Гражданский кодекс часть 1

С участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) администрации Туапсинского городского поселения Жигайлова Р.В., действующего на основании доверенности,

с участием истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) Маллакурбанова Б.Э. и его представителя Косенкова К.В.,

при секретаре судебного заседания: Романовой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Туапсинского городского поселения к Маллакурбанову Б.Э. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, и встречному исковому заявлению Маллакурбанова Б.Э. к администрации Туапсинского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, о возмещении убытков,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Туапсинского городского поселения обратилась в суд с исковым заявлением к Маллакурбанову Б.Э. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате за период с 24.06.2017 года по 10.01.2020 года, указав, что между администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района и Маллакурбановым Б.Э. заключен договор аренды земельного участка от 24.06.2016 года№ ... с кадастровым номером ... площадью 1535 кв.м по адресу ..., для размещения многоэтажных и подземных гаражей, сроком действия до 24.06.2026 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Цена иска на момент обращения 01 июня 2020 года с иском в Арбитражный суд Краснодарского края составляла 1.403.255 руб. 10 коп. (задолженность по арендной плате 1.247.364 рубля 71 копейка. Пени- 155.890рублей 39 копеек).

После передачи дела из Арбитражного суд в суд общей юрисдикции истец по первоначальному иску утончил заявленные требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.06.2016 ...; обязать арендатора освободить и возвратить администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района земельный участок; взыскать с Маллакурбанова Б.Э. в бюджет Туапсинского городского поселения Туапсинского района задолженность по арендной плате за период с 23.06.2017 года по 10.01.2020 года в размере 1.247.364 руб. 71 коп., пени за период с 23.06.2017 года по 16.12.2019 года в размере 148.039 руб.72 коп...

Маллакурбанов Б.Э. обратился в суд с встречным исковым заявлением к администрации Туапсинского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, о возмещении убытков. В обоснование встречного иска указал, что после получения земельного участка арендатор, действуя разумно и добросовестно, в соответствии с условиями договора аренды о недопустимости строительства на арендованном земельном участке до оформления разрешения на строительство в установленном порядке, неоднократно (21.11.2016, 25.12.2018, 12.12.2018г.) обращался в администрацию Туапсинского городского поселения с заявлениями о выдаче ему разрешения на строительство для реализации возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии условиями договора аренды. Однако, в нарушение требований действующего законодательства, ответа ни на одно из обращений Маллакурбанову Б.Э. не направлялось. Более того, в 2017 году администрация Туапсинского городского поселения постановлением № 998 от 07.07.2017 года в одностороннем порядке, без уведомления арендатора, утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории Туапсинского городского поселения в связи с образованием части земельного участка с кадастровым номером ..., для организации проезда общего пользования, фактически произвольно изъяв из аренды 1071 кв.м.. При этом, от внесения изменений в договор аренды и соответствующего перерасчета арендной платы администрация Туапсинского городского поселения уклонилась. Так 25.12.2018 года Маллакурбанов Б.Э. обращался в администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района с просьбой о перерасчете арендной платы, однако ответа на его обращение не поступало. Таким образом, действиями администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района с 07.07.2017 года фактически изъято в одностороннем порядке из переданного в аренду земельного участка 2/3 его части. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Считает, что в результате противоправных действий администрации, Маллакурбанов Б.Э. был лишен возможности в течение всего срока действия договора использовать арендованный земельный участок для целей, определённых договором аренды видом его разрешенного использования. Внесенную арендную плату в сумме 450 000 рублей истец по встречному иску считает неосновательным обогащением. Кроме того, истец по встречному иску указывает, что им понесены затраты на строительство подпорной стены, которые составили 5 302 894 рубля. В связи с чем, истец по встречному иску просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.06.2016 года ... с кадастровым номером ..., площадью 1535 кв.м., расположенного по адресу: ..., предназначенного для размещения многоэтажных и подземных гаражей, заключённый между администраций Туапсинского городского поселения Туапсинского района, взыскать 450 000 рублей -неосновательное обогащение, затраты на строительство подпорной стены- 5 302 894 рубля.

Определением Туапсинского городского суда от 18.05.2021 года встречное исковое заявление принято к производству суда.

Истец по встречному иску в процессе рассмотрения гражданского дела по существу уточнил заявленные встречные исковые требования, просил взыскать с администрации МО Туапсинское городское поселение в пользу Маллакурбанова Б.Э. 450 000 рублей- неосновательное обогащение, расходы на строительство подпорной стены в размере 8 451 234,67 рублей.

Определением Туапсинского городского суда от 13.09.2021 года уточненные встречные исковые требования приняты к производству суда.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Жигайлов Р.В., действующий на основании доверенности, просил уточненные первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении уточненных встречных исковых требованиях отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) Маллакурбанов Б.Э. и его представитель Косенков К.В. уточненные первоначальные исковые требования не признали, просил в удовлетворении отказать, уточненные встречные исковые требования удовлетворить.

Суд, заслушав стороны, свидетелей, эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 10 марта 2016 года Администрацией Туапсинского городского поселения Постановлением № 305 была утверждена схема расположения земельного участка по адресу ..., с кадастровым номером ...

20 июня 2016 года Администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района был проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков.

Лот № 1 включал земельный участок с кадастровым номером ... площадью 1532 кв. метра для размещения многоэтажных и подземных гаражей, по адресу .... Обременение указывалось только одно- охранная зона электросетей площадью 34 кв. метра.

24 июня 2016 года администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района заключила с Маллакурбановым Б.Э., как победителем торгов, договор аренды земельного участка ... с кадастровым номером ..., площадью 1535 кв.м, расположенного по адресу: ..., для размещения многоэтажных и подземных гаражей, сроком действия до 24.06.2026 года.

По условиям договора арендатор должен был передать участок свободным от прав третьих лиц (п.3.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.08.2016 г. (т.2 л.д.202).

По условиям заключенного договора аренды земельного участка ... изменения и дополнения условий договора оформляется сторонами в письменном виде путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке (п.9.1).

Однако 07.07.2017 года администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района Постановлением № 998 без согласования с Маллакурбановым Б.Э. выделила из 1535 кв. метров переданных ему в аренду земельный участок площадью 1071 кв. метров для организации проезда общего пользования (т.1. л.д.187-188). Таким образом, арендатор был лишен возможности пользоваться 72% арендованной земли (1071+34)/1535*100=71,99%). Срок действия постановления № 998 от 07.07.2017 года был определен в два года.

28 марта 2019 года Администрация Туапсинского городского поселения постановлением № 361 внесла изменение в Постановление № 305 от 10 марта 2016 года, без согласования с арендатором с Маллакурбановым Б.Э.. Кроме ранее установленного ограничения в виде охранной зоны электросетей площадью 32 кв. метра, 231 кв. метров было выделено для организации проезда общего пользования. В постановлении указывалось, что участок сформирован из земель кадастрового квартала ....

Конфигурация измененного земельного участка не соответствовала границам ранее переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером ..., часть земли находилась в кадастровом квартале ..., а другая часть – в кадастром квартале ..., поэтому 01 июля 2019 года Администрация Туапсинского городского поселения приняла постановление № 808, аналогичное по содержанию с постановлением № 361 от 28.03.2019 года, добавив, что участок, передаваемый в аренду Маллакурбанову Б.Э., находится в двух кадастровых кварталах- ...

Изменения конфигурации арендованного участка согласно постановлениям Администрации Туапсинского городского поселения № 361 от 2019 года и № 808 от 01.7.2019 года с Маллакурбановым Б.Э. не согласовывались, дополнительное соглашение с ним не заключалось.

Определением от 02.07.2021 года по настоящему гражданскому делу назначалась комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертизы.

Согласно выводам экспертизы № 06-ТГС-21 от 16.08.2021 года, проведенной ООО «Строительно-техническая экспертиза», в результате выделения Администрацией Туапсинского городского поседения на основании постановления № 998 от 07.07.2017 года из земельного участка с кадастровым номером ... участка площадью 1071 кв. метров для организации проезда общего пользования отсутствовала возможность использования оставшейся части по целевому назначению – для строительства подземных и надземных гаражей.

Судом исследовалась проектная документация строительства гаражей по ..., изготовленная Маллакурбановым Б.Э., согласно которой длина гаражей составляет 600 см (т.1 л.д. 100).

Изначально в 2016 году земельный участок с кадастровым номером ... был сформирован вплотную к стенам многоквартирных домов с адресом ... (кадастровый номер23:...) и ... (...), при этом выход из многоквартирных домов осуществляется со стороны земельного участка, переданного в аренду Маллакурбанову Б.Э.

Вместе с тем, согласно п. 8.1, 8.6, 8.8 СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям"( утв. приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288, в ред. от 14.02.2020) ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее3,5 метров при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно.Расстояние от внутреннего края подъезда до наружных стен или других ограждающих конструкций жилых и общественных зданий, сооружений должно составлять: для зданий высотой до 28 метров включительно - 5 - 8 метров; для зданий высотой более 28 метров - 8 - 10 метров.

Следовательно, минимальная ширина участка для строительства гаражей должна составлять 14,0 метров (3 метра-отступ от дома до проезда, 5 метров – ширина проезда, 6,0м- длина гаража).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Синтин Д.Н. пояснил, что средняя ширина земельного участка с кадастровым номером ... составляет 11 метров. Сформированный Постановлениями Администрации Туапсинского городского поселения от 28 марта 2019 года № 361 и № 808 от 01.7.2019 года проезд имеет ширину в точках 12-13, 15-24 не более 2 метров. Расположить гаражи длиной 6,0 метров на участке от границы проезда до границы земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1000 без нарушений требований законодательства невозможно.

В соответствии с п.1.1. Договора, заключенного между администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района и Маллакурбановым Б.Э., целевое назначение земельного участка, переданного в аренду, определено следующим образом: вид разрешенного использования - для размещения многоэтажных и подземных гаражей.

Согласно п. 4.1.6 Договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным пользованием, указанным в п.1.1 Договора.

В соответствии со ст.ст. 606, 614 ГК РФ в случае, если арендатору переданы полномочия по владению и пользованию арендованным имуществом, обязанность по оплате арендной платы обусловлена фактом пользования арендатором таким имуществом.

В соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п.1 ст.614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст. 323 ГК РФ).

В соответствии с разъяснением, содержащемся в п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Кроме того, как установлено в ч. 3 ст. 328 ГК РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Согласно заключению эксперта № 06-ТГС-21 от 16.08.2021 года ООО "Строительно- техническая экспертиза"земельный участок, схема которого утверждена Постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района №98 от 07.07.2017 года, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1000 и является его частью, что отражено в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

В связи с тем, что большая часть земельного участка с кадастровым номером ... ограничена в использовании в части организации проезда общего пользования (1071 кв.м.), у Маллакурбанова Б.Э. отсутствует возможность строительства на нем подземных и наземных гаражей. Соответственно, пользоваться указанным земельным участком в рамках его разрешенного использования (для размещения многоэтажных и подземных гаражей), не представляется возможным.

Таким образом, заявленные уточненные первоначальные исковые требования необоснованны, поскольку арендодатель не обеспечил возможность владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. В силу ст. 39 ГПК РФ основание и предмет иска определяет истец. Суд не обладает правом без согласия истца изменять основания или предмет исковых требований, заявленных истцом.

Администрацией Туапсинского городского поселения в качестве основания расторжения договора аренды земельного участка указано несоблюдение Маллакурбановым Б.Э. п.3.2.4 Договора аренды (не внесение арендной платы в течении одного квартала).

Поскольку судом установлена неправомерность требований истца о взыскании арендной платы за период с 24.06.2017 года по 10.01.2020 года, то по этому основанию договор аренды земельного участка расторгнуть суд не вправе, других оснований расторжения договора аренды земельного участка истцом не заявлялось.

При оценке правомерности встречных требований Маллакурбанова Б.Э о взыскании с Администрации Туапсинского городского поселения расходов на строительство подпорной стены в размере 8 451 234,67 рублей, суд исходит из следующего.

Ранее Маллакурбанов Б.Э. являлся застройщиком многоквартирных домов ... и ... по ... в ... (кадастровые номера23:...).

В градостроительном заключении № 11-38/306 от 25.06.2008 года указывалось, что до проведения мероприятий по террасированию, поскольку уклон составляет около 50%, и укрепления склона – земельный участок не пригоден для строительства (т.2 л.д.93-94).

Согласно техническому условию № 84 от 30.09.2009 года № 08/15.1-1814, выданному УЖКХ Администрации Туапсинского поселения, для благоустройства территории, прилегающей к таунхаусам по ул.Звездной (заказчик Маллакурбанов Б.Э.), необходимо выполнить противооползневые мероприятия (т.2. л.д. 95).

Из экспертизы № 06-ТГС-21 от 16.08.2021 года следует, что Маллакурбанов Б.Э. намеревался разместить гаражи за границами выделенного ему в аренду земельного участка с кадастровым номером .... Подпорная стена согласно схеме находится вдоль границы арендованного земельного участка (т.2. л.д. 218).

Представленный Маллакурбановым Б.Э. проект строительства гаражей содержит эскиз, из которого следует, что им изначально планировалось, что задней стенкой гаражей будет являться подпорная стена (т1. л.д.99), об этом же свидетельствует схема фасада (т.1 л.д. 101).

Экспертизой подтверждено, что подпорная стена создает условия удержания многоквартирных домов ... и ... по ... в .... Их застройщиком являлся Маллакурбанов Б.Э., который был обязан вне зависимости от строительства гаражей провести мероприятия по террасированию, выполнить противооползневые мероприятия.

Требования Маллакурбанова Б.Э. о взыскании неосновательного обогащения в сумме 450 000 рублей, суд также находит необоснованными, поскольку арендная плата в сумме 450 000 рублей была обязательным условием заключения договора аренды земельного участка.

Довод о том, что администрация не выдала разрешение на строительство, суд опровергает, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что изначально Маллакурбановым Б.Э. планировалось строительство гаражей за границами выделенного ему в аренду земельного участка с кадастровым номером ....

Согласно п. 2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п.4.2.1 Договора аренды земельного участка от 24.06.2016 года ... арендатор обязан не менее, чем за 90 дней направить арендодателю письменное предложение о расторжении договора аренды.

Вместо письменного предложения о расторжении договора аренды Маллакурбанов Б.Э. направил Администрации Туапсинского городского поселения 18.05.2021 года встречное исковое заявление, то есть не выполнил досудебный порядок урегулирования спора.

В силу ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора или заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке приказного производства.

В связи с чем, заявленные встречные исковые требования Маллакурбанова Б.Э. о расторжении договора аренды земельного участка подлежат оставлению без рассмотрения.

Оснований для удовлетворения иных встречных исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации Туапсинского городского поселения к Маллакурбанову Б.Э. о расторжении договора аренды земельного участка от 24.06.2016 № ..., о возложении обязанности освободить и возвратить администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района земельный участок, расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером ..., о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.06.2016 № ... в размере 1 247 364 (один миллион двести сорок семь тысяч триста шестьдесят четыре) рубля 71 копейка, образовавшейся в период с 23.06.2017 г. по 10.01.2020 г., взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.06.2016 № 5100008649 по пени в размере 148 039 (сто сорок восемь тысяч тридцать девять) рублей 72 копейки, за период с 23.06.2017 г. по 16.12.2019 г.- отказать.

Встречное исковое заявление Маллакурбанова Б.Э. к администрации Туапсинского городского поселения о расторжении договора аренды земельного участка- оставить без рассмотрения.

В остальной части встречных исковых требований- отказать.

Резолютивная часть решения оглашена 28.09.2021 года.

Мотивированное решение изготовлено 04.10.2021 года.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд (через Туапсинский городской суд) в апелляционном порядке в течение месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: