Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 28.03.2014 между ФИО4 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 28.03.2014 между ФИО1 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры по адресу<адрес>. Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за истцом было признано право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру № расположенную в многоквартирном доме по <адрес>. В данном решении судом сделан прямой вывод о том, что заключенный между ФИО4 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Как следует из содержания договора от 28.03.2014, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, направил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, его представитель на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Определением суда в протокольной форме от 07.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрайонный отдел СП по ИПРД УФССП России по Пермскому краю, УФССП по Пермскому краю, ОСП по Кировскому району г. Перми УФССП России по Пермскому краю, ОСП по Пермскому району УФССП России по Пермскому краю, ОСП по Ленинскому и Индустриальным районам г. Перми УФССП России по Пермскому краю.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Межрайонный отдел СП по ИПРД УФССП России по Пермскому краю, ОСП по Пермскому району УФССП России по Пермскому краю, ОСП по Ленинскому и Индустриальным районам г. Перми УФССП России по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Третьи лица УФССП России по Пермскому краю, ОСП по Кировскому району г. Перми УФССП России по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены, направили ходатайства о рассмотрении дела без участия их представителей.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 28.06.2013 Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ФИО4 было выдано разрешение № на строительство 3-хэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Из материалов дела следует 28.03.2014 между ФИО4 (далее – продавец) и ФИО1 (далее – покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (далее – Договор), на основании которого продавец обязался перед покупателем на указанном в пункте 1.1. земельном участке с кадастровым номером № построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность жилое помещение, далее квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру, в соответствии с условиями настоящего договора: квартира №, общей площадью 33,47 кв.м., 1 этаж, 1 подъезд, состоящая из 1 комнаты, расположенная по <адрес>.

Согласно пункту 1.1. Договора продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 2216+/-14 кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.07.2012, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей, находящийся по <адрес>.

Как следует из пункта 1.6. указанного Договора право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности на квартиру.

Указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1305000 рублей (пункт 2.1 Договора).

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить жилой дом по <адрес> в срок до 30.06.2014 (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30.08.2014 (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора и указанную в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1). Покупатель обязан оплатить квартиру в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять квартиру на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2).

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты квартиры в сумме 1305 000 рублей истцом выполнено, ответчиком не оспорено.

22.08.2017 составлен технический паспорт на квартиру № в незавершенном строительством доме № по <адрес>, согласно которому площадь квартиры составляет 32,6 кв.м, в том числе, жилая 19 кв.м., помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения.

Указывая на то, что срок завершения строительства и передачи квартиры истек, строительство не окончено, обязательства перед ним не исполнены, ФИО1 обратился в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Решением Кировского районного суда города Перми от 05.12.2017, вступившим в законную силу, за ФИО1 признано право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру №, общей площадью 32,6 кв.м в осях Ж/1-Л и 8/2-9 в соответствии с альбомом Шифр 009-2012-АР от 2012 года проекта «3-этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>», расположенную на 1 этаже 1 подъезда многоквартирного жилого дома, находящегося по <адрес>.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Кировского районного суда города Перми от 05.12.2017, вступившим в законную силу, установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет 02.08.2013 со следующими характеристики: площадь застройки - 879,8 кв.м., степень готовности 19%, количество этажей 2, в том числе, подземных 1, материал стен - пеноблок, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06.09.2017.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по <адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана истцу.

Месторасположение спорного помещения с указанием осей определено рабочей документацией «3-х этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>» - на первом этаже жилого дома 3-этажного жилого дома по <адрес> предусмотрено помещение в осях Ж/1-Л и 8/2-9 в соответствии с альбомом Шифр 009-2012-АР от 2012 года.

Квартира под № жилого дома по <адрес> изначально была приобретена истцом, другой квартиры в данном жилом помещении он не имеет.

В судебном заседании установлено, что строительство дома по <адрес>, осуществляет ИП ФИО4, который является застройщиком, дом в эксплуатацию не сдан, срок сдачи дома в эксплуатацию до 30.06.2014, первоначально установленный предварительным договором от 28.03.2014, не соблюден, неоднократно откладывается.

Суд пришел к выводу, что истец ФИО1 имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов. Истец фактически является участником долевого строительства с правом требования права собственности на квартиру и долю собственности в праве общей собственности на общее имущество после сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости в соответствии с договором от 28.03.2014, подтверждающим фактически сложившиеся отношения и обязанности сторон по указанному договору. ФИО1 выполнил свои обязательства по договору, выплатив стоимость объекта строительства – однокомнатной квартиры № в доме № по <адрес>. ФИО4 не имеет финансовых претензий в части оплаты объекта долевого строительства. Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество, судом не установлено. На день рассмотрения дела сведения о действиях ответчика по вводу жилого дома в эксплуатацию отсутствуют.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимости фактически создан, но не прошел правовую регистрацию по причине отсутствия ввода объекта в эксплуатацию, признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается действующим законодательством (статья 130, пункт 1 статьи 218, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации), с учетом характеристик объекта незавершенного строительства, указанных в договоре, техническом паспорте, проекте шифр 009-2012-АР, суд удовлетворяет исковые требования ФИО1

При этом, судом было установлено, что заключенный между ФИО4 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае - квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец ФИО1 обратился в суд с рассматриваемым иском.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Часть 3 данной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 94, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании, заключенный между ФИО4 и ФИО1 предварительный договор купли-продажи квартиры от 28.03.2014 фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в частности сведения об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате ФИО1 для строительства объекта, сроки передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.

Из содержания договора от 28.03.2014 следует, что стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

При таких обстоятельствах, и с учетом вышеприведенных позиций Верховного Суда Российской Федерации суд считает возможным удовлетворить требование истца о признании указанного предварительного договора, договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по <адрес>.

Поскольку судом установлено также, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика в рамках сложившихся между сторонами правоотношений, суд считает возможным вынести решение о государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры от 28.03.2014, признанного судом договором участия в долевом строительстве.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19.12.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по <адрес>, следует, что в отношении вышеуказанного земельного участка внесены записи о запрете на совершение регистрационных действий, в том числе, ограничений и обременений, на основании постановления Ленинского районного суда г. Перми о наложении ареста на имущество, постановлений судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Пермскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, постановлений судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Ленинскому и Индустриальным районам г.Перми Управления Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю, постановлений Пермского краевого суда, Свердловского районного суда г. Перми, Ленинского районного суда г. Перми, Мотовилихинского районного суда г. Перми, протоколов о наложении ареста на имущество Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по городу Перми (Следственное управление).

В соответствии с положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации.

Поскольку регистрация договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении квартиры №, общей площадью 33,47 кв.м., 1 этаж, 1 подъезд, состоящей из одной комнаты, расположенной по <адрес>, не изменяет сведений о собственнике земельного участка, а также не меняет статус земельного участка, наличие вышеуказанных запретов на совершение регистрационных действий, в том числе, ограничений и обременений не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению регистрационных действий по регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного 28.03.2014 между ФИО4 и ФИО1

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный 28.03.2014 года между ФИО3 и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>.

Произвести государственную регистрацию предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного 28.03.2014 года между ФИО3 и ФИО1, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении квартиры №, общей площадью 33,47 кв.м., 1 этаж, 1 подъезд, состоящей из одной комнаты, расположенной по <адрес>.

Разъяснить, что наличие запретов на совершение регистрационных действий, а именно: по исключению из ЕГРН, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером №, не является препятствием для регистрирующего органа по осуществлению регистрационных действий по указанному решению.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В.Поносова