Гражданский кодекс часть 1

Кулебакский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Марцева А.А., с участием представителя истца по доверенности ФИО1, при секретаре Мысягиной Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-334/11 по иску к Администрации Кулебакского района Нижегородской области о признании незаконным отказа в продаже арендуемого земельного участка,

У С Т А Н О В И Л :

на основании договора аренды <№*****> от <ДД.ММ.ГГГГ> арендует земельный участок, предоставленный Администрацией Кулебакского района Нижегородской области для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>. На данном земельном участке начато строительство жилого дома, который, как объект незавершенного строительства, <ДД.ММ.ГГГГ> зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок за , который обратился в вышеуказанный орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка под объектом незавершенного строительства в собственность, однако в удовлетворении данных требований было отказано.

Считая отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, обратился с иском в суд, указывая, что аренда земельного участка не является в соответствии с нормами ст. 36 Земельного кодекса РФ, ст. 28 п. 3 ФЗ от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» препятствием для выкупа земельного участка, который не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Вышеуказанные нормы материального права обуславливают наличие права на приватизацию земельного участка наличием права собственности на находящееся на данном земельном участке объекты недвижимости. Объекты незавершенного строительства в соответствии со ст. 130 ГК РФ – объекты недвижимости. На основании изложенного, просит признать отказ Администрации Кулебакского рай она Нижегородской области от <ДД.ММ.ГГГГ> незаконным, обязать ответчика направить ему проект договора купли-продажи арендуемого земельного участка.

В судебное заседание истец не явился, надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, ведя дело в суде через представителя по доверенности ФИО1, которая в судебном заседании заявленные требования поддерживает в полном объеме и просит их удовлетворить.

Представитель Администрации Кулебакского района Нижегородской области по доверенности ФИО2 просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика; заявленный иск не признается. В отзыве на исковое заявление указывается, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <ДД.ММ.ГГГГ>. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <№*****>, арендуемом истцом на основании договора от <ДД.ММ.ГГГГ><№*****>, предоставленный в аренду на основании Протокола <№*****> в результатах торгов от <ДД.ММ.ГГГГ> для индивидуального жилищного строительства. Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Таким образом, исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Истцу принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, а не здания, строения, сооружения. Следовательно, у истца в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодек РФ не возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, предназначенного для индивидуально жилищного строительства, и находящего у истца в аренде, на котором расположен объект незавершенного строительства. На основании изложенного, отказ Администрации в предоставлении собственность спорного земельного участка до завершения строительства возводимого на нем объекта является законным и не нарушает прав и законных интересов истца, ссылка которого на пункт 3 статьи 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества несостоятельна, т.к. в пункте 3 данной статьи предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако указанное положение закона, распространяющееся и на объест незавершенного строительства, должно применяться в совокупности с правилами пункт 1 этой же статьи, по смыслу которого приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией объектов недвижимости на них расположенных, а с учетом предоставления цели использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, приватизация спорного земельного участка возможна только по окончанию строительства жилого дома и принятии его в эксплуатацию. В соответствии с судебной практикой (Определение ВАС РФ от 06.10.2010 № ВАС-12880/10) «договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен не завершенный строительством объект, в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ, при наличии действующего договора аренды, является недействительным (ничтожным)». На основании вышеизложенного, заявленный требования незаконны, не подлежат удовлетворению.

В сооответсвии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие вышеуказанных участников судебного разбирательства, надлежащим образом извещенных о рассмотрении дела.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, площадь застройки – <данные изъяты>, степень готовности – 20%, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации <№*****>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <ДД.ММ.ГГГГ>.

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером <№*****>, арендуемом истцом на основании договора от <ДД.ММ.ГГГГ><№*****>, предоставленный в результате торгов в аренду для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, истцу на праве собственности принадлежит не здание, строение или сооружение, а объект незавершенного строительства. В то же время, в сооответсвии с требованиями ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ ему принадлежит исключительное право на приватизацию земельного участка по адресу: <адрес>. Указанное право осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Как следует из предмета договора аренды до <ДД.ММ.ГГГГ> земельного участка от <ДД.ММ.ГГГГ><№*****>, земельный участок по адресу: <адрес>, предоставлен для индивидуального жилищного строительства (п. 1,2. договора), т.е. целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка – жилищное строительство. Специфика правового режима земель, предоставленных в аренду для целей строительства, выражается в том, что нарушение определенных законом или договором обязанностей арендатора влечет досрочное прекращение договора аренды (п. 3.1.3. указанного договора).

Таким образом, в настоящий период, когда истцом незавершенно индивидуальное жилищное строительство, имеется действующий договор аренды земельного участка, у не возникло право на приватизацию земельного участка, предназначенного для индивидуально жилищного строительства, на котором расположен объект незавершенного строительства. Отказ Администрации Кулебакского района в предоставлении собственность спорного земельного участка до завершения строительства возводимого на нем объекта является законным и не нарушает прав и законных интересов истца, ссылки которого на пункт 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» несостоятельны, т.к. в пункте 3 данной статьи предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом, однако указанное положение Закона, распространяющееся и на объест незавершенного строительства, должно применяться в совокупности с правилами пункт 1 этой же статьи, по смыслу которого приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией объектов недвижимости на них расположенных, с учетом предусмотренной цели использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, т.е. приватизация спорного земельного участка, при наличии действующего договора аренды, возможна только по окончанию строительства жилого дома и принятии его в эксплуатацию.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления о признании незаконным отказа в продаже арендуемого земельного участка отказать.

Копию решения направить лицам, участвующим в рассмотрении дела, но не присутствующим в судебном заседании.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Нижегородский областной суд через Кулебакский городской суд.

Судья: А.А. Марцев