Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обязании устранить препятствия в пользовании общем имуществом нежилого здания, обеспечении доступа на крышу здания, передачи комплекта ключей

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, в обоснование, указав, что он является собственником нежилого помещения гаражного бокса, расположенного по адресу: <адрес>, гаражный бокс №.Данное помещение находится в нежилом здании по адресу: <адрес> что подтверждается техническим паспортом здания. Указанное пятиэтажное здание предназначено для размещения гаражного кооператива ГСК «Кольцо» (с первого по четвертый эта) и офисных помещений (пятый этаж). Истец является членом ГСК «Кольцо» с ДД.ММ.ГГГГ. Весной <данные изъяты> в принадлежащем истцу гараже произошло залитие водой, причиной которого являлась неисправность крыши и, как следствие того, пролив талых вод в гараж. О случившемся в адресе <данные изъяты> истец поставил в известность ГСК «Кольцо», однако в кооперативе пояснили, что у членом ГСК доступа к крыше не имеется, так как доступ на крышу осуществляется через пятый этаж, принадлежащий ФИО2 и ФИО3 а они отказываются в доступе на крышу. Залитие гараж повторилось <данные изъяты> и только после долгой переписки доступ сотрудникам ГСК «Кольцо» для ремонта крыши был предоставлен на время ремонта крыши. Ключи от двери, ведущей к выходу на крышу, в ГСК «Кольцо» так и передавались. До настоящего времени доступ к выходу на крышу закрыт дверью, ключи от которой находятся у представителей ответчиков, отсутствуют и у ГСК «Кольцо» и у истца, что подтверждается актом № о не допуске к объекту, относящемуся к общему имуществу здания, подписанным членами комиссии в составе председателя правления ГСК«Кольцо» ФИО6, члена правления ГСК «Кольцо» ФИО5, собственника гаражного бокса № ФИО1 Вопрос о свободном доступе всех сособственников здания к крыше здания, заключается в фактическом наличии ключей от верных замков к дверям, запирающим проход к данным помещениям. Истец считает что его права собственника гаража нарушаются закрытием доступа к двери, ведущей к выходу на крышу, поэтому истец не имеет возможности своевременно очистить часть крыши на его гаражом.

Ссылаясь на ст. 304 ГК РФ истец просит суд обязать устранить нарушение прав собственности ФИО1 на общее имущество здания, а именно – предоставить ФИО1 комплект ключей и обеспечить доступ на крышу здания, расположенного по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям указанным в иске, суду пояснил, что его гаражный бокс находится на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>. ОН является членом ГСК Кольцо, производит оплату взносов. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, его бокс несколько раз затапливало. Он обратился к председателю ГСК, на что он ему пояснил, что он не может проникнуть на крышу здания ГСК, потому что ответчики ему предоставляют препятствия. Под крышей здания находятся офисные помещения. Истец не мог пользоваться гаражным боксом в течение года. За общее имущество несет ответственность ГСК Кольцо. Он обращался с заявлением об устранении протечки. На данный момент протечки нет, но он предполагает, что она может быть. Протечка после его обращений была устранена, каким образом, ему неизвестно. Протечка, была с крыши, когда шли дожди. ДД.ММ.ГГГГ. был составлен акт, в котором было зафиксировано, что протечка была с вентиляционного бокса. Крышу сделали в конце весны, то есть ремонтные работы ГСК «Кольцо» осуществил. Когда он с председателем ГСК просил ключ, администратор пояснил, что ключ не даст. Ответчики препятствуют его проникновению на крышу. Если ему дадут ключи, возможно, он будет сам осуществлять ремонт кровли.

В судебном заседании ответчик ФИО2 иск не признал, суду пояснил, что он и ФИО3 являюся совладельцами пятого этажа здания, где расположены офисные помещения. Ремонтная бригада для устранения протечек была допущена, кровля была отремонтирована. Они неоднократно направляли претензии председателю ГСК Кольцо, с просьбой разрешить вопрос о содержании общего имущества, однако до настоящего времени вопрос остался не разрешенным. На сегодняшний день ремонт кровли осуществляем только собственниками 5 этажа, то есть ответчика. Не оспаривает тот факт, что у них имеется охранное предприятие, у которого имеются ключи от всех помещений 5 этажа. Они обращались к председателю ГСК Танаеву с просьбой представить список членов ГСК, на что было отказано. Всем предоставлять ключи они от помещений здания они не могут в целях безопасности, так как необходимо изначально устанавливать личность и принадлежность к зданию. Истец лично к ответчику не обращался. Доступ на крышу здания имеется через 5 этаж, однако имеется еще и пожарная лестница в общем открытом доступе. Ответчики не являются членами ГСК Кольцо. Никакого договора с ГСК Кольцо не имеется относительно общего имущества. Они несколько раз мы обращались к председателю с просьбой установить договорные отношения, но они уклоняются. Они уже неоднократно произвели ремонтные работы на крыше за собственный счет. От решения вопроса, связанного с общим имуществом, ГСК отказывается. О залитии нам было известно до обращения в суд, к охране подошел член ГСК с председателем, так как их личность была установлена, им были предоставлены ключи для проведения ремонтных работ. Если бы у ответчиков имелись списки членов ГСК и договорные отношения, таких проблем бы не было. На сегодняшний день у нас имеется претензионная переписка. На наш взгляд, никаких нарушений прав истца в настоящий момент не имеется. Неоднократно велись переговоры о выборе управляющей компании, однако ГСК отвечало отказом.

В судебном заседании ответчик ФИО3 иск не признал по основаниям, аналогичным тем, что были даны ответчиком ФИО2, просил в иске отказать.

В судебном заседании законный представитель ГСК «Кольцо» ФИО6 иск посчитал обоснованным, суду пояснил, что истец является собственником нежилого гаражного бокса, расположенного по адресу: <адрес>, гаражный бокс №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Данное помещение находится в нежилом здании, что подтверждается техническом паспортом здания. Указанное здание предназначено для размещения гаражного кооператива – ГСК Кольцо. Истец является членом ГСК Кольцо с ДД.ММ.ГГГГ Весной <данные изъяты>. в принадлежащем истцу гараже произошло залитие водой, причиной которого являлась неисправность крыши, и, как следствие этого, пролив талых вод в гараж. О случившемся истец поставил ГСК в известность. Однако, у ГСК «Кольцо» доступа к крыше не имеется, так как он осуществляется через пятый этаж, принадлежащий ответчикам, а они отказывают в доступе на крышу. Он обратился с просьбой предоставить допуск, но ему отказали. ГСК пришлось обращаться в полицию и прокуратуры с просьбой предоставить доступ на крышу. Полиция провела расследование и сказала обратиться в суд. ГСК не является собственником здания. ГСК не отрицает, что ГСК должно нести расходы на содержание общего имущества. Когда весной и летом началась течь крыша, долгое время им не давали доступа на крышу. В итоге, доступ на крышу был обеспечен ответчиками, оказалось, что крыша порезана болгаркой. ГСК обратилось в полицию, получило отказной материал. После этого, был заключен договор на ремонт крыши. Крыша была отремонтирована. После этого, ГСК снова пошли посмотреть крышу, но допуск не был предоставлен. С самостоятельными требованиями в суд ГСК не обращалось. Требования истца обоснованы, права нарушается в том, что истец не может вести контроль за крышей. Не оспаривает тот факт, что в прошлом году к ответчики обращались в ГСК и предложили урегулировать вопрос по управлению общим имуществом, и ГСК было готово на это. Было собрано собрание собственников, ДД.ММ.ГГГГ они пришли на собрание, но представитель ответчиков не явился. На данный момент недостаточно хорошо работает вентиляция у истца, ему необходим выход на крышу. В уставе ГСК указано о том, что общим имуществом занимается ГСК. С самостоятельным иском в суд к ответчикам ГСК не обращалось, было решено обратиться физическому лицу. Просит иск удовлетворить.

Выслушав истца, ответчиков, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ, применяемых по аналогии права, собственникам помещений в нежилом здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри отдельных помещений, обслуживающее более одного помещения, и каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Из материалов дела следует, что истец является собственником нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, гаражный бокс №, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Также, судом установлено и подтверждено материалами дела, что по адресу: <адрес> создано ГСК «Кольцо», в члены которого входит истец ФИО1 Данные обстоятельства не были оспорены сторонами по делу, в связи с чем, приняты во внимание суда.

Также, судом установлено и следует из технического паспорта многоэтажного гаража с автосервисом и офисными помещениями, распложенного по адресу: <адрес>, здание в целом состоит из 5 этажей. (л.д. 8-25)

Судом установлено, что гаражный бокс истца находится на цокольном этаже. Данные обстоятельства не оспаривались в ходе судебного заседания и приняты во внимание суда.

Из выписки ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственниками помещений <данные изъяты> на 5 этаже здания по адресу: <адрес> являются ответчики, ФИО2 принадлежит <данные изъяты> доли, ФИО3 <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на данные помещения.

Таким образом, учитывая вышеизлженные нормы закона, суд приходит к выводу, что у истца, ответчиков, ровно как и у других собственников помещений в здании по адресу: г,Самара, <адрес> имеется права на общее имущество всех собственников здания в целом.

Судом достоверно установлено и подтверждено материалами дела, что в гаражном боксе, принадлежащем истцу ФИО1 произошло залитие по причине повреждения участка кровли в месте примыкания кровли между стеной здания литера А и кровлей крыши здания литера В. Данные обстоятельства следуют из акта № обследования крыши здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из п. 2.2. Устава ГСК «Кольцо», утвержденного общим собранием членом ГСК «Кольцо» от ДД.ММ.ГГГГ, членом которого является ФИО1, предметом и целями деятельности ГСК являются в том числе:

- организация совместного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества в Кооперативе, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим долевым имуществом кооператива;

- обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния гаражей и иных помещений, общего долевого имущества, а также земельного участка, на котором распложены гаражи и иные объекты недвижимости, входящие в состав кооператива;

- обеспечение выполнение владельцами гаражей в границах недвижимого имущества правил пользования помещениями, местами общего пользования, содержания гаражей и пригаражной территории;

- защита имущественных и неимущественных охраняемых законом прав и интересов членом кооператива –владельцев (собственников) гаражей (по правоотношениям вытекающим из членства их в Кооперативе);

- представление общих интересов владельцев гаражей в государственных и местных органах власти и управления, местных органах самоуправления, в судах.

В силу п. 4.3.2. устава кооператива, председатель ГСК «Кольцо» представляет интересы кооператива в государственных, муниципальных, коммерческих и иных организациях.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что председатель ГСК «Кольцо» разрешая вопрос о залитии гаражного бокса истца обращался в адрес ответчиков с просьбой обеспечить доступ на крышу здания, по адресу: <адрес>, в связи с тем, у ГСК «Кольцо» отсутствует свободный доступ на крышу здания, которое относится в том числе к общему имуществу собственников всех гаражей в ГСК.(л.д.31)

ГСК «Кольцо» составлялись акты о не допуске к объекту, относящемуся к общему имуществу здания. (л.д.33)

ГСК «Кольцо» обращалось в прокурату и ДД.ММ.ГГГГ в ОП № с заявлением по устранению препятствий со стороны собственников офисного центра, однако постановлением об отказе в возбуждении углового дела ДД.ММ.ГГГГ было отказано. (л.д.19)

В ходе рассмотрения дела, судом установлено, доступ на крышу возможен через пятый этаж здания по адресу: <адрес>, помещения которых находятся в собственности ответчиков.

Из пояснений истца, председателя ГСК «Кольцо» <данные изъяты> следует, и не оспаривается ответчиками, что доступ на 5 этаж здания ограничен, ответчиками заключен договор с организацией, которая осуществляет охранную деятельность помещений на 5 этаже, принадлежащих ответчикам.

При этом, в ходе судебного заседания достоверно установлено и не опровергаются сторонами по делу, что ответчиками был обеспечен доступ на крышу, ГСК «Кольцо» произвело ремонтные работы по устранению повреждений крыши, которые явились причиной залития гаражного бокса №, принадлежащего истцу.

В ходе судебного заседания истцом ФИО4 в ходе судебного заседания суду пояснено, что в настоящее время его нарушение прав как собственника гаража нарушены тем, что он не имеет возможности проникнуть на крышу.

В силу пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Учитывая вышеизложенное, а также факт того, что в настоящее время ремонтные работы ГСК «Кольцо» по устранению причин залития гаражного бокса №, принадлежащего истцу были произведены, суд приходит к выводу, что нарушений прав истца со стороны ответчиков не имеется.

В ходе судебного заседания стороной истца не доказан факт наличия реальной угрозы нарушений его права собственности, со стороны ответчиков.

Доводы истца о том, что он должен иметь доступ на крышу, судом в качестве основания по которому может быть удовлетворен данный иск, во внимание не принимает, поскольку он основан на неверном толковании норм закона.

Кроме того, судом принято во внимание, что обязанность по надлежащему содержанию общего имущества всех собственников (владельцев) гаражей возложена на ГСК «Кольцо», с целью которого оно, в том числе и было создано. При этом, достоверных доказательств обращения в суд ГСК «Кольцо» к ответчикам с аналогичным иском материалы дела не содержат, при том, что именно у ГСК «Кольцо» имеется право действовать от всех собственников с целью разрешения вопроса по пользованию общим имуществом собственников.

При таких основаниях, суд приходит к выводу, что иск ФИО1 удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об обязании устранить препятствия в пользовании общем имуществом нежилого здания, обеспечении доступа на крышу здания, передачи комплекта ключей - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке со дня изготовления мотивированного решения в течение месяца через Советский районный суд г.Самары.

Мотивированное решение будет изготовлено 18.11.2017 года

Судья: О.В. Чемерисова