Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО ИК «Доступное жилье» о признании недействительными условий договора, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 через представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с иском к ООО ИК «Доступное жилье» о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры в размере 104403,72 руб., признании недействительными пп.2.1, 2.8 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ№, взыскании компенсации в счет уменьшения цены договора в размере 82477,97 руб., а также денежной суммы в размере 7611,45 руб. в счет возмещения причиненных убытков, компенсации морального вреда в размере 10000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходов по оплате услуг представителя в размере 10000 руб.

Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен указанный выше договор, в котором срок передачи объекта долевого строительства установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако фактически акт приема-передачи объекта долевого строительства был подписан ДД.ММ.ГГГГ, т.е. просрочка составила 244 дня. Кроме того, условие п.2.8 договора, ограничивающее право участника долевого строительства на перерасчет цены договора в случае, если фактическая общая площадь объекта долевого строительства отличается от общей площади, указанной в договоре, ущемляет права истца, как потребителя, в связи с чем является недействительным. Поскольку объект долевого строительства был передан истцу общей площадью меньшей, чем было предусмотрено договором, ответчик обязан выплатить компенсацию в счет соразмерного уменьшения цены договора. Также подлежит признанию недействительным условие п.2.1 договора, предусматривающее оплату услуг застройщика, так как данная услуга в смысле ст.779 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) считаться таковой не может, не создает для покупателя какое-либо отдельное материальное благо. Действиями ответчику истцу причинен моральный вред.

Истец ФИО1 в суд не явился, извещен надлежащим образом, его представитель ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ООО ИК «Доступное жилье» - ФИО3 с исковыми требованиями согласилась частично по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Факт просрочки передачи истцу объекта долевого строительства не оспаривала, просила снизить размер неустойки и штрафа на основании ст.333 ГК РФ. В удовлетворении требований о признании недействительными условий договора просила отказать.

В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие истца.

Заслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИК «Доступное жилье» и ФИО1 был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома (л.д.9-15), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, который в свою очередь обязался уплатить установленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира-студия №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе балкон (лоджия) площадью 2,63 кв.м (с учетом понижающего коэффициента), находящаяся на 3 этаже в многоквартирном жилом доме (стр. 7), расположенном по адресу: <адрес> (п.1.1).

В пункте 1.3 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства определен ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1 договора цена договора – сумма денежных средств, расходуемых на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 1,1% от цены договора.

Как указано в пп. 2.2-2.3 договора, цена договора состоит из цены общей площади объекта долевого строительства и цены площади балкона (с учетом понижающего коэффициента) и составляет 691950 руб., из которых 607790 руб. – цена общей площади объекта долевого строительства (п.2.2.1), 84160 руб. – цена площади балкона (п.2.2.2). Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит. Размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, может быть изменен в случаях, предусмотренных пунктами 2.5, 2.6, 2.8 настоящего договора.

Исходя из п.2.8 договора стороны установили, что фактическая общая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (БТИ). Перерасчет цены общей площади объекта долевого строительства, предусмотренной п.2.2.1 настоящего договора согласно данным БТИ производится в случаях:

- если по результатам обмера будет установлено, что общая площадь объекта долевого строительства увеличилась более чем на 5% от общей площади, указанной в п.1.1 настоящего договора, то участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере соответствующем пропорциональном увеличению площади. Размер дополнительной оплаты рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения настоящего договора умноженной на количество квадратных метров, на которое фактически увеличилась общая площадь объекта долевого строительства.

В случае, если по результатам обмера объекта долевого строительства будет установлено, что общая площадь объекта долевого строительства увеличилась менее чем на 5% от общей площади, указанной в п.1.1 настоящего договора дополнительная плата за увеличение общей площади объекта долевого строительства участником долевого строительства не вносится.

- если по результатам обмера будет установлено, что общая площадь объекта долевого строительства уменьшилась более чем на 5% от общей площади, указанной в п.1.1 настоящего договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами необходимыми для строительства объекта долевого строительства соответствующей площади исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения настоящего договора умноженной на количество квадратных метров, на которое фактически уменьшилась общая площадь объекта долевого строительства.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Принятые на себя обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнены ФИО1 надлежащим образом, что подтверждается справкой ООО ИК «Доступное жилье» от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.19), и стороной ответчика не оспаривалось.

ООО ИК «Доступное жилье», напротив, получив в полном объеме денежные средства по договору, в установленный договором срок, а именно не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передачу объекта долевого строительства ФИО1 не произвело.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено застройщиком только ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-41), а фактическая передача истцу жилого помещения – квартиры-студии № состоялась ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи объекта долевого строительства (л.д. 18).

Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют о нарушении ответчиком установленного договором срока передачи в собственность истца объекта долевого строительства в виде квартиры.

Исходя из п.1 ст. 6 указанного выше Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 10 упомянутого выше Федерального закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с п. 2 ст. 6 этого же Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Принимая во внимание положения указанных правовых норм, исходя из установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства с момента просрочки его передачи.

Истец производит начисление неустойки от суммы 691950 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем с учетом правовой позиции, изложенной в п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, согласно которой, в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой, а также положений п. 1.3 договора, суд считает правильным произвести расчет неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, установив ее в размере 103896,29 руб. исходя из действующей до ДД.ММ.ГГГГ ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25, и действующей с ДД.ММ.ГГГГ ставки рефинансирования – 11 ((691950 руб. х 8,25% / 300 х 2 х 153 дня) + (691950 руб. х 11% / 300 х 2 х 90 дней).

Представителем ответчика заявлено об уменьшении размера взыскиваемых неустойки и штрафа как явно несоразмерных последствиям нарушения ответчиком обязательства.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из положений приведенной статьи закона следует, что уменьшение подлежащей уплате неустойки применяется судом в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности являются как обстоятельства неисполнения обязательств, так и наступившие негативные последствия, имущественное положение истца. Такое толкование данной нормы закона содержится в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Такой механизм противодействует обогащению одной из сторон за счет разорения другой, это правило соответствует гражданско-правовым принципам равенства и баланса интересов сторон. Возможность снижения неустойки приводит применение данной меры ответственности в соответствии с общеправовым принципом соответствия между тяжестью правонарушения и суровостью наказания. Кроме того, возможность снижения неустойки в полном мере отвечает ее компенсационной природе, как меры ответственности.

Вместе с тем, принимая во внимание характер сложившихся между сторонами правоотношений, длительность допущенной просрочки (243 дня), соотношение размера неустойки и общей цены договора (размер неустойки более чем, в 6 раз меньше цены договора), размер возможных убытков истца, вызванных нарушением ответчиком обязательств, а также, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства, суд не усматривает оснований для применения к неустойке положений ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного ущерба.

Пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» устанавливает, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. При этом размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Аналогичные положения относительно определения судом размера компенсации морального вреда содержатся в п. 2 ст. 1101 ГК РФ.

Поскольку судом установлена виновность ответчика в нарушении прав истцов, как потребителей по договору участия в долевом строительстве, он вправе на основании ст. 15 Закона о защите прав потребителей требовать с ответчика компенсации морального вреда.

С учетом характера причиненных истцу нравственных страданий, вызванных несвоевременным получением объекта долевого строительства, т.е. нарушением имущественных прав, степени вины застройщика, принявшего меры к завершению строительства и уведомлению истца о ходе строительства (л.д.44-47), длительности неисполнения им обязательства по договору, а также требований разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 2000 руб.

В то же время суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительными пп.2.1, 2.8 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ№, взыскании компенсации в счет уменьшения цены договора в размере 82477,97 руб., а также денежной суммы в размере 7611,45 руб. в счет возмещения причиненных убытков.

Разрешая требование истца о признании недействительным 2.8 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ№, взыскании компенсации в счет уменьшения цены договора в размере 82477,97 руб., суд исходит из следующего.

В силу п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из п.1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пии этом данным законом не урегулированы вопросы возможного отклонения фактической площади передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства от площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве и проектной документации.

На основании ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае – взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

СНиП 03.03.01.87 «Несущие и ограждающие конструкции» допускает отклонение стеновых панелей в панельных зданиях от разбивочных осей на 8 мм, в кирпичных зданиях допускается отклонение толщины стен на 20 мм и смещение относительно разбивочных осей на 15 мм.

Следовательно, с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, стороны вправе согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных (с указанием конкретных параметров) отступлениях от проектной площади.

Как указывалось выше, стороны в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома установили, что цена договора является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2.5, 2.6, 2.8 настоящего договора.

Пункт 2.8. договора позволяет произвести перерасчет цены общей площади объекта долевого строительства, предусмотренной п.2.2.1 настоящего договора согласно данным БТИ, т.е. цены общей площади объекта долевого строительства, равной 607790 руб., без учета цены площади балкона 84160 руб. При этом данный пункт договора предусматривает обязанность застройщика возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами необходимыми для строительства объекта долевого строительства соответствующей площади исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения настоящего договора умноженной на количество квадратных метров, на которое фактически уменьшилась общая площадь объекта долевого строительства, только в случае, если по результатам обмера будет установлено, что общая площадь объекта долевого строительства уменьшилась более чем на 5% от общей площади, указанной в п.1.1 настоящего договора.

Таким образом, стороны согласовали, что с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена площади балкона не подлежит изменению, а цена площади объекта долевого строительства подлежит изменению (корректировке) только при значительных (более 5%) отступлениях от проектной площади.

Такое условие договора не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора, ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и не является нарушением Закона о защите прав потребителей, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, учитывая, что в силу этого же п.2.8 договора участником долевого строительства не вносится дополнительная плата за увеличение общей площади объекта долевого строительства, если по результатам обмера объекта долевого строительства будет установлено, что общая площадь объекта долевого строительства увеличилась менее чем на 5% от общей площади, указанной в п.1.1 настоящего договора.

Не противоречит данное условие и ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, как уже отмечено, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Не противоречит п. 2.8 договора и п. 3 ст. 555 ГК РФ, устанавливающему правила определения цены в договоре продажи недвижимости, в то время как сторонами настоящего спора был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашения о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цена объекта долевого строительства не подлежит изменению, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что права ФИО1 положениями пп. 2.3, 2.8 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ не нарушены.

Кроме того, в соответствии с абз. 4 п. 2 ст.166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истец добровольно заключил с ответчиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры и установлении предельных отклонений от общей площади объекта долевого строительства, и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний, указав в п.2, что на основании обмеров, произведенных организацией технической инвентаризации (БТИ), в соответствии с п.2.8 договора перерасчет цены договора не производится.

Таким образом, отсутствуют законные основания для признания недействительным п. 2.8 договора в части, не предусматривающей перерасчет цены договора при уменьшении площади квартиры менее, чем на 5 % от проектной.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.

Как указано в п.1.1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, объектом долевого строительства является однокомнатная квартира-студия №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе балкон (лоджия) площадью <данные изъяты> кв.м (с учетом понижающего коэффициента).

Исходя из буквального толкования договора, в общую площадь комнаты-студии входит площадь балкона, соответственно, общая площадь комнаты-студии без площади балкона составляет <данные изъяты> кв.м.

Такое толкование договора подтверждается расчетом стоимости одного квадратного метра квартиры-студии и балкона, при котором стоимость одного квадратного метра квартиры-студии 35460 руб. (607790 руб. / <данные изъяты> кв.м). выше стоимости одного квадратного метра балкона 32000 руб. (84160 руб. / <данные изъяты> кв.м). Если при расчете стоимости одного квадратного метра квартиры-студии исходить из площади <данные изъяты> кв.м, то стоимость ее одного квадратного метра 30743 руб. (607790 руб. / <данные изъяты> кв.м) будет ниже стоимости одного квадратного метра балкона, что с учетом требующихся на создание данных помещений материально-экономических затрат невозможно.

Ссылка истца на положения ч.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ, по смыслу которой в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас, отклоняется судом, как не имеющая правового значения, поскольку стороны в договоре самостоятельно определили, что включается в общую площадь объекта долевого строительства, под которым согласно ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ понимается как жилое, так и нежилое помещение, а также общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельству о государственной регистрации права собственности ФИО1 была передана в собственность квартира №№, площадью <данные изъяты> кв.м, в <адрес>. В выкопировке из технической документации на многоквартирный дом площадь квартиры №№, состоящей из жилой комнаты и санузла, значится <данные изъяты> кв.м, площадь балкона с понижающим коэффициентом – <данные изъяты> кв.м.

Следовательно, фактическая общая площадь переданной истцу квартиры менее предусмотренной в договоре на 0,04 кв.м (<данные изъяты> кв.м – <данные изъяты> кв.м), что составляет 0,2 % от общей площади объекта, указанной в п. 1.1 договора, то есть менее 5%.

При указанных обстоятельствах, оснований для перерасчета цены договора при уменьшении площади квартиры менее, чем на 5 % и взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены договора в размере 82477,97 руб. не имеется.

Что касается требований о признании недействительным п.2.1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ№ и взыскании денежной суммы в размере 7611,45 руб. в счет возмещения причиненных убытков, суд отмечает следующее.

В силу ч.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Частью 2 ст.18 указанного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанных норм денежные средства, вносимые участником долевого строительства подлежат направлению на строительство (создание) объектов недвижимости, а также на оплату услуг застройщика, в том числе на компенсацию застройщику иных затрат, связанных с их строительством (созданием), а также на причитающееся ему вознаграждение. При этом в соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 424 ГК РФ).

В определении Конституционного Суда РФ от 26 апреля 2016 года №811-О разъяснено, что ч. 1 ст. 5 и чч. 1 и 2 ст. 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлены на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве и, рассматриваемые в системной взаимосвязи с ч.1 ст. 4 этого же Федерального закона, закрепляющей понятие договора участия в долевом строительстве и предполагающей, что встречным предоставлением за выполнение застройщиком обязанности создать объект недвижимости и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства является обусловленная договором цена, сами по себе не могут расцениваться как нарушающие перечисленные в жалобе конституционные права заявительницы.

В п.2.1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома стороны определили, что в цену договора входят денежные средства, расходуемые на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, и денежные средства на оплату услуг застройщика в размере 1,1% от цены договора.

Поскольку правовые акты, регулирующие правоотношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве, не предусматривают обязательные для сторон правила определения и расчета стоимости оплаты услуг застройщика, включающих в себя компенсацию застройщику иных затрат, связанных со строительством (созданием) объекта долевого строительства, а также на причитающееся ему вознаграждение, то в силу вышеуказанных положений закона истец и ответчик были вправе устанавливать эти условия договора по соглашению между собой, и этим правом они воспользовались.

Довод стороны истца о том, что услуги застройщика, за которые им взята с истца плата в размере 1,1% от цены договора, не создали для истца какое-либо отдельное материальное благо, является голословным. Как усматривается из материалов дела, застройщиком помимо несения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства были понесены расходы по направлению истцу письма с просьбой подписать дополнительное соглашение о продлении срока передачи объекта долевого строительства, уведомления о завершении строительства (л.д.42-47). Кроме того, в силу прямого указания закона предполагается, что застройщик несет не только затраты на строительство (создание) объекта долевого строительства, но и на оказание участнику долевого строительства иных услуг.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для вывода, что оспариваемый истцом п.2.1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома нарушает требования закона или иного правового акта, а также каким-либо образом ущемляет права истца, как потребителя, по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, и отказывает в требовании о признании оспариваемого пункта недействительным, а, соответственно, во взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, потраченных на оплату услуг застройщика.

В силу п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требования потребителя, установленных Законом, суд взыскивается изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что требование истца о взыскании неустойки ответчиком в добровольном порядке удовлетворено не было, с него в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 52948,15 руб. (50 % от (103896,29 руб. + 2000 руб.)).

Определяя окончательный размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, суд, учитывая наличие мотивированного ходатайства о снижении штрафа, размер присужденной выше неустойки, а также период нарушения права истца на получение объекта долевого строительства, компенсационную природу штрафа, которая не должна служить средством обогащения, но при этом она направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, принятие ответчиком мер по уведомлению истца о ходе строительства (л.д. 42-44), считает, что в данном случае размер взыскиваемого штрафа явно несоразмерен последствиям нарушения ответчиком обязательства и подлежит уменьшению до 20000 руб., что, по мнению суда, компенсирует истцу в определенной части последствия нарушения обязательства.

Взыскание штрафа в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе штрафа не компенсационный, а карательный характер.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с тем, что истцом не представлено доказательств несения расходов по оплате услуг представителя в сумме 10000 руб., требование истца о возмещении указанных расходов за счет ответчика удовлетворению не подлежит.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд в силу Закона о защите прав потребителей.

Поскольку решение в части требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда принято в пользу истца, с ответчика в силу ст.103 ГПК РФ в доход местного бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины, размер которой рассчитан судом на основании ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и составляет 2578 руб. (2278 руб. за удовлетворенное требование о взыскании неустойки + 300 руб. за требование о взыскании компенсации морального вреда).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО ИК «Доступное жилье» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 103896,29 руб., компенсацию морального вреда в размере 2000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 20000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО ИК «Доступное жилье» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2578 руб.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Советский районный суд г. Челябинска течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Ишимов