Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств за неисполнение условий предварительного договора от 04.05.2018г. в размере 3 450 000 руб. 00 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 25 450 руб. 00коп.

Исковое заявление мотивировано тем, что 04.05.2018г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, согласно условиям которого ФИО2 был обязан выделить помещение (ориентировочно) 225,1 кв.м. (а также две лестницы, ведущие к данному помещению), расположенное на втором этаже по адресу <...> из состава помещения общей площадью 767,6 кв.м., с кадастровым номером ** и поставить выделенное помещение и прилегающие к нему две лестницы на кадастровый учет до момента заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с п. 1.3. предварительного договора стороны договорились заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости до 31.05.2018г.

По условиям договора покупатель передал продавцу задаток в размере 1 725 000 рублей -2018г., что подтверждается распиской.

В соответствии с п.3.3. предварительного договора, в случае не заключения договора купли-продажи и неисполнения других условий договора до 31.05.2018г. продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере, что составляет 3 450 000 руб. 00 коп.

В судебном заседании истец, его представитель требования иска поддержали, дополнительно указали, что невыполнение условий предварительного договора выражается в том, что ответчик переоборудовал помещение, не произвел выделение лестницу, расположенной в середине торгового зала; фактически лестница демонтирована, на что согласия покупатель не давал. Условия о передаче двух лестниц содержится в предварительном договоре. В настоящее время оставлена в распоряжении одна лестница, которая по факту является пожарным проходом, что следует из плана эвакуации. Следовательно, по основному договору передано не то помещение, которое было оговорено в предварительном договоре. Истец не мог отказаться от заключения основного договора, в противном случае это бы повлекло взыскание с него штрафных санкций. С условиями основного договора он был ознакомлен. Взыскивается штрафная санкция. Предварительный договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по НСО. На основании вышеизложенного просили об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании ответчик ФИО2, его представитель требования иска не признали; поддержав доводы возражений на иск (л.д. 16-18, 24-26, 91-93,94-95), не оспаривая факт заключение предварительного договора, указали в обоснование возражений на иск, что ответчик, будучи продавцом помещения, неиндивидуализированного, не являющегося самостоятельным объектом недвижимого имущества, принял на себя обязательства произвести выдел части помещения в самостоятельный объект права, и лишь после этого продать помещение истцу. В связи с тем, что выделение помещения требовало оформления в органах государственной и муниципальной власти, был установлен новый срок до которого стороны обязались заключить договор купли- продажи – 20.06.2018г. Основной договор заключен 29.06.2018г. по причине, не зависящей от ответчика. По условиям предварительного договора ответчику истцом был передан задаток, который относится к числу обеспечительных механизмов исполнения гражданско – правовых обязательств, двойной задаток подлежит уплате стороной, его получившей, только в случае прекращения или неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. В данном случае заключенный между сторонами предварительный договор был исполнен – основной договор купли- продажи между сторонами был заключен, истец в полном объеме оплатил приобретаемую вещь, в состав которой вошел и размер задатка. Договор исполнен в полном объеме. Задаток не может рассматриваться как мера ответственности. Истец злоупотребляет своими правами, что противоречит положениям ст. 10 ГК РФ. После подписания основного договора купли- продажи предварительный договор прекратил свое действие. Действительно, ранее из середины помещения, расположенного на втором этаже ранее имелась лестница, однако поскольку после разделения помещений 1 т 2 этажа, продажи таковых разным лицам, невозможно будет использовать полноценно помещение первого этажа, было принято решение о демонтаже лестницы. При этом права покупателя помещений второго этажа – истца ФИО1 нарушены не были, поскольку за ним сохраняется право пользования пятью лестницами. Довод о том, что оставшаяся лестница - пожарная, не состоятельна, не подтверждается представленными планами. Фактически в судебном заседании истец подтвердил, что приобрел то помещение, которое было оговорено в договоре, однако без лестницы. В предварительном договоре не были оговорены конфигурация и месторасположение помещения, которые должны быть выделены ответчиком истцу, Вся информация о предмете будущей сделки в предварительном договоре сводилась к идентификации помещения, из состава которого должно быть выделено продаваемое помещение и его примерная площадь. Указание в п. 3.1 предварительного договора на необходимость выделения из состава принадлежащего ему помещения постановки на кадастровый учет указанного помещения и двух ведущих к нему лестниц на кадастровый учет не свидетельствует о том, что стороны договорились о продаже помещения с двумя ведущим к нему лестницами. Лестницы, о которых говорит истец, обслуживают отдельные нежилые помещения (являющиеся разными объектами недвижимого имущества) на первом и втором этаже здания, в связи с чем, учитывая требования приведенного п.п. 1 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, они не могли быть проданы истцу, как необоротоспособные объекты (общее имущество многоквартирного жилого дома). Условие договора купли-продажи о продаже общего имущества многоквартирного дома являлось бы ничтожным по основанию п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку оно противоречило бы существу законодательного регулирования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Из договора купли-продажи от 29.06.2018г. прямо следует, что истец помещение осмотрел до заключения договора купли-продажи, не обнаружил каких-либо дефектов и недостатков, не имеет претензий ни к техническому, ни к санитарному состоянию помещения, удовлетворен его качественным состоянием (п. 4.2. договора). Т.о., при заключении договора купли-продажи истец не заблуждался и не мог заблуждаться в том, что покупает у ответчика помещение без лестниц и не высказал ответчику никаких претензий относительно того, что передаваемый ему по договору объект не соответствует условиями предварительного договора.

Довод стороны истца о вынужденности заключения с ответчиком основного договора купли-продажи в отношении объекта, отличающегося от согласованного в предварительном договоре, «под страхом санкции» в виде уплаты суммы задатка в случае отказа от его заключения, не основан на законе, поскольку в соответствии с требованиями п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. На основании вышеизложенного ответчик, его представитель просили об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оснований для удовлетворения заявленных требований не усматривает в связи со следующим.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ранее ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежало нежилое помещение, расположенное по адресу: ***, двухэтажное с подвальным помещением общей площадью помещений 868,1 кв.м., предназначалось для салона магазина мебели (л.д. 74-84).

Из представленной справки для ввода объекта в эксплуатацию следует, что в центре помещений первого и второго этажа имелся лестничный марш, соединяющий два этажа (л.д. 81-82).

Так, согласно указанному предварительному договору ФИО2 был обязан выделить помещение (ориентировочно) 225,1 кв.м. (а также две лестницы, ведущие к данному помещению), расположенное на втором этаже по адресу <...> из состава помещения общей площадью 767,6 кв.м., с кадастровым номером ** и поставить выделенное помещение и прилегающие к нему две лестницы на кадастровый учет до момента заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с п.3.3. предварительного договора, в случае нарушений условий предварительного договора продавцом, выразившегося в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли продажи, неявки в назначенный день и время подписания договора купли – продажи, неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, предусмотренных п. 2., 3 настоящего договора, других обязательств, принятых на себя по причинам, зависящим от продавца, в соответствии с настоящим договором продавец обязан возвратить сумму, принятую в качестве обеспечения исполнения обязательств в течение 3 – дней с момента отказа от заключения договора или неисполнения иных обязательств по договору в двойном размере.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по предварительному договору, выразившееся в передаче объекта, неоговоренного предварительным договором. В связи с чем была направлена претензия об уплате штрафной санкции, не исполненная ко дню подачи иска в суд и рассмотрения спора по существу (л.д. 8-9).

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд не усматривает оснований для взыскания штрафных санкций в связи со следующим.

Судом также установлено, что после заключения предварительного договора ответчик ФИО2 произвел переоборудование помещений, демонтировал лестницу между первым и вторым этажом, находящуюся в центре помещений, заделал проем в потолке (полу) (л.д. 51-76). Произвел соответствующие регистрационные действия, после чего стороны подписали договор купли – продажи нежилых помещений от 29.06.2018г., согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю за плату, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение площадью 211,3 кв.м., расположенное на втором этаже встроенно- пристроенного нежилого помещения по адресу: ***.; часть нежилого помещения, расположенного по адресу: *** в размере 25,5% от общей площади 54,2 кв.м., что составляет 13,6 кв.м., в совместную долевую собственность (л.д. 20-21).

Согласно разделу 4 указанного договора последний имеет силу акта приема – передачи, покупатель удовлетворен качественным состоянием помещения, установленного путем внутреннего осмотра до подписания настоящего договора, при осмотре каких – либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено, не обнаружено. Претензий по техническому и санитарному состоянию покупатель к продавцу не имеет. Договор прошел регистрацию в управлении Росреестра по НСО, право собственности перешло к ФИО1

Претензий относительно даты заключения основного договора не заявлено, требование иска вытекает из того, что вместе с помещением не была передана лестница.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Буквальное толкование указанной нормы свидетельствует о том, что предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Представленный предварительный договор купли-продажи нежилых помещений от 04.05.2018г. содержит данные, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. Объект купли-продажи, который подлежит передаче при заключении основного договора, определен сторонами в предварительном договоре настолько подробно, насколько это было возможно на дату его подписания. Договор купли- продажи был заключен сторонами 29.06.2018, помещение, оговоренное как в предварительном договоре, так и в основном договоре идентифицируется, является одним и тем же помещением, передано покупателю, расчет произведен, право собственности покупателя зарегистрировано, договор исполнен. При заключении основного договора у покупателя, осмотревшего помещение, претензий к его техническому и санитарному состоянию не было, он принял помещение в полном объеме. Отказа от заключения договора не имело места быть. Своим правом, предоставленным положениями ст. 429 ГК РФ определить условия основного договора судебным решением, истец не воспользовался. Выделение помещения и постановка его на кадастровый учет до момента заключения основного договора также произведена, доступ к помещению имеется, доводы о том, что имеющаяся лестница является пожарным выходом, не состоятельны. Учитывая вышеизложенное, а также исходя из того, что п. 2 ст. 381 ГК РФ предусмотрена возможность получения стороной двойного размера задатка лишь в случае уклонения стороны от заключения основного договора (обеспечительная функция задатка), суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании денежных средств за неисполнение условий предварительного договора.

Руководствуясь ст. 98, 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированной форме путем подачи жалобы через Железнодорожный районный су г. Новосибирска.

Судья /подпись/ Еременко Д.А.

Решение в мотивированной форме изготовлено 12.12.2018г.