Гражданский кодекс часть 1

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Адамановой Э.В., при секретаре судебного заседания Урасовой А.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «УК «Восточная Европа» к ФИО2 ФИО7 и ПАО ВТБ о признании отсутствующим обременения в виде залога, погашении регистрационной записи,

Установил:

Истец, в лице конкурсного управляющего АО «УК «Восточная Европа», обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО2 ФИО8 и ПАО ВТБ о признании отсутствующим обременения в виде залога, права требования по Договору участия в долевом строительстве от 23.03.2016г. №, заключенному между АО УК «Восточная Европа» и ФИО2 ФИО9, зарегистрированное Управлением Росреестра по Московской области за номером №, дата государственной регистрации от 31.03.2016г., указав, что предмет залога расположен по адресу: <адрес>, который относится к юрисдикции Щелковского городского суда Московской области. В обоснование заявленных требований, истец указал, что 23.03.2016г. между АО «УК «Восточная Европа» и ФИО2 ФИО10 заключен Договор № участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке (запись регистрации № от 31.03.2016г.). Оплата цены указанного договора произведена за счет собственных и кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 (ПАО) по Кредитному договору № от 23.03.2016г., заключенному между Банком с ФИО2 ФИО12. Управлением Росреестра по Московской области, одновременно с регистрацией договора долевого участия, произведена регистрация ипотеки в силу закона в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) - номер государственной регистрации № от 31.03.2016г. сроком на 86 мес. ФИО2 ФИО11. в одностороннем порядке расторг договор № от 23.03.2016г., направив 02.12.2016г. в адрес застройщика АО УК «Восточная Европа» уведомление об отказе от исполнения договора по основаниям предусмотренным ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (почтовый идентификатор заказного письма №), которое было получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ.

Истец обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 23.03.2016г. №, заключенного с ФИО2 ФИО14, предоставив в Управление уведомление об отказе от исполнения договора полученное от ФИО2 ФИО15., а также документы, подтверждающие отправку и получение Уведомления застройщиком. Однако, в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № от 23.03.2016г., истцу отказано, в связи, с наличием в Едином государственном реестре недвижимости записи о залоге прав требований на объект долевого строительства в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО).

В соответствии с положениями п.1 ст.25 Закона об ипотеке, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней, с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя, истец обратился в Банк ВТБ 24 (ПАО), являющийся залогодержателем, с Обращением (вх.№ от 24.09.2020г.) с просьбой осуществить действия по прекращению ипотеки путем подачи заявления для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости, которое Банк оставил без ответа.

Поскольку, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу Банка, Росреестр лишен возможности зарегистрировать расторжение договора долевого участия, истец полагает, что сохранение залога права требования квартиры, в пользу банка, в связи с наличием кредитных обязательств дольщика, приводит к нарушению его прав, как застройщика.

Истец полагает, что, поскольку, факт одностороннего расторжения ФИО2 ФИО16. договора участия в долевом строительстве от 23.03.2016 г. № подтвержден, вступившими в законную силу, решением Останкинского районного суда г. Москвы от 21.08.2018 по делу 2-0036/2018, и решением Балашихинского городского суда от 16.03.2020 по делу 2-1522/2020, вынесенными по искам ФИО2 ФИО17. к АО УК «Восточная Европа», в соответствии с пп. 3 п.1. ст.352 ГК РФ, согласно которому залог прекращается в том числе в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, с даты расторжения Залогодателем ДДУ № от 01.09.2016г., зарегистрированный залог утратил свою обеспечительную функцию.

Истец полагает, что ответчик ФИО2 ФИО18., утративший с 02 декабря 2016 г. право требования по договору от 23.03.2016г. №, переданное в залог Банку ВТБ (ПАО), и Банк, которые не подали в Управление Росреестра заявление о снятии обременения и погашения регистрационной записи об ипотеке, своим бездействием нарушают его права, как застройщика, и, по основаниям ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке", и просит удовлетворить заявленные требования.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом по адресу, указанному в определении Арбитражного суда Московской области от 01.023.2021 №, своего представителя в судебное заседание не направил.

Ответчик Публичное акционерное общество Банк ВТБ (№), извещен надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ранее представителем ответчика предоставлены письменные возражения, в которых представитель ответчика исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Ответчик ФИО2 ФИО19 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку в судебное заседание своего представителя, который иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв не предоставило.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 23.03.2016 года между истцом АО «УК «Восточная Европа» (застройщик) и ФИО2 ФИО20 был заключен Договор № участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке, о чем 31.03.2016 года в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве внесена запись регистрации 50-№ (л.д.35).

Согласно раздела 3. указанного Договора, цена Договора составляет 3 344 817 (Три миллиона триста сорок четыре тысячи восемьсот семнадцать) рублей 00 копеек (п.3.2.). Цена Договора является окончательной и увеличению не подлежит, за исключением случая, предусмотренного п. 3.5. настоящего Договора (п.3.3.).

Согласно п. 3.4. указанного Договора, уплата Цены договора производится Участником долевого строительства в течение 10 (Десяти) календарных дней от даты государственной регистрации настоящего Договора в следующем порядке:

- за счет собственных средств Участника долевого строительства в сумме 1 084 817,00 (Один миллион восемьдесят четыре тысячи восемьсот семнадцать) рублей;

- за счет кредитных средств в сумме 2 260 000,00 (Два миллиона двести шестьдесят тысяч) рублей, предоставляемых Участнику долевого строительства Банком ВТБ 24 (публичное акционерное общество), находящимся по адресу: 101000, <адрес>, №, Кор./счет 30№, №, Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №, (именуемым в дельнейшем «Банк»), согласно Кредитному договору № от «23» марта 2016 года, заключенному в городе Москва между ФИО2 ФИО21, (далее - «Кредитный договор») и Банком.

Одновременно с государственной регистрацией Договора № участия в долевом строительстве от 23.03.2016 года, Управлением Росреестра по ФИО3<адрес>, была произведена регистрация залога права требования участника долевого строительства в пользу Банка ВТБ (ПАО) - номер государственной регистрации № от 31.03.2016г. сроком на 86 мес., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, предоставленной истцом (л.д. 35-36).

Факт полной оплаты цены Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО2 ФИО22., в размере 3 344 817 (Три миллиона триста сорок четыре тысячи восемьсот семнадцать) рублей 00 копеек, указанном в п.3.2. Договора, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 06.04.2016 на сумму 1 084 817,00 руб., выданному ЗАО Управляющая компания «Восточная Европа», и платежным поручением № от 07.04.2016 на сумму 2 260 000,00 руб., с указанием назначения платежа; «Оплата по договору участия в долевом строительстве № от 23.03.2016 (в рамках ипотечной сделки)».

Кроме того, факт надлежащего и полного исполнения обязательств по оплате, вытекающих из договора участия в долевом строительстве № от 23.03.2016, ФИО2 ФИО24. подтверждается, вступившим в законную силу, решением Останкинского районного суда г. Москвы от 21.08.2018, по делу 2-0036/2018, по иску ФИО2 ФИО23. к АО УК «Восточная Европа» (л.д. 25-30), и, как усматривается из содержания искового заявления, истцом не оспаривается.

Денежные средства, в размере 2 260 000,00 руб., внесенные на счет АО УК «Восточная Европа» платежным поручением № от 07.04.2016, были получены ФИО2 на условиях Кредитного договора № от «23» марта 2016 года, заключенного в городе Москва между ФИО2 ФИО25 и Банком ВТБ (ПАО), что подтверждается копией кредитного договора, отзывом ответчика Банк ВТБ (ПАО) (л.д.49-75), объяснениями представителя ответчика ФИО2 ФИО26., и не оспаривается самим истцом.

Судом установлено, и подтверждено объяснениями сторон, что, в связи с существенным нарушением Застройщиком сроков завершения строительства, предусмотренных договором участия в долевом строительстве № от 23.03.2016г., 02.12.2016 года ФИО2 ФИО27. направил в адрес застройщика АО УК «Восточная Европа» Уведомление об отказе от исполнения договора, копия которого предоставлена истцом (л.д.31). Согласно Отчету об отслеживании почтового отправления с идентификатором №, Уведомление ФИО2 ФИО28. об одностороннем отказе от договора было получено адресатом АО УК «Восточная Европа» 06.12.2016 года.

Согласно положениям ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее №214-ФЗ от 30.12.2004), участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 этой статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 указанной статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2019 № 5-КГ19-218).

Согласно Договору № участия в долевом строительстве от 23.03.2016 года, Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора либо потребовать расторжения в судебном порядке в случаях, предусмотренных действующим законодательством, и в установленном им порядке (п. 8.1.). В случае расторжения/отказа от исполнения настоящего Договора по любым основаниям, при условии оплаты Участником долевого строительства части Цены настоящего Договора за счет кредитных средств, предоставленных Участнику долевого строительства Банком, Участник долевого строительства поручает Застройщику в своих интересах и интересах Банка перечислить в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с даты расторжения/отказа от исполнения настоящего Договора сумму кредитных средств в полном объеме, полученную Застройщиком в оплату цены по настоящему Договору, на счет Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество), по следующим реквизитам: расчетный счет № в Банке ВТБ 24 (публичное акционерное общество), корреспондентский счет № в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России, №, с указанием в назначение платежа: «В счёт исполнения ФИО2 ФИО29 обязательств по Кредитному договору № от «23» марта 2016 года. Сумма денежных средств, оплаченная Участником долевого строительства за счет собственных средств и подлежащая возврату, возвращается Застройщиком на счет Участника долевого строительства по его указанию в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней, с даты расторжения/отказа от исполнения настоящего Договора (п. 8.4.).

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В тоже время, согласно правовой позиции, изложенной в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда.

Вступившим в законную силу 16.01.2019 года, решением Останкинского районного суда г. Москвы от 21.08.2018 года, по гражданскому делу №, по иску ФИО2 ФИО30 к АО «Управляющая компания «Восточная Европа» (л.д.25-30), с АО «Управляющая компания «Восточная Европа» в пользу истца ФИО1 взысканы: 3 344 817 руб. - денежные средства, оплаченные по договору участия в долевом строительстве № от 23.03.2016 (сумма основного долга); 1 000 000,00 руб. – проценты за пользование денежными средствами; 10 000,00 руб. - в счет компенсации морального вреда; 24 924,09 руб. - расходы по оплате государственной/пошлины; 20 000,00 руб. - расходы по оплате услуг представителя; 41 500,00 руб. - расходы по оплате экспертизы; 1 000 000,00 руб. – штраф, предусмотренный ст.13 Закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 21.08.2018 года по гражданскому делу №, установлено, что ФИО2 ФИО31. надлежащим образом и в полном объеме исполнил свои обязательства перед АО УК «Восточная Европа», вытекающие из договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, АО УК «Восточная Европа» длительное время уклоняется от возврата денежных средств, полученных от ФИО2 ФИО32 на условиях договора.

Указанное судебное постановление до настоящего времени не исполнено. Исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ№, возбужденное на основании исполнительного листа от 04.03.2019 № № выданного Останкинским районным судом <адрес>, прекращено ДД.ММ.ГГГГ, в связи с возбуждением дела о банкротстве Застройщика, что подтверждается информацией, размещённой на официальном сайте ФССП России.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик Банк ВТБ (ПАО) указал, что, до настоящего времени обязательства по кредитному договору № от 23.03.2016 г. не исполнены. По состоянию на 21.05.2021 г. общая задолженность ФИО2 ФИО33. по договору составляет 869945.80 руб. При таких обстоятельствах кредитный договор является действующим, а обязательства по нему считаются не исполненными.

Документами, приложенными к письменным возражениям относительно искового заявления, предоставленными представителями ответчика Банк ВТБ (ПАО), подтверждается, что, истец, получив от ответчика ФИО2 ФИО35. уведомление о расторжении договора № участия в долевом строительстве от 23.03.2016, в нарушение п. 8.4. указанного договора, не перечислил на расчетный счет банка, указанный в договоре, денежные средства, предоставленные Банком ФИО2 ФИО34 по кредитному договору № от 23.03.2016.

Указанное положение Договора участия в долевом строительстве, направлено на возможность реализации прав залогодержателя на преимущественное удовлетворение своих прав за счет реализации заложенного права на получение заемщиком квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона)

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 353 ГК РФ, и ст. 38 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ договор ипотеки прекращается с момента прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно ч. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон №102-ФЗ).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовым актами или договором.

Согласно ст.408 ГК РФ, обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно ч. 3 ст. 810 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Таким образом, перечисленными выше нормами права не предусмотрено прекращение залога по обеспеченному залогом обязательству до его надлежащего исполнения.

В нарушение положений ст.56 ГПК РФ, истцом не предоставлено суду доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств перед залогодержателем Банком ВТБ (ПАО) по возврату денежных средств, вытекающих из п. 8.4. договора № участия в долевом строительстве от 23.03.2016, в случае расторжения указанного договора, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20.08.2020 по делу № в отношении АО УК «Восточная Европа» (№, ФИО3<адрес>, пом. 007) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО4 ФИО36. Публикация произведена 29.08.2020.

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.02.2021 года по делу № АО УК «Восточная Европа» (№) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 28.07.2021 года. Конкурсным управляющим утвержден ФИО4 ФИО37 (№, в сводном реестре №, адрес для корреспонденции: <адрес>

По смыслу и содержанию ч.1 ст. 12.1. Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 указанного Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Следовательно, при отсутствии доказательств, подтверждающих завершение взаиморасчетов Застройщика с Участником долевого строительства, не подлежит удовлетворению требование Застройщика о снятии установленного обременения в виде залога права.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ФИО2 ФИО38. ссылается на то обстоятельство, что истец АО УК «Восточная Европа», до настоящего времени, не исполнил обязательств, предусмотренных п. 8.4. Договора № участия в долевом строительстве от 23.03.2016 года, и не возвратил ни ФИО2 ФИО39., ни Банку ВТБ (ПАО) денежных средств, полученных в оплату участия в долевом строительстве, в связи с чем, не подлежит исключению из реестра запись о залоге права требования.

Кредитный договор №, заключенный 23 марта 2016 года, между ФИО2 ФИО40 и Банком ВТБ (ПАО), является действующим и исполняется заемщиком ФИО1 Справками Банка ВТБ (ПАО) подтверждается, что ссудная задолженность клиента ФИО2 ФИО41 (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ<адрес>) по кредитному договору № от 23.03.2016 по состоянию на 17.05.2021 составляет 859 641,84 руб.; суммарная задолженность 870 850,19 руб., в том числе, остаток основного долга 859 641,84 руб., задолженность по процентам 11 208,35 руб. Оснований для расторжения кредитного договора со стороны Банка ВТБ (ПАО) не имеется.

В нарушение положений ст.56 ГПК РФ, истцом не предоставлено суду доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств перед ФИО2 ФИО42. по возврату денежных средств, вытекающих из п. 8.4. договора № участия в долевом строительстве от 23.03.2016.

Следовательно, отсутствуют основания, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 ФИО43, для удовлетворения заявленных истцом требований о признании обременения, в виде залога права требования по Договору № участия в долевом строительстве от 23.03.2016г., отсутствующим.

Установленное судом обстоятельство, что решением Арбитражного суда Московской области от 01.02.2021 года по делу № № АО УК «Восточная Европа» (ИНН №) признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 28.07.2021 года, не прекращает обязательств АО УК «Восточная Европа» перед ФИО1 и Банком ВТБ (ПАО), вытекающих из Договора № участия в долевом строительстве от 23.03.2016 г., и не является основанием для удовлетворения заявленного истцом требования.

Кроме того, возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ФИО2 ФИО44 указал, что, несмотря на наличие решения Останкинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, квартира, расположенная по адресу: <адрес> (присвоенный почтовый адрес), оплаченная ФИО2 ФИО45. по условиям Договора № участия в долевом строительстве, была фактически передана ФИО2 ФИО47. в 2018 году представителем АО УК «Восточная Европа», компанией, осуществляющей управление многоквартирным жилым домом, без ведома ФИО2 ФИО46., на основании документов, предоставленных Застройщиком АО УК «Восточная Европа», открыт лицевой счет, и, решением мирового судьи осуществлено взыскание коммунальных платежей за период с 2018 по 2020 года.

Судом установлено, что Застройщиком АО УК «Восточная Европа» 10.03.2018 года в адрес ФИО2 ФИО48 было направлено заказное письмо, о завершении строительства Жилого дома, присвоении дому почтового адреса, и необходимости прибыть в офис застройщика для подписания Акта приема - передачи квартиры, которое получено ФИО2 ФИО50. по истечении указанного в письме срока подписания акта. Представителем застройщика, телефон которого был указан в письме, ФИО2 ФИО49. были переданы ключи от квартиры, и сообщено что, подписанный Застройщиком в одностороннем порядке, Акт передачи квартиры направлен истцу по почте, который в его адрес так и не поступил.

Исследованным судом, вступившим в законную силу, решением Балашихинского городского суда от 16.03.2020 по делу 2-1522/2020, которым ФИО2 ФИО51. было отказано в удовлетворении требования об обязании Застройщика АО УК «Восточная Европа» выполнить условия договора № участия в долевом строительстве от 23.03.2016г., в части передачи подписанного застройщиком акта приема-передачи квартиры, установлено, что в ответ на письменное обращение АО УК «Восточная Европа» отказалась повторно выдать односторонний акт, ссылаясь на допущенную, при направлении ФИО2 ФИО57. корреспонденции, техническую ошибку, и получение от ФИО2 ФИО52. уведомления о расторжении договора, что свидетельствует о расторжении договора.

По ходатайству представителя ответчика ФИО2 ФИО53., в целях исследования доказательств, подтверждающих доводы ответчика о передачи ему истцом квартиры, от Мирового судьи судебного участка № Щелковского судебного района Московской области, судом истребованы материалы гражданского дела № по иску ООО «Авангард Восток» к ФИО2 ФИО54 о взыскании задолженности.

Судом установлено, что Решением Мирового судьи судебного участка № Щелковского судебного района Московской области от 03.12.2020, рассмотревшего гражданское дело № по иску ООО «Авангард Восток» к ФИО2 ФИО55 о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за квартиру, по адресу: <адрес>, взыскана задолженность в размере 23 597,72 руб., пени в размере 4 921,50 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 056,50 руб. (дело № л.д. 77)

Как усматривается из содержания искового заявления, подписанного представителем ООО «Авангард Восток», которому, на основании решения №1 от 01.03.2018 единственного собственника помещений в многоквартирном доме, по адресу: <адрес> (№), и решения ГУ Московской области «Государственная Жилищная Инспекция Московской Области», переданы функции управления, содержания и ремонта указанного многоквартирного дома (дело № л.д. 2-4), требование по оплате коммунальных услуг за квартиру, по адресу: <адрес>, за период с 14.05.2018 г. по 30.04.2019 г., заявлено к ФИО2 ФИО56. как к собственнику жилого помещения, которым он владеет на основании Одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства по договору долевого участия № от 23.03.2016, подписанного генеральным директором АО УК «Восточная Европа» 14.05.2018.

Судом исследована, имеющаяся в материалах дела №, заверенная истцом ООО «Авангард Восток» копия Одностороннего акта от ДД.ММ.ГГГГ передачи Объекта долевого строительства по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ., подтверждающая передачу в одностороннем порядке Застройщиком АО УК «Восточная Европа» (ИНН №) участнику долевого строительства ФИО2 ФИО58., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированному по адресу: <адрес>, жилого помещения – квартиры, площадью 59,2 кв.м. согласно экспликации ГУП МО «МОБТИ» (в т.ч. жилая площадь 57,2 кв.м.), по адресу: <адрес> (ранее по строительному адресу №), подписанного генеральным директором АО УК «Восточная Европа» ФИО59. ФИО5, приложенная к исковому заявлению (дело № л.д. 5).

Согласно указанного Акта с даты его подписания: риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику (п.4); Участник принимает на себя обязательство нести расходы по содержанию техническому и коммунальному обслуживанию Объекта долевого строительства (п.5); Акт составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрации (п.6).

Судом исследована, имеющаяся в материалах дела №, заверенная истцом ООО «Авангард Восток» копия решения №1 от 01.03.2018 единственного собственника помещений в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>., подписанная генеральным директором АО УК «Восточная Европа» (дело № л.д. 12), которым определен способ управления многоквартирным домом, выбрана управляющая организация, утверждены договор управления и порядок распределения объема коммунальных услуг.

Из содержания искового заявления, подписанного представителем ООО «Авангард Восток», и приложений к нему, усматривается, что документы, послужившие основанием для начисления коммунальных платежей за квартиру, по адресу: <адрес>, за период с 14.05.2018 г. по 30.04.2019 г., внесения соответствующих записей в домовую книгу (дело № л.д. 11), открытия лицевого счета на имя ФИО2 ФИО60. (дело № л.д. 8), предоставлены в ООО «Авангард Восток» единственным собственником помещений в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>

Решение Мирового судьи судебного участка №277 Щелковского судебного района Московской области от 03.12.2020, по гражданскому делу №, вступило в законную силу, и исполнено в принудительном порядке, что подтверждается выписками по счету Сбербанка, предоставленными представителем ФИО2 ФИО61.

Перечисленные выше обстоятельства подтверждают доводы представителя ответчика ФИО2 ФИО62. о фактической передаче истцом АО УК «Восточная Европа» ФИО2 ФИО63. Объекта долевого строительства, что опровергает доводы истца о расторжении договора участия в долевом строительстве со стороны АО УК «Восточная Европа», изложенные в исковом заявлении, и исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Таким образом, ФИО2 ФИО64. является фактическим владельцем имущества, так как несет расходы на содержание имущества, что свидетельствует о фактическом принятии имущества. С момента получения имущества (передачи ключей от Застройщика) истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ. Истец - Застройщик не является собственником имущества, что подтверждается односторонним Актом передачи квартиры, и отсутствием записи о праве собственности в ЕГРН.

Как следует из содержания искового заявления, истец АО УК «Восточная Европа» основывает требования о признании залога как обременения отсутствующим на положениях п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, согласно которой, гибель или утрата предмета залога ведет к прекращению залога.

Истец ошибочно полагает, что, независимо от исполнения Застройщиком обязательства по возврату залогодержателю денежных средств, поскольку ДДУ № от 01.09.2016 года был расторгнут Участником долевого строительства, то обязательства сторон по указанному договору, в том числе, право требование в отношении объекта долевого строительства, прекратились, прекращен и залог этого права требования в соответствии с п. 3 ч.1. ст.352 ГК РФ, согласно которому залог прекращается в том числе в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Вместе с тем, норма настоящего пункта не может применяться в настоящем случае, поскольку ее действие рассчитано на ситуации физической гибели предмета залога. Однако, при рассмотрении настоящего дела, истцом не доказано и, соответственно, судом не установлено, что само имущественное право истца на объекты капитального строительства прекращено.

Расторжение договора долевого участия не прекращает само имущественное право застройщика на возведенные объекты.

Факт расторжения договора долевого участия может лишь свидетельствовать об обратном переходе к истцу АО УК «Восточная Европа» прав и обязанностей залогодателя в обеспечение своих же обязательств перед банком.

Расторжение же договоров долевого участия имеет своим последствием только возврат денежных средств участнику долевого строительства, а не прекращение у застройщика прав в отношении капитальных объектов и, тем более, не прекращение залога. Залог как отдельное вещное право (обременение) следует за самой вещью (имущественным правом).

С учетом заявленного требования (о признании обременения отсутствующим), истец не пояснил - какое конкретное право истца во взаимоотношениях с банком считается нарушенным, и каким образом это право будет восстановлено в случае удовлетворения иска.

Единственным последствием удовлетворения настоящего иска стало бы освобождение имущества от залога, и возникновения у истца возможности распоряжаться этим имуществом как свободным от прав других лиц.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ, "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018).

Когда недобросовестное поведение одной из сторон установлено, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от такого недобросовестного поведения (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований,

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд,

Решил:

В удовлетворении исковых требований АО «УК «Восточная Европа» к ФИО2 ФИО65 и ПАО ВТБ о признании обременения в виде залога права требования по Договору участия в долевом строительстве от 23.03.2016г. №, заключенному между АО УК «Восточная Европа» и ФИО2 ФИО66, зарегистрированное Управлением Росреестра по Московской области за номером №, дата государственной регистрации от 31.03.2016г., отсутствующим - отказать

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Московский областной суд в течение месяца через Щелковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.В.Адаманова