Гражданский кодекс часть 1

Морозовский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Полупановой Н.С., секретаря судебного заседания Зыза Ю.В., представителя истца ФИО1, адвоката Баранова В.М., на основании ордера № от <дата>, и доверенности <адрес>6 от <дата>, представителя ответчика ФИО4 на основании доверенности<адрес>5 от <дата>;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по уточненному исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО4, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о переводе права и обязанностей покупателя на арендатора, о признании зарегистрированного права отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с данным иском к ответчикам, в котором просит суд перевести права и обязанностей покупателя ФИО4 на арендатора ФИО1 по договору купли-продажи от 04.04.2019 года земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 160000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: относительного ориентира в границах участка, <адрес> пашня на поле № (192 га), заключенному между ФИО2 и ФИО3, признать права собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 160000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: относительного ориентира в границах участка, <адрес> пашня на поле № ( 192га.),отсутствующим.

15.04.2021 года ФИО1 обратился в суд с уточненными исковыми требованиями в которых просит суд помимо первоначальных требований и признать за ФИО1, право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 160000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: относительного ориентира в границах участка, <адрес> пашня на поле № (192 га.),

В обоснование иска истец указал, что <дата>, между ФИО5 - Арендодателем и ФИО1 - Арендатором, был заключен Договор аренды земельного участка (далее - Договор аренды), с кадастровым номером №, общей площадью 160000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> пашня на поле № (192 га), (далее - Земельный участок). Указанный договор аренды заключен сроком на 10 лет и вступил в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, обременение Земельного участка в виде аренды в пользу ФИО1 установлено сроком с 26.06.2012 года по 26.06.2022 года.

Согласно условиям упомянутого договора аренды, Арендатор, наряду с другими правами, предусмотренными договором, имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

На основании условий договора аренды Арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия заключенного договора аренды, в т.ч. обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Кроме того, договором аренды предусмотрена ответственность сторон в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации за нарушение условий договора.

В августе 2019 года он узнал о том, что 04.04.2019 года ФИО5 заключила с ФИО6 договор купли-продажи Земельного участка. В сентябре 2019 года он получил от ФИО6 в письменной форме уведомление о смене арендодателя и расторжении договора аренды Земельного участка.

При этом в п. 4 указанного Договора купли-продажи от 04.04.2019 года указано, что «Продавец передает по настоящему договору имущество, являющееся предметом настоящего договора, свободное от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец или Покупатель не могли не знать. На момент заключения настоящего договора имущество имеет обременение - аренда (арендатор - ФИО1, срок аренды до 26.06.2022 года)». ФИО5, как сторона договорных отношений, обязана была выполнять в полном объеме все условия договора аренды, и обеспечить мне - ФИО1, возможность реализации преимущественного права на выкуп земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Право на приобретение Земельного участка в собственность ФИО1, как покупателя, прямо следует из преимущественного права приобретения, предусмотренного договором аренды. При продаже земельного участка ФИО5 была обязана, исходя из условий заключенного и зарегистрированного в Росреестре договора аренды, предложить ему право преимущественного выкупа арендованного мной земельного участка. Право преимущественного приобретения арендатором земельного участка обусловлено и спецификой арендованного имущества, так как, владея арендованным земельным участком, я, как арендатор, несу затраты на поддержание и улучшение плодородия земельного участка, осуществляю его обработку, исключаю возможность загрязнения и заражения земельного участка.

При продаже земельного участка своими недобросовестными действиями ФИО5 нарушила его преимущественное право его покупки, а также ввела в заблуждение ФИО6, заключив с ним сделку, противоречащую ранее возникшим договорным обязательствам и законодательству РФ.

В судебном заседании истец ФИО1 не присутствовал, при надлежащем извещении о дате и времени проведения судебного разбирательства по делу, обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечив в судебное заседание явку своего представителя адвоката Баранова В.М., который поддержал исковые требований истца по тем основаниям которые указаны в иске и просил суд удовлетворить с учетом уточнений к иску.

В судебном заседании ответчик ФИО5 не присутствовала, при надлежащем извещении о дате и времени проведения судебного разбирательства, в поданном ею заявлении в Морозовский районный суд просила суд рассмотреть исковое заявление ФИО1 в ее отсутствие, в удовлетворении исковых требований просила отказать, в поданных письменных возражениях на иск указала, что так как она как собственник земельного участка, имеет право продать, принадлежащее ей имущество любому лицу, если право преимущественного выкупа не предусмотрена законом. До продажи земельного участка с кадастровым номером №, ФИО4, она предложила приобрести земельный участок истцу ФИО1, но он отказался. По условиям договора аренды от 25.05.2012 года на земельный участок общей площадью 1 60000 кв.м, с кадастровым номером №, заключенным между ней и истцом, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. Однако договор аренды не содержит обязанности арендодателя предлагать арендатору приобрести земельный участок и не содержит условия о преимущественном праве выкупа арендованного земельного участка. Кроме этого действующее законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника-арендодателя обязанность, предоставления преимущественного права выкупа земельного участка арендатору, а условиями договора аренды не могут ограничиваться права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 ГК РФ. Выбранный способ защиты прав в виде перевода прав и обязанностей покупателя противоречит основным началам гражданского законодательства, поскольку при нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом. Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено прав истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании ответчик ФИО4 не присутствовал при надлежащем извещении о дате и времени проведения судебного разбирательства, обеспечив явку в суд своего представителя ФИО7, которая полностью возражала против требований истца, в обоснование своих возражений указала, что по условиям договора аренды от 25.05.2012 года на земельный участок общей площадью 160000 кв.м. с кадастровым номером №, заключенный между ФИО5 и ФИО1, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. ФИО1 заявлено, что ответчик ФИО8 обязана была предложить ФИО1 право преимущественного выкупа арендованного земельного участка. Однако, договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя предлагать каким-либо образом арендатору купить земельный участок, так же договор аренды не содержат порядок и сроки обеспечения права покупки арендатором земельного участка.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное значение содержащихся в договоре аренды слов и выражений, сопоставление условия договора аренды от 25.05.2012 г. об обеспечение арендодателем (ФИО5) права покупки арендатором (ФИО1) земельного участка с КН № с другими условиями и смыслом договора в целом не содержит обязанности арендодателя предлагать арендатору приобрести земельный участок и не содержит условия о преимущественном праве выкупа арендованного истцом земельного участка.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Переход права собственности к ФИО4 на земельный участок общей площадью 160000 кв.м. с кадастровым номером № по договору купли-продажи от 04.04.2019 г. не изменяет и не прекращает договор аренды от 25.05.2012 года, соответственно права истца, как арендатора не нарушены. Кроме того, действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанность, предоставления преимущественного права выкупа земельного участка арендатору, а условиями договора аренды не могут ограничиваться права собственника земельного участка, установленные статьями 209, 260 Гражданского кодекса РФ. В данном случае ФИО5, реализуя свои права собственника земельного участка, продала принадлежащее ей имущество ФИО4 у, чем не нарушены права третьих лиц и нормы закона. Договор купли-продажи от 04.04.2019 г., и переход к ФИО6 права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке.

Основываясь на неправильном истолковании гражданского и земельного законодательства закона, истец ссылается на ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", считает, что на основании договора аренды и применение правила об аналогии закона, у арендатора возникает преимущественного право покупку арендованного им земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Указанная норма содержит исчерпывающий перечень лиц, имеющих преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначению и расширительному толкованию не подлежит (императивная норма ст. 422 ГК РФ).

К праву выкупа земельного участка, предоставленному арендатору по договору аренды от 25.05.2012 года, не могут быть применены по аналогии нормы, регулирующие преимущественное право, существующее в отношениях между собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения и публично-правовым субъектом, поскольку такое обусловлено потребностью реализации принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, установленные ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", целью которого является обеспечение публичного контроля за оборотом земель сельскохозяйственного назначения и сохранения земель сельскохозяйственного назначения. Данного признака нет в арендных отношениях, и для них законом какое-либо преимущественного право не установлено. В соответствие со п. 1 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами не предусмотрено ограничение права собственника земельного участка на основании договора аренды. Условие в договоре аренды о преимущественном праве выкупа земельного участка арендатором и применение ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к порядку реализации такого права ограничивает права собственника земельного участка, что в силу ст.ст. 209, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации не допустимо.

Так же выбранный способ защиты прав в виде перевода прав и обязанностей покупателя противоречит основным началам гражданского законодательства, поскольку при нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, в связи, с чем иск не подлежал удовлетворению.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, явку своего представителя не обеспечило, обратившись в суд с ходатайством о рассмотрении данного дела в отсутствие третьего лица.

В связи, с чем суд пришел к выводу о рассмотрении настоящего дела в отсутствие истца ФИО1, ответчика ФИО4 и ФИО5, а также представителя третьего лица, при надлежащем извещении о дате и времени рассмотрения дела и просивших его рассмотреть в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела и оценив по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав участвующих лиц, суд находит, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

При этом согласно ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу положений статьи 550 и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ФИО5 на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного 30.04.2008 г. принадлежит на праве собственности земельный участок, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, площадью160000кв.м, расположенный по адресу <адрес> пашня на поле № (192 га).

25 мая 2012 года между ФИО5(арендодатель) и ФИО1(арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 160000+/-1000 кв.м пашни, с кадастровым № категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> на поле № (192га), сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Морозовском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО. Договор зарегистрирован 26.06.2012 года.

Согласно акта приема-передачи к договору аренды от 25.05.2012 года, ФИО5( арендодатель) передала а ФИО1 (арендатор) принял в аренду земельный участок площадью 160000+/-1000 кв.м пашни, с кадастровым №, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> на поле № (192га).

Согласно условий договора аренды от 25.05.2012года арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

04.04.2019 г. ФИО5 и ФИО4 заключили договор купли-продажи, на основании которого ФИО5 продала, а ФИО4 купил земельный участок площадью 160000+/-1000 кв.м пашни, с кадастровым номером № категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, на поле № (192 га). Договор зарегистрирован 10.04.2019 г.

Заявляя требования о переводе прав и обязанностей покупателя ФИО4 по договору купли-продажи спорного земельного участка, ФИО1, сослался на нарушение его права, на преимущественное приобретение земельного участка, предусмотренное условиями договора аренды от 25.05.2012года, ФИО5 была обязана, исходя из условий заключенного и зарегистрированного договора аренды от 25.05.2012года предложить ему право преимущественного выкупа арендованного земельного участка.

Между тем, как установлено в судебном заседании и исследуемом договоре аренды от 25.05.2012года отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей. Также вышеуказанный договор не содержит условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем условий договора.

Суд, считает, что перевод прав и обязанностей покупателя не относится к общим способам защиты гражданских прав, а является специальным способом, подлежащим применению только при нарушении преимущественного права сособственника на выкуп отчуждаемой другим сособственником доли в общем имуществе, а также, что ФИО1 не является сособственником спорного земельного участка, а потому не имеет права требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

При этом, суд считает, что у ФИО5 отсутствовала обязанность извещать в какой-либо форме истца о намерении продать спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах, учитывая, что действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о переводе на него прав и обязанностей покупателя ФИО4 по договору купли-продажи от 04.04.2019года, признание право собственности ФИО4 на приобретенный им земельный участок площадью 160000+/-1000 кв.м пашни, с кадастровым № категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> на поле № (192га), отсутствующим и признание право собственности за ФИО1 право собственности на указанный земельный участок.

Доводы истца ФИО1 о том, что в договоре купли-продажи от 04.04.2019года, объектом продажи является земельный участок с местоположением: <адрес> пашня на поле № (192га.) а ФИО5 является правообладателем земельного участка пашня на поле № (192га.) что порождает ничтожность сделки купли-продажи и является самостоятельным основанием для признания договора купли-продажи от 04.04.2019года ничтожным, суд считает не состоятельными, так как Росреестром зарегистрировано право собственности ФИО4 именно на земельный участок площадью 160000+/-1000 кв.м. пашни, с кадастровым №, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес> на поле № (192га), что не может служить основанием, для признании договора купли-продажи ничтожной сделкой, из-за допущенной описки, так как ни какого иного земельного участка у ФИО5 нет, кроме чем на поле № (192).

Руководствуясь ст.ст. 12-13, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5, ФИО4 о переводе права и обязанностей покупателя ФИО4 на арендатора ФИО1 по договору купли-продажи от 04.04.2019 года земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 160000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: относительного ориентира в границах участка, по адресу: <адрес> пашня на поле № (192 га.), заключенному между ФИО5 и ФИО4, признания права собственности ФИО4 на указанный земельный участок, отсутствующим, и признания за ФИО1, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 160000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: относительного ориентира в границах участка, <адрес> пашня на поле № (192 га), отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Морозовский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2021года.

Председательствующий