Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО5 ча, поданному его представителем по доверенности ФИО2, к обществу с ограниченной ответственностью «Парфеновское» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельхозназначения,

у с т а н о в и л:

ДД.ММ.ГГ между ООО «Парфеновское» (арендатор) и собственниками земельных долей – пайщиками реорганизованного совхоза «Парфеновский» (арендодатели), в число которых входит истец ФИО5, был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> га, расположенного в <адрес> м на север от жилого дома по адресу: <адрес>, 3, сроком на семь лет.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ООО «Парфеновское» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3

В период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГФИО6, действующей за ФИО5 на основании доверенности, было заключено 32 договора купли-продажи доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которым ФИО5 купил в общую долевую собственность 66/442 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №. Указанные договора купли-продажи зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.

ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ ФИО5 выданы свидетельства о государственной регистрации права на земельные участки с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ФИО5 отказано в удовлетворении заявления на действия конкурсного управляющего ООО «Парфеновское» ФИО7 по включению в конкурсную массу права аренды на земельные участки, принадлежащие заявителю и в обязании конкурсного управляющего исключить право аренды спорных земельных участков из конкурсной массы.

ДД.ММ.ГГ ФИО5 в лице своего представителя по доверенности ФИО1 обратился в Топчихинский районный суд с иском к ООО «Парфеновское», в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО «Парфеновское» на стороне арендатора и множественности лиц на стороне арендодателя в части земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, участок расположен примерно в <адрес> м. от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, участок расположен примерно в <адрес> м. от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, участок расположен примерно в <адрес> м. от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежащих ФИО5

В обоснование исковых требований истец указал, что он является собственником указанных земельных участков, которые выделены в натуре из земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> га, расположенного в <адрес> м на север от жилого дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГ указанный земельный участок на основании договора был сдан арендодателями в аренду ООО «Парфеновское» сроком на 7 лет.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды арендатор выдаёт арендодателю в качестве арендной платы ежегодно одну тонну зерноотходов либо, по соглашению сторон, выплачивает арендную плату в денежной форме. За 2012, 2013 и 2014 годы арендная плата арендатором выплачена истцу не была, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации далее – ГК РФ) является основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, на основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО «Парфеновское» и ООО «<данные изъяты>», спорный земельный участок был передан в субаренду ООО «<данные изъяты> В соответствии с п. 3.1 договора аренды земельный участок может быть передан в субаренду только с согласия арендодателя. Такого согласия у арендатора не имеется.

ДД.ММ.ГГ истцом в адрес ООО «Парфеновское» было направлено уведомление о выполнении обязательств по выплате задолженности по арендной плате и истребовании земельного участка из пользования субарендатора ООО «<данные изъяты>», однако арендная плата до настоящего времени не выплачена, земельный участок не истребован.

В связи с этим в адрес ООО «Парфеновское» и конкурсного управляющего было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельхозназначения в связи с существенными нарушениями договора.

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора каждым арендодателем, из числа множественности лиц на стороне арендодателя в случае принятия на себя расходов по межеванию участков - выводимых из общего. Данное условие ФИО5 выполнено, выполнено им и требование о соблюдении досудебного порядка досрочного расторжения договора.

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

Его представитель ФИО1 в судебном заседании исковые требования ФИО5 поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что ФИО5 в разное время, в ДД.ММ.ГГ годах приобрел у других дольщиков земельные доли, которые затем были сформированы и выделены в отдельные земельные участки. После этого истец приобрел право на получение арендной платы. ООО «Парфеновское», зная, что ФИО5 имеет право на получение арендной платы, мер по её выплате не приняло до настоящего времени. По земельным долям, приобретенным истцом в ДД.ММ.ГГ г., арендная плата не выплачена за два года, по земельным долям, приобретенным в ДД.ММ.ГГ г., - за три года, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Кроме того, существенным нарушением условий договора аренды земельного участка является передача земельного участка в субаренду без согласия арендодателя.

Представитель ответчика – конкурсный управляющий ООО «Парфеновское» – ФИО3 и представитель третьего лица ООО «<данные изъяты>» – ФИО4 в судебном заседании просили в удовлетворении иска ФИО5 отказать по основаниям, изложенным представителем ответчика ФИО3 в отзыве на исковое заявление о том, что обращение в суд с настоящим иском при уклонении ФИО5 от получения арендной платы является злоупотреблением правом. ООО «Парфеновское» готово выплатить истцу арендную плату, однако ФИО5 за её получением не является. Уклонение ФИО5 от получения арендной платы, в том числе, отсутствие исков о взыскании арендной платы, является заведомо недобросовестным осуществлением гражданских прав (злоупотреблением правом). За принадлежащую ФИО5 земельную долю, полученную им в процессе приватизации, он регулярно получает арендную плату, одновременно скрывая факт приобретения от его имени иных земельных долей, и не обращаясь за получением арендной платы за них. Согласно абзацу 4 пункта 7.1 договора аренды невыплата арендной платы арендатором более трех месяцев подряд не будет считаться нарушением порядка и сроков выплаты арендной платы, если арендодатель по собственной воле не захотел её забрать. В уведомлении ФИО5 от ДД.ММ.ГГ отсутствуют сведения о количестве приобретенных им долей, не приложены сведения о продавцах земельных долей, в связи с чем невозможно рассчитать размер подлежащей выплате ему арендной платы. Из представленных документов, очевидно, что реальным выгодоприобретателем по сделкам купли-продажи земельных долей является не ФИО5, а ФИО6 и ООО «<данные изъяты>». Для приобретения земельных долей в интересах ФИО13 либо ООО «<данные изъяты> необходимо было выполнить требования ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Во всех договорах купли-продажи земельных долей (пункт 2.1) указано о наличии обременения-аренды. В пункте 3.2 договора стороны согласовали основания для прекращения аренды, передача земельного участка в субаренду без согласия арендодателя в качестве основания для прекращения аренды не указана. Арбитражный суд Алтайского края в определении от ДД.ММ.ГГ отказал в удовлетворении ФИО5 о признании действий конкурсного управляющего о включению права аренды земельных участков, перечисленных в исковом заявлении в конкурсную массу. На основании части 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Кроме того, конкурсный управляющий ООО «Парфеновское» – ФИО3 в судебном заседании пояснил, что до ДД.ММ.ГГ ФИО5 никаких действий относительно получения арендной платы за приобретенные от его имени земельные доли по договорам купли-продажи не предпринимал, при этом ежегодно получал арендную плату, в том числе и ДД.ММ.ГГ, за земельную долю, которая ему принадлежала на дату заключения договора аренды, в то время, как участники гражданских правоотношений в силу ст. 10 ГК РФ должны действовать добросовестно. О том, что истец помимо земельной доли имеет в собственности иные земельные участки, ответчику стало известно только в сентябре ДД.ММ.ГГ г. после получения уведомления от ДД.ММ.ГГ, из содержания которого и приложенных к нему копий первой страницы свидетельств о государственной регистрации права нельзя определить размер арендной платы, подлежащей выплате истцу. Копии договоров купли-продажи земельных долей были представлены ответчику только в июле ДД.ММ.ГГ. в процессе рассмотрения настоящего спора, изучая которые, установлено, что отдельные продавцы земельных долей получили в текущем году арендную плату за принадлежащую им земельную долю, а затем её продали. Полагает, что факт невыплаты арендной платы в течение двух периодов подряд не установлен и наступит только в декабре ДД.ММ.ГГ г. Поскольку в отношении ООО «Парфеновское» была введена процедура банкротства, что сравнимо с реорганизацией предприятия, в целях предотвращения негативных последствий он вынужден был сдать земельный участок в субаренду ООО «<данные изъяты>», которое приняло на себя все права и обязанности по договору аренды и выдало арендную плату за ДД.ММ.ГГ годы. Передача земельного участка в субаренду без согласия арендодателя не является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, поэтому не может являться основанием для его расторжения.

Представитель третьего лица – директор ООО «<данные изъяты>» ФИО4 в судебном заседании, кроме того, пояснил, что в связи с признанием ООО «Парфеновское» банкротом, он, являясь директором общества, в 2013 г. передал ООО «<данные изъяты>» все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГ, чтобы земля обрабатывалась, а арендодатели получали арендную плату. После отстранения его от должности в ООО «Парфеновское» он стал директором ООО «<данные изъяты> В заключении договора субаренды в последующие годы ООО «<данные изъяты>» было заинтересовано, поэтому предложение конкурсного управляющего ООО «Парфеновское» о заключении договоров субаренды было принято. На протяжении всего времени действия договоров субаренды ООО «<данные изъяты>» выдает арендную плату арендодателям и никому в её выдаче не отказывает, в том числе и ФИО5, который ежегодно получает арендную плату за одну земельную долю и компенсацию за уплаченный им земельный налог за одну земельную долю. При этом ФИО5 никогда не заявлял о желании получить арендную плату более чем за одну земельную долю, в том числе и в ДД.ММ.ГГ г. В настоящее время по просьбе ФИО5 ООО <данные изъяты> занимается межеванием 1/442 доли земельного участка, принадлежащей истцу.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика и представителя третьего лица, допросив свидетелей ФИО10 и ФИО11, изучив материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ, обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (ч. 5 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО «Парфеновское» (арендатор) и собственниками земельных долей – пайщиками реорганизованного совхоза «Парфеновский» (арендодатели), в число которых входит истец ФИО5, был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГ договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ Правообладателем 1/442 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок является ФИО5 (л.д.56).

Кроме того, на основании свидетельств о государственной регистрации права от 14 и ДД.ММ.ГГ ФИО5 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, которые выделены в натуре из земельного участка с кадастровым номером №.

Арендная плата вносится арендатором ежегодно после истечения одного месяца со дня завершения уборочных работ, проводимых арендатором, но не позднее 30 декабря текущего года (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора с 15 октября по 30 октября арендатор обязуется выдать арендодателям ставку налога за земельный пай за текущий год, по желанию арендодателя вышеуказанная выплата может производиться в форме натуроплаты (зерноотходами, услугами и т.п.).

По условиям договора арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока субаренды земельного участка с согласия арендодателя (собственника земельного участка), в случае реорганизации ООО «Парфеновское» арендатор имеет право передать земельный участок в субаренду без согласия арендодателей на условиях и на сроки, предусмотренные настоящим договором, при условии уведомления арендодателей (пункт 3.1).

Согласно пункту 7.1 договора невыплата арендной платы арендатором более трех месяцев подряд не будет считаться нарушением порядка и сроков выплаты арендной платы, если арендодатель по собственной воле не захотел её забрать.

ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ между ООО «Парфеновское» и ООО «<данные изъяты>» были заключены договора субаренды земельного участка с кадастровым номером № согласно которым ООО «<данные изъяты> приняло на себя все права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГ

Срок действия договоров субаренды от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ истек. Договор субаренды от ДД.ММ.ГГ заключен на 9 месяцев и действует по ДД.ММ.ГГ, никем не оспорен.

Обращаясь в суд с требованиями о досрочном расторжении договора аренды истец ссылается на то, что арендатор не выполняет обязанность по выплате арендной платы, передал земельный участок в субаренду без согласия арендодателя.

Вопреки доводам представителя истца, факт выполнения ООО «Парфеновское» и ООО «<данные изъяты>» обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГ подтвержден в судебном заседании не только объяснениями их представителей, но и представленными ответчиком доказательствами, в том числе, книгой выдачи арендной платы, из которой видно, что в ДД.ММ.ГГ г. арендодателям, обратившимся за получением арендной платы, выдано в качестве арендной платы определенное количество зерноотходов, в том числе и ФИО5 за 1/442 долю, накладной ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ, согласно которой ФИО5 получил 10 центнеров зерноотходов за земельный пай в ДД.ММ.ГГ., расходными кассовыми ордерами, согласно которым в ДД.ММ.ГГ годах арендодателям, в том числе и ФИО5 была выплачена денежная компенсация за уплаченный земельный налог.

Факт получения ФИО5 арендной платы за один земельный пай в ДД.ММ.ГГ годах признан в судебном заседании представителем истца ФИО1, никем в судебном заседании не оспаривался.

При этом, доказательств того, что ФИО5 до ДД.ММ.ГГ заявлял ответчику о принадлежности ему земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, своем желании получить за их использование арендную плату в определенном размере, а ему в этом было отказано, в материалы дела ни истцом ни его представителем не представлено.

Об этом же пояснили допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО10 и ФИО11

В силу ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Таким образом, при установленных обстоятельствах, суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что ответчик не выполняет обязанности по внесению арендной платы.

Принимая во внимание положения, предусмотренные вышеназванными правовыми нормами, условиями договора аренды, в том числе абзац 4 пункта 7.1, в соответствии с которым невыплата арендной платы арендатором не будет считаться нарушением порядка и сроков выплаты арендной платы, если арендодатель по собственной воле не захотел ее забрать, суд приходит к выводу о неправомерности заявленных истцом требований о расторжении договора аренды в связи с невыполнением ответчиком обязанности по выплате арендной платы.

Кроме того, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу еще и том, что, даже узнав в сентябре ДД.ММ.ГГ о наличии у истца права на получение арендной платы в большем размере, чем было выдано ФИО5 в ДД.ММ.ГГ годах, ответчик был лишен возможности по своей инициативе исполнить обязанность по выплате арендной платы истцу, поскольку копии договоров купли-продажи доли земельного участка, в которых указан размер купленной истцом земельной доли, из которой рассчитывается арендная плата, был передан представителю ответчика только в процессе рассмотрения настоящего иска ДД.ММ.ГГ (л.д.197), поэтому суд не соглашается с доводами представителя истца о том, что ООО «Парфеновское», зная, что ФИО5 имеет право на получение арендной платы, мер по её выплате до настоящего времени не приняло.

Что касается доводов представителя истца о том, что существенным нарушением условий договора аренды земельного участка является передача земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, что также является самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды, суд считает их несостоятельными, поскольку приходит к выводу о том, что передача земельного участка в субаренду без согласия арендодателя не является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, поэтому не может являться основанием для его расторжения.

Как установлено судом, срок действия договоров субаренды от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ истек. Договор субаренды от ДД.ММ.ГГ заключен на 9 месяцев и действует по ДД.ММ.ГГ, никем не оспорен.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса).

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ ни истцом, ни его представителем не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик существенно нарушил условия заключенного ДД.ММ.ГГ договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии существенного нарушения договора аренды, поскольку передача земельного участка в субаренду без согласия арендодателя не повлекла для истца наличия ущерба и не лишила его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении данного договора.

Кроме того, раздел 7 договора аренды не содержит в качестве основания прекращения аренды земельного участка передачу земельного участка в субаренду без согласия арендодателя.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, учитывая требования закона и установленные обстоятельства, суд соглашается с доводами представителя ответчика о необходимости применения судом положений ст. 10 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Злоупотребление правом, по смыслу статьи 10 ГК РФ, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки правовой норме, предоставляющей ему соответствующее право; не соотносит свое поведение с интересами общества и государства; не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Принимая во внимание, что ФИО5 знал о месте и времени получения арендной платы, получал её ежегодно в период ДД.ММ.ГГ при этом не заявлял о своих намерениях на получение арендной платы в большем размере, чем ему выдавалась, ранее не обращался с исковыми требованиями о защите своего нарушенного права о взыскании задолженности по арендной плате, а выждав время, предъявил иск о досрочном расторжении договора аренды, суд приходит к выводу о злоупотреблении правом истцом и действующими от его имени его представителями.

Таким образом, исковые требования ФИО5 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО5 ча к обществу с ограниченной ответственностью «Парфеновское» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельхозназначения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Топчихинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2015 г.

Судья