Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агишевой Н.А. к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании размера арендной платы, определении рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Агишева Н.А. обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что между ней и Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> общей площадью 1025 кв.м. Согласно данному договору истцу предоставлен указанный выше земельный участок для использования в целях строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома сроком до ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендная плата на ДД.ММ.ГГГГ установлена 17412,12 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 18324,03 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 19423,48 рублей. ДИЗО обратилось к истцу с требованием подписать дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ установлен новый размер арендной платы по новому расчету, за основу расчета положен Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды. Указанный расчет произведен на основании п. 11 Постановления Администрации г. Ростова на Дону № от ДД.ММ.ГГГГ года «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования город Ростов-на-Дону, которым установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства индивидуального жилого дома, определяется по результатам рыночной оценке в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Истец считает что данный расчет произведен неверно, оценка недостоверная, рыночная арендная плата за год составляет 384633,40 рублей, в т.ч. 375,25 рублей за 1 кв.м., рыночная стоимость земельного участка была рассчитана сравнительным подходом и составила 2799888 рублей, применена ставка капитализации 14,88 процентов, которая должна применяться к коммерческим видам недвижимости, а в данном случае, вид разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома. Полагает, что должна применяться иная ставка капитализации. Также в данном отчете содержатся многочисленные ошибки, несоответствие требованиям в соответствии с ФЗ от 29.07.1995 года № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценке. Несоответствие величине рыночной стоимости годового размера арендной платы повлекло завышение в десятки раз годового размера арендной платы. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд признать установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 384633,40 рублей на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка по адресу: <адрес> общей площадью 1025 кв.м. с Агишевой Л.А. - недостоверным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, определить его равным величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

В ходе рассмотрения дела истцом были уточнены исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым просит суд признать установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова на Дону расчет арендной платы в размере 384633,40 рубля на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 1025 кв.м. - недостоверным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, установить рыночную стоимость аренды пользования земельным участком по адресу: <адрес>, общей площадью 1025 кв.м., кадастровый номер № категории ИЖС, на период ДД.ММ.ГГГГ в размере 160201 рублей: в том числе ДД.ММ.ГГГГ - 29908 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 28885 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 27586 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 26801 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 25239 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 21782 рублей в год.

Истец Агишева Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебное заседание явилась представитель истца Шевченко М.Н., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, уточненные исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске, просила исковые требования с учетом уточнений удовлетворить.

В судебное заседание явилась представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону Горбова Ю.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, против удовлетворения иска возражала, полагая, что расчет стоимости годового размера арендной платы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» произведен верно, соответствует рыночной стоимости, просила в иске отказать.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 года № 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В случае, если размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 года № 576 (ред. от 21.11.2016 года) «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону», арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и Агишевым Э.Ф. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № для использования в целях индивидуального жилищного строительства, площадью 1025 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ

На основании свидетельства о праве на наследство по закону серия № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного врио нотариуса города Ростова-на-Дону Агаркова В.В. - Костюченко О.В., право аренды спорного земельного участка перешло к истцу Агишевой Н.А., о чем внесены изменения в ЕГРН.

Также, согласно Дополнительному соглашению к договору аренды - размер арендной платы на период ДД.ММ.ГГГГ установлен 17412 рублей 12 копеек; ДД.ММ.ГГГГ - 18324 рубля 03 копейки; ДД.ММ.ГГГГ - 19423 рубля 48 копеек.

Согласно п. 3.4 действующего договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Как следует из материалов дела, ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратилось к истцу с требованием подписать дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ установлен новый размер арендной платы пользование земельным участком площадью 1025 кв.м., с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес> на основании Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований», согласно которому рыночная арендная плата за год составляет 384633 рубля 40 копеек.

При этом расчет произведен с учетом того, что объект оценки расположен в Ворошиловском районе г. Ростова-на-Дону, дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объектам коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости.

Также к отчету приложена фототаблица с иллюстрацией местоположения земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой поручено НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № от ДД.ММ.ГГГГ года, рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участок на праве аренды, общей площадью 1025 кв.м, кадастровый номер № расположенным по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пункт: разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, и находящимся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 160201 рублей, в том числе за: ДД.ММ.ГГГГ - 29908 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 28885 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 27586 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 26801 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 25239 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 21782 рублей.

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом проводился анализ аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участку, была сделана корректировка на местоположение, а именно в той части, что объект оценки расположен на стыке окраины <адрес> Социальная и инженерная инфраструктура в данном районе слабо развита. Ближайшее окружение исследуемого объекта состоит из незастроенных и застроенных земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время данная территория находится в стадии становления и формирования социальной структуры, перспектива заполнения территории необходимой застройкой долгосрочна и не ясна. Земельный участок объекта исследования имеет неправильную геометрическую форму, с небольшим уклоном, ограждение отсутствует. Территория участка не благоустроена, покрыта кустарниково-травянистой растительностью. На земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства. Инженерные коммуникации в виде электроснабжения расположены на меже границы земельного участка, газоснабжение расположены на удалении от земельного участка. Подъезд к объекту исследования осуществляется по грунтовой дороге, которая через 300-400 метров выходит на автодорогу с асфальтовым покрытием - <адрес>.

Также экспертами установлено отсутствие коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение), свободного подъезда к земельному участку, транспортной инфраструктуры, произведено сравнение продаж.

В соответствии с частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненное ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ года НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ года №ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена, прежде всего, на установление величины рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, а также на то, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В этой связи при определении величины годового размера аренды земельного участка суд не может принять отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от ДД.ММ.ГГГГ года №, поскольку специалистами допущены нарушения в части описания объекта оценки, не учтено то обстоятельство, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствие общественного транспорта, что, по мнению суда, существенно влияет на стоимость, как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований», не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Учитывая изложенное, суд находит требования истца в части признания необоснованным, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1092 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> – подлежащими удовлетворению.

При разрешении спора в части установления рыночной стоимости аренды (пользования) земельного участка суд полагает возможным принять выводы экспертов НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», изложенные в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ года, определив рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка в размере 21782 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 25239 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 26801 рубля в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 27586 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 28885 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 29908 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверным размер арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета № от ДД.ММ.ГГГГ года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1025 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу:<адрес>, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство», выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1025 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу:<адрес>, в размере 21782 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 25239 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 26801 рубля в год ДД.ММ.ГГГГ в размере 27586 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ в размере 28885 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ, в размере 29908 рублей в год ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 31 января 2020 года.

Судья