Гражданский кодекс часть 1

Сухиничский районный суд Калужской области под председательством судьи Серых О.В., при секретаре Легковой Т.В., с участием представителя истца ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Строительно-монтажное управление № 1» о государственной регистрации договора уступки прав аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Строительно-монтажное управление № 1» о государственной регистрации договора уступки прав аренды земельного участка, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «СМУ № 1» был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, относящегося к категории земель «земли населённых пунктов» с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по договору аренды № от 01.11.2008г., заключенного между администрацией муниципального района «Бабынинский район» и ООО «СМУ №1». 04.10.2011г договор ступки прав аренды земельного участка был сдан в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области для его регистрации. 09.03.2012г. истцом было получено сообщение об отказе в государственной регистрации в связи с неуплатой государственной пошлины Сиреневый бульвар, <адрес>, который расположен на земельном участке, предоставленном ООО «СМУ № 1» в аренду для строительства данного дома. Для возведения дома ООО «СМУ № 1» были привлечены средства физических и юридических лиц путем заключения договоров долевого участия в строительстве. В настоящее время ООО «СМУ № 1» находится в процессе ликвидации, денежных средств для окончания строительства жилого дома не имеется. В целях достройки дома ООО «СМУ № 1» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с ООО «Гранит», общее собрание участников долевого строительства поддержало заключение данного договора. ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области ООО «СМУ № 1» и ООО «Гранит» было отказано в государственной регистрации договора уступки прав аренды земельного участка в связи с отсутствием согласия ответчиков, в пользу которых имеются обременения. В случае перехода прав по договору аренды земельного участка к ООО «Гранит» переходят не только права, но и обязанности по договорам долевого участия, за ответчиками сохраняются все обременения земельного участка, которые существуют в настоящее время, следовательно, переуступкой прав по договору аренды права ответчиков не нарушаются. Считают, что ответчики отказывают в даче согласия на регистрацию договора уступки прав по договору аренды земельного участка не в целях осуществления своих прав, а в целях причинения вреда другим лицам. Поскольку действующее законодательство напрямую не предусматривает сложившейся ситуации, считают, что по аналогии подлежит применению ст.551 ГК РФ.

Представители ООО «СМУ № 1» в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания были уведомлены своевременно, надлежащим образом. О причинах неявки суд не уведомили. Ранее представитель ООО «СМУ № 1» Бенца Е.С. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО5 в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать, в связи с тем, что участникам долевого строительства не представлено никаких гарантий выполнения обязательств, принятых на себя ООО «СМУ № 1».

Представитель ответчика администрации муниципального образования Закрытое административно-территориальное образование Александровск Мурманской области в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания был уведомлен своевременно, надлежащим образом. Заявлением просил рассмотреть дело в его отсутствие. В представленном суду отзыве возражал против удовлетворения исковых требований в связи с тем, что вопрос об исполнении основного долга ООО «СМУ № 1» перед муниципальным образованием не урегулирован.

Третье лицо и представитель третьих лиц ФИО6, третье лицо ФИО7 в судебном заседании полагали исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку уступка прав аренды земельного участка позволяет осуществить достройку дома.

Представитель третьего лица администрации МР «Бабынинский район» ФИО8 полагала исковые требования ООО «СМУ № 1» подлежащими удовлетворению.

Третьи лица ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 не смогли высказать своего отношения к исковому заявлению.

Представитель третьего лица, Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области в судебное заседание не явился. Просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц ООО «Гранит», министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области, третьи лица ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, Колб Л.А., ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38 в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания были уведомлены своевременно, надлежащим образом.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО «СМУ № 1» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией МР «Бабынинский район» ООО «СМУ № 1» был предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства 60-ти квартирного жилого дома, сроком на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ г., ООО «СМУ № 1» принято решение о ликвидации. Согласно свидетельству о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ г., в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о принятии решения о ликвидации юридического лица.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СМУ № 1» и ООО «Гранит» был подписан договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО «СМУ № 1» уступает ООО «Гранит», а ООО «Гранит» принимает права и обязанности арендатора земельного участка по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области в адрес ООО «СМУ № 1» было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора уступки прав аренды земельного участка, в связи с отсутствием согласия всех залогодержателей (участников долевого строительства).

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п.3 ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст.37 данного Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Также, согласно ст.346 ГК РФ, ст.20 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О Залоге», распоряжение предметом залога залогодателем возможно исключительно с согласия залогодержателя. При этом переход права на заложенное имущество возможен только с переходом к новому залогодателю основного долга, обеспеченного залогом.

В судебном заседании было установлено, что поскольку вопросы об исполнении основного долга - обязанностях ООО «СМУ № 1» перед участниками долевого строительства по передаче объекта долевого строительства дольщикам, между участниками долевого строительства, с одной стороны, и ООО «СМУ № 1», ООО «Гранит», с другой стороны, не урегулированы, в связи с чем участники долевого строительства (залогодержатели)- ФИО4 и администрация муниципального образования Закрытое административно-территориальное образование <адрес>, не дают согласие на уступку прав аренды земельного участка, отсутствуют правовые основания для государственной регистрации договора уступки прав аренды земельного участка между ООО «СМУ № 1», ООО «Гранит».

Ссылки ООО «СМУ № 1» на то, что по аналогии закона может быть применен п.3 ст.551 ГК РФ являются несостоятельными, поскольку данная норма регулирует правоотношения по вопросу купли-продажи имущества, по которым имеются конкретные обязательства сторон и при этом одна из сторон необоснованно уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств. Участники же долевого строительства таких обязательств на себя не принимали.

Доводы ООО «СМУ № 1» о том, что в случае перехода прав по договору аренды земельного участка к ООО «Гранит» переходят не только права, но и обязанности по договорам долевого участия является голословными, поскольку ничем не подтверждены и не основаны на нормах закона. Так, в договоре уступки прав аренды земельного участка указано, что ООО «СМУ № 1» уступает, а ООО «Гранит» принимает права и обязанности лишь арендатора земельного участка. Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирующим вопросы участия в долевом строительстве, процедура смены застройщика не предусмотрена. Статьей 11 данного Закона предусмотрена лишь возможность уступки участником долевого строительства прав требований по договору, опять же, только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Кроме того, переход обязанностей от ООО «СМУ № 1» к ООО «Гранит», без согласия участников долевого строительства также невозможен, поскольку в соответствии с ч.1 ст.391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора, в данном случае с согласия всех участников долевого строительства.

Каких-либо документальных доказательств, подтверждающих перевод долга ООО «СМУ № 1» на ООО «Гранит», либо доказательств урегулирования вопроса исполнения ООО «Гранит» обязательств ООО «СМУ №1» по договорам участия в долевом строительстве, между участниками долевого строительства и ООО «СМУ № 1», ООО «Гранит» суду представлено не было, в связи с чем ссылки истца на то, что ответчики, отказывая в даче согласия на уступку прав аренды земельного участка, действуют не в целях осуществления своих прав, а в целях причинения вреда другим лицам суд находит несостоятельными. Залог земельного участка, по смыслу ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» как раз и был введен законодателем в качестве обеспечительной меры, направленной на защиту прав участников долевого строительства, так как обеспечивает исполнение основных обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98,194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Строительно-монтажное управление № 1» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калужского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Сухиничский районный суд.

Председательствующий: О.В.Серых