Гражданский кодекс часть 1

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО «Радуга» о признании права собственности на квартиру, указав в обоснование своих требований, что по договору купли-продажи № 36-ВС2 от 25.07.2017 приобрела у ООО «Радуга» в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Согласно п.8 договора квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк» по договору залоге имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ 11/15 от 23.12.2016, и продавец квартиры ООО «Радуга» обязуется снять обременение в виде залога в течение 20 дней с момента оплаты ею денежных средств в полном объеме.

27.07.2017 ею была полностью оплачена продавцу установленная в договоре сумма.

Согласно выписке из ЕГРПН квартира была заложена 20.09.2017, то есть после заключения договора и оплаты ею денежных средств.

До настоящего времени она не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с квартиры для регистрации перехода права собственности в ЕГРПН.

Просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 110).

Представители истца ФИО1, ФИО2 исковые требования ФИО4 поддержали, просили иск удовлетворить, признать за истцом право собственности на указанную квартиру, пояснили, что на момент подписания договора купли-продажи квартира в залоге не находилась.

Представитель ответчика ООО «Радуга» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО4 возражала, пояснила, что на момент подписания договора купли-продажи объект находился в залоге, в данном случае подлежат применению положения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости». Согласие ПАО «Сбербанк России», как залогодержателя, на совершение сделки получено не было, в связи с чем сделка между ООО «Радуга» и ФИО4 является недействительной, правовые основания для признания права собственности за истцом на спорную квартиру отсутствуют.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 25.07.2017 между ООО «Радуга» и ФИО4 подписан договор купли-продажи № 36-ВС2 (л.д. 11), в соответствии с условиями которого ООО «Радуга» обязуется передать, а ФИО4 оплатить и принять в собственность однокомнатную (студию) квартиру № 36, общей площадью 35 кв.м., жилой площадью – 20,2 кв.м., находящуюся на 5 этаже жилого дома по адресу: <адрес>

Цена квартира определена сторонами в размере 1 150 000 рублей (п. 3 договора).

Из п. 8 договора следует, что указанная квартира находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» по договору залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15 от 23.12.2016.

Продавец обязуется в течение 20 календарных дней с момента оплаты покупателем денежных средств в полном объеме снять обременение (залог) права требования.

27.07.2017 представителем ФИО4 – ФИО1 внесена оплата за приобретаемую квартиру в размере 1 150 000 рублей (л.д. 12).

Однако до настоящего времени обременение не снято, переход права собственности с ООО «Радуга» на ФИО4, право собственности ФИО4 на указанную квартиру в установленном порядке не зарегистрированы.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.п.1 и 2 ст.37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст.167 Гражданского кодекса РФ;

- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В соответствии со ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании установлено, что 10.07.2014 между ОАО «Сбербанк России» и ООО Виакон «Проект Радуга» был заключен договор № 11 об открытии невозобновляемой кредитной линии для финансирования затрат по проекту строительства первой очереди многоквартирных домов № 2, № 3 по ген.плану с помещениями общественного назначения, расположенных по адресу: <адрес>

В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения заемщиком своих обязательств по указанному договору ООО Виакон «Проект Радуга» предоставляет/обеспечивает предоставление, в том числе залога имущественных прав (требований) на площади строящегося объекта (п. 9.1.1 договора) в соответствии с договором залога имущественных прав № ДЗ-11/1 от 10.07.2014 (л.д. 59-67).

В соответствии с п. 5.5 договора залога имущественных прав № ДЗ-11/1 от 10.07.2014, в случае, если на дату возникновения у залогодателя права собственности на площади жилого дома, указанные в Приложении № 1 к договору, обязательства заемщика по кредитному договору не будут исполнены, соответствующие площади жилого дома будут являться находящимися в залоге (ипотеке) у залогодержателя в силу ч. 1 ст. 58 Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», ст.ст. 69.1, 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости».

23.12.2016 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Радуга» заключен договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15 (л.д. 68-84), предметом которого является передача ООО «Радуга» (залогодатель) в залог ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) имущественных прав (требований) участника долевого строительства на получение площадей строящегося объекта (квартир (жилых помещений), помещений общественного назначения (офисных помещений), указанных в п. 1.2 договора, возводимых на строительной площадке по адресу: <...>, и права (требования) возврата денежных средств в случае расторжения, прекращения договора участия в долевом строительстве, указанного в п. 1.2 договора, по любым основаниям.

Договор участия в долевом строительстве № ВС2-1 от 14.09.2016, где объектом долевого строительства являлась квартира <адрес>, указан в п. 1.2 договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15.

В соответствии с п. 3.1.16 договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15 залогодатель обязан предоставить в залог (ипотеку) залогодержателю объекты, указанные в приложении № 1 к договору, имущественные права на которые не будут реализованы на дату оформления права собственности залогодателя. Договор залога (ипотеки) объектов должен быть заключен в течение 60 календарных дней с даты оформления на них права собственности залогодателя.

Согласно п. 5.4 договора, в случае, если на дату возникновения у залогодателя права собственности на объекты недвижимости, указанные в Приложении № 1 к договору, обязательства заемщика по кредитному договору не будут исполнены, соответствующие объекты недвижимости будут являться находящимися в залоге (ипотеке) у залогодержателя в силу ст.ст. 69.1, 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости».

Договор и право залога действует по 25.09.2021 (п. 6.1 договора).

Право собственности ООО «Радуга» на спорную квартиру зарегистрировано 09.06.2017 (л.д. 16). На указанную дату обязательства ООО Виакон «Проект Радуга» по договору № 11 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 10.07.2014 не исполнены.

Задолженность по указанному договору взыскана с заемщика ООО Виакон «Проект Радуга» и поручителей решением Центрального районного суда г.Новосибирска от 11.12.2017 (л.д. 96-99). Указанное решение вступило в законную силу 13.02.2018.

Во исполнение п. п. 3.1.16 договора залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15 между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Радуга» 30.08.2017 заключен договор ипотеки № ДИ-11/31 (л.д. 85-95), в соответствии с которым квартира <адрес> передана в залог.

Таким образом, на момент подписания договора купли продажи квартиры между ООО «Радуга» и ФИО4, имущественные права на получение и оформление в собственность квартиры, как объект гражданских правоотношений, находящиеся в залоге у ПАО «Сбербанк России» прекратили свое существование, в связи с тем, что квартира была построена и зарегистрирована на праве собственности за ООО «Радуга», однако это не привело к прекращению самого право залога.

Следовательно, спорная квартира на момент подписания между ООО «Радуга» и ФИО4 договора купли-продажи находилась в залоге у ПАО «Сбербанк России», согласие залогодержателя на продажу квартиры, которое необходимо было получить в силу с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», получено не было.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований ФИО4 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд г.Новосибирска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13.08.2018.

Судья подпись Н.В. Монастырная

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-3346/2018 Ленинского районного суда г. Новосибирска