Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Департамента имущественных отношений администрации города Омска Гербер А. А., действующей на основании доверенности от 28 сентября 2017 года,

ответчика Беспаловой О. Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска к Беспаловой О. Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска обратился в суд с иском к Беспаловой О. Ю. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, указав в обоснование на то, что между Департаментом недвижимости администрации города Омска и Голохиным В. В. (далее по договору арендатором выступает Беспалова О.Ю) был заключен договор аренды земельного участка №, зарегистрированный 27 декабря 2004 года. Предметом договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6853 кв.м. Сумма арендной платы в соответствии с расчетом арендной платы составляла 6156 рублей 28 копеек в месяц. С 10 января 2015 года по 10 мая 2015 года арендная плата составляла 8045 рублей 25 копеек в месяц. С 11 мая 2015 года по 10 мая 2016 года арендная плата составляла 21298 рублей 75 копеек в месяц. С 11 мая 2016 года по 10 мая 2017 года арендная плата составляла 22661 рубль 87 копеек в месяц. С 11 мая 2017 года арендная плата составляет 23568 рублей 34 копейки в месяц. В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Пункт 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Таким образом, размер арендного платежа по договору аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется государственными органами путем издания соответствующих нормативных правовых актов, а не устанавливается по договоренности сторон договорами аренды такого участка, что следует из пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». Пункт 19 этого постановления четко указывает, что арендодатель по договору аренды, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и в этом случае дополнительного изменения договора аренды не требуется. Согласно ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Однако арендатор не исполнил должным образом свои обязательства по своевременному перечислению арендной платы арендодателю. В связи с этим за период с 11 мая 2015 года по 31 июля 2017 года с учетом фактических оплат и начислений по договору аренды сумма задолженности составляет 171249 рублей 18 копеек. Кроме того, за период с 11 февраля 2014 года по 31 июля 2017 года, в связи с просрочкой исполнения обязательства по перечислению арендной платы начислены пени на основании п. 7.2. договора аренды в размере 0,5% от суммы арендной платы за каждый день просрочки, то есть в сумме 206668 рублей 48 копеек.

Представитель истца Департамента имущественных отношений администрации города Омска Гербер А.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования иска поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Разрешение ходатайства ответчика о применении срока исковой давности по пени в период с 01 февраля 2014 года по 01 июля 2014 года оставила на усмотрение суда.

Представитель истца Степанов Е.С., действующий на основании доверенности от 03 августа 2017 года, в судебном заседании 13 февраля 2018 года заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. В дополнение указал на то, что у ответчика Беспаловой О.Ю. имеется задолженность по арендной плате за период с 11 мая 2015 года по 31 июля 2017 года в размере 171249 рублей 18 копеек. В период с 10 января 2015 года по 10 мая 2015 года расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п. Новый порядок расчета ежемесячной арендной платы был определен с 11 мая 2015 года в связи со вступлением в силу Постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года №108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Так как пункт 5 постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года №108-п признан недействующим с 02 ноября 2017 года, а до указанной даты применялся и реализовывался, исходя из принципа равенства всех перед законом и недопустимости представления преимуществ перед другими арендаторами, считает, что при расчете арендной платы в отношении ответчика должен применяться указанный порядок. В соответствии с пунктом 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размер арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Поскольку арендная плата за муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, размер арендной платы по договору устанавливается и может изменяться департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы за использование земельных участков вне зависимости от условий договора.

Ответчик Беспалова О.Ю. в судебном заседании поддержала пояснения своего представителя Беспалова И.А., данные им в судебных заседаниях 13 февраля 2018 года и 19 февраля 2018 года.

Представитель ответчика Беспалов И.А., действующий на основании доверенности, в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заявленные требования Департамента имущественных отношений администрации города Омска не признал в полном объеме, указав на то, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №, площадью 6853 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный 27 декабря 2004 года. 20 февраля 2014 года между истцом и ответчиком зарегистрировано соглашение к договору аренды земельного участка. Ответчиком от истца получено уведомление № Исх-ДИО/7673 от 23 мая 2017 года, в котором истец производит перерасчет размера арендной платы за периоды с 10 января 2015 года по 10 мая 2015 года, с 11 мая 2015 года по 10 мая 2016 года, с 11 мая 2016 года по 10 мая 2017 года, с 11 мая 2017 года по 01 января 2018 года. На основании указанного уведомления истцом была составлена и направлена в адрес ответчика претензия № Исх-ДИО/12865 от 07 августа 2017 года. На основании соглашения к договору аренды земельного участка, зарегистрированного 20 февраля 2014 года, расчет размера ежемесячной арендной платы рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Сап /12, где Ап - размер ежемесячной арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка аренной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Указанное соглашение является неотъемлемой частью договора и обязательно к исполнению всеми сторонами. Согласно п. 2.1. договора аренды земельного участка № при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента. Исходя из указанного истец совершил перерасчет размера арендной платы за период с 10 января 2015 года по 10 мая 2015 года на основании изменения величины кадастровой стоимости земельного участка, с чем ответчик согласен. Далее истец совершает перерасчет размера арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п за периоды: с 11 мая 2015 года по 10 мая 2016 года, с 11 мая 2016 года по 10 мая 2017 года, с 11 мая 2017 года по 01 января 2018 года. При этом истец изменяет механизмы расчета вопреки указанным выше условиям договора, согласно которым могут быть изменены значения величин, участвующих в расчете арендной платы, с чем ответчик не согласен. Согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 12 введен Федеральным законом от № 171-ФЗ). Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонне изменение существенных условий договора не допускается. Поэтому он настаивает на том, что перерасчет, основанный на измененных механизмах, может быть осуществлен только с подписанием дополнительного соглашения к договору обеими сторонами. Также при перерасчете размера арендной платы с 11 мая 2015 года используется механизм, зависящий от рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость была определена в соответствии с отчетом № от 02 мая 2017 года, выполненным <данные изъяты>». Данный отчет составлен лишь в 2017 году и предъявлен ответчику совместно с иском. Они не оспаривают рыночную стоимость, они оспаривают то, что нарушен принцип предсказуемости. Ответчик не имел возможности получить самостоятельно информацию об изменении существенного условия договора в течении двух лет и отказаться от продления данного договора в связи с экономической неэффективностью использования данного земельного участка на новых условиях. Соответственн, истец, предъявляя перерасчет за прошлые годы, пытается неосновательно обогатиться. К тому же, в связи со столь поздним пересчетом был нарушен принцип предсказуемости, который должен был использоваться согласно постановлению Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, в связи с тем, что оно основано на Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Помимо всего приведенного выше, пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, на основании которого выполнен перерасчет размера арендной платы после 11 мая 2015 года, отменен определением Верховного Суда Российской Федерации по делу № 50-АПГ17-18 от 02 ноября 2017 года. В данном определении указано: «Вывод суда о том, что порядок определения итоговой величины размера арендной платы в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ставки рефинансирования Центра Банка Российской Федерации соответствует соблюдению принципа экономической обоснованности ошибочен. Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определяется исходя, в том числе из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке». Никакими документами доходность земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:0081 определена не была, поэтому принцип экономической обоснованности при применении данного расчета не соблюден. Истец основывает свои исковые требования на указанном, отмененном нормативно-правовом акте (пункт 5 постановления Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п.), который вступает в противоречие с Земельным и Гражданским кодексами РФ, что недопустимо. С ответчиком не было подписано никаких дополнительных соглашений к договору, касающихся существенного условия, а также истцом не соблюден принцип экономической обоснованности требований и принцип предсказуемости. На основании изложенного просит суд в удовлетворении исковых требований истцу отказать полностью, принять расчет арендной платы, подготовленный ответчиком, согласно изменениям, вступившим в законную силу, и не нарушающим действующего законодательства Российской Федерации, признать существующую на 31 июля 2017 года, переплату, осуществленную ответчиком по договору аренды земельного участка № Д-С-14-5050, в размере 97451 рублей 46 копеек. Также указал, что в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №58, от 30 июля 2013 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» указано, что согласно части 2 статьи 13, частям 4 и 5 статьи 195 АПК РФ нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период. Из этого следует, что представленный истцом перерасчет, основанный на п. 5 постановления Правительства Омской области от 29.04.2015г. №108-П не обоснован и не подлежит к применению к отношениям сторон по договору в спорный период. Ранее подписанное сторонами соглашение, на основании которого определялась величина арендной платы, не противоречит Земельному и Гражданскому кодексу РФ, соответственно может применяться для взаимных расчета на законных основаниях с учетом действующих на сегодняшний день величин, участвующих в данном расчете. Просит применить срок исковой давности к требованиям о взыскании пени за период с 01 февраля 2014 года по 01 июля 2014 года.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что на основании распоряжения Мэра города Омска от 07 сентября 2004 года № 2396-р в аренду сроком на 25 лет Голохину В. В. предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель поселений, с кадастровым номером №, площадью 6853 кв.м., для производственных целей под здания (административное здание, склад с почтовым адресом: <адрес>) (л.д. 73).

Между Голохиным В. В. и Департаментом недвижимости администрации <адрес>, в лице начальника управления земельных ресурсов и кадастра 17 сентября 2004 года заключен договор № аренды земельного участка (л.д. 12-16).

По условиям указанного договора аренды земельного участка стороны констатируют, что арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 6853 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: для эксплуатации производственного здания по адресу: <адрес>), с местоположением: относительно административного здания, имеющего почтовый адрес: Советский АО <адрес>, для производственных целей под здания (административное здание, склад).

Данный договор зарегистрирован Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 декабря 2004 года.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что величина арендной платы на предоставленном участке определяется в соответствии с постановлением Мэра города Омска № 130-П от 19 апреля 2004 года. Арендная плата за 1 месяц на предоставленном участке устанавливается в размере 6156 рублей 28 копеек. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель, письменно по адресу указанному в п. 12 настоящего договора, уведомляет арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных правовых актах с указанием момента начала применения тех их положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.

В соответствии с п. 2.2 договора, размер ежегодной арендной платы не может быть меньше размера, исчисленного с применением установленных нормативным актами города Омска базовых платежей за землю.

Согласно п. 2.3 договора, арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере 6156 рублей 28 копеек за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному.

Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение двух дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 договора.

Заключая договор аренды земельного участка № от 17 сентября 2004 года стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора аренды, в том числе и в части площади земельного участка, облагаемого арендной платой. До настоящего времени договор аренды земельного участка никем не оспорен.

30 июня 2009 года стороны заключили соглашение к вышеуказанному договору аренды земельного участка, которым внесены изменения в договор аренды земельного участка № от 17 сентября 2004 года. Указанным соглашением предусмотрено, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области № 179-П от 29 октября 2008 года (л.д.17).

Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области 03 декабря 2010 года.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости Беспалова О. Ю. приобрела на основании договора купли-продажи от 02 августа 2013 года недвижимое имущество на земельном участке с кадастровым номером №.

Соглашением к договору аренды земельного участка № от 17 сентября 2004 года заключенного между Департаментом имущественных отношений администрации города Омска в лице заместителя директора департамента имущественных отношений администрации города Омска (арендодатель) и Беспаловой О. Ю. (арендатор) установлено, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области № 179-п от 29 октября 2008 года в редакции № 181-п от 29 августа 2012 года.

Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле: Ап = Кс х Сап /12, где Ап - размер ежемесячной арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка аренной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,03 (п. 8 Приложения № 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных в городе Омске). 12- количество месяцев в году. Размер ежемесячной арендной платы составляет 14867 рублей 17 копеек.

Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № от 17 сентября 2004 года и вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. Указанное соглашение зарегистрировано 20 февраля 2014 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года № 50-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Омской области. Так, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 3218100 рублей 27 копеек (код строки 13463 Приложения № 1). Начало действия приказа - 10.01.2015 года.

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы, начиная с 10 января 2015 года, составил 8045 рублей 25 копеек (3218100 рублей 27 копеек (кадастровая стоимость) х 0.03 (ставка арендной платы) : 12 месяцев).

Постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» признано утратившим силу постановление Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-П «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске».

Для определения размера арендной платы с указанного периода учитывалась рыночная стоимость земельного участка с учетом применения пункта 7 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», которым установлено, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды.

Начиная с 11 мая 2015 года по 10 мая 2016 года ежемесячный размер арендной платы за спорный участок составлял 21298 рублей 75 копеек (3098000 рублей (рыночная стоимость земельного участка) х 8.25% (действующая ставка на 11.05.2015) х 1 (коэффициент инфляции с 11.05.2015) : 12 месяцев), с 11 мая 2016 года по 10 мая 2017 года – 22661 рубль 87 копеек при коэффициенте уровня инфляции в размере 1.064, с 11 мая 2017 года – 23568 рублей 34 копеек при коэффициенте уровня инфляции в размере 1.04.

Уведомлением от 23 мая 2017 года № Исх-ДИО/7673 Департамент имущественных отношений администрации города Омска уведомил ответчика о том, что:

- с 10 января 2015 года по 10 мая 2015 года размер арендной платы в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 октября 2008 года № 179-п, составляет 8045 рублей 25 копеек;

- с 11 мая 2015 года по 10 мая 2016 года размер арендной платы в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, составляет 21298 рублей 75 копеек;

- с 11 мая 2016 года по 10 мая 2017 года размер арендной платы в месяц в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, составляет 22661 рубль 87 копеек;

- с 11 мая 2017 года размер арендной платы в месяц в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, составляет 23568 рублей 34 копейки.

Таким образом, согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчика по арендной плате за период с 11 мая 2015 года по 31 июля 2017 года составляет 171249 рублей 18 копеек.

Оценивая возражения ответчика относительно заявленных исковых требований, согласно которым размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, а в связи с отсутствием заключенного между сторонами соглашения об изменении условий договора аренды и как следствие отсутствием правовых оснований для увеличения размера арендной платы, суд отмечает, что в соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Стоимость аренды государственного имущества относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой соответствующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключённому после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок ещё не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Методика расчета арендной платы является доступной для сторон. Следовательно, при надлежащем изучении оговоренной в договоре методики, ответчик имел возможность самостоятельно установить точный размер арендной платы и, не дожидаясь сообщения Департамента, вносить арендную плату в надлежащем размере. В связи с чем, при наличии уже заключенного договора аренды истцом правомерно производился перерасчет размера подлежащей взысканию с ответчика арендной платы в соответствии с нормативными актами Правительства Омской области, действующими в период использования ответчиком земельного участка.

Применительно к возражениям ответчика о недопустимости использования при определении размера арендной платы п. 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, в связи с признанием его недействующим определением Верховного Суда РФ от 02 ноября 2017 года, суд отмечает, что согласно ч. 1 ст. 216 КАС РФ, в случае признания судом нормативного правового акта не действующим полностью или в части этот акт или его отдельные положения не могут применяться с указанной судом даты.

Определением Верховного Суда РФ от 02 ноября 2017 года №50-АПГ17/18 пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п, признан недействующим с даты принятия указанного определения.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2007 года № 48, если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Поскольку пункт 5 Порядка до вынесения Определения Верховного Суда РФ от 02 ноября 2017 года применялся и на его основании производилось начисление арендной платы гражданам и организациям, с учетом даты, с которой указанный пункт Порядка признан недействующим, суд приходит к выводу, что арендная плата за период с 11 мая 2015 года по 31 июля 2017 года должна рассчитываться, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с отчетом об оценке № 262 от 02 мая 2017 года, выполненным ООО «АРСЕНАЛ-СЕРВИС» 11 мая 2015 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:81, площадью 6853 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир административное здание; почтовый адрес ориентира: <адрес>, составляет 3098000 рублей (л.д. 32-63).

Доказательств иной рыночной стоимости земельного участка ответчиком в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт пользования Беспаловой О.Ю. земельным участком на основании договора аренды земельного участка № от 17 сентября 2004 года и соглашения к нему с 20 февраля 2014 года подтвержден материалами дела и по существу не оспаривается ответчиком.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание установленный законом принцип обязательности обеспечения платности землепользования, суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 171249 рублей 18 копеек законными и обоснованными.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определенную законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Руководствуясь указанной нормой закона и условиями договора, истец начислил сумму пеней за период с 11 февраля 2014 года по 31 июля 2017 года из расчета 0.5% от суммы арендной платы за каждый день просрочки, которая составила 206668 рублей 48 копеек.

Ответчиком в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о применении срока исковой давности в части взыскания пени за период с 01 февраля 2014 года по 01 июля 2014 года.

Разрешая заявленное ходатайство, суд отмечает, что согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

С требованиями о взыскании задолженности по пени за период с 11 февраля 2014 года по 31 июля 2017 года истец обратился в суд 26 декабря 2017 года. Требования о взыскании пени за период с 01 февраля 2014 года по 01 июля 2014 года заявлены истцом по истечении установленного законом срока исковой давности.

Поскольку срок исковой давности, подлежащий исчислению с момента, когда истец узнал о нарушении своего права, за период с 01 февраля 2014 года по 01 июля 2014 года, истцом пропущен, при этом доказательств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока суду не представлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в указанной части (за период с 01 февраля 2014 года по 01 июля 2014 года).

Рассматривая требования истца о взыскании пени за период с 01 июля 2014 года по 31 июля 2017 года суд приходит к следующему.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 14 марта 2001 года № 80-О, в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 69 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных (физических) лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) (п. 75 Постановления). Критерием для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.

Принимая во внимание соотношение суммы неустойки и размера основного долга и процентов, длительность неисполнения заемщиком принятых на себя обязательств, компенсационную природу неустойки, которая направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а не служит средством обогащения (по условиям договора размер неустойки составляет 182,5% годовых), суд приходит к выводу, что заявленная истцом к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного ответчиком обязательства по договору аренды и применительно к правилам ч. 1 ст. 333 ГК РФ считает необходимым снизить размер неустойки до 50000 рублей, что будет соответствовать мере ответственности должника за нарушение денежного обязательства и соблюдению баланса интересов сторон.

В соответствии с ч. 1 ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Иск Департамента имущественных отношений администрации города Омска к Беспаловой О. Ю. удовлетворить частично.

Взыскать с Беспаловой О. Ю. в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Омска задолженность по договору аренды в размере 171249 рублей 18 копеек, пени в размере 50000 рублей, а всего 221249 (двести двадцать одна тысяча двести сорок девять) рублей 18 копеек.

Взыскать с Беспаловой О. Ю. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5412 (пять тысяч четыреста двенадцать) рублей 49 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме с подачей жалобы через Первомайский районный суд города Омска.

Решение не вступило в законную силу.

Решение изготовлено в окончательной форме 01 марта 2018 года.