Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по исковому заявлению Государственной жилищной инспекции Омской области к Гореловой Н.В., Аданицкой Л.Ф., Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Партнер» о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и договора на оказание услуг,

у с т а н о в и л:

Государственная жилищная инспекция Омской области (далее - Госжилинспекция Омской области) обратилась в суд с иском к Гореловой Н.В., Аданицкой Л.Ф. о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и договора на оказание услуг.

В обоснование заявленных исковых требований указывалось на то, что в Госжилинспекцию Омской области поступило обращение Лашевич Т.А. по вопросу нарушения порядка выбора способа управления многоквартирным домом .... В данной связи истцом была проведена внеплановая выездная документарная проверка в отношении ООО «Управляющая компания «Партнер» (далее - ООО «УК «Партнер»). В ходе проверки установлено, что ... в вышеуказанном многоквартирном доме было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования. Из протокола общего собрания следует, что на собрании присутствовали собственники с количеством голосов 68 %. Вместе с тем, сведения о собственниках жилых помещений, принимавших участие в общем собрании, как и сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в многоквартирном доме в протоколе собрания не отражены.

Также установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано Д. ... Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... датами регистрации права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме № ... являются ... г. Таким образом, на дату проведения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (...) у указанных в протоколе лиц отсутствовали полномочия на выражение воли по выбору способа управления многоквартирным домом. При этом, во всех решениях собственников по вопросам, поставленным на голосование, в нарушение ч. 3 ст. 47 ЖК РФ отсутствуют сведения о правоустанавливающих документах, подтверждающих право собственности лиц, участвовавших в голосовании, на помещение в многоквартирном доме; сведения о документе, удостоверяющем личность голосовавшего, в связи с чем невозможно установить кворум общего собрания, правомерность лиц, участвовавших и принявших решения по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании собственников. Таким образом, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ... является недействительным. Соответственно, является недействительным и договор на оказание услуг и(или) выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от ..., заключенный между ООО «УК «Партнер» и собственникам помещений многоквартирного дома № ... на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ...

С учетом изложенного просили признать недействительным оформленное протоколом б/н от ... решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ... о выборе способа управления многоквартирным домом; о заключении договора на оказание услуг и(или) выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО «УК «Партнер»; об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 17,99 руб. за кв.м., но не ниже утвержденного администрацией г. Омска тарифа;

- признать недействительным договор на оказание услуг и(или) выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома от ..., заключенный между ООО «УК «Партнер» и собственниками помещений многоквартирного дома ....

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО «УК «Партнер», в качестве 3-го лица - Лашевич Т.А.

В судебном заседании представитель Госжилинспекции Омской области - Момот И.В., действующий на основании доверенности (л.д. 6), исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что ответчиками был нарушен порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ..., в связи с чем решение общего собрания от ... и заключенный на его основании договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома являются недействительными. В то же время собственники указанного дома не лишены возможности вновь провести общее собрание и принять законное решение.

Ответчики Горелова Н.В., Аданицкая Л.Ф., представитель ООО «УК «Партнер» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просили, доказательств в обоснование своих возражений против иска не представили.

Суд с согласия представителя истца счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

Третье лицо Лашевич Т.А. исковые требования поддержала, пояснив, что в ... г. она приобрела квартиру в доме .... В это время Аданицкая Л.Ф. предложила ей подписать протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и договор управления указанным домом, датированные ... г. Однако ни ..., ни ... г. она, Лашевич Т.А., собственником квартиры еще не была, о чем сообщила Аданицкой Л.Ф., а после обратилась с жалобой в Госжилинспекцию Омской области.

Выслушав объяснения представителя истца, третьего лица, исследовав материалы, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 46 ГПК РФ в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, …, вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

Указанные органы, подавшие заявление в защиту законных интересов других лиц, обладают процессуально-правовым интересом и наделяются процессуально-правовым статусом истца по делу. В свою очередь, непосредственными участниками спорных материальных правоотношений такие лица не являются.

В соответствии с п. 1 Положения о Государственной жилищной инспекции Омской области, утв. Указом Губернатора Омской области от 15 января 2013 г. № 2, Государственная жилищная инспекция Омской области является уполномоченным органом исполнительной власти Омской области, осуществляющим на территории Омской области региональный государственный жилищный надзор.

Частью 6 ст. 20 ЖК РФ предусмотрено, что органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Правило аналогичного нормативного содержания предусмотрено в пп. 7 п. 11 Положения о Государственной жилищной инспекции Омской области.

Таким образом, проанализировав предмет и основание иска, суд приходит к выводу, что Госжилинспекция Омской области является надлежащим истцом по делу.

Судебным разбирательством установлено, что в ... г. третье лицо Лашевич Т.А. обратилась к истцу с заявлением по вопросу законности заключения договора с обслуживающей организацией в многоквартирном доме ....

В соответствии с ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ поступление в орган государственного жилищного надзора обращений и заявлений граждан о фактах нарушения обязательных требований к порядку принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, уставу товарищества собственников жилья и внесенным в него изменениям, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с такой организацией договора управления многоквартирным домом, порядку утверждения условий такого договора и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса является основанием для проведения внеплановой проверки. Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.

В данной связи ... Госжилинспекцией Омской области было вынесено распоряжение № о проведении внеплановой, документарной проверки в отношении ООО «УК «Партнер» (л.д. 8).

... на основании указанного распоряжения проведена внеплановая, документарная проверка в отношении ООО «УК «Партнер», что подтверждается актом проверки № (л.д. 9). В ходе проверки выявлены нарушения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, а именно: нарушения жилищного законодательства. Так, из представленного протокола б/н внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ..., проведенного в форме заочного голосования от ..., а также реестра собственников помещений в многоквартирном доме следует, что на собрании присутствовали собственники с количеством голосов 60,7. Вместе с тем, сведения о собственниках жилых помещений, принимавших участие в общем собрании, как и сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, в протоколе собрания не отражены. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома было выдано Д. ... Согласно данным, представленным У., первая регистрация права собственности собственниками указанного многоквартирного дома произведена ... Соответственно на дату проведения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, у указанных в протоколе лиц отсутствовали полномочия на выражение воли по выбору способа управления многоквартирным домом.

Оценивая правомерность выводов органа государственного жилищного надзора по результатам проведенной проверки и, соответственно, обоснованность заявленных исковых требований, суд отмечает, что в соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Статьей 48 ЖК РФ предусмотрено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Из материалов дела следует, что ... общее собрание собственников помещений многоквартирного дома ... не имело кворума, в связи с чем было решено провести собрание в форме заочного голосования (л.д. 7).

... посредством проведения заочного голосования собственниками помещений многоквартирного дома ... были приняты решения о выборе способа управления многоквартирным домом; о заключении договора на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО «УК «Партнер»; об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 17,99 руб. за кв.м., но не ниже утвержденного администрацией г. Омска тарифа. Голосование по поставленным вопросам признано состоявшимся, принятые решения зафиксированы в протоколе общего собрания б/н от ... При этом, из содержания протокола следует, что на собрании присутствовали собственники с количеством голосов 68%, инициатором собрания выступала Горелова Н.В., подсчет голосов производила Аданицкая Л.Ф. (л.д. 11-12).

Однако сведения о собственниках жилых помещений, принимавших участие в общем собрании, как и сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в многоквартирном доме в протоколе собрания не отражены.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав (ст. 14 указанного Федерального закона).

В судебном заседании установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - многоквартирного жилого дома ... было выдано Д. ... (л.д. 13-14). А государственная регистрация права собственности на жилые помещения в указанном доме произведена в ... г., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... (л.д. 74-123). Следовательно, на дату проведения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома ... (...) у участвующих в нем лиц отсутствовали полномочия на выражение воли по выбору способа управления многоквартирным домом. К тому же во всех решениях собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование (л.д. 26-73), в нарушение ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, отсутствуют сведения о правоустанавливающих документах, подтверждающих право собственности лиц, участвовавших в голосовании, на помещение в многоквартирном доме, а также сведения о документе, удостоверяющем личность голосовавшего, в связи с чем невозможно установить кворум общего собрания, правомерность лиц, участвовавших и принявших решения по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании.

При таких обстоятельствах решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ..., оформленное протоколом б/н от ..., о выборе способа управления многоквартирным домом; о заключении договора на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО «УК «Партнер»; об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 17,99 руб. за кв.м., но не ниже утвержденного администрацией г. Омска тарифа является недействительным, так как принято с нарушением вышеуказанных требований ЖК РФ.

Поскольку незаконные решения правовых последствий для собственников помещений не влекут, является недействительным и договор б/н от ... на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключенный между ООО «УК «Партнер» и собственниками помещений многоквартирного дома ... на основании протокола б/н от ... общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (л.д. 15-20).

В нарушение положений ст.ст. 12, 56 ГПК РФ ответчики не представили суду доказательств в обоснование своих возражений против иска, в судебное заседание не явились.

В данной связи исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 234-237 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Государственной жилищной инспекции Омской области удовлетворить.

Признать недействительным оформленное протоколом б/н от ..., решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ... о выборе способа управления многоквартирным домом; о заключении договора на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО «УК «Партнер»; об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 17,99 руб. за кв.м., но не ниже утвержденного администрацией г. Омска тарифа.

Признать недействительным договор б/н от ... на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Партнер» и собственниками помещений многоквартирного дома ....

Ответчики вправе подать в Первомайский районный суд г. Омска заявления об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения. На заочное решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение вступило в законную силу 21.01.2014