; Литер а, состоящий из помещений: 9 – санузел, площадью 6,3 кв.м.: Литер А1: 10 – прихожая, площадью 12,8 кв.м., 11 – кухня, площадью 16,4 кв.м., согласно техническому паспорту ООО «Кадастр-Гео» от 19.09.2018 года, размещенный на земельном участке общей площадью 620 кв.м., с кадастровым номером: 23:39:1101908:62, предназначенном для блокированной жилой застройки, расположенном по адресу: РФ, <адрес>Д.

В обоснование своих требований истцы указали, что являются собственниками земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>Д, на котором расположено жилое здание, где им принадлежат помещения №,2,7,8. Данные объекты недвижимого имущества были приобретены ими у Белоконева В.И. на основании договора купли-продажи недвижимости от (дата). Варина Н.Ф. является собственником помещений № в этом же жилом здании и земельного участка с КН 23:39:1101908:47, площадью 744 кв.м. В 2018 году ими была возведена пристройка Литер А1, состоящая из помещений Литер а: № площадью 6,3 кв.м., (санузел), Литер А1: № площадью 12,8 кв.м. (прихожая) и № площадью 16,4 кв.м. (кухня). С целью легализации самовольно реконструированного объекта ими в Администрацию Белореченского городского поселения было подано соответствующее уведомление, по результатам рассмотрения которого было отказано, ввиду того, что реконструкция помещений в жилом доме по уведомлению невозможна. В силу ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, уведомление направляется в случае реконструкции жилого дома. То есть фактически помещения в жилом доме находятся «вне закона». Технический план получить также не представилось возможным, ввиду отсутствия разрешения, которое не может быть выдано для помещений. При таких обстоятельствах легализовать реконструкцию невозможно. Кроме этого регистрация и кадастровый учет помещений в жилом доме запрещены в силу ст. 41 ФЗ-218. Однако при определенных условиях жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) может быть признан жилым домом блокированной застройки. Все необходимые условия, для признания принадлежащих нам жилых помещений блоком жилого дома блокированной застройки выполняются в полном объеме для помещений истцов. Однако, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, требуются технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности в качестве оснований для такого учета. Однако Росреестром им было в этом отказано ввиду не предоставления описанного выше пакета документов. Ввиду сложившихся обстоятельств истцы были вынуждены обратиться в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истцы и представитель истцов не явились, однако просили суд рассмотреть дело без их участия и с учетом экспертного заключения удовлетворить исковый требования в полном объеме.

Ответчик Варина Н.Ф., будучи надлежаще уведомленной о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия, исковые требования признала в полном объеме.

Представитель администрации Белореченского городского поселения Белореченского района, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Учитывая надлежащее уведомление сторон о времени и месте рассмотрения дела суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие сторон и их представителей, в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Огласив исковое заявление, письменные отзывы на него ответчиков, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что истцам на праве собственности принадлежит земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>Д, из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования – блокированная жилая застройка.

Ответчица Варина Н.Ф. является собственницей земельного участка с КН 23:39:1101908:47, площадью 744 кв.м.

На земельном участке расположено жилое здание, в котором истцы и ответчица Варина Н.Ф. являются собственниками помещений: истцы – помещений 1,2,7,8; ответчица – помещений 3-6. В 2018 году истцами была возведена пристройка Литер А1 к помещениям, состоящая из помещений Литер а: №9 площадью 6,3 кв.м. (санузел), Литер А1: №10 площадью 12,8 кв.м. (прихожая) и № 11 площадью 16,4 кв.м. (кухня).

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии в п.п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению эксперта №СТР-07/22 от 17.03.2022 г., составленному в рамках судебной строительно-технической экспертизы, помещения 1, 2, 7, 8, 9, 10, и 11 жилого дома являются объектом капитального строительства, соответствуют строительным (СНиП), противопожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям (СанПиН) и правилам землепользования и застройки территории Белореченского городского поселения Белореченского района Краснодарского края. Их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Помещения 1, 2, 7, 8, 9, 10 и 11 являются блоком блокированного жилого дома.

Таким образом, реконструированный объект соответствует целевому назначению земельного участка - блокированная жилая застройка и находятся в его границах.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, при строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешение на строительство не требуется.

Однако эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно 38 Градостроительного кодекса РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающие в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; 5) иные показатели.

На основании ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. При этом, к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка), а одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года).

Нарушение отступа от границы не могут являться безусловным основанием для сноса спорного строения.

По своей правовой природе снос самовольной постройки является гражданско-правовой санкцией, для применения которой необходимо установить:

- были ли нарушены застройщиком при возведении строения (здания, сооружения) строительные, градостроительные, санитарные, противопожарные и иные нормы и правила,

- являются ли данные нарушения существенными,

- имеется ли вина застройщика в допущенных нарушениях технических норм, сопряжено ли допущенное нарушение технических норм с созданием угрозы жизни и здоровью граждан.

При отсутствии одного из приведенных обстоятельств оснований для применения санкции в виде сноса строения не имеется.

Возведение лицом постройки с несоблюдением минимального отступа от границы земельного участка само по себе не влечет необходимости сноса постройки, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из выводов судебной экспертизы следует, что спорный объект – помещения, соответствует градостроительным нормам и правилам. Следовательно, при строительстве спорных помещений не допущено существенных нарушений норм и правил, которые привели или могут привести к нарушению прав и законные интересов истца, и/или создается угроза его жизни и здоровья.

С учетом объективных доказательств, исследованных по данному делу, суд считает необходимым при вынесении решения по делу взять за основу выводы, изложенные в заключении независимого эксперта Дереберя Н.В., произведенном в рамках данного дела по определению суда от 24.01.2022 года, так как выводы данной экспертизы представляются достоверными и объективными. Экспертное заключение выполнено соответствующим специалистом, оснований подвергать сомнению достоверность и объективность данного экспертного заключения у суда не имеется. Представленные выводы строительно-технического эксперта Деребери Н.В., имеющей высшее строительно-техническое образование, право на ведение деятельности в сфере судебной строительно-технической и стоимостной экспертизы объектов недвижимости, по квалификации инженер, прошедшей профессиональную переподготовку в ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», диплом № от (дата), судом признаются полными, основанными на подробных расчетах, произведенных в соответствии с действующим законодательством.

В силу ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, уведомление направляется в случае реконструкции жилого дома.

Истцы предпринимали попытки согласования уведомления на реконструкцию помещений, однако им было отказано, поскольку реконструкция на основании уведомления возможна только в отношении жилого дома.

В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 ФЗ-218 от 13.07.2015 года основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в числе прочих документов, технический план.

В получении технического плана истцам также было отказано, поскольку он не может быть изготовлен без разрешения на реконструкцию, которое не может быть выдано в отношении помещений.

Согласно п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

То есть при определенных условиях жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) может быть признан жилым домом блокированной застройки.

Все необходимые условия, для признания принадлежащих истцам жилых помещений блоком жилого дома блокированной застройки выполняются в полном объеме: - земельный участок с КН 23:39:1101908:62, площадью 620 кв.м., относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования – блокированная жилая застройка; - число этажей – 1; - число блоков – 2 (помещения 1,2,7,8,9,10,11 – принадлежат истцам; помещения 3-6 – принадлежат ответчику); - каждый блок предназначен для одной семьи; - помещения имеют одну общую стену без проемов с соседним блоком и не имеет общих помещений, в том числе вспомогательных, наружных входов, при этом имеет обособленные коммуникации; - каждый блок расположен на обособленном земельном участке.

Однако, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, требуются технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности в качестве оснований для такого учета.

Ввиду невозможности получения технического плана на реконструированные помещения и их кадастрового учета, кадастровый учет блоков жилого дома также не представился возможным.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе признания права.

Экспертизой было выполнено сопоставление характеристик помещений 1, 2, 7, 8, 9, 10 и 11 жилого дома и установлено, что объект имеет в своем составе 1 этаж, представляет собой единый блок жилого дома, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий общую стену без проемов с другим блоком жилого дома, расположен на отдельном земельном участке и имеет на него отдельный выход. То есть помещения 1, 2, 7, 8, 9, 10 и 11 являются блоком блокированного жилого дома.

Учитывая, что исковые требования нашли свое документальное подтверждение в судебном заседании и, на день обращения истцов с данным иском в суд помещения соответствуют требованиям строительных норм, регламентов и правил, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, о чем свидетельствует заключение судебной строительно-технической экспертизы, при этом истцы принимали меры по легализации помещений, в частности к согласованию уведомления, кадастровому учету и регистрации права, суд считает правильным удовлетворить исковые требования и признать за истцами право собственности на объекты, а также признать помещения блоком блокированного жилого дома.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Леонова Владимира Викторовича, Болдыревой Натальи Николаевны к Вариной Нине Федоровне, Администрации Белореченского городского поселения Белореченского района о признании права собственности на самовольно реконструированный объект и признании помещений блоком дома блокированной застройки удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде жилые помещения 1,2,7,8,9,10,11, с кадастровым номером 23:39:1101908:94, расположенные по адресу: <адрес>

Изменить вид помещений № 1,2,7,8,9,10,11 с «жилое помещение» на «здание», назначение объекта на «жилой дом» с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки» № по <адрес>.

Признать жилые помещения, принадлежащие Леонову Владимиру Викторовичу и Болдыревой Наталье Николаевне на праве собственности, в составе: Литер А, состоящий из помещений: 1 – жилая комната, площадью 14,1 кв.м., 2- жилая комната, площадью 7,4 кв.м., 7 - жилая комната, площадью 15,3 кв.м., 8 – коридор, 5,5 кв.м.; Литер а, состоящий из помещений: 9 – санузел, площадью 6,3 кв.м.: Литер А1: 10 – прихожая, площадью 12,8 кв.м., 11 – кухня, площадью 16,4 кв.м., согласно техническому паспорту ООО «Кадастр-Гео» от 19.09.2018 года, размещенные на земельном участке общей площадью 620 кв.м., с кадастровым номером: 23:39:1101908:62, предназначенном для блокированной жилой застройки, расположенном по адресу: РФ, <адрес> блоком № 1 дома блокированной застройки.

Признать право собственности за Леоновым Владимиром Викторовичем и Болдыревой Натальей Николаевной на блок№1 дома блокированной застройки в составе: Литер А, состоящий из помещений: 1 – жилая комната, площадью 14,1 кв.м., 2- жилая комната, площадью 7,4 кв.м., 7 - жилая комната, площадью 15,3 кв.м., 8 – коридор, 5,5 кв.м.; Литер а, состоящий из помещений: 9 – санузел, площадью 6,3 кв.м.: Литер А1: 10 – прихожая, площадью 12,8 кв.м., 11 – кухня, площадью 16,4 кв.м., согласно техническому паспорту ООО «Кадастр-Гео» от 19.09.2018 года, размещенный на земельном участке общей площадью 620 кв.м., с кадастровым номером: 23:39:1101908:62, предназначенном для блокированной жилой застройки, расположенном по адресу: РФ, <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционной инстанции гражданской коллегии Краснодарского краевого суда в течение месяца.

Председательствующий: Н.И. Стогний