Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, аннулировании и восстановлении регистрационных записей о праве собственности на объекты недвижимости,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 и просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между истцом и ответчиком относительно объектов недвижимости: земельный участок, с кадастровым №, категории земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью - 4000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом, с кадастровым №, площадью общей - 40,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; аннулировать запись о регистрации права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ№; аннулировать запись о регистрации права собственности ответчика на жилой дом с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ№; восстановить запись о праве собственности истца на указанные объекты недвижимости; взыскать с ответчика расходы истца на оплату госпошлины в размере 8 200 рублей и расходы на оплату услуг юриста, связанных с составлением искового заявления в размере 3 000 рублей.

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (далее – продавец) и ФИО2 (далее - покупатель), был заключен договор купли-продажи недвижимости (далее - Договор). В соответствии с условиями вышеуказанного договора, продавец передала в собственность покупателя: земельный участок, с кадастровым №, категории земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью - 4000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом, с кадастровым №, площадью общей - 40,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности на земельный участок перешло от продавца к покупателю в соответствии с вышеуказанным договором согласно записи государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ№. Право собственности на жилой дом перешло от продавца к покупателю в соответствии с вышеуказанным договором согласно записи государственного регистратора от ДД.ММ.ГГГГ№. В силу п.4 договора, покупатель обязана оплатить недвижимость, т.е. передать (перечислить) продавцу стоимость земельного участка в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей и стоимость жилого дома в размере 450 000 (четыреста пятьдесят тысяч) рублей, а всего 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Расчеты, в соответствии с п.4 договора, были запланированы следующем образом: 50 000 рублей за земельный участок, до подписания договора; 450 000 рублей за жилой дом, в течение 3 месяцев с момента подписания договора, за счет заемных средств, предоставляемых покупателю СКПК «Жилфинанс» (ИНН №), по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между СКПК «Жилфинанс» и ФИО2. По настоящее время, оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО1 и ФИО2, продавцу не поступила. Продавец по вышеуказанному договору купли-продажи, не получила ни рубля. Данные обстоятельства могут быть подтверждены покупателем. Согласно п.5 договора купли-продажи, недвижимое имущество указанное в п.1 договора, находится в залоге у СКПК «Жилфинанс», в обеспечение обязательств принятых на себя покупателем по вышеуказанному договору займа. Согласно ч.2 ст.11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Вместе с тем, как следует из представленных выписок ЕГРН на вышеуказанные объекты недвижимости, запись об ипотеке СКПК «Жилфинанс» в настоящее время отсутствует. Обстоятельства связанные с отсутствием записи об ипотеке, насколько известно продавцу, обосновываются тем, что покупатель в результате не получила денежные средства по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между СКПК «Жилфинанс» и ФИО2 и внесенная раннее запись была в связи с этим исключена из реестра по заявлению залогодержателя. Вышеуказанные обстоятельства, существенно нарушают права продавца. Досудебные претензии ответчик оставила без удовлетворения.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования поддерживает, требование о взыскании расходов на оплату услуг юриста в размере 3000 рублей просит оставить без рассмотрения.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования признает.

Представитель третьего лица СКПК «Жилфинанс» по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, направила отзыв на иск, в котором указала, что в силу ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, обременение накладывается автоматически при регистрации. Так же СКПК «Жилфинанс» акцентирует внимание, что на сегодняшний день ограничение на вышеуказанный объект в виде обременения ипотеки в силу закона в пользу СКПК «Жилфинанс» нет. Обременение снято, данная информация на сайте является открытой и общедоступной, так же подтверждается выписками предоставленными истцом. Возражений против расторжения договора купли-продажи у СКПК «Жилфинанс» нет.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре купли-продажи недвижимости (ст.554 ГК РФ) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью - 4000 кв.м., кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 40,1 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно п.4 договора, продавец продал, а покупатель купил указанное недвижимое имущество за 500 000 рублей, из которых стоимость жилого дома – 450 000 рублей, земельного участка – 50 000 рублей.

Порядок расчета определен сторонами следующим образом: денежные средства в сумме 50 000 рублей за земельный участок выплачены продавцу покупателем до подписания данного договора, денежные средства в размере 450 000 рублей будут выплачены покупателем продавцу за счет заемных сред предоставляемых покупателю Сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом «Жилфинанс» по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между СКПК «Жилфинанс» и ФИО2 в течении 3 месяцев с момента подписания данного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную недвижимость зарегистрировано в ЕГРН за ФИО2, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.

В силу ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен.

В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

Судом установлено, что ответчицей существенно нарушен договор купли-продажи – до настоящего времени ФИО2 не выплачены истцу денежные средства за приобретенную у нее недвижимость. В случае если бы истец могла предвидеть не надлежащее исполнение ответчицей своих обязательств по договору купли-продажи, то такой договор не был бы заключен. При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора купли-продажи, о возвращении сторон в первоначальное положение, является обоснованным, законным, подлежит удовлетворению.

В соответствии со. ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

С учетом изложенных обстоятельств дела и решения спора по существу суд считает возможным отменить обеспечительные меры наложенные определением Гулькевичского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, аннулировании и восстановлении регистрационных записей о праве собственности на объекты недвижимости – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью - 4000 кв.м., кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 40,1 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью - 4000 кв.м., кадастровый № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 40,1 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения межмуниципальным отделом по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> соответствующих записей в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 на указанную недвижимость и о признании права собственности за ФИО1.

Обеспечительные меры наложенные определением Гулькевичского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета регистрационных действий в отношении спорных объектов: земельный участок, с кадастровым №, площадью – 4 000 кв.м. и жилой дом, с кадастровым №, общей площадью – 40,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу – отменить.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со

дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Гулькевичского

районного суда А.В. Соколенко