Гражданский кодекс часть 1

Ковровский городской суд Владимирской области в составе: председательствующего судьи Овчинниковой М.С., при секретаре Коробковой М.В., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Коврове гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ :

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании денежных средств в размере 1500000,00рублей, процентов за пользование чужими денежным средствами за период с <дата> по день фактической уплаты долга, взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 15793,00рублей. Исковые требования мотивировал следующим.

<дата> между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:<адрес>. В договоре стоимость квартиры была указана в размере 4500000,00рублей. Также ответчиком была составлена расписка от <дата> с обязательством в течение трех дней с момента снятия ограничений по данной квартире, выплатить истцу стоимость неотделимых улучшений в размере 1500000,00рублей. При подписании договора денежные средства не передавались.

Денежные средства в размере 3800000,00рублей переданы ФИО3 в <данные изъяты> банке в день регистрации договора. В тот же день осуществлена фактическая передача квартиры, переданы ключи.

<дата> были сняты все ограничения на квартиру по вышеуказанному адресу. ФИО4 неоднократно по телефону было сообщено о необходимости погасить задолженность по расписке от <дата>.

По условиям договора в течение 3 дней с момента снятия ограничений ФИО4 должен был передать ФИО3 400000,00рублей, по условиям расписки-1500000,00 рублей, всего 1900 000,00рублей.

ФИО3<дата> направил в адрес ответчика ( по адресу приобретенной квартиры) претензию о выплате 1900000,00рублей с приложением реквизитов, а также продублировал данное сообщение на мессенджер Ватсап <дата>. Дополнительно копия претензии была направлена <дата> по адресу ответчика, указанному в договоре: <адрес>, получена ответчиком <дата>, однако, денежные средства истцу не были переведены.

<дата> истцом получены возражения на претензию, в которых ответчик сообщил, что денежные средства в размере 400000,00рублей помещены на депозит нотариуса. Какие-либо пояснения по выплате 1500000,00рублей в возражениях отсутствовали.

Полагает, что с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с <дата> по день фактической уплаты долга. Исчисление процентов произведено с учетом получения <дата> копии претензии от <дата> через мессенджер Ватсап и установленного в ней трехдневного срока для выплаты денежных средств.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, его представитель ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО2 исковые требования не признала, суду пояснила следующее.

ФИО4 не отрицает факт написания расписки, содержащей в себе обязательство выплатить 1500000,00рублей за неотделимые улучшения квартиры. Под неотделимыми улучшениями в данном случае подразумевались строительные материалы, ламинат, плитка, сантехника, кухонный гарнитур, межкомнатные двери, находившиеся в квартире по адресу: <адрес> когда ее осматривал ответчик. Данные стройматериалы, сантехника и мебель были подготовлены ФИО3 для ремонта квартиры. По состоявшейся между истцом и ответчиком договоренности, ФИО3 должен был оставить все это в квартире после купли-продажи. Однако, когда ФИО4 получил ключи от квартиры и пришел в нее, все вышеуказанный предметы в квартире отсутствовали.

Расписка является ничтожной, т.к. не содержит существенных условий договора, в ней указаны неотделимые улучшения, за которые ответчик должен был заплатить 1500000,00рублей.

По факту в квартире каких-либо иных неотделимых улучшений не имеется, т.к. на момент продажи она находилась в том же состоянии, что на момент сдачи объекта по договору долевого участия в строительстве. На квартиру были наложены обременения, в связи с чем, ее стоимость была снижена.

Не согласна с доводами представителя истца, что ответчик уклонялся от выплаты 400 000,00рублей. ФИО4 принимались меры к передаче денег, однако, ФИО3 не выходил на связь по телефону, в результате чего ответчик был вынужден положить данные денежные средства не депозит нотариуса.

Свидетель Свидетель №1 суду пояснила, что ФИО3 обратился в агентство недвижимости «Перспектива 24» с просьбой о продаже квартиры по адресу : <адрес>. Первоначально квартиры была выставлена на продажу по цене 6700000,0рублей, из которых 6500000,00 рублей – стоимость квартиры, 200000,00 рублей - вознаграждение агентству. Квартира состояла из четырех комнат, двух санузлов, трех лоджий. Желающих ее приобрести было много, однако, на квартире имелись обременения, в связи с чем, приобрести ее с использованием ипотечных средств было невозможно.

ФИО4 осмотрел квартиру и согласился на ее покупку с условием снижения цены. Стоимость квартиры уменьшилась на 500000,00рублей. На момент осмотра в квартире имелись застекленные лоджии, установлены пластиковые окна с подоконниками, газовый котел, новая входная дверь, имелись признаки, что начаты отделочные работы.

Текст договора купли-продажи составлял риэлтор Свидетель №3 из агентства недвижимости» Аквамарин».

По условиям договора 4500000,00рублей выплачивались в три этапа, а также за неотделимые улучшения 1500000,00рублей, указанные в расписке, должны были быть уплачены после снятия всех обременений. Оформить сделку путем оформления договора и отдельно расписки пожелали клиенты. ФИО4 добровольно подписал договор и расписку. Каких-либо возражений по данному поводу не высказывал.

При осмотре квартира она видела несколько коробок, как ей пояснили, это были вещи дочери ФИО3 При ней истец и ответчик не обсуждали вопрос об оставлении каких-либо стройматериалов, сантехники и мебели в продаваемой квартире. Наоборот, в п.7 договора купли-продажи указано, что продавец обязуется освободить квартиру от мебели, предметов обихода до <дата>.

Свидетель Свидетель №3 суду пояснил, что к нему обратился ФИО4 с просьбой найти для покупки квартиру. В агентстве « Перспектива 24» работала его знакомая Свидетель №1, она показала ФИО4 квартиру по адресу: <адрес>, которая последнему понравилась. Свидетель №3 подготовил договор купли-продажи, с указанием стоимости <адрес>,00рублей. О составлении расписки ему ничего не известно. Сам он в осмотре квартиры участия не принимал.

Свидетель Свидетель №2 суду пояснила, что ранее состояла в браке с ФИО3 По договору участия в долевом строительстве они приобрели квартиру по адресу :. <адрес>. Квартира сдавалась с черновой отделкой, с застекленными лоджиями, пластиковым окнами, газовым котлом. Для ремонта квартиры ими приобретались строительные материалы, ламинат, межкомнатные двери, кухонный гарнитур, сантехника. По решению суда по делу о разделе имущества супругов, данная квартира была передана в собственность ФИО3 При совершении сделки купли-продажи она не присутствовала.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, свидетелей, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. (ст.310 ГК РФ )

В силу ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий договора. (ст. 432 ГК РФ )

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как установлено в судебном заседании, <дата> между ФИО3 (продавец) и ФИО4 ( покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу : <адрес>, с кадастровым номером <№> площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно п. 3 договора стороны оценивают указанную квартиру в 4500000,00рублей. Пунктом 5 договора предусмотрено, что расчет между сторонами будет производиться следующим образом : 30 000,00рублей переданы продавцу до подписания договора. Денежные средства в размере 3800000,00рублей будут перечислены на расчетный счет продавца при подписании договора. Оставшаяся сумма в размере 400 000,00рублей будет передана продавцу после снятия соответствующих запрещений с указанной квартиры и перехода права собственности к покупателю.

Продавец обязуется освободить указанную квартиру от мебели и предметов обихода и передать ключи покупателю в срок до <дата>.

В пункте 8 указано, что покупателю известно, что по состоянию на <дата> на указанную квартиру наложены ограничений и обременения с перечислением 6 запретов на совершение регистрационных действий.

В этот же день составлена расписка от имени ФИО4 о принятии на себя обязательства выплатить ФИО3 денежную сумму в размере 1500000,00рублей в качестве оплаты неотделимых улучшений проданной и по договору купли-продажи от <дата> квартиры по адресу : <адрес>, в течение трех дней с момента снятия всех наложенных на данную квартиру ограничений прав и обременений объекта. Данные денежные средства не входят в стоимость проданной квартиры, указанной в п.3 договора купли-продажи от <дата>, а являются платой за неотделимые улучшения проданной квартиры. В случае невыплаты суммы в размере 1500000,00рублей, договор купли-продажи от <дата> по соглашению сторон считается расторгнутым, денежные средства, выплаченные покупателем продавцу согласно данному договору, возвращаются покупателю в полном размере в течение трех дней с момента расторжения.

Факт подписания ФИО4 данной расписки представителем ответчика не отрицается. Неверное указание в расписке адреса приобретаемой квартиры являются техническими описками, что подтвердила свидетель Свидетель №1

Вышеуказанное жилое помещение приобретено ФИО3 в собственность на основании договора долевого участия в строительстве <№> от <дата>. По условиям договора цена <данные изъяты> кв.м -34000,00рублей. Оплата, согласно графика, итоговая стоимость 4512280,00 рублей.

Согласно приложения <№> к данному договору, на момент сдачи квартира оборудована оконными блоками из ПВХ с 2-х камерным стеклопакетом, с подоконной доской и сливами, лоджии остеклены пластиковыми однокамерными стеклопакетами, наружный дверной блок, оборудованный с замками и ручкам, с «черновой» строительной отделкой кирпичные стены и перегородки - штукатурка, потолки - бетонная плита, полы - стяжка. В квартире имелось следующее инженерное оборудование: скрытая электропроводка, водоснабжение - пропиленовые трубы, канализация –пропиленовые стояки, разводка из безнапорных пластмассовых труб, отопление – устройство системы отопления квартиры с использованием индивидуального двухконтурного котла в помещении кухни и радиаторов, с установкой приборов учета )вода, газ, электроэнергия) поквартирно. ( <данные изъяты>)

В связи с невозвратом денежных средств в адрес ФИО4ФИО3 направлена претензия от <дата><данные изъяты>) о необходимости уплаты задолженности в течение трех дней с момента получения настоящей претензии, с указанием реквизитов, на которые было необходимо перечислить денежные средства <дата> претензия получена ответчиком.(<данные изъяты>)

Текст претензии также направлен посредством сообщения по системе Ватсап (<данные изъяты>) На данную претензию ФИО4 направлено возражение от <дата><данные изъяты>), в которой он сообщил, что 400 000,00рублей внесены им на депозит нотариуса, 30 000,00рублей переданы перед подписанием договора, получение 3800000,00рублей не оспаривается. Какие-либо пояснения о денежных средствах в размере 1500000,00 рублей в возражениях отсутствуют.

Факт внесения 400000,00рублей на депозит нотариуса <дата> подтверждено документально кассовым чеком, принятием на депозит и извещением на имя ФИО3 ( <данные изъяты>)

В материалы дела также представлено письмо ФИО4ФИО3 о намерении перечислить ему 400 000,00рублей от <дата>, которое по утверждению представителя ответчика не было получено ФИО3, и от <дата>. полученное адресатом <дата>.

В правоприменительной практике под неотделимыми улучшениями понимают формы улучшения объекта, повышающие его эксплуатационные качества и стоимость объекта, которые нельзя отделить без вреда для объекта.

При этом, неотделимые улучшения в силу своей прочной взаимосвязи с квартирой, при отчуждении жилого помещения поглощаются таким объектом договора, как сам объект недвижимого имущества, отчуждаемый со всеми характеристиками, в том числе, неотделимыми улучшениями, которые существуют на момент заключения договора. Такие улучшения, исходя из неотделимости их от самого объекта недвижимости, не могут выступать самостоятельным объектом права, а следуют судьбе недвижимого имущества, т.к. являются его неотъемлемой частью.

При продаже квартиры стоимость неотделимых улучшений может входить как в общую цену квартиры по договору купли-продажи, так и быть оформлена отдельно путем составления расписки, по усмотрению сторон. Законодательство не содержит запрета на оформление сделки таким образом. В данном случае вышеуказанные улучшения просто являются одной из характеристик объекта.

Расписка подписана ФИО4, его подпись в расписке и договоре купли-продажи свидетельствует о том, что с условиями оплаты приобретаемого жилого помещения он был ознакомлен и согласен. Своим правом внести уточняющие дополнения в данные документы он не воспользовался.

Доводы представителя ответчика о том, что между сторонами договора состоялась договоренность относительно передачи ФИО4 строительных материалов, мебели, дверей, сантехники, в счет предусмотренных распиской 1500000,00рублей, являются голословными, документально не подтверждены, свидетели Свидетель №1, Свидетель №3 отрицали факт обсуждения данного условия при совершении сделки. Кроме того, строительные материалы, мебель, ламинат, керамическая плитка, сантехника отделимы от объекта недвижимости без причинения ему существенного вреда, т.к. еще не еще не были использованы для улучшения жилого помещения.

Представленные ответчиком отчет об оценке спорной <адрес> рамках контракта по оценке имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем, акт о наложении ареста на спорное имущество с указанием предварительной оценки квартиры не могут свидетельствовать о ее реальной стоимости, т.к., действуя в рамках свободы договора, стороны вправе определить цену товара по взаимному соглашению.

В письмах, направленных ФИО4ФИО3 им ни разу не высказано требование о передаче мебели, стройматериалов, сантехники, дверей, мебели в счет 1500000,00рублей, указанных в расписке от <дата>.

С учетом изложенного, суд считает, что фактически при совершении сделки купли-продажи от <дата> стороны пришли к соглашению об оплате покупателем продавцу за продаваемую квартиру денежной суммы в размере 6000000,00рублей, в том числе 1500000,00 рублей по расписке от <дата>. Спорное жилое помещение передано в собственность ответчика, находится в его пользовании. Все наложенные обременения на квартиру, указанные в договоре купли-продажи от <дата>, сняты. В свою очередь, свое обязательство по выплате денежных средств по расписке от <дата> последним не исполнено.

С учетом вышеизложенного, исковые требования о взыскании с ФИО4 в пользу ФИО3 денежных средств в размере 1500000,00 подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата><№> « О применении судами некоторых положении ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

За период с <дата> по <дата> размер процентов за пользование чужими денежными средствами составит :

-с <дата> по <дата> : 1900000,00х 7,50% /365 х3=1171,23рублей,

- <дата> погашение задолженности на сумму 400 000,00рублей,

-с <дата> по <дата>:1500000,00 х 7,50%/365х17=5239,73рублей,

-с <дата> по <дата>:1500000,00х8,50%\365х56=19561,64рублей,

-с <дата><дата>:1500000,00х9,50%\365х12=4684, 93рублей,

Итого : 30657,53рублей.

Истцом понесены расходы по уплате госпошлины в размере 17783,00рублей, при этом с ответчика истец просит взыскать в возмещение расходов по уплате госпошлины 15793,00 рублей, в остальной части -1990,00 рублей возвратить, как излишне уплаченные.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины, исходя из размера удовлетворенных исковых требований в размере 15793,00 рублей.

С учетом положений статьи 333.40 НК РФ возвратить ФИО3 излишне уплаченную госпошлину в размере 1990,00 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 1500000,00рублей, проценты за пользование чужими денежным средствами за период с <дата> по <дата> в размере 30657,53рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами на остаток долга, начиная с <дата> по день фактической уплаты долга в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, расходы по уплате госпошлины в размере 15793,00 рублей.

Возвратить ФИО3 излишне уплаченную по чек-ордеру и квитанции от <дата> госпошлину в размере 1990,00 рублей.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий М.С. Овчинникова

Мотивированное решение изготовлено 18.03.2022.