Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в закрытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город- курорт Анапа к Куземченко Д. Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к Куземченко Д.Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 11 марта 2011 года на основании протокола № 2 от 09 марта 2011 года «Заседания комиссии по рассмотрению заявок поступивших на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества и признанию претендентов участниками аукциона» заключен договор аренды нежилого помещения, № 15-03-11 с Куземченко Д.Н.

На основании указанного договора ответчик принял на праве аренды помещения ремонтной мастерской № ком. 5-8, расположенные по адресу: г.Анапа, Омелькова, 96, за школой № 7 (РП - 6), с целевым назначением - мастерские СТО, коммерческая деятельность, срок действия договора установлен до 11 марта 2036 года.

Истец полагает, что указанная сделка является притворным, совершенной с целью прикрыть сделку по незаконной передаче ответчику в собственность помещений указанной ремонтной мастерской.

Так, в соответствии с конкурсной документацией, аукцион проводился с целью продажи прав на заключение договоров аренды нежилых муниципальных помещений.

Конкурсной документацией не предусматривалось возможное отчуждение арендуемых муниципальных помещений в пользу победителей, тем более на основаниях и условиях предусмотренных оспариваемым договором № 15-03-11 от 11 марта 2011 года.

Договор аренды нежилого помещения № 15-03-11 от 11 марта 2011 года фактически направлен на прикрытие другой сделки - незаконного отчуждения в пользу ответчика указанного имущества.

Так, пунктом 5.3 договора установлено, что выкупная цена арендованных помещений № 5-8 равна 1 030 000 руб., в том числе НДС 18%.

Данный факт явно свидетельствует о возможном выкупе арендуемого помещения арендатором, что также подтверждает несоответствие условий аукциона по продаже права аренды муниципального помещения фактическим условиям заключенного договора.

Кроме того, спорный договор аренды муниципального помещения, содержит ряд положений, нарушающих законные права и интересы муниципального образования.

Так, в соответствии с пунктом 3.2.2 указанного выше договора аренды, по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, арендатор имеет право на приобретение в собственность арендованных помещений.

Пунктом 4.1.5 установлено, что арендодатель обязуется производить за свой счет капитальный ремонт, неотделимые улучшения переданного в аренду помещения, или зачесть арендатору в счет арендной платы стоимость за произведенный капитальный ремонт, неотделимые улучшения, предусмотренные договором или вызванные неотложной необходимостью.

Пунктом 4.1.6 определено, что по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены арендодатель обязуется передать в собственность арендатору помещения указанные в пункте 1, по условиям Договора.

В свою очередь, в соответствии с положениями статьи 616 ГК РФ производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения обязан арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Подпунктом б, пункта 7.2 договора установлено право арендодателя на досрочное расторжение через суд договора аренды, если ответчик не осуществит ремонт, который, как прописано договором, является обязанностью арендатора.

Таким образом, оспариваемая сделка совершена с целью дальнейшей передачи в собственность ответчику спорного объекта, при условии проведения им ремонта в передаваемом помещении, причем в зачет стоимости арендных платежей и выкупной цены.

Кроме того, пунктом 7.4 договора установлено, что договор аренды прекращает свое действие с момента передачи арендуемого помещения арендатору в собственность. Арендованные помещения переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды или досрочно при условии внесения обусловленной в п. 5.3 выкупной цены помещений, на основании акта приема - передачи в собственность (или уведомления арендатора в адрес арендодателя) о переходе права собственности объекта.

Заключение договоров аренды государственного имущества, предоставляющих арендатору (физическому или юридическому лицу) право на выкуп арендованного имущества, возможно только в случае, если такой способ отчуждения государственного имущества соответствует законодательству о приватизации.

Статьей 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного имущества, и государство (органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства) не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.

17 апреля 2011 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа от 11 марта 2011 года № 15-03-11, которым фактически устанавливаются условия перехода в собственность ответчика арендуемого помещения, путем выполнения последним капитального ремонта помещения, который в соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от 17 апреля 2011 года будет учитываться в счет внесения выкупной цены на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Стоимость выполнения реконструкции и капитального ремонта помещения, с учетом стоимости материалов, по состоянию на момент производства работ, согласно заключению «Межрегионального центра экспертиз и консалтинга «ЭКСКО» № 28-11/ос составляют 1 127 000 рублей. Из них 1 030 000 рублей, в соответствии с пунктом 5 соглашения, учитываются в счет внесения выкупной цены на приобретение в собственность арендованных помещений.

02 сентября 2011 года актом приема передачи в собственность, составленным на основании дополнительного соглашения от 17 апреля 2011 года к договору аренды № 15-03-11 от 11 марта 2011 года, арендованные помещения переданы в собственность ответчика.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа считает указанное выше дополнительное соглашение от 17 апреля 2011 года, а также акт приема- передачи в собственность от 02 сентября 2011 года недействительными в силу противоречия их нормам действующего законодательства, а именно:

В соответствии со статьей 12 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года определение цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В нарушение настоящего положения, при заключении договора аренды № 15-03-11 от 11 марта 2011 года без проведения оценки рыночной стоимости нежилого помещения, управлением имущественных отношений уже определена цена выкупа в размере 1 030 0000 рублей.

Статьей 13 названного закона, установлен ограниченный перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества.

Частью 5 статьи 13 установлено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Однако отчуждение муниципального помещения в собственность ответчика, произошло в нарушение названных положений, без проведения аукциона, конкурса, либо публичного предложения.

Причем предметом аукциона, по итогам которого, заключен оспариваемый договор аренды № 15-03-11 от 11 марта 2011 года, являлась покупка права аренды спорных помещений.

Вместе с тем приобретение в собственность недвижимого имущества, в рамках настоящего аукциона невозможно, так как передача в собственность осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года.

Ссылаясь на приведенное истец просит признать оспариваемый договор аренды притворным, признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды, признать недействительным Акт приема-передачи в собственность от 02 сентября 2011 года, признать недействительным выданное ответчику Свидетельство о государственной регистрации права на помещения ремонтной мастерской, назначение: нежилое, площадь: 96,3 кв.м. Этаж: 1, Литер А., обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю, погасить запись о государственной регистрации права собственности ответчика на спорные помещения ремонтной мастерской, применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде двусторонней реституции, с возвращением сторон в первоначальное положение.

Представитель администрации муниципального образования город- курорт Анапа, будучи надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, путем направления СМС сообщения, в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, суд находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Куземченко Д.Н. в судебном заседании требования не признала, представила суду письменные возражения на требования истца, сославшись на то, что ничтожной договора ничем не подтверждена.

Проверив материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела видно, что 11 марта 2011 года на основании протокола № 2 от 09 марта 2011 года «Заседания комиссии по рассмотрению заявок поступивших на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества и признанию претендентов участниками аукциона» заключен договор аренды нежилого помещения, № 15-03-11 с Куземченко Д.Н.

На основании указанного договора ответчик принял на праве аренды помещения ремонтной мастерской № ком. 5-8, расположенные по адресу: город-курорт Анапа, Омелькова, 96, за школой № 7 (РП - 6), с целевым назначением - мастерские СТО, коммерческая деятельность, срок действия договора установлен до 11 марта 2036 года.

Суд полагает, что указанная сделка является притворным, совершенной с целью прикрыть сделку по незаконной передаче ответчику в собственность помещений указанной ремонтной мастерской.

В соответствии с конкурсной документацией, аукцион проводился с целью продажи прав на заключение договоров аренды нежилых муниципальных помещений.

Из содержания пункта 5.3 договора следует, что выкупная цена арендованных помещений № 5-8 равна 1 030 000 руб., в том числе НДС 18%.Данный факт явно свидетельствует о возможном выкупе арендуемого помещения арендатором, что также подтверждает несоответствие условий аукциона по продаже права аренды муниципального помещения фактическим условиям заключенного договора.

В свою очередь, в соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса РФ, производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду помещения обязан арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Анализ положений заключенного между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Куземченко Д.Н. договора аренды № 15-03-11 от 11 марта 2011 года, свидетельствует, что оспариваемая сделка совершена с целью дальнейшей передачи в собственность ответчику спорного объекта, при условии проведения им ремонта в передаваемом помещении, причем в зачет стоимости арендных платежей и выкупной цены.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При передаче государственного и муниципального имущества положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Таким образом, заключение договоров аренды государственного имущества, предоставляющих арендатору (физическому или юридическому лицу) право на выкуп арендованного имущества, возможно только в случае, если такой способ отчуждения государственного имущества соответствует законодательству о приватизации.

Согласно статьи 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного имущества, и государство (органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства) не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.

Приведенное свидетельствует, что оспариваемая сделка заключена с нарушением норм гражданского законодательства и вопреки законным интересам администрации.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 13 октября 201 1 года следует, что право собственности ответчика на нежилые помещения с кадастровым номером №, расположенные по адресу: г.Анапа, Омелькова, 96, за школой № 7 (РП - 6) № пом. 5-8, площадью 96,3 кв.м., возникло на основании акта приема-передачи в собственность от 02 сентября 2011 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 октября 2011 года сделана запись регистрации № 23-23-26/144/2011-260.

Суд полагает, что указанное выше дополнительное соглашение от 17 апреля 2011 года, а также акт приема- передачи в собственность от 02 сентября 2011 года, являются недействительными как совершенные с нарушением норм действующего законодательства.

Статьей 13 указанного закона, установлен ограниченный перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, среди которых: преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество; преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью; продажа государственного или муниципального имущества на аукционе; продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе; продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе; продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ; продажа акций открытых акционерных обществ через организатора
торговли; продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения; продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены; внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ; продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Однако отчуждение спорного имущества ответчику, произошло в нарушение названных положений, без проведения аукциона, конкурса, либо публичного предложения. Причем предметом аукциона, по итогам которого, заключен оспариваемый договор аренды № 15-03-11 от 11 марта 2011 года, являлась покупка права аренды спорных помещений.

Вышеуказанное свидетельствует о нарушении прав и законных интересов муниципалитета и неопределенного круга лиц, (потенциальных претендентов на участие в аукционе по приобретению в собственность объекта недвижимости).

Согласно заключения строительно-технической экспертизы от 12 февраля 2014 года стоимость ремонта, произведенного в спорных нежилых помещениях на момент рассмотрения дела составляет 1 015 139 руб. Указанные улучшения, являются неотделимыми. Следовательно, указанная денежная сумма подлежит взысканию в пользу ответчика при применении двухсторонней реституции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования администрации муниципального образования город- курорт Анапа к Куземченко Дмитрию Николаевичу о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения № 15-03-11 от 11 марта 2011 года, заключенный между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город- курорт Анапа и Куземченко Д. Н. принадлежащего муниципальному образованию город-курорт Анапа, расположенного по адресу: г.Анапа, Омелькова, 96, за школой № 7 (РП - 6), притворным.

Признать недействительным дополнительное соглашение от 17 апреля 2011 года к договору аренды нежилого помещения № 15-03-11 от 11 марта 2011 года.

Признать недействительным Акт приема-передачи в собственность от 02 сентября 2011 года.

Признать недействительным выданное Куземченко Д. Н. Свидетельство о государственной регистрации права на Помещения ремонтной мастерской, назначение: нежилое. Площадь: 96,3 кв.м. Этаж: 1, Литер А., расположенное по адресу: г.Анапа, Омелькова, 96, за школой № 7 (РП-6), № ком. 5-8.

Обязать Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, погасить запись о государственной регистрации права собственности Куземченко Д. Н. на помещения ремонтной мастерской, назначение: нежилое, площадь: 96,3 кв.м. Этаж: 1, Литер А., расположенное по адресу: г.Анапа, Микрорайон 3-а, Омелькова, 96, за школой № 7 (РП-6), № ком. 5-8.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде двусторонней реституции, с возвращением сторон в правовое положение, существовавшее до момента подписания и регистрации Договора аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью муниципального образования город-курорт Анапа № 15-03-11 от 11 марта 2011 года.

Взыскать в пользу Куземченко Д. Н. с администрации муниципального образования город-курорт Анапа 1 015 139 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд.

Председательствующий: