Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Соседушка» о взыскании задолженности по арендной плате и убытков, указав, что ... года был заключен договор №... аренды помещения, между гражданином РФ ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Соседушка» (Арендатор).

По условиям вышеназванного договора (п. 1.1.) Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество: нежилое помещение N (торговое), общей площадью ... кв.м., в том числе торговой площади ... кв.м., расположенное по адресу: ..., помещение N, литера ... Помещение находится в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в настоящем пункте и соответствует требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

Вышеуказанный договор был заключен на срок до ... и был зарегистрирован Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, так как в силу п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Считает, что зарегистрированный договор продолжает действовать, так как соглашение об изменении или о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения по общему правилу совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Следовательно, он прекращает свое действие только после гос. регистрации. До этого момента права и обязанности сторон по договору сохраняют свою силу.

... был подписана акт приема-передачи нежилого помещения, по которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял согласно договору аренды № ... от ... во временное владение недвижимое имущество: нежилое помещение N (торговое), общей площадью ... кв.м., в том числе торговой площади ... кв.м., расположенное по адресу: ... помещение N, литера ...

Следовательно, обязательства Арендодателя по предоставлению Арендатору нежилого помещения в пользование исполнены надлежащим образом, что подтверждается вышеназванным актом.

Считает, что данными действиями Арендатор принял вышеназванное помещение и подтвердил, что помещение находится в хорошем состоянии.

... Арендатор (ООО «Соседушка») направило в адрес Арендодателя (ФИО1) уведомление о расторжении Договора аренды нежилого помещения №... от ... в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с п. 3 ст.450 ГК РФ, со ссылкой на п.4.5. вышеназванного договора. В данном письме было указано, что Договор аренды №... от ... они считают расторгнутым по истечении 60 календарных дней с момента получения настоящего письма.

К письму был приложен акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения, фактически, находящегося по адресу: ..., помещение N, литер .... Однако, в данном документе не указана точная дата передачи, а идет лишь ссылка о том, что датой подписания настоящего Акта, датой возврата помещения и расторжения договора аренды нежилого помещения № ... от ... является дата, следующая за датой истечения 60 календарных дней с момента получения Арендодателем уведомления Арендатора о расторжении Договора аренды нежилого помещения №... от ... в соответствии с п.4.5. указанного договора. Считает, что акт приема-передачи является передаточным документом, подтверждающим факт сдачи помещения Арендодателю, следовательно, не может быть составлен без даты и содержать примерную дату передачи имущества, что сделано у ООО «СОСЕДУШКА».

В настоящее время после регистрации договора аренды №... от ... в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области не подавалось никаких документов о расторжении вышеназванного договора

Из условий пп. «и» п. 2.2.1. договора № ... аренды нежилого помещения от ... следует, что Арендатор обязан по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении в течение пяти рабочих дней с даты расторжения или окончания срока действия договора передать Арендодателю по акту приема-передачи (возврата) Помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа.

При осмотре помещения были обнаружены ряд недостатков, которые возникли после передачи помещения в пользование Арендатора.

... Арендодателем (ФИО1) была направлена в адрес Арендатора (ООО «Соседушка») претензия (вх. N от ...), в которой указывались недостатки в помещении, которые необходимо было устранить силами и средствами Арендатора до момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

... между сторонами договора был составлен акт, в котором был указан согласованный перечень работ по приведению помещения в исходное состояние, подписанный со стороны Арендатора - представителем по доверенности ФИО4 Однако, до настоящего времени работы выполнены не были, помещение не передано надлежащим образом Арендодателю, акт приема-передачи до настоящего времени не подписан.

... Арендодатель (ФИО1) повторно обратился в адрес Арендатора (ООО «Соседушка») с требованием об устранении недостатков в помещении и фактической передаче помещения (вх. N от ...).

Ответ был получен ... (исх. N от ...), в котором было указано, что Помещение было освобождено Арендатором ..., ключи от помещения были переданы представителю Арендодателя. ООО «СОСЕДУШКА» фактически Помещение было освобождено и не используется, также были предприняты все меры к возврату Помещения, препятствия к использованию Помещения по назначению Арендодателем отсутствуют. Арендатором - ООО «СОСЕДУШКА» неоднократно направлялись в Ваш адрес телеграммы с просьбой подписать и вернуть Акт приема-передачи (возврата) помещения. Однако ими до настоящего времени Акт так и не возвращен.

Особо отмечает, что Арендодатель не уполномочивал никого для принятия помещения и получения от него ключей, а действовал лично сам.

В соответствии с п.3.1.1. вышеназванного договора аренды размер фиксированной части месячной арендной платы составляет ... рублей, в том числе НДФЛ, который Арендатор уплачивает в соответствующий бюджет в необходимом размере и установленные сроки.

Последний платеж от ООО «СОСЕДУШКА» был сделан за сентябрь 2012 года в размере ... рублей. С ... и по настоящее время - помещение не передано и арендная плата не оплачивалась.

Полагает, что основанием прекращения обязанности арендатора оплачивать арендные платежи является не освобождение арендованного имущества, а его фактический возврат в пользование арендодателю (собственнику, либо лицу, уполномоченному на сдачу имущества в аренду), что должно быть подтверждено соответствующими доказательствами. Данные выводы подтверждены разъяснениями, изложенными в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №66 от 11.01.2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Считает, что нет доказательств того, что Арендодатель уклонялся от подписания акта приема-передачи помещения, следовательно, арендная плата должна быть начислена до фактического возврата имущества в надлежащем состоянии в пользование Арендодателя.

За период с ... по ... размер задолженности по арендной плате составил ... рублей.

Расчет: период с ... по ... составил 6 месяцев, задолженность по арендной плате - ... рублей (... руб. х ... мес. = ... руб.); период с ... по ... составляет 9 дней, задолженность по арендной плате ... рублей (... руб./... дней х ... дней = ... руб.).

В связи с чем, просит суд взыскать в пользу истца ФИО1 с ответчика ООО «СОСЕДУШКА» сумму задолженности по арендной плате по Договору NМ аренды нежилого помещения от ... в размере ... рублей за период с ... по ...

Впоследствии истец дополнил заявленные требования и окончательно просил: Взыскать в пользу истца ФИО1 с ответчика ООО «СОСЕДУШКА» сумму задолженности по арендной плате по Договору №... аренды нежилого помещения от .... в размере ... рублей за период с ... по ...;

Взыскать в пользу ФИО1 с ответчика ООО «СОСЕДУШКА» сумму в размере ...

Уточнения иска приняты определением суда.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представители ответчика ФИО2 и ФИО3, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании заявленные исковые требования не признали и просили в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст. 622 ГК РФ).

Во втором абзаце ст.622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды задания или сооружения оно должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Судом установлено, что ... между ФИО1 («Арендодатель») и ООО «Соседушка» («Арендатор») был заключен договор аренды нежилого помещения № ...

В соответствии с п. 1.1. данного договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество: нежилое помещение N (торговое), общей площадью ... кв.м., в том числе торговой площади ... кв.м., расположенное по адресу: ..., помещение N, литера ... Помещение находится в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в настоящем пункте и соответствует требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности.

В соответствии с п. 4.1 данного договора он заключен сроком до ... Договор подлежит государственной регистрации. С момента подписания Договора и до даты его государственной регистрации Договор действует, как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с момента его подписания сторонами.

... между ФИО1 и ООО «Соседушка» был подписана акт приема-передачи нежилого помещения, по которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял согласно договору аренды № ... от ... во временное владение недвижимое имущество: нежилое помещение N (торговое), общей площадью ... кв.м., в том числе торговой площади ... кв.м., расположенное по адресу: ..., помещение N, литера ... (п.1 Акта).

В соответствии с п. 4 Акта техническое состояние нежилого помещения хорошее, в рабочем состоянии системы водоснабжения и отопления, оборудовано осветительными и отопительными приборами, установлены электророзетки и электровыключатели, что позволяет использовать его в целях, предусмотренных указанным договором аренды.

В п. 5 указано, что Арендатор настоящим подтверждает, что не имеет претензий к Арендодателю как по техническому состоянию арендуемого им нежилого помещения, так и по его общему состоянию в целом.

В соответствии с п. 4.5.Договора аренды Арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор во внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора (без обращения в суд) в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ при условии письменного уведомления Арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения.

... Арендатор (ООО «Соседушка») направило в адрес Арендодателя (ФИО1) уведомление о расторжении Договора аренды нежилого помещения №... от .... в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с п. 3 ст.450 ГК РФ, со ссылкой на п.4.5. вышеназванного договора. В письме было указано, что Договор аренды №... от ... они считают расторгнутым по истечении 60 календарных дней с момента получения настоящего письма.

К письму был приложен акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения, фактически, находящегося по адресу: ..., помещение N, литер ...

Из представленных в материалы дела телеграмм почтового отделения следует, что данное уведомление и акт получен ФИО1 лично ..., таким образом, шестидесятый календарный день с момента получения уведомления - ....

Из пояснений истца следует, что при осмотре помещения были обнаружены ряд недостатков, которые возникли после передачи помещения в пользование Арендатора.

... Арендодателем (ФИО1) была направлена в адрес Арендатора (ООО «Соседушка») претензия, в которой указывались недостатки в помещении, которые необходимо было устранить силами и средствами Арендатора до момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Акт приема-передачи до настоящего времени не подписан.

... «Арендодатель» (ФИО1) повторно обратился в адрес «Арендатора» (ООО «Соседушка») с требованием об устранении недостатков в помещении и фактической передаче помещения.

Между тем, обязанность «Арендатора» передать «Арендодателю» по Акту приема-передачи (возврата) помещение в течение пяти рабочих дней с даты расторжения договора в исправном состоянии с учетом нормального износа также была выполнена в полном объеме.

«Арендатором» фактически помещение было освобождено «20» августа 2012 года, ключи были переданы представителю «Арендодателя».

Кроме того, ... от Арендодателя в адрес «Арендатора» поступила претензия, в которой «Арендодатель» указывает на недостатки возвращенного ему помещения и просит их устранить.

Таким образом, «Арендодателем» были совершены конклюдентные действия по принятию помещения от «Арендатора», такие как обследование помещения и выявление недостатков о которых было указано в претензии. Также «Арендодателем» было указано о том, что Акт приема-передачи (возврата) помещения будет подписан «Арендодателем» немедленно при условии устранения указанных недостатков.

В связи с отсутствием доступа в помещение и отсутствием самого Арендодателя на территории города Оренбурга, «Арендатор» не мог попасть в возвращенное помещение с целью устранения недостатков, указанных Арендодателем, и ... Арендатором в адрес Арендодателя была направлена телеграмма с предложением провести совместный осмотр помещения на наличие этих недостатков.

... состоялся совместный осмотр помещения и был составлен Акт - Перечень работ по приведению помещения в исходное состояние. Срок устранения выявленных недостатков был установлен до ....

Судом в обосновании доводов устранение недостатков, указанный истцом в претензии и оговоренных в соглашении был допрошен свидетель.

Так Свидетель ФИО5 в судебном заседании пояснил, что ФИО1 знает по работе, т.к. он осуществлял ремонт магазина. Он работает у ИП ФИО6 В поселке Акбулак он ремонтировал магазин перед открытием. Сборку оборудования делали. Большого ремонта не делали. Когда их магазин выехал, по заявлению хозяина они устраняли недостатки. Это, наверное, весна 2012г. Второй раз ездили в октябре 2012г. Им дали перечень замечаний, которые он устранял. Поменяли навесной потолок, часть каркаса, плитку на полу выкладывали. Двери подремонтировали, перегородки, часть пластика поменяли. Входную дверь отрегулировали, стала закрываться. Он потом написал от руки акт, что все выполнено, замечаний нет. Отдал его ФИО7 - дочери ФИО1 Она присутствовала с ними. Никого больше там не было, поэтому он написал справку и отдал ей. Дверь, для того чтоб они вошли, открывала ФИО7 Они при ней работали. Она показывала, что надо было сделать, потом он составил акт. Справку писал он.

... «Арендодателю» снова была направлена телеграмма с предложением принять выполненные работы Арендатором и вернуть второй экземпляр Акта приема-передачи (возврата) помещения.

Однако «Арендодатель» также уклонялся от получения телеграмм. Впоследствии «Арендодатель» направил очередное уведомление об, имеющихся по его мнению, недостатках в помещении.

В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества, в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В силу п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от принятия имущества. Уклонение Арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является не законным возникших по вине арендатора, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его Арендатором. Обязанность Арендатора привести арендованное помещение в исправное состояние, не влияет на наличие у «Арендодателя» обязанности принять от арендатора это помещение.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда № ... от ... «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения действия договора производится в размере, определенным этим договором.

Однако, ФИО1 просит взыскать арендную плату за период с октября 2012 года по ..., хотя помещение было фактически освобождено ООО «Соседушка» в августе 2012 года.

Кроме того, ФИО1 подтверждает фактическое освобождение арендатором помещения, о чем указывает в своей претензии: а именно: что арендатором был произведен демонтаж торгового оборудования (п.1 претензии), что арендатором было отключено электроснабжение магазина, в связи с чем у истца возникли трудности в переоформлении: «уже месяц не могу переоформить смену владельца...» (п. 3 претензии). Кроме того, отключение электроснабжения магазина подтверждается актами, подписанными между арендатором - ответчиком и Акбулакским офисом ОАО «Оренбургэнергосбыт», которые были приобщены в качестве доказательств к материалам дела.

Таким образом, Истец сам подтверждает фактическое освобождение помещения арендатором - ответчиком по состоянию на ..., даже ранее этого срока «уже месяц», т.е. август 2012года.

Кроме того, впоследствии ... посредством направления телеграммы «Арендатор» - ответчик уведомлял истца – «Арендодателя» об отсутствии доступа в помещение, что также истцом не оспаривается.

В обосновании доводов сторон в судебном заседании была допрошена в качестве свидетеля ФИО7.

Так свидетель ФИО7 суду пояснила, что ФИО1 её отец. В ООО «Соседушка» она работала директором филиала в г. Акбулаке в период с ... по ... Ей известно, что был заключен договор аренды между ФИО1 и ООО «Соседдушка» через юстицию. После того, как съехала ООО «Соседушка», они забрали ключи. Было написано о том, что есть акт приема передачи, который является неотъемлемой частью договора. В адрес ООО «Соседушка» делались устные и письменные обращения, чтобы они устранили недостатки. Они приехали без ключей, взломали, а потом закрыли, опечатали магазин. Её уволили незаконно, потом восстановили на работе и уволили по соглашению сторон ... Когда съехала ООО «Соседушка», она не моет сказать. До февраля месяца они ей не отдавали ключи. ... они приехали, отвертками сняли двери, записали, что нужно устранить, но ничего не устранили. Когда въезжали, никто электроэнергию не отключал. Они не сдали помещение по акту приема -передачи, они не могли им пользоваться. Помещение ни кем не использовалось до июня 2013г. Она сделала пристройку, завезла оборудование и использует его. Перед закрытием магазина её освободили приказом от занимаемой должности и в магазин не пускали. Помещение никем не эксплуатируется. Ответчиком проводилась часть ремонтных работ, но дверь как была сломана, так и не сделана. Ремонтные работы не принимались, так как работы сделаны не были. В этом помещении не велись какие-либо виды работ.

Между тем, суд не может положить в основу решения указанные пояснения свидетеля ФИО7, поскольку она является дочерью истца и заинтересована в исходе дела. Кроме того, межу пояснениями истца и свидетеля ФИО7 имеются противоречия, т.к. по словам истца, она в настоящее время является пользователем помещения и ею на территории помещения осуществляется какая-то деятельность.

Однако, из просмотренной в судебном заседании видео записи следует, что ФИО7 и иными лицами в спорный период, за который истец просит взыскать арендную плату, помещение использовалось для осуществления там коммерческой деятельности.

Следовательно, суд находит не обоснованными требования итца о взыскании арендной платы.

Также в обосновании своих доводов истец ссылается на то, что расторжение договора аренды также подлежит регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от ... N прямо указано, что сохранение в Едином государственном реестре прав записи о договоре аренды не означает, что он не прекратил своего действия.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения NМ от ... считается расторгнутым и прекратившим действие.

При разрешении требований истца о возмещении убытков сумму в размере ... руб., суд приходит к следующему.

Истцом представлены платежные документы по оплате в ОАО «Оренбургэнергосбыт» за оказание следующих услуг при заключении договора на объект: .... Технический осмотр измерительного комплекса - ... руб., экспертная оценка документации - ... руб., составление справки - ... руб., составление однолинейной схемы - ... руб.

Истец полагает, что уплаченная им сумма является убытками, поскольку, при выезде ООО «Содеддушка» из его помещения, все электороснабжение было отключено. В связи с чем ему было необходимо подключить эл.энергию и соответственно оплатить вышеуказанные суммы.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальны ущерб), а так же неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода).

Однако, суд не может согласиться с доводами истца о том, что истцу причинены убытки действиями ответчика, поскольку, в период действия Договора аренды нежилого помещения NМ от ... для обеспечения помещения электроэнергией ООО «СОСЕДУШКА» был заключен Договор энергоснабжения N от ... По условиям данного договора ООО «СОСЕДУШКА» являлся Абонентом. В июле 2012 года в связи с принятием решения (Приказ N от ...) о закрытии магазина, расположенного по адресу: ..., между Поставщиком - ОАО «Оренбургэнергосбыт» и Абонентом - ООО «СОСЕДУШКА» были подписаны Акты от ... о прекращении расчетов по договору. В указанных Актах отражено, что: объект отключен от ВЛ-0,4кВ; измерительный комплекс пригоден для коммерческих расчетов; показания электрического счетчика; абонент прекращает расчеты за электроэнергию с данных показаний эл.счетчиков.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что их действия по отключению арендуемого помещения от сетей электроснабжения обусловлено тем, что ООО «СОСЕДУШКА» проявил должную заботливость и осмотрительность, и действовал в интересах собственника помещения, дабы избежать возникновения каких-либо аварий и соответственно негативных последствий и для помещения, и для его собственника. Тем самым, Ответчик исключил дальнейшую эксплуатацию Помещения по Договору аренды нежилого помещения №... от ...

Более того, собственником помещения принимается решение о необходимости использования электроэнергии в своем помещении, в связи с чем, заключается договор на поставку электроэнергии и проводятся необходимые действия и согласования с энегоснабжающей организацией.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные требования являются не обоснованными и не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Соседушка» о взыскании задолженности по арендной плате и убытков - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца с даты составления мотивированного решение.

Судья: Коробкина Н.А.

Мотивированное решение составлено судом: 26.07.2013г.

Судья: Коробкина Н.А.

...