Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,

установил:

1. ФИО1, обратившись в суд, просит возложить на ФИО2, обязанность заключить договор купли–продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ... в редакции, согласованной предварительным договором. Свои требования обосновала заключенным между ними xx.xx.xxxx года предварительным договором, по которому стороны не позднее xx.xx.xxxx года приняли на себя обязательства, заключить основной договор.

Указала, что в связи с отказом ФИО2, собственника спорного имущества, от подписания основного договора, она xx.xx.xxxx года направила ответчику предложение подписать основной договор, содержащий все существенные условия, отраженные в предварительном договоре, но ответчик уклонилась от заключения основного договора, оставив предложение истца без ответа.

Ссылаясь на положения статей 429, 445 ГК РФ, просила удовлетворить заявленные требования.

ФИО2 подан встречный иск, в котором она указала, что является собственником спорного жилого дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

С 2002 года ФИО1, являющаяся ее дочерью, дети ФИО1 зарегистрированы и фактически проживают в указанном доме. На основании решения Заельцовского районного суда г. Новосибирска от xx.xx.xxxx года они выселены из дома, но ФИО3 решение суда не исполнила и продолжает проживать в нем.

Предварительный договор купли-продажи был составлен в качестве мирового соглашения, так как ФИО1 обращалась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, в связи с проведением ремонтных работ и реконструкцией дома. Решением Заельцовского районного суда от xx.xx.xxxx года в удовлетворении требований ФИО1 было отказано. xx.xx.xxxx года ФИО1 пришла к ней с предложением заключить мировое соглашение. Путем переговоров было принято решение о выкупе жилого дома; цена была определена в размере 1 000 000 рублей с учетом заключения ООО «Прайм Групп» о стоимости дома и вложений ФИО1 в реконструкцию дома и. Они договорились, что споры между ними урегулированы и в суды они не обращаются. В дальнейшем ФИО1 просила продлить срок действия предварительного договора до xx.xx.xxxx г. Несмотря на заключенное мировое соглашение ФИО1 обжаловала решение суда и на основании апелляционного определения Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx г. с ФИО2 взыскали в пользу ФИО1 861 740 руб. Указанное обстоятельство, в связи с нарушением ФИО1 мирового соглашения, она посчитала как основание для расторжения предварительного договора.

Кроме того, xx.xx.xxxx г. она получила по почте заявление ФИО1 о зачете встречных однородных денежных обязательств с указанием цены дома с земельным участком в размере 38260 руб. Такой договор она подписывать отказалась, поскольку при подписании мирового соглашения сумма неосновательного обогащения уже учитывалась. Подав настоящий иск ФИО1 заставляет ее заключить договор на крайне невыгодных для нее условиях, т.к. при продаже спорного жилого дома на таких условиях она остается без дома и без денежных средств, что является кабальной сделкой. Кроме того, ФИО1 обманула ее, уверив, что все их разногласия разрешены и взаимные претензии урегулированы.

Договор не может быть заключен, поскольку в нарушение положений ст. 154 ГК РФ отсутствует согласованная воля сторон: она готова продать свой дом согласно его рыночной стоимости за 2 721 000 руб. В предварительном договоре не согласовывались условия о зачете встречных однородных денежных обязательств, так как они были уже учтены при согласовании цены за дом и земельный участок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 18 предварительного договора ФИО1 приняла на себя обязательство привести в соответствие документы на дом, поскольку после проведенной ею реконструкции изменилась общая площадь жилого дома.

При оценке действий ФИО1 необходимо учесть, что действия граждан, осуществляемые с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах не допускаются (статья 10 ГК РФ); при толковании условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ необходимо выяснить действительную волю сторон с учетом цели договора, при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

По изложенным обстоятельствам просила признать предварительный договор купли-продажи от xx.xx.xxxx года недействительным.

2. Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, поддержала доводы, изложенные в иске в полном объеме. Дополнительно указала, что поскольку в реконструированном виде дом в эксплуатацию не введен и объектом права собственности на сегодняшний день является дом общей площадью 57,4 кв.м., эти параметры и были указаны в тексте предварительного договора. Предварительный договор не являлся мировым соглашением, поскольку он не заключался в рамках судопроизводства по какому-либо делу. Стороны свободны в определении условий договора, в связи с этим между дочерью и матерью и была определена стоимость имущества - 1000000 рублей, они отдавали отчет условиям, указанным в предварительном договоре; доказательств обмана со стороны истца ответчиком не представлено. Истица направила ответчику основной договор с зачетом встречных однородных требований и определением недоплаченной суммы в размере 38260 руб., однако ответчик отказалась его подписать.

ФИО1 не привела документы на дом в соответствие с новыми техническими параметрами, поскольку ФИО2 не выдала ей доверенность не совершение указанных действий. Однако, невыполнение положений указанного пункта предварительного договора не является отлагательным условием и не препятствует заключить основной договор.

Перечисление от ФИО2 на имя ФИО1 xx.xx.xxxx года денежных средств в размере 922032,22 руб., во исполнение апелляционного определения Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx г. не имеет правового значения, поскольку взысканная в пользу ФИО1 денежная сумма была зачтена в стоимость дома на основании ее заявления от xx.xx.xxxx г. Поскольку предварительный договор содержит как существенные условия договора, так и не существенные, просит заключить его на существенных условиях, указанных в предварительном договоре.

Ответчик, ее представитель, не согласившись с иском и поддержав доводы встречного иска и письменные возражения, указали, что мировым соглашением может являться любая договоренность между гражданами. Из текста предварительного договора не следует, что стороны понесут какие-либо еще дополнительные расходы. При заключении предварительного договора ФИО2 не было известно, что ФИО1 подала апелляционную жалобу на решение суда от xx.xx.xxxx года, которое первоначально состоялось в пользу ФИО2, но впоследствии было отменено.

ФИО2 не согласна продать свой дом за сумму, указанную в предварительном договоре, поскольку на сегодняшний день этот дом является ее единственным жильем, а имеющийся у нее ранее дом по ... она была вынуждена продать для расчета с ФИО1 на сумму 922032,22 руб. По правилам ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен, если одна из сторон лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. ФИО2, заключая предварительный договор, рассчитывала на прекращение судебных исков и получение 1 000 000 руб.

3. Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика и ее представителя, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

xx.xx.xxxx года между ФИО1 и ее матерью ФИО2, являющейся собственницей жилого дома и земельного участка, расположенных по ... в г. Новосибирске (свидетельство о государственной регистрации права) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить до xx.xx.xxxx года договор купли–продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома, общей площадью 57,4 кв.м.; по соглашению сторон общая стоимость имущества составляет 1 000 000 руб., из них стоимость дома - 900 000 руб., стоимость земельного участка - 100 000 руб.; при подписании предварительного договора покупатель в соответствии с соглашением передает продавцу задаток - 100 000 руб.

Как следует из объяснений сторон, предварительного договора и не оспаривается ими, согласно данным технической инвентаризации от xx.xx.xxxx года общая площадь дома составляет 97 кв.м., приведение в соответствие документов, необходимых для заключения договора купли-продажи на данный жилой дом производится силами покупателя.

4. В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Сторонами соблюдена письменная форма договора, установленная законом для основного договора продажи недвижимости.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Рассматриваемый договор содержит условия, позволяющие определить предмет договора, поскольку в нем указан кадастровый номер индивидуального жилого дома и кадастровый номер земельного участка, адрес объектов. Также суд приходит к выводу, что в договоре указаны необходимые существенные условия договора продажи недвижимости.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (ст. 554 и 555 ГК РФ соответственно). При продаже жилых помещений добавляется еще одно существенное условие. Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Стороны продлили срок заключения договора до xx.xx.xxxx г.

Доказательств заключения основного договора в согласованный срок суду не представлено.

xx.xx.xxxx года Истцом в адрес ответчика направлено сопроводительное письмо с подписанными экземплярами договора купли-продажи и заявление о проведении зачета встречных однородных требований. В заявлении также указано, что договор необходимо подписать до xx.xx.xxxx года.

ФИО2 обязательства, предусмотренные предварительным договором от 17.101.2012 г. до настоящего времени не исполнены, ответчик уклоняется от заключения договора, что нашло подтверждение в судебном заседании.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора - организацию заключения в будущем основного договора, в предварительном договоре могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора.

Но при этом, несмотря на наличие в предварительном договоре иных условий, кроме существенных условий договора, неисполнение стороной иных условий предварительного договора, отличающихся от существенных, не может быть отнесено к тем юридическим действиям, которые необходимы для заключения в будущем основного договора купли-продажи земельного участка, не являются препятствием для заключения такого основного договора.

По этим основаниям не могут быть приняты во внимание доводы встречного иска о недействительности предварительного договора в связи с неисполнением ФИО1 обязательства по подготовке документов на реконструированный объект недвижимости, так как это условие не является существенным.

Суд полагает необоснованными и иные доводы встречного иска, исходя из следующего.

Не имеет правового значения то обстоятельство, что в договоре указана общая площадь объекта 57,4 кв.м., которая после реконструкции составила 97 кв.м., так как сторонам было известно о проведенной реконструкции, у объекта неизменный адрес - Бессемера, 2.

Доводы ФИО2 о том, что оспариваемый ею предварительный договор является мировым соглашением, прекращающим иные существующие между сторонами обязательства, также является необоснованным, поскольку из содержания его условий суд не может придти к выводу, об ином волеизъявлении сторон, кроме как направленных на заключение в будущем договора купли-продажи недвижимости. Поскольку содержание условий договора не вызывает неясности, не подлежит применению абз. 2 ст. 431 ГК РФ.

Относимых и допустимых, соответствующих требованиями закона, доказательств, свидетельствующих об обмане ФИО2 при подписании предварительного договор, суду представлено не было.

Действия ФИО1 по обжалованию решения суда от xx.xx.xxxx года не могут рассматриваться как злоупотреблении е правом, поскольку такое право предоставлено законом.

Стороны свободны в определении условий договора при его подписании, в связи с чем, и учитывая их родственные отношения, суд полагает необоснованным довод о занижении оценки объекта, выразившей в указании его стоимости в размере 1000 000 рублей.

В связи с чем требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного и приведенных выше норм права, исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО1 в части понуждения ответчика заключить основной договор, на существенных условиях указанных, указанных в предварительном договоре, подлежат удовлетворению. При этом суд полагает необходимым отказать в удовлетворении условия о зачете денежной суммы, присужденной к взысканию в пользу ФИО2 согласно апелляционному определению Новосибирского областного суда от xx.xx.xxxx г., а также в указании в основном договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, поскольку на основании решения Заельцовского районного суда от xx.xx.xxxx г. эти лица выселены.

Руководствуясь статьями 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

решил:

1. Удовлетворить исковые требования ФИО1 частично.

2. Обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи индивидуального одноэтажного жилого дома, общей площадью 57,4 кв.м., кадастровый __ и земельный участок, общей площадью 532,0 кв.м., кадастровый __ назначение земель: земли поселений, расположенные по адресу: город Новосибирск, ..., __ на следующих условиях:

«1. Продавец ФИО2 обязуется передать в собственность Покупателю ФИО1, а Покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащие на праве собственности Продавцу индивидуальный одноэтажный жилой дом, общей площадью 57,4 кв.м, именуемый далее в договоре «жилой дом», кадастровый __ и земельный участок, общей площадью 532,0 кв.м, кадастровый __ назначение земель: земли поселений, именуемый далее в договоре «земельный участок», расположенные по адресу: город Новосибирск, ..., __

Жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от xx.xx.xxxx года, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом от xx.xx.xxxx года __ АД __.

Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка (с приложением) __ от xx.xx.xxxx года, передаточного акта от xx.xx.xxxx года, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от xx.xx.xxxx года __ АД __.

2. По соглашению Сторон общая стоимость Жилого дома и земельного участка составляет 1.000.000,00 (Один миллион) рублей. Из них стоимость жилого дома составляет 900 000 (Девятьсот тысяч) рублей, стоимость земельного участка составляет 100 000 (Сто тысяч) рублей.

До подписания настоящего договора: 100 000 (Сто тысяч) рублей переданы Покупателем Продавцу по соглашению о задатке от xx.xx.xxxx года. Разницу между суммой задатка и полной стоимостью жилого дома покупатель обязуется выплатить продавцу после регистрации договора в Росреестре по НСО.

Продавец передает в собственность Покупателю жилой дом и земельный участок, указанные в пункте 1 настоящего договора, а Покупатель принимает указанные жилой дом и земельный участок в собственность при подписании настоящего договора, который одновременно является актом приема-передачи продаваемого объекта недвижимого имущества.

Стороны обязуются в течение трех дней со дня подписания настоящего договора подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - орган регистрации) заявления о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к Покупателю».

3. Отказать в удовлетворении встречного иска ФИО2 в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Судья «подпись» К.А. Гаврилец

Копия верна, подлинник заочного решения находится в гражданском деле № 2-3380/2013 Заельцовского районного суда г. Новосибирска.

Судья К.А. Гаврилец