Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в Темрюкский райсуд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды, в котором просил расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, указав, что решение суда является основанием к погашению регистрационной записи договора аренды №; взыскать с ответчика в пользу истца затраты по оплате гос.пошлины в размере 300 рублей, на составление искового заявления - 5 000 рублей и оплате услуг представителя в размере - 20 000 рублей, составление отчета о рыночной стоимости - 15 000 рублей.

Свои требования ФИО1 обосновал тем, что на основании договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ему на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 37 400 кв. метров, с кадастровым номером: <адрес> Согласно п. 2.1 договора стороны определили размер ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок в размере 1 500 рублей. Столь низкий размер арендной платы был обусловлен совместным ведением сельскохозяйственной деятельности и пользование земельным участком согласно виду разрешенного использования. Поскольку совместная деятельность между истцом и ответчиком не сложилась, то он в устном порядке, предложил ответчику пересмотреть размер ежегодной арендной платы и продолжать использовать арендованный земельный участок по его целевому назначению. На его предложение ответчик никакого ответа не дал. Согласно подп. «г» п. 4.1. договора арендодатель имеет право изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще чем один раз в два года. ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчику письменное уведомление, полученное ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, о повышении размера арендной платы, в котором им было указано, что с момента заключения договора увеличилась как кадастровая стоимость земельного участка, составляющая в настоящий момент - 359 414 рублей, так и произошло увеличение цен на материально-технические ресурсы, в связи с чем было предложено рассмотреть увеличение суммы ежегодной арендной платы с 1 500 рублей в год до 150 000 рублей в год, о чем заключить соответствующее дополнительное соглашение. Также было указано, что в случае отсутствия соглашения о размере ежегодно уплачиваемой суммы арендной платы, он предлагает добровольно по соглашению сторон, расторгнуть настоящий договор, руководствуясь разделом 5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, до настоящего времени от ответчика никакого ответа на уведомление от ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца не поступало. Поскольку, в настоящее время, хозяйственная деятельность на арендованном земельном участке ведется ответчиком единолично, а сумма ежегодной арендной платы, установленная договором не соответствует цене арендной платы установленной в регионе, что соответственно влияет на дальнейшее исполнение договора аренды без изменения цены ежегодной арендной платы, а ответчик не желает вести в досудебном порядке переговоры изменению суммы ежегодной арендной платы, считает, что расторжение договора аренды в судебном порядке будет соответствовать гражданско-правовым нормам, предусмотренным п.2 ст.450 ГК РФ.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали исковые требования и доводы, изложенные в иске.

Суду представитель истца ФИО2 также пояснил, что накануне судебного заседания они получали ответ от представителя ФИО4, однако они не могут принять такое предложение о размере арендной платы – 15000 рублей в год. Поскольку ранее не поступало предложение, они не могут вести переговоры. Задолженности по арендной плате не имеется, но истец лишился того на что мог рассчитывать – на часть прибыли.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о дне слушания дела.

В судебном заседании представитель ФИО3 – ФИО4, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, суду пояснив, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права. В соответствии со ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы были определены договором аренды и на протяжении трех лет истцом не оспаривались. Согласно п.2.2 договора аренды, размер арендной платы установлен на срок 15(пятнадцать лет) лет. В соответствии с п.2.4 договора, арендная плата не увеличивается в случае улучшения сельскохозяйственных угодий за счет средств арендатора. Истцом не оспаривается факт улучшения ответчиком арендованного участка за свой счет, что повлекло за собой увеличение стоимости имущества истца. В соответствии с п.5 ст. 614 ГК в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него только досрочного внесения арендной платы. Истцом не представлено доказательств нарушения арендатором условий договора, задолженности по арендной плате не имеется. В договоре указаны конкретные основания изменения арендной платы, наличие которых истцом не подтверждено. Поэтому проведение оценки рыночной стоимости арендной платы не является основанием для расторжения договора, так как стороны в договоре предусмотрели механизм (условия, порядок) изменения цены договора, который не связан с последующей оценкой рыночной стоимости объекта аренды. Истец в качестве основания расторжения договора указал не на данные основания, а на проведение оценки объектов рыночной стоимости не обязательства по арендным платежам, а арендованного участка в целом. В тоже время, истец, заявляя требование о расторжении договора, ссылается на п.п.Г п.4.1, договора обосновывая иск отсутствием согласия сторон по размеру арендной платы. Данное основание расторжения договора не предусмотрены случаями, указанными в ст. 619 ГК. Более того, истец, заявляя несоблюдение ответчиком существенных условий, обосновывает требование отсутствием участия истца в освоении спорного участка, не оспаривая условия пунктов 2 договора, не представил ранее ответчику в уведомлении и суду расчет и доказательства изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, насколько процентов произошло подорожание, чтобы определить конечный размер арендной платы. Таким образом, заявлены требования о расторжении договора, а фактически истец оспаривает стоимость арендной платы, что может быть оспорено только путем предъявления соответствующего иска. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права не лишает его возможности оспаривать право на увеличение стоимости арендной платы при предоставлении соответствующих доказательств. Не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт оставление без ответа уведомления о повышении размера платы, если такое нарушение, а также его последствия устранено арендатором в разумный срок. Ответчик направил истцу предложение, в ответ на уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, где предложил совместными действиями определить стоимость арендной платы по основаниям п.п.Г п.4.1 договора, обосновать требование на повышение платы на 10 000%, урегулировать спор по иску путем заключения мирового соглашения предоставив свой вариант учитывая п.2.2, и п.2.4. договора аренды. А также ответчиком предложено внести изменения в договор в части суммы арендной платы в размере 15000 рублей в год, увеличив эту стоимость на сумму подтвержденных расходов истца по содержанию арендованного участка. Таким образом, оснований, предусмотренных ст. ст.619, 450 ГК расторжения договора по делу не имеется. Согласно ст. 136 ГК плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования виноградника, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат арендатору, что вытекает из существа отношений согласно ч.б п.3.1 договора. Права арендатора, вплоть до предъявления требований об уменьшении арендной платы, закреплены в федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждении и ликвидации чрезвычайных ситуаций», что является дополнительным основанием для отказа в исковых требованиях в условиях пандемии.

Суд, выслушав истца, представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 37 400 кв. метров, с кадастровым номером: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, согласно которого ФИО1 сдает, а ФИО3 принимает в аренду без права последующего выкупа, земельный участок общей площадью 37 400 кв. метров, с кадастровым номером: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ответчику письменное уведомление о повышении размера арендной платы, в котором указал, что с момента заключения договора увеличилась как кадастровая стоимость земельного участка, составляющая в настоящий момент - 359 414 рублей, так и произошло увеличение цен на материально-технические ресурсы, в связи с чем ФИО3 было предложено рассмотреть увеличение суммы ежегодной арендной платы с 1 500 рублей в год до 150 000 рублей в год, о чем заключить соответствующее дополнительное соглашение; в случае отсутствия соглашения о размере ежегодно уплачиваемой суммы арендной платы, предложил добровольно по соглашению сторон, расторгнуть настоящий договор, руководствуясь разделом 5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.2. ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, уведомление об увеличении размера арендной платы и расторжении договора получено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. В связи с неполучением ответа более месяца, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с настоящим иском.

ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика ФИО4 направил в адрес истца предложение о повышении размера арендной платы за земельный участок в сумме 15000 рублей.

Однако в ходе судебного разбирательства стороны не пришли к мировому соглашению.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из п.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторжение и прекращение договора допускается в случае несоблюдения требований, определенных п.3 и п.4 договора по соглашению сторон. Подпунктом «г» п. 4.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право арендодателя изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще чем один раз в два года.

Исходя из доводов истца, низкий размер арендной платы в размере 1500 рублей в год при заключении договора аренды был обусловлен совместным ведением сельскохозяйственной деятельности и пользованием земельным участком согласно виду разрешенного использования, однако совместная деятельность между истцом и ответчиком не сложилась.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, величина рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, общей площадью 37 400 кв. метров, с кадастровым номером: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 292 610 рублей.

В данном случае существенным обстоятельством для истца явилось то, что истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать, а именно: на осуществление совместной сельскохозяйственной деятельности с целью извлечения прибыли, а поскольку, в настоящее время хозяйственная деятельность на арендованном земельном участке ведется ответчиком единолично, а сумма ежегодной арендной платы, установленная договором, не соответствует цене арендной платы установленной в регионе, при этом ответчик не желает по соглашению сторон изменить сумму ежегодной арендной платы, что влечет для другой истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд считает, что по этим основаниям в силу п.2 ст.450 ГК РФ следует расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые согласно ст. 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как следует из материалов дела, истцом понесены судебные расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, что подтверждается квитанцией.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

Заявленные истцом требования о взыскании с ответчика расходов за составление отчета о рыночной стоимости в размере 15 000 рублей, не подлежат удовлетворению, поскольку не обоснованы и не подтверждены документально.

Суд считает, что требования истца о возмещении расходов, связанных с оплатой юридических услуг по составлению искового заявления в размере 5000 рублей и за представительство в суде первой инстанции в размере 20 000 руб. подлежат возмещению в порядке ст. 100 ГПК РФ. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом требований разумности, сложности рассмотренного дела, работы, проделанной представителем истца ФИО2 по делу – составление искового заявления, количества времени, потраченного представителем на участие в одном судебном заседании суда первой инстанции, суд считает необходимым взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения частично.

Расторгнуть, заключенный между ФИО1 и ФИО3 договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда является основанием к погашению регистрационной записи договора аренды №.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 затраты по оплате гос.пошлины в размере 300 рублей, расходы по составлению искового заявления и оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении требований ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский крайсуд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Метелкин

Решение в окончательной форме принято 19 февраля 2021 года.