Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе: судьи Алексеевой Е.В., при секретаре Гордеевой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Гавань» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договоров купли-продажи квартир недействительными, по встречному иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Гавань», жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договора паенакопления недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

истец ООО «Гавань» обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО1, ФИО2, ФИО3, жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договоров купли-продажи квартир недействительными.

Исковые требования мотивированы следующим. 31.01.2018 года между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д. 93» был заключен договор паенакопления №1, согласно п.1. которого ООО «Гавань» (пайщик), участвуя в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными помещениями социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: , на земельном участке с кадастровым номером № получает в дальнейшем в собственность квартиры и парковочные места. Пунктом 1.2 договора №1 было установлено, что истец приобретает по договору паенакопления право собственности на квартиры, общей площадью 619,5 кв.м. ( согласно проектной документации), в том числе, на . Согласно п.3.2 договора №1 паевой взнос в размере 30 479 400 руб. включает в себя общую стоимость квартир, общей площадью 619,5 кв.м. Пунктом 3.3 договора паенкопления сторонами у установлено, что пайщик – ООО «Гавань» обязуется передать ЖСК, а ЖСК обязуется принять в качестве паевого взноса земельный участок площадью 1066 кв.м., расположенный по с кадастровым номером №. Указанный участок до передачи ЖСК принадлежал ООО «Гавань» на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. 31.01.2018 года указанный земельный участок бы передан, а значит, паевой взнос был внесен. Также ООО «Гавань» был внесен вступительный взнос в размере 1 000 руб., что подтверждается платежным поручением №24 от 28.02.2018 года. Какие –либо дополнительные взносы не установлены. Договор паенакопления №1 сторонами расторгнут не был. Летом 2021 года ООО «Гавань» стало известно, что квартиры №, расположенные по адресу: , которые должны были перейти в собственность ООО «Гавань», продаются. Также в отношении квартир между ФИО3 и ЖСК «Красноармейская, д. 93» был заключен договор купли-продажи от 28.06.2021 года, между ФИО2 и ЖСК «Красноармейская, д. 93» заключен договор купли-продажи от 02.07.2021 года, между ФИО1 и ЖСК заключены два договора купли-продажи от 02.07.2021 года. Данные договоры являются недействительными сделками по смыслу ст. 10, ст. 166, ст. 168, ст. 170, ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ. Договоры купли-продажи были заключены в нарушение положений устава ЖСК Ии Жилищного кодекса РФ о согласовании заключения сделок неуполномоченным лицом, следовательно, являются недействительными сделками.

В соответствии со ст. 118 Жилищного кодекса РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

В соответствии со ст. 119 Жилищного кодекса РФ председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Согласно п.п. 7, п.п.8, п. 8.3 Устава ЖСК «Красноармейская, д. 93» правление Кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью Кооператива, избирает из своего состава Председателя Кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные ставом кооператива к компетенции общего собрания членов Кооператива, в том числе: одобрение сделок кооператива, в том числе, договоров займа и кредитных договоров, покупка (продажа) имущества кооператива, за исключением сделок, указанных подп. 15 п. 7.3 Устава;

предварительное рассмотрение вопроса о покупке (продаже) кооперативом или приобретение (уступка иным способом) пая в кооперативе.

Таким образом, коллегиальным исполнительным органом ЖСК является его правление. Согласно п.8.6 Устава ЖСК председатель кооператива обеспечивает выполнением решений правления Кооператива.

Для подписания председателем ЖСК договоров, в том числе, договора купли-продажи имущества, требуется решение правления кооператива. В материалы дела не представлено согласие правления ЖСК о заключении договоров купли-продажи от 01.07.2021 года.

Согласно ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Следовательно, подписание договоров купли-продажи без согласия правления кооператива при условии того, что ФИО3, ФИО2, ФИО1 должны были знать о наличии такого согласия из устава ЖСК, так как были пайщиками кооператива, является недействительной сделкой.

Договоры купли-продажи от 28.06.2021 года и от 02.07.2021 года были заключены недобросовестными сторонами с целью причинить вред ООО «Гавань».

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. ООО «Гавань» имеет материально-правой интерес в признании сделки ничтожной, так как договору купли-продажи от 28.06.2021 года и от 01.07.2021 года не позволяют реализовать права, возникшие на основании договора паенакопления №1 от 31.01.2018 года.

Недобросовестность ЖСК «Красноармейская, д. 93» в лице председателя ФИО4 выразилась в заключении договоров от 28.06.2021 года и от 01.07.2021 года с ответчиками в отношении спорных квартир при наличии действующего договора паенакопления №1 от 31.01.2018 года, заключённого с ООО «Гавань». Более того, при наличии информации о ООО «Гавань» в реестре пайщиков и до инициирования ЖСК исключения истца из состава пайщиков ЖСК в лице ФИО4 заключила договор купли-продажи от 28.06.2021 года и от 01.07.2021 года спорных квартир с ответчиками. При этом, ФИО4 01.07.2021 года только отправил ООО «Гавань» письмо с указанием на необходимость внесения паевого взноса, в том числе, за квартиры №. Заключение договоров купли-продажи в отношении спорных квартир без согласия правления ЖСК подтверждает недобросовестность ответчиков и ЖСК. Ответчики заключали договоры купли-продажи квартир уже после окончания строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного , в связи с тем, действуя разумно и добросовестно и следуя поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, должны были и могли проверить реестр пайщиков ЖСК, в котором указывается наименование пайщика размер внесенного пая и сведения о виде жилого помещения, которое соответствует размеру пая. При этом, на сайте единой информационной системы жилищного строительства отсутствовала информация, размещение которой со стороны ЖСК являлось обязательным в силу ст.ст. 123.1 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем, в отсутствие данной информации в силу закона ответчики должны были усомниться в добросовестности ЖСК и не заключать спорные сделки. Также отсутствуют доказательства оплаты по договорам купли-продажи от 28.06.2021 года и от 01.07.2021 года.

Истец ООО «Гавань» просит признать недействительными договор купли-продажи от 28.06.2021 года, заключенный между ФИО3 и ЖСК «Красноармейская, д. 93» в отношении (кадастровый №), договор купли-продажи от 02.07.2021 года, заключенный между ФИО2 и ЖСК «Красноармейская, д. 93» в отношении (кадастровый №), договор купли-продажи от 02.07.2021 года, заключенный между ФИО1 и ЖСК «Красноармейская, д. 93» в отношении (кадастровый №), договор купли-продажи от 02.07.2021 года, заключенный между ФИО1 и ЖСК «Красноармейская, д. 93» в отношении (кадастровый №), расположенных по адресу: , применить последствия признания сделок недействительными в виде двусторонней реституции.

В судебном заседании представитель истца ООО «Гавань» на иске настаивал, встречный иск ФИО3 не признал. Пояснил, что в данном случае ФИО3 вводит суд в заблуждение относительно ранее постановленного решения суда по гражданскому делу №2-783/2022. 14.03.2022 года Ленинским районным судом г. Ульяновска вынесено решение, которым удовлетворен иск ООО «Гавань» о признании незаконным договора купли-продажи от 30.06.2021 года квартиры №21, к ответчикам применена реституция. 19.07.2022года судом апелляционной инстанции вынесено апелляционное определение, которым в иске ООО «Гавань» было отказано. На основании договора №1 от 31.01.2018 года ООО «Гавань» передало ЖСК «Красноармейская, д. 93» право собственности на земельный участок, на котором был построен спорный многоквартирный дом. После строительства кооперативом дома, часть квартир должны были быть переданы в собственность ООО «Гавань», а часть передана в собственность физическим лицам -членам ЖСК. Договор паенакопления №1 от 31.01.2018 года отвечает признакам смешанного договора, что в свою очередь подразумевает признание его действительным, и как следствие подтверждается наличием права на спорные квартиры, приобретенные по оспариваемым в настоящем деле договорам купли-продажи. В настоящем споре суд не может рассматривать вопрос о недействительности договора паенакопления №1 от 31.01.2018 года на основании ст. 111 Жилищного кодекса РФ (юридические лица не могут быть членами ЖСК), так как это фактически направлено на оспаривание членства юридического общества в кооперативе, следовательно записи о создании ЖСК, что недопустимо в рамках гражданского дела. Согласно протоколу от 06.10.2017 года №1 ООО «Гавань» входило в состав учредителей ЖСК «Красноармейская, д. 93», которое было зарегистрировано в ИФНС России пол Ленинскому району г. Ульяновска 13.10.2017 года на основании указанного протокола. Оспаривание невозможности участия ООО «Гавань» в качестве пайщика в составе кооператива на основании ст. 111 Жилищного кодекса РФ в качестве последствий ведет к признанию незаконности регистрации самого кооператива, следовательно, всех сделок, заключенных ЖСК. Указанные обстоятельства не подлежат рассмотрению в рамках гражданского спора, а должны рассматриваться в рамках административного дела. При этом правом на оспаривание записи обладает ограниченный круг субъектов, в который ответчики о настоящему делу не входят. Доводы ответчика о том, что ООО «Гавань» исключено из состава пайщиков является голословным ничем не подтвержден. Доказательства инициирования общего собрания по данному вопросу в материалы дела не представлены. Кроме того, ФИО3 пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском о признании сделки недействительной (оспоримой). Исходя из текста встречного иска следует, что он стал членом ЖСК «Красноармейская, д. 93» после заключения договора паенакопления от 17.02.2021 года. У него отсутствует право на оспаривание договора паенкакопления №1 от 31.01.2018 года, так как он сам с нарушением закона и Устава ЖСК заключил договор паенакопления от 17.02.2022 года, а также договор купли-продажи квартиры от 28.06.2021 года. Им не представлены доказательства обращения в ЖСК с заявлением о приеме его в члены кооператива, отсутствует протокол общего собрания членов ЖСК о приёме его в члены кооператива, отсутствуют доказательств внесения паевого взноса в ЖСК «Красноармейская, д.93». Подписание договоров купли-продажи без согласия правления Кооператива при условии того, что ФИО3 должен был знать о наличии такого согласия из Устава ЖСК, так как был пайщиком, является недействительной сделкой. В отсутствие законных исковых требований о признании договора паенакоплений №1 от 31.01.2018 года недействительным, сам договор паенакопления, зарегистрированный в Росреестре, как основание передачи прав собственности на земельный участок в пользу ЖСК, является действующим, а такте подтверждает заинтересованность ООО «Гавань» в обращении в суд с первоначальным иском по настоящему спору, а сам договор паенакоплений от 31.01,201218 года не подлежит оценке, так как является предметом рассмотрения по делу №А72-7583/2021.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте рассмотрения гражданского дела. Ответчик ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ООО «Гавань», в котором просил признать недействительным договор перенакоплений №1 от 31.01.2018 года между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейкая., д. 95» в отношении многоквартирном доме по адресу: на земельном участке с кадастровым номером №, мотивируя тем, что данный договор является недействительной сделкой, поскольку противоречит законодательству.

Представитель ответчика ФИО3 по ордеру адвокат Бондина И.Е. в судебном заседании встречный иск поддержала, в удовлетворении иска ООО «Гавань» просила отказать.

Представитель ответчика ЖСК «Красноармейская, д. 93» представил в суд отзыв на иск, в котором указал, что договор паенакоплений от 31.01.2018 года №1 является недействительной сделкой, поскольку противоречит требованиям законодательства. Согласно п. 4.5. Устава ЖСК «Красноармейская,д.93» паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены членом кооператива на банковский счет кооператива, либо в кассу кооператива. Таким образом, исходя из буквального толкования устава ЖСК, в данном кооперативе предусмотрена единственная форма уплаты паевого взноса - денежная. Доказательств уплаты паевого взноса денежными средствами ООО «Гавань» не представлено. Просит отказать ООО «Навань» в удовлетворении иска.

Суд, с учётом мнения участников судебного заседания, определил рассмотреть дело по существу при данной явке.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доказательствам, которые представлены сторонами и исследовались в судебном заседании.

Истец ООО «Гавань», обращаясь в суд с настоящим иском, ссылается на заключение с ответчиком ЖСК «Красноармейская, д. 93» договора паенакопления №1 от 31.01.2018 года.

Из материалов гражданского дела усматривается, что между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д.93» 31 января 2018 г. заключен договор паенакопления №1 (далее также - договор паенакопления), согласно которому ООО «Гавань» (пайщик) в целях удовлетворения потребностей пайщика в жилье, вступил в члены ЖСК «Красноармейская, д.93», участвуя в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: , на земельном участке с кадастровым номером №, в целях получения в дальнейшем в собственность квартир и парковочных мест, при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате членского, паевого и дополнительного (целевого), при возникновении такого, взносов, в размере, порядке и сроки, установленные Уставом (п. 1 договора паенакопления).

В пункте 1.2. договора пенакопления перечислены 7 квартир, приобретаемых пайщиком в порядке паенакопления и их характеристики, в том числе спорные квартиры №.

Общая стоимость семи квартир поименованных в п. 1.2. договора от 31.01.2018 года №1 составляет 30 590 100 руб. ( - 4 875 720 руб., - 4 319 760 руб., - 3 067 620 руб., - 4 457 520 руб., - 4 093 440 руб., – 3 035 640 руб., - 6 740 400 руб.)

В пункте 1.3.1. договора паенакопления также поименованы парковочные места, приобретаемые пайщиком в порядке паенакопления: два парковочных места, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по (согласно проектной документации). При этом, какие-либо дополнительные идентификаторы, площади и стоимость парковочных мест в договоре не указаны.

Согласно п. 1.10. договора паенакопления квартиры, указанные в п. 1.2., будут передаваться по акту приема-передачи в течение 60 дней после ввода объекта в эксплуатацию.

В силу п. 2.1.1. ЖСК обязался осуществить инвестирование денежных средств пайщика в строительство объекта.

В соответствии с п. 3.1. договора паенакопления размер взносов, подлежащих внесению пайщиком по настоящему договору, составляет 30 590 100 руб., и включает в себя: вступительный взнос в размере 1 000 руб. (п. 3.1.1.), паевый взнос в размере 30 479 400 руб., который включает в себя общую стоимость квартир, общей площадью 619,5 кв.м (п. 3.1.2.).

Стоимость 1 кв.м квартиры составляет 49 200 руб. и не подлежит изменению в процессе строительства и ввода объекта в эксплуатацию (п. 3.2. договора паенакопления).

При этом, в силу п. 3.3. договора паенакопления пайщик обязуется передать ЖСК, а ЖСК обязуется принять в качестве паевого взноса земельный участок площадью 1066 кв.м, расположенный по адресу: с кадастровым номером № и кадастровой стоимостью 876 124 руб. 08 коп.

Передача земельного участка указанного в п. 3.3. настоящего договора производится путем подписания сторонами передаточного акта (п. 3.4. договора).

На основании указанного договора паенакопления и акта приема-передачи к нему от 31.01.2018 зарегистрирован переход права собственности на указанный земельный участок от ООО «Гавань» к ЖСК, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

В дальнейшем ЖСК «Красноармейская, д.93» выступил застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , получил разрешение на ввод в эксплуатацию этого дома 22.01.2021 (в настоящее время адрес объекта - ).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ЖСК «Красноармейская, д.93» зарегистрировало свое право собственности на спорные квартиры.

Между ЖСК «Красноармейская, д. 93» и ответчиками заключены оспариваемые истцом ООО «Гавань» договоры купли-продажи квартир.

Так, 28.06.2021 года договор купли-продажи был заключен с ФИО3 в отношении , 02.07.2021 года с ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартир №, 02.07.2021 года с ФИО1 заключены договоры купли-продажи в отношении квартир № и №. По условиям договоров купли-продажи квартир сторонами определена их стоимость.

Так, стоимость составила 3 546 000 руб., – 3 964 800 руб., - 3 450 000 руб., - 5 226 000 руб.

В соответствии с требованиями законодательства ответчики ФИО3, ФИО1, ФИО2 сдали договоры купли-продажи спорных квартир для регистрации в уполномоченный орган, однако переход права собственности от продавца ЖСК «Красноармейская, д. 93» к ответчикам как к покупателям квартир не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области по причине внесения в ЕГРН сведений о запрете совершения регистрационных действий на основании определений Арбитражного суда Ульяновской области от 09.07.2021 и от 13.07.2021 по делу №А72-7583/2021, в качеств обеспечения иска по спору между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д.93».

В ходе рассмотрения по существу настоящего гражданского дела, суд приходит к выводу, что договор паенакопления от 31.01.2018 года №1, заключенный между ООО «Гавань» и ЖСК не соответствует требованиям закона и является недействительной сделкой.

Статьей 4 Федерального закона от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 349-ФЗ) часть 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) изложена в следующей редакции: жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 5 Закона N 349-ФЗ требования части 1 статьи 110 ЖК РФ в редакции настоящего Федерального закона распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (в ред. от 28.12.2013 N 4140-ФЗ).

Часть 3 статьи 5 Закона N 349-ФЗ указывает, что юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу Закона N 349-ФЗ, сохраняют право членства в указанных кооперативах, то есть юридические лица, которые ранее уже стали членом ЖСК, могут и дальше ими быть, а новые - только в случае, указанном в части 1 статьи 111 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что ЖСК «Красноармейская, д.93» создан в 2017 году, то есть после вступления в силу изменений в ЖК РФ, внесенных Законом № 349-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 111 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ) членом жилищного кооператива может быть: 1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет; 2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации; 3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Таким образом, юридическое лицо может являться членом жилищного кооператива только если оно принято в такой кооператив до дня вступления в силу Закона N 349-ФЗ либо оно является собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Ни одному из вышеперечисленных условий ООО «Гавань» не соответствует.

Более того, согласно ч. 1 ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Таким образом, в силу действующего жилищного законодательства, в частности положений ч. 1 ст. 113 ЖК РФ, порядок внесения паевого взноса определяется только уставом кооператива, утвержденного общим собранием.

При этом закон не предусматривает возможность изменения порядка внесения паевого взноса договором, заключенным с пайщиком.

Согласно п. 4.5. Устава ЖСК «Красноармейская,д.93» паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены членом кооператива на банковский счет кооператива, либо в кассу кооператива.

Таким образом, исходя из буквального толкования устава ЖСК, в данном кооперативе предусмотрена единственная форма уплаты паевого взноса - денежная.

Доказательств уплаты паевого взноса денежными средствами ООО «Гавань» не представлено.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», на который также ссылается представитель ООО «Гавань». При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Вместе с тем, ни ООО «Гавань», ни ЖСК «Красноармейская, д.93» не являются субъектами инвестиционной деятельности в понимании Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», применяемого в части норм, не противоречащих Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ.

Более того, согласно прямому указанию ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ, настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, исходя из субъектного состава спорного договора паенакопления и его содержания, к нему не могут быть применены положения глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество»), а также иных норм ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, единственной формой оплаты товара по договору купли-продажи является – денежная, которая в данном случае не соблюдена.

В силу п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Исходя из законодательного понятия подряда, данная сделка предполагает оказание возмездной услуги в целях извлечения прибыли подрядчиком, что противоречит целям и задачам некоммерческой организации, а также уставу ЖСК «Красноармейская, д. 93».

Согласно п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вклад с целью получения в собственность коммерческой организации объектов недвижимости предполагает извлечение от этого прибыли. Однако, в силу п. 2 ст. 1041 ГК РФ, сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Следовательно, применительно к рассматриваемой ситуации, договор простого товарищества не мог быть заключен между ЖСК и ООО «Гавань», являющимся коммерческой организацией.

Таким образом, заключенный между ЖСК и ООО «Гавань» договор паенакопления от 31.01.2018 года №1 не соответствует требованиям закона и не может быть квалифицирован судом как сделка, на основании которой у ООО «Гавань» возникло бы право требования передачи ему в собственность объектов недвижимости, поименованных в данном договоре, следовательно, указанная сделка является недействительной (оспоримой) в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ.

Оснований для отказа по основаниям пропуска истцом срока исковой давности у суда не имеется.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как указывалось выше, истец ООО «Гавань» о нарушении своих права узнало только в июле 2021 года, а в суд с настоящим иском обратилось в июне 2022 года.

Таким образом, на момент подачи настоящего иска годичный срок исковой данности не пропущен.

Ввиду того, что заключенный между ЖСК и ООО «Гавань» договор паенакполения является недействительным, как следствие, не порождает у ООО «Гавань» права требования передачи ему спорных квартир, а также ввиду отсутствия доказательств наличие иных реально подтвержденных и предусмотренных законом имущественных обязательств у ЖСК перед ООО «Гавань», последующие сделки по отчуждению ЖСК указанных квартир ответчикам не могут рассматриваться, как нарушающие права или охраняемые законом интересы ООО «Гавань», как следствие, последнее утрачивает право их оспаривать в силу ст. 166 ГК РФ.

В связи с этим иск ООО «Гавань» удовлетворению не подлежит.

Встречные исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению, следует признать недействительным договор паенакопления № 1 от 31.01.2018, заключенный между жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д.93» и обществом с ограниченной ответственностью «Гавань», в той части, в которой он заключен в отношении многоквартирном жилом доме по адресу: (в настоящее время ) на земельном участке с кадастровым номером №.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12,56, 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Гавань» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договоров купли-продажи квартир недействительными – отказать.

Встречный иск ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Гавань», жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д.93» о признании договора паенакопления недействительным- удовлетворить.

Признать недействительным договор паенакопления № 1 от 31.01.2018, заключенный между жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д.93» и обществом с ограниченной ответственностью «Гавань», в той части, в которой он заключен в отношении многоквартирном доме по адресу: (в настоящее время ) на земельном участке с кадастровым номером №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гавань» и жилищно-строительного кооператива «Красноармейская, д.93» в пользу иску ФИО3 расходы по государственной пошлине в сумме 150 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Алексеева

срок принятия решения в окончательной форме 26.08.2022 года