Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки,

у с т а н о в и л:

Истец ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №, взыскании неустойки за просрочку оплаты квартиры в размере 216000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 5360 руб.

В обоснование иска ИП ФИО1 указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи , по которому истец продает, а ответчик приобретает в собственность двухкомнатную квартиру, общей площадью 64,4 кв.м., расположенную по адресу: . Квартира передана истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи. В соответствии с п. 4 договора квартира продается по цене 1850000 руб. в следующем порядке: 300000 руб. при заключении договора, 1100000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 450000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком оплачено 1400000 руб., денежная сумма в размере 450000 руб. ответчиком до настоящего времени не оплачена. Неоднократные обращения к ответчику о ненадлежащем исполнении обязательств оставлены без ответа. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было зарегистрировано дополнительное соглашение к договору № о погашении ответчиком задолженности на сумму 657000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано Управлением Росреестра по ДД.ММ.ГГГГ Ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по оплате стоимости приобретенной квартиры. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в случаях предусмотренных договором. Согласно п. 6 договора купли-продажи при невыполнении (частичном выполнении) покупателем обязательств по оплате за квартиру в соответствии с п. 4.3 договора к ДД.ММ.ГГГГ продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке с возвратом покупателю денежных средств в размере рыночной стоимости оплаченной части квартиры на момент её реализации. Согласно ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную законом или договором. В соответствии с п. 5 договора при невыполнении ответчиком обязательства по оплате за квартиру в соответствии с п. 4.3 договора ответчик выплачивает истцу штраф в размере 2 % ежемесячно от неоплаченной стоимости квартиры начиная с ДД.ММ.ГГГГ На момент подачи иска просрочка исполнения обязательства со стороны ответчика - 24 месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и составила 216000 руб.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержала исковые требования в полном объеме по доводам, указанным в иске.

Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обратилась с заявлением о рассмотрении дела в её отсутствие с участием представителя, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласилась в полном объеме, пояснила, что её муж работал в ООО «Магистр», там появилась возможность приобрести квартиру большего размера. У них была квартира по , площадью на 10 метров меньше. Они решили купить квартиру по , её нужно было забронировать, они внесли в ООО «Магистр» 300000 руб. Свою квартиру продали быстро задешево. Когда заключали договор узнали, что продавец ИП ФИО1, условия договора кабальные, она подписала договор, потому что их квартира уже была продана, аванс внесен. Кабальность условий заключается в том, что по условиям договора она не может прописаться в квартиру, большом проценте штрафов 2 % в месяц. Остаток суммы в 450000 руб. она не внесла, так как потеряла работу, муж тоже не работал. Она обращалась в ООО «Магистр» просила рассчитаться частями, ей отказали. Дополнительное соглашение она подписала, так как ей угрожали выселением, другого жилья она не имеет.

Также ФИО2 представила письменный отзыв, в котором указала, что договор между сторонами был заключен с условием о рассрочке платежа за товар. В силу п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата полученного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. К отношениям сторон применим п. 2 ст. 489 ГК РФ, поскольку ответчиком за товар (квартиру) уплачена сумма в размере 1400000 руб., что составляет более половины цены товара, а именно 75,67 % от цены товара. Поэтому у истца отсутствуют основания для расторжения договора. Ответчик полагает, что п. 5 договора противоречит п. 6 договора, поскольку предусматривает срок расчета неустойки - ДД.ММ.ГГГГ ранее, чем срок проведения окончательного расчета - ДД.ММ.ГГГГ Следовательно, расчет неустойки следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Поскольку п. 5 противоречит условиям договора, предусмотренным п. 4 (существенные условия договора) договора, то условие о штрафе в размере 2 % не согласованно сторонами и в этой части договор считается незаключенным. Более того, указанный штраф противоречит ст. 486 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов, ничтожна, следовательно, применяются положения ст. 168 ГК РФ. Поскольку договором оговорены условия, являющиеся ничтожными, то в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ суд вправе произвести расчет неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ. По расчету ответчика размер неустойки составляет 58884 руб. 38 коп. Пунктом 12 договора предусмотрено, что покупатель обязуется до полной оплаты за квартиру не становиться на регистрационный учет и не регистрировать иных лиц. Истец и члены её семьи полагали, что это условие является законным и не регистрировались в спорной квартире. Истец была вынуждена ДД.ММ.ГГГГ зарегистрироваться у родственников мужа и нести дополнительное бремя коммунальных расходов по месту регистрации. Отчасти ответчик не смог своевременно исполнить свои обязательства в связи с незаконным включением в условия договора требования о не осуществлении регистрации по месту жительства, что привело нарушению конституционного права на труд и получение вознаграждения за свою деятельность. В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе её уменьшить. Уважительными причинами ненадлежащего исполнения обязательства ответчиком являются: незаконные условия договора, в результате применения которых, истец не могла трудоустроиться, на её иждивении находится несовершеннолетний ребенок. Просила в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры отказать, уменьшить размер неустойки в сумме 58884 руб. 38 коп., применив ст. 333 ГК РФ, взыскать госпошлину пропорционально со сторон.

Представители ответчика ФИО5 и ФИО6, действующие на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с исковыми требованиями не согласились по доводам, указанным в письменном отзыве ответчика.

Заслушав представителя истца, ответчика и её представителей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст.ст. 485 и 554 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктами 1, 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В судебном заседании установлено, подтверждается договором № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, актом сверки взаимных расходов от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, не оспаривалось сторонами, что

ИП ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ продала ФИО2 двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Б-1, общей площадью 64,4 кв.м., по цене 1850000 руб., оплата по договору предусматривалась: 300000 руб. при заключении договора, 1100000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 450000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 6 договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что при невыполнении (частичном выполнении) покупателем обязательств по оплате за квартиру в соответствии с п.4.3 договора к ДД.ММ.ГГГГ продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке с возвратом покупателю денежных средств в размере рыночной стоимости оплаченной части квартиры на момент её реализации. В соответствии с п. 5 договора при невыполнении ответчиком обязательства по оплате за квартиру в соответствии с п. 4.3 договора ответчик выплачивает истцу штраф в размере 2 % ежемесячно от неоплаченной стоимости квартиры, начиная с ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира фактически передана ФИО2 по акту приема-передачи, на момент подписания акта оплата произведена в размере 1400000 руб.

Договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на неё зарегистрированы в Управлении Росреестра по ДД.ММ.ГГГГ, с этого времени ФИО2 является собственником спорной квартиры.

В связи с не оплатой ФИО2 последней части суммы по договору в размере 450000 руб. ИП ФИО1 направляла в её адрес письмо от ДД.ММ.ГГГГ и претензию от ДД.ММ.ГГГГ с требованием погасить задолженность и выплатить штраф в размере, предусмотренном п. 5 договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого задолженность покупателя перед продавцом составляет 657000 руб., в том числе 450000 руб. - размер неоплаченной части квартиры, 207000 руб. - размер суммы неустойки.

Исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца о расторжении договора купли-продажи квартиры, поскольку п. 2 ст. 486 ГПК РФ не предусмотрено право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, когда сумма платежей, полученных от покупателя в рассрочку, превышает половину цены товара. Сторонами не оспаривалось, что ФИО2 оплачено по договору 1400000 руб. или более 75 % от общей стоимости квартиры, следовательно, продавец не вправе требовать расторжения договора и может выбрать иной способ защиты своих прав, в том числе взыскать задолженность с ответчика в судебном порядке.

Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Разрешая исковые требования о взыскании с ответчика штрафа за невыполнение обязательства по оплате за квартиру, суд приходит к выводу, что ответчиком нарушено обязательство по полной оплате квартиры, её задолженность перед истцом составляет 450000 руб., поэтому требование о взыскании штрафа являются обоснованными. Период, за который взыскивается штраф, должен исчисляться не с ДД.ММ.ГГГГ, а с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в соответствии с п. 4.3 договора оплата суммы 450000 руб. должна быть произведена до ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ право требования оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ возникает, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар. До наступления срока оплаты по договору к покупателю не может применяться ответственность за неисполнение договора, которой являются штрафные санкции.

Размер штрафа за невыполнение (частичное выполнение) обязательства по оплате за квартиру предусмотрен п. 5 договора и составляет 2 % ежемесячно от неоплаченной стоимости квартиры.

Ссылки представителя ответчика на не заключение сторонами договора в части условия о штрафе, в связи с тем, что п. 5 противоречит п. 4 договора, предусматривающему существенные условия договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку противоречие между этими пунктами касается только срока, с которого исчисляется штраф. Положения ст. 395 ГК РФ о размере неустойки применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. В данном случае размер неустойки (штрафа) предусмотрен п. 5 договора - 2 % ежемесячно, поэтому подлежит применению процент неустойки, предусмотренный договором. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 19 месяцев, сумма штрафа составляет 171000 руб. (450000 руб. х 2 % х 19 мес.).

Вместе с тем, суд считает возможным на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки (штрафа) за просрочку исполнения обязательства до 45000 руб., поскольку неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, ответчик в спорный период длительное время не работала и не работает в настоящее время, имеет на содержании несовершеннолетнего ребенка, не регистрировалась по месту жительства в приобретенной квартире, исполняя условия п. 12 договора, предусматривающего обязательство до полной оплаты квартиры не становиться на регистрационный учет, что препятствовало ей в поиске работы. Заключение между сторонами дополнительного соглашения не ограничивает право суда, предусмотренное ст. 333 ГК РФ, на уменьшение неустойки.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 и взыскании с ФИО2 в пользу истца суммы штрафа за частичное выполнение обязательства по оплате за квартиру за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 45000 руб., отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в пользу истца уплаченная при подаче иска государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом требований без учета снижения судом размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ в сумме 4620 руб. 00 коп. ((171000 руб. - 100000 руб.) х 2 % + 3200 руб.).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № отказать.

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 неустойку (штраф) в размере 45000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 4620 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Калининский районный суд путем подачи кассационной жалобы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.А. Жукова