Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Центракадемстрой», товариществу собственников жилья «Алмаз», ФИО2 об устранении выявленных недостатков при строительстве квартиры в многоквартирном доме, возложении обязанности произвести ремонтные работы, возмещении убытков, компенсации морального вреда, взыскании пени, взыскании штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о понуждении акционерное общество «Центракадемстрой» произвести устранение (ремонт) выявленных недостатков при строительстве квартиры в многоквартирном доме, взыскании денежных средств с акционерного общества «Центракадемстрой», к ФИО2 взыскать в солидарном порядке понесенных расходов, взыскании с акционерного общества «Центракадемстрой» расходов на отправку почтовых уведомлений, взыскании с ФИО2 расходов, и оплаты стоимости проекта перепланировки и переустройства жилого помещения с изготовлением нового технического паспорта, понуждении товарищества собственников жилья «Алмаз» произвести перерасчет платы за некачественное оказание эксплуатационных услуг, устранить недостатки по содержанию дома, указанные в экспертном заключении ООО «АрхОблЭкспертиза», путем проведения ремонта, взыскании с товарищества собственников жилья «Алмаз» неустойки, взыскании с ответчиков в солидарном порядке компенсации морального вреда, штрафа.

Истец просила суд обязать ответчика АО «Центракадемстрой» произвести устранение (ремонт) выявленных недостатков при строительстве квартиры в многоквартирном доме. Взыскать с ответчика АО «Центракадемстрой» и ответчика ФИО2 солидарно понесенные расходы в размере 439 857 рублей 80 копеек, из них: устройство «теплых полов» в размере 150 430 рублей 80 копеек, стоимость экспертизы ООО «НордЭксперт» в размере 6 000 рублей, стоимость копий экспертного заключения ООО «НордЭксперт» в размере 1000 рублей, стоимость тепловизионного обследования ООО «Испытательная лаборатория Север» в размере 8 000 рублей, размер юридической помощи ООО «ЮрАктив» в размере 10 000 рублей, размер консультационных и представительских услуг ФИО3 в размере 20 000 рублей, стоимость независимой экспертизы ИП ФИО4 в размере 10 000 рублей, оплату услуг ООО «НЕКСТ» в ходе экспертизы ИП ФИО4 в размере 7 610 рублей, стоимость экспертизы ООО «АрхОблЭкспертиза» 63 000 рублей, стоимость копии экспертного заключения ООО «АрхОблЭкспертиза» 700 рублей, оплату услуг ООО «НЕКСТ» в ходе экспертизы ООО «АрхОблЭкспертиза» 10 200 рублей, стоимость затрат на устранение выявленных дефектов в квартире 150 317 рублей, стоимость нотариальной доверенности 2 000 рублей, стоимость переплета копий заключения экспертов ООО «АрхОблЭкспертиза» в размере 600 рублей, взыскать с ответчика АО «Центракадемстрой» понесенные расходы на отправку почтовых уведомлений 270 рублей 90 копеек, взыскать с ответчика ФИО2 понесенные расходы 74 683 рубля 75 копеек, из них расходы по ипотечной сделке: страхование квартиры в размере 29 877 рублей, оценке квартиры в размере 2 600 рублей, согласию супруга в размере 1 500 рублей, договору купли-продажи 2 000 рублей, по обязательству на выделение долей стоимостью 1 500 рублей, компенсации по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, уплаченные проценты за пользование кредитом 33 665 рублей 04 копейки, стоимость затрат на отправку уведомлений о проведении независимых экспертиз в размере 1 541 рубль 71 копейку, возложить на ответчика ФИО2 оплату стоимости проекта перепланировки и переустройства жилого помещения с изготовлением нового технического паспорта в размере. Обязать ответчика ТСЖ «Алмаз» произвести перерасчет платы за некачественное оказание эксплуатационных услуг за период с мая 2016 года по июль 2018 года. Обязать ответчика ТСЖ «Алмаз» устранить недостатки по содержанию дома, указанные в экспертном заключении ООО «АрхОблЭкспертиза» путем проведения ремонта, взыскать с ответчика ТСЖ «Алмаз» неустойку в размере 3% за некачественное оказание коммунальных услуг за период с мая 2016 года по июль 2018 года в сумме 43 407 рублей 80 копеек, обязать ответчиков возместить истцу в качестве компенсации морального вреда денежную сумму в размере 65 000 рублей, наложить на ответчиков штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования истца в размере 50% солидарно от цены иска и взыскать его в пользу истца.

В обоснование исковых требований указано, что <Дата>ФИО1, заключив договор купли-продажи с ФИО2, приобрела жилое помещение - квартиру на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: .... В ходе осмотра квартиры, до совершения сделки купли-продажи ФИО2, не поставила истца в известность об имеющихся в квартире недостатках: протечках кровли, промерзании стен, никой температуре воздуха в холодные периоды года. Сделка по приобретению квартиры состоялась, что подтверждается свидетельством о праве собственности от <Дата> К <№>. Стоимость приобретенного жилья, согласно договору купли-продажи составила 8 200 000 рублей. В процессе первого года проживания в квартире в холодные периоды (осень-зима-весна) обнаружились недостатки: повышенная влажность воздуха, низкая температура воздуха в жилых помещениях, промерзание стен, протечки на потолке, стенах (местами). С целью устранения выявленных недостатков истец многократно устно обращалась в ТСЖ «Алмаз», недостатки не устранены. Для определения причин появления выявленных недостатков <Дата> истец обратилась в ООО «Норд Эксперт». Согласно экспертному заключению от <Дата> недостатки были установлены, стоимость восстановительного ремонта составила 747 089 рублей 55 копеек. Для подтверждения низкой температуры воздуха в жилых помещениях квартиры в холодные периоды года истец заключила договор на оказание услуг по проведению тепловизионной съемки с ООО «Испытательная лаборатория Север». Результаты проведенных замеров показали несоответствие параметров микроклимата в жилых помещениях квартиры, нормативы которых закреплены в п. п. 4.4, 4.5 ГОСТ 30494-2011 "Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях» (утвержден Приказом Росстандарта от 12.07.2012 М 191-ст). Протекание кровельного покрытия наблюдается в подъезде<№>, в результате чего вода попадает во все верхние квартиры подъезда. В протоколах приняты решения об устранении выявленных недостатков с привлечением подрядной организации (ИП ФИО5). Расходы на устранение недостатков были распределены между собственниками настоящего многоквартирного дома. Таким образом, ФИО2 в период проведенных обследований являлась собственником настоящей квартиры и достоверно знала о недостатках в квартире и общедомовом оборудовании, оплачивала работы по устранению недостатков, так как задолженности по коммунальным услугам при совершении сделки купли-продажи квартиры у нее не было. Одновременно истец по вышеуказанным недостаткам обратилась с претензией в ООО «Агентство-ТС», также заявила вышеуказанные недостатки - расходы на проведение восстановительного ремонта и расходы, понесенные ею на проведение независимой экспертизы и юридические услуги. ООО «Агентство-ТС» указало, что застройщиком является ЗАО «Управление строительства «Академстрой», а в отношении предоставления копии проектной декларации на жилое помещение пояснило, что она отсутствует, так как согласно действующего законодательства РФ на момент выдачи разрешения на строительство настоящего многоквартирного дома проектная декларация не оформлялась. <Дата> в АО «Центракадемстрой» также направлена претензия о выявленных недостатках и расходах на восстановительный ремонт, которая не была удовлетворена по причине отсутствия договорных отношений. Для установления благоприятного температурного режима в квартире <Дата> год истец заключила договор на выполнение работ по укладке «теплых полов» с ООО «НЕКСТ». Расходы составили 150 430 рублей 80 копеек. В проведенных экспертизах указано, что дефекты в квартире возникли по причинам нарушений при строительстве дома, отступлении от проекта, некачественного содержания общедомового имущества, нарушений при перепланировке помещения.

Далее, стороной истца заявлено ходатайство об изменении предмета исковых требований.

Требования истца в окончательном варианте: обязать акционерное общество «Центракадемстрой» произвести устранение существенных недостатков, допущенных при строительстве многоквартирного дома, путем: переустройства оконных откосов мансардных окон ОКЗ, ОК4, ОК6; утепления поверхностей наружных стен и перекрытия мансардной кровли; оштукатуривания поверхности наружной стены за радиаторами отопления в жилых помещениях квартиры; утепления трубопровода стояка канализации в чердачном помещении; устройства специальных креплений для опирания трубы канализации на балке перекрытия; замены теплоизоляционного слоя в конструкции перекрытия; установки гипсокартонных листов в конструкции чердачного перекрытия между элементами обрешетки и противоконденсатной пленкой; устройства противоконденсатной пленки в конструкции кровли; полной замены кровли (металлочерепицы); герметизации кровли в месте примыкания к вентиляционной шахте. Обязать ТСЖ «Алмаз» устранить недостатки по содержанию дома, указанные в экспертном заключении ООО «АрхОблЭкспертиза», путем проведения: герметизации мест примыкания кровельного покрытия к конструкции кровли, местный ремонт примыкания отлива к кровле: проклейка; устройство дополнительных слоев теплоизоляционного материала в месте примыкания конструкции стены к мансардной кровле: утепление стропильных балок в уровне чердачного помещения и карнизного отвеса; замены утеплителя чердачного помещения в местах протечек. Обязать ТСЖ «Алмаз» произвести возврат платы за некачественное оказание эксплуатационных услуг за период с мая 2016 года по октябрь 2018 года в размере 49 415 рублей 60 копеек. Обязать ФИО2 произвести перепланировку и переустройство жилого помещения с изготовлением нового технического паспорта в соответствии с требованиями нормативных документов. Взыскать с ответчиков расходы на устранение недостатков в квартире истца, отраженных в экспертном заключении ООО «АрхОблЭкспертиза» в долях, в общей сумме 150 317 рублей (127 386 рублей 99 копеек - расходы, 22 929 рублей 66 копеек - НДС 18%) из них: с АО «Центракадемстрой» в размере 26 790 рублей 32 копейки (22 703 рубля 66 копеек - расходы, 4 086 рублей 66 копеек - НДС 18%); с ТСЖ «Алмаз» в размере 87 850 рублей 26 копеек (74 449 рублей 37 копеек - расходы, 13 400 рублей 89 копеек НДС 18%); с ФИО2 в размере 35 676 рублей 10 копеек (30 233 рубля 96 копеек - расходы, 5 442 рубля 14 копеек - НДС 18%). Взыскать убытки в размере 282 653 рублей 41 копеек, из них: с АО «Центракадемстрой» (199 106 рублей 70 копеек): стоимость экспертизы ООО «НордЭксперт» 3 000 рублей, стоимость тепловизионного обследования ООО «Испытательная лаборатория Север» 4 000 рублей, юридическая помощь ООО «ЮрАктив» 5 000 рублей, консультационные и представительские услуги 8 000 рублей, отправка почтовых уведомлений в размере 270 рублей 90 копеек, нотариальная доверенность 1 000 рублей, стоимость независимой экспертизы ИП ФИО4 5 000 рублей, оплата услуг ООО «НЕКСТ» в ходе экспертизы ИП ФИО4 3 805 рублей, стоимость экспертизы ООО «АрхОблЭкспертиза 21 000 рублей, оплата услуг ООО «НЕКСТ» в ходе экспертизы ООО «АрхОблЭкспертиза» 3 400 рублей, переплет копий заключения экспертов ООО «АрхОблЭкспертиза» 200 рублей, устройство «теплых полов» 150 430 рублей 80 копеек, нотариальная доверенность 1 000 рублей. С ТСЖ «Алмаз» (48 405 рублей): стоимость экспертизы ООО «НордЭксперт» 3 000 рублей, стоимость тепловизионного обследования ООО «Испытательная лаборатория Север» 4 000 рублей, стоимость независимой экспертизы ИП ФИО4 5 000 рублей, оплата услуг ООО «НЕКСТ» в ходе экспертизы ИП ФИО4 3 805 рублей, стоимость экспертизы ООО «АрхОблЭкспертиза» 21 000 рублей, оплата услуг ООО «НЕКСТ» в ходе экспертизы ООО «АрхОблЭкспертиза» 3 400 рублей, консультационные и представительские услуги 8 000 рублей, переплет копий заключения экспертов ООО «АрхОблЭкспертиза» 200 рублей. С ФИО2 (35 141 рубль 71копейка): юридическая помощь ООО «ЮрАктив» 5 000 рублей, стоимость экспертизы ООО «АрхОблЭкспертиза» 21 000 рублей, оплата услуг ООО «НЕКСТ» в ходе экспертизы ООО «АрхОблЭкспертиза» 3 400 рублей, переплет копий заключения экспертов ООО «АрхОблЭкспертиза» 200 рублей, отправка уведомлений о проведении независимых экспертиз 1 541 рубль 71 копейку, консультационные и представительские услуги 4 000 рублей. Взыскать с ТСЖ «Алмаз» неустойку в размере 3% за некачественное оказание коммунальных услуг за период с мая 2016 г. по октябрь 2018 г. в сумме 49 415 рублей 60 копеек. Взыскать с ответчиков в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, из них: с АО «Центракадемстрой» в размере 20 000 рублей; с ТСЖ «Алмаз» в размере 20 000 рублей; с ФИО2 в размере 10 000 рублей. Наложить на АО «Центракадемстрой» и ТСЖ «Алмаз» штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования истца в размере 50% от цены иска и взыскать его в пользу истца.

В судебное заседание не явилась истец, представитель АО «Центракадемстрой», ФИО2, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора. По определению суда дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности от <Дата>, требования поддержала по основаниям и доводам, указанным в иске. Дополнила, что с ФИО2 каких - либо соглашений о качестве переданной квартиры, дополнительном утеплении не заключалось. Собрание собственников жилых помещений истец не инициировала, к ТСЖ «Алмаз» требования заявлены в связи с тем, что в квартире холодно, а не в связи с тем, что подача тепла до квартиры была произведена ненадлежащим образом. Указывает, что все требования основаны исключительно на проведенных экспертизах. Заключение ООО «АрхОблЭкспертиза» было более полным, следовательно, на выводах эксперта указанной организации и основываются истцом требования. Предыдущие заключения не являлись полными, выводы не устраивали истца, следовательно, ФИО1 вынуждена была обратиться в ООО «АрхОблЭкспертиза». При этом, стоимость всех экспертиз должны оплатить ответчики, поскольку каждым следующим заключением дополнялись выводы предыдущего эксперта. Размер убытков был поделен в долевом порядке, поскольку истец так оформила исковые требования. Дополнила, что требования истца связаны с некачественным ремонтом, требований о взыскании убытков в связи с заливом не заявлено.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО7, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, поскольку какие - либо недостатки в квартире ответчиком не скрывались от истца, квартира была осмотрена ФИО1 Надлежащим образом при участии риелтора. Перепланировка проведена ответчиком в соответствии с требованиями закона. Ранее в квартире ответчика был нормальный и комфортный температурный режим.

Представитель ООО СЗ «Агентство ТС» ФИО8, действующая на основании доверенности, пояснила, что требования не подлежат удовлетворению, поскольку гарантийный срок по предъявлению претензий о качестве постройки дома истек, застройщик ликвидирован, в том, что в квартире у истца холодно следует винить самого истца, поскольку имеющиеся батареи зашиты гипсокартоном, слесаря ТСЖ «Алмаз» истец для продувки и промывки труб не вызывал.

Из отзыва представителя ответчика ФИО2 - ФИО7, действующего на основании доверенности, следует, что процентное соотношение взыскания убытков с ответчика немотивировано, требование о возложении произвести перепланировку является незаконным, поскольку не конкретизировано, и выходит за пределы исковых требований, т.к. работы по перепланировке относятся к основному виду работ, стоимость которых определяется дополнительно. Все действия ответчика по перепланировке выполнены в четком соответствии с требованиями действующего законодательства, акт приемки выполненных работ подписан должностными лицами МО «Город Архангельск». У истца при покупке квартиры каких - либо возражений по существу внешнего вида квартиры, по состоянию перепланировки не возникло.

В своем отзыве представитель ТСЖ «Алмаз», как и в судебном заседании, указал, что недостаток в виде пониженной температуры воздуха в помещениях истца возник из-за ненадлежащего содержания и эксплуатации радиаторов отопления во всех помещениях квартиры, бремя содержания которых возлагается на самого истца. Согласно экспертному заключению <№> от <Дата>. Неравномерный прогрев секций радиаторов по длине, является дефектом эксплуатационного характера, мог возникнуть в результате скопления воздуха в секциях радиатора. Об этом также неоднократно сообщалось истцу. Истец не предпринял мер к продувке (промыве) радиаторов, с просьбой о продувке (промывке) радиаторов, истец не обращался. Радиаторы внутри квартиры истца эксплуатируются с нарушением технических требований, а именно, радиаторы зашиты в гипсокартоновые ниши и обрамлены деревянными решетчатыми панелями, что не позволяет радиаторам отдавать необходимое количество тепла в квартиру, так все тепло отдаваемое радиатором концентрируется в верхней части радиатора под гипсокартоновой нишей и в жилое помещение не идет. Экспертное заключение ООО «АрхОблЭкспертиза» <№> от <Дата> содержит выводы о наличии дефектов строительно-монтажных работ, дефектов при проведении перепланировки квартиры или проектирования, но не содержит выводов о наличии недостатков (дефектов), возникших в результате некачественного оказания услуг по содержанию общедомового имущества ответчиком. Протоколы заседания правления ТСЖ «АЛМАЗ» от <Дата>, от <Дата>, от <Дата> не содержат выводов о наличии нарушений (дефектов) по содержанию многоквартирного дома, как и не содержат выводов о вине ответчика. Протоколы содержат сведения о необходимости выполнения работ по обследованию кровли жилого дома, и выполнению ремонтных работ, что необходимо для включения этих затрат (обследование и ремонт кровли) в смету затрат ТСЖ на содержание ремонт общедомового имущества. Во исполнение решения собственников и правления ТСЖ «Алмаз», все работы, упомянутые в протоколах, выполнены сторонними подрядчиками, приняты и оплачены. Требование истца не содержит перечня недостатков по содержанию дома. Неясно, в связи с чем, и на основании чего ответчик обязан устранить недостатки. В материалы дела не представлено доказательств наличия недостатков по содержанию дома, а так же вины ответчика в их возникновении. Основанием для начисления неустоек и штрафов является факт ненадлежащего оказания услуг, нарушение сроков выполнения работ (оказания услуг) по содержанию общедомового имущества, неисполнение требования истца об устранении недостатков по содержанию общедомового имущества. Истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих наличие вышеупомянутых обстоятельств. В связи с чем, исковые требования <№> и <№> просительной части искового заявления не могут быть удовлетворены. В мае 2016 года истцу ответчиком вообще не оказывалось услуг, так как собственником квартиры истец стала только после ее приобретения. Исходя из того обстоятельства, что в адрес ответчика истец в досудебном порядке обращался лишь с требованием: «ТСЖ «Алмаз» произвести перерасчет платы за некачественное оказание эксплуатационных услуг за период с мая 2016 года по май 2018 года», изложенном в Претензии от <Дата>, то в отношении иных предъявленных истцом ответчику требований, не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, направленный на возможность добровольного удовлетворения требований потребителя.

Из отзыва представителя ООО СЗ «Агентство ТС» следует, что строительство многоквартирного дома осуществляло ЗАО «Управление строительства «Академстрой» на основании распоряжения от <Дата> мэрии г. Архангельска и разрешения на строительство объекта недвижимости от <Дата>. В связи с чем, на отношения, связанные со строительством вышеназванного многоквартирного жилого дома не распространяется действие Федерального закона «Об участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Действие названного Федерального закона № 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного федерального закона, то естть с <Дата>. <Дата> ЗАО «Управление строительства «Академстрой» мэрией города Архангельска было выдано разрешение № ВО 29301000-22 на ввод в эксплуатацию объекта строительства «28-квартирного жилого дома» (с увеличением этажности) находящегося по адресу: .... Таким образом, гарантийный срок застройщика, на вышеназванный объект строительства, истек <Дата>. Застройщик несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Недостатки при строительстве квартиры в многоквартирном жилом доме, на которые ссылается истец в своем исковом заявлении, были выявлены после истечения гарантийного срока застройщика. Согласно ст. 19 ФЗ от <Дата><№> «О защите прав потребителей» и ст. 477 ГК РФ потребитель (покупатель) вправе предъявить предусмотренные ст. 18 Закона «О защите прав потребителя» требования к продавцу в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности, АО «Центракадемстрой» не являлось застройщиком вышеназванного много квартирного жилого дома, следовательно, не может нести ответственность за застройщика - ЗАО «Управление строительства «Академстрой». Все недостатки, на которые ссылается истец, выявлены после истечения гарантийного срока (гарантийный срок истек <Дата>). <Дата> ЗАО «Управление строительства «Академстрой» ликвидировано. Относительно требований истца <№> и <№>: <Дата> между ОАО «Центракадемстрой» (ответчик-1) и ФИО2 (ответчик-3) был заключен договор купли-продажи № б/н .... Квартира передавалась покупателю в черновом варианте: без перегородок, стены не оштукатурены, без цементной стяжки на полах, без сантехнической и электрической разводки внутри квартиры и установки оборудования, были установлены приборы учета воды и электрической энергии. <Дата> решением <№> Управления административно - технического контроля департамента градостроительства мэрии города Архангельска было согласованно переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, находящегося по адресу: г. ..., в соответствии с разработанным Архангельским отделением Архангельского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» рабочим проектом <№>. Все работы по перепланировке жилого помещения были выполнены в соответствии с разработанным планом.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в силу ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Установлено, что <Дата> истец приобрела квартиру, расположенную в ......ФИО2

Требования, связанные с качеством постройки дома и возмещением убытков в размере 282 653 рубля 41 копейки, компенсации морального вреда истец заявляет к АО «Центракадемстрой».

Из материалов гражданского дела следует, что ответчик являлся инвестором при строительстве дома, застройку осуществляло ЗАО «Управление строительства «Академстрой» по договору участия в строительстве жилого дома. Из представленного договора долевого участия при строительстве жилого дома от <Дата> следует, что инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования трех квартир, установлена ответственность застройщика при нарушении сроков сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию (л.д. 151-153 т.4). <Дата> между сторонами подписан акт приема - передачи квартир. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано <Дата>.

Из указанного следует, что требования заявлены не к надлежащему ответчику - застройщику, при этом застройщик ЗАО «Управление строительства «Академстрой» ликвидирован <Дата>.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с ч. 2 ст.27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с <Дата>. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч.3 его ст. 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).

В силу п.3 ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Следовательно, когда истец приобрела квартиру, гарантийный срок по устранению каких - либо недостатков, связанных со строительством многоквартирного дома, истек.

Требования к ФИО2 о взыскании убытков, компенсации морального вреда, возложении обязанности выполнить перепланировку квартиры с составлением нового плана также не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как установлено в судебном заседании, <Дата>ФИО2 приобрела у ОАО «Центракадемстрой» спорную квартиру, а <Дата>ФИО1 купила квартиру у ФИО2 с участием кредитных средств.

Истец полагает, что квартира ответчиком ФИО2 передана ненадлежащего качества, поскольку температурный режим в квартире ниже установленного, перепланировка квартиры проведена ненадлежащим образом, что является основанием для предъявления требования о взыскании убытков и обязании выполнить работы по перепланировке в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Между сторонами по делу подписан акт приема - передачи, из которого следует, что покупатель принял спорную квартиру, передаваемая квартира находится в надлежащем состоянии и пригодна для эксплуатации в соответствии с ее назначением. Претензий по техническому состоянию нет. В судебном заседании допрошена в качестве свидетеля риелтор ФИО9, при участии которого заключалась сделка, свидетель пояснила, что осмотр покупатель провел, все технические документы осмотрел, каких - либо препятствий в осмотре продавцом не чинилось.

Решением мэрии г. Архангельска от <Дата> согласовано переустройство и (или) перепланировка жилого помещения ФИО2, <Дата> Управлением административно - технического контроля составлен акт приемки законченных работ по перепланировке (переустройству) жилого помещения, где указано, что перепланировка и переустройство выполнены в соответствии с проектом. В материалы дела представлен рабочий проект. Указанные документы были представлены и истцу продавцом квартиры.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 п. 2 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств наличия указанных ею дефектов в виде пониженной температуры воздуха в помещениях квартиры на момент заключения договора купли-продажи квартиры, не представлено доказательств наличия соглашения о необходимости выполнить дополнительные работы по утеплению квартиры либо по устранению недостатков перепланировки.

При заключении договора купли - продажи истец вправе была осмотреть квартиру, чердачные помещения, система вентиляции и система обогрева квартиры также не скрывались от истца. ФИО1 вправе была воспользоваться услугами эксперта при решении вопроса о приобретении квартиры. Вопросы, связанные с неравномерным прогревом помещений, не могут быть поставлены в зависимость от действий продавца, которая предоставила свою квартиру для визуального осмотра. Кроме того, из заключения эксперта ООО «Архангельский областной центр экспертизы» следует, что неравномерный прогрев помещений возможен, в том числе, в результате скопления воздуха в секциях радиатора. В выводах эксперта указано на множество причин, которые могли повлиять на понижение температуры в квартире, в том числе, на недостатки, связанные с постройкой квартиры застройщиком, что не может быть возложено на ФИО2

Выводы же эксперта ООО «Норд Эксперт» о причинах снижения температурного режима не были предметом исследования, и носят предположительный характер (л.д. 5-6 т. 4).

В отношении отсутствия вентканалов экспертом ООО «АрхОблЭкспертиза» указано, что это не является нарушением требований НТД, действующих на территории РФ. Иные нарушения отнесены к вопросам застройки многоквартирного дома.

В судебном заседании допрошен в качестве свидетеля супруг истца, который пояснил, что после того, как им лично в квартире были промыты батареи, то температурный режим был улучшен. Дополнил, что в квартире этой зимой значительно теплее, причин указанному назвать не смог. Свидетель дополнил, что не обращался в ТСЖ «Алмаз» для того, чтобы система теплоснабжения была прочищена. Не оспаривал, что батареи в квартире расположены за гипсокартоновым коробом, где им лично были вырезаны небольшие отверстия для того, чтобы в квартире было теплее.

Свидетель дополнил, что снимать гипсокартоновые короба, в которых расположены батареи, они не планируют, поскольку так выполнен ремонт в квартире, что устраивает собственников.

В представленных фотографиях к заключению ООО «Норд Эксперт» имеющиеся в квартире батареи закрыты гипсокартоновыми нишами, экраны сняты не во всех помещениях (л.д. 15-16 т.4)

Из пояснений свидетеля, с учетом выводов эксперта ООО «АрхОблЭкспертиза» суд полагает, что какой - либо вины предыдущего собственника в сокрытии факта пониженного теплоснабжения, некачественно выполненной перепланировки квартиры не установлено.

Поскольку не установлена вина ФИО2 в снижении температуры в квартире, то возложить обязанность по перепланировке и переустройству по тем основаниям, которые указаны истцом невозможно. Требования о взыскании убытков, морального вреда являются следствием первоначального требования, в удовлетворении которых также следует отказать.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора.

Приобретение спорной квартиры определялось усмотрением истца. Цена квартиры определена соглашением сторон с учетом состояния, осмотренной истцом квартиры, иное из материалов дела не следует. Установленные по делу фактические обстоятельства не позволяют признать обоснованность утверждений истца о наличии скрытых недостатков, расходы по устранению которых, должны быть возложены на продавца.

Требования к ТСЖ «Алмаз» о выполнении ремонтных работ, возврате платы за некачественное оказание эксплуатационных услуг, компенсации морального вреда и взыскании штрафа не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Из заключения ООО «АрхоблЭкспертиза» следует, что выявленные нарушения (устройство дополнительных слоев теплоизоляционного материала, утепление стропильных балок в уровне чердачного помещения и т.д.) являются следствием качества постройки многоквартирного дома. Как указано было судом ранее, вопросы, связанные с качеством постройки дома в силу норм действующего законодательства могут быть возложены только на застройщика.

При разрешении иных требований истца, связанных с ремонтом, суд полагает, что следует исходить из статуса товарищества собственников жилья.

... в качестве способа управления зарегистрировано товарищество собственников жилья, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме протоколом от <Дата> утвержден Устав ТСЖ «Алмаз». Из Устава следует, что собственники помещений в доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом дома, средства товарищества состоит из обязательных платежей, вступительных взносов, доходов от хозяйственной деятельности, субсидий. Собственники помещений несут бремя расходов по содержанию общего имущества дома.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 4.1 ч. 2 названной статьи ЖК РФ принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в этом доме.

В силу статей 39, 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу п. 2 указанных Правил, в состав общего имущества включаются, в числе прочего, межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Согласно п. 12 Правил собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте "д (1)" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 18 Правил N 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Капитальный ремонт общего имущества, в силу п. 21 Правил, проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Стороной истца не оспаривается, что инициатором каких - либо собраний по проведению тех видов ремонтных работ, которые заявлены в иске к ТСЖ «Алмаз», ФИО1 не являлась. Следовательно, требования о понуждении к выполнению ремонтных работ без инициации собрания собственников не подлежат удовлетворению, поскольку все расходы по проведению ремонтов в доме несут собственники помещений сообща, куда включается и финансовое участие ФИО1

В материалы гражданского дела представлены сметы расходов по содержанию ТСЖ «Алмаз» на 2016 - 2018 годы, из которых следует, что собственниками не планировались указанные истцом виды работ, денежные средства не собирались, ремонт кровли запланирован только на план 2018 года со стоимостью 300 000 рублей (герметизация дыр, ремонт коньков, восстановление леерного ограждения, утепление чердачных помещений мансардного этажа).

Из договоров подряда <№> от <Дата> и 22/18 от <Дата> следует, что подрядной организацией выполнены работы: текущий ремонт кровли пятого подъезда дома, комплекс работ по утеплению чердачного помещения 5-го подъезда жилого дома, представлены акты выполненных работ. В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено доказательств, опровергающих, что в комплекс выполненных работ не вошли требуемые истцом работы. Тем более, что сам комплекс работ был одобрен протоколом заседания правления ТСЖ «Алмаз» в 2015 году (л.д. 54-59 т.1), то есть до того, как истец приобрела право собственности на занимаемую квартиру.

Требования истца о взыскании 49 415 рублей 60 копеек - платы за оказание эксплуатационных услуг с мая 2016 года по октябрь 2018 года не подлежат удовлетворению, поскольку, как было указано ранее, каких - либо некачественных услуг ТСЖ «Алмаз» не оказано, не оспаривалось стороной истца, что отопление до квартиры истца подавалось надлежащим образом.

На основании п. 1 ст. 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 157 Жилищного кодекса РФ размер платы за коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии - нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Обязанность обеспечить надлежащее техническое состояние и постоянную работоспособность общедомового прибора учета тепловой энергии, оборудования в силу закона возлагается на управляющую компанию. Стороной истца не оспаривался факт работоспособности общедомового оборудования, при использовании которого осуществляется поставка тепла.

В соответствии с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 перерасчет коммунальной услуги осуществляется в случае представления услуги ненадлежащего качества, либо с перерывом, превышающим установленную продолжительность поставки услуги.

Из материалов дела не усматривается, что услуга по поставке тепловой энергии представлялась ответчиком ненадлежащего качества, либо с перерывом, превышающим установленную продолжительность поставки услуги.

Таким образом, истец, заявляя требования к ответчику об обязании произвести перерасчет за услугу по поставке тепловой энергии, поскольку у него возникли убытки из-за оплаты услуги - отопление по нормативу, не предоставил доказательств предоставления услуги ненадлежащего качества и доказательств факта причинения убытков в соответствии с требованиями ст.15 ГК РФ.

Основные требования к ответчикам не подлежат удовлетворению, следовательно, производные требования о взыскании убытков, расходов по оплате экспертиз, компенсации морального вреда, взыскании штрафа также не подлежат удовлетворению.

Кроме того, указанные требования не подлежат удовлетворению и по тому основанию, что между ответчиками не может быть предусмотрена долевая ответственность по исполнению принятых обязательств. А требование о взыскании компенсации морального вреда с ответчика ФИО2 прямо не предусмотрено законом, и предмет иска не связан с защитой личных неимущественных прав в соответствии с требованиями ст. 151 ГК РФ.

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Центракадемстрой» произвести устранение существенных недостатков, допущенных при строительстве многоквартирного дома, возложении обязанности на товарищество собственников жилья «Алмаз» устранить недостатки по содержанию дома, указанные в экспертном заключении ООО «АрхОблЭкспертиза», произвести возврат платы за некачественное оказание эксплуатационных услуг, возложении обязанности на ФИО2 произвести перепланировку и переустройство жилого помещения с изготовлением нового технического паспорта в соответствии с требованиями нормативных документов, взыскании с ответчиков расходов по устранению недостатков в квартире истца, отраженных в экспертном заключении ООО «АрхОблЭкспертиза» в долях, взыскании с ответчиков убытков и компенсации морального вреда, взыскании с товарищества собственников жилья «Алмаз» неустойки, штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования - отказать.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд.

Председательствующий Ж.С. Кочина