Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об установлении права ограниченного пользования (сервитута),

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в Ленинский районный суд города Омска с требованиями к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, указав, что между ним и ответчиком заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Помещение располагается в средней части подвала и фактически имеет один вход: через смежное с помещением № нежилое помещение, расположенное на поэтажном плане справа от помещения №, принадлежащее Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска. Представители арендатора данного смежного помещения препятствуют доступу к занимаемому им на законных правах помещению, грубо нарушая, тем самым, его право пользования арендуемым помещением. Фактически он (ФИО2) не может пользоваться помещением, занимаемым им на законных основаниях, так как арендатор смежного помещения отказывается обеспечить право прохода к указанному помещению, между тем, ответственность перед арендатором несет арендодатель. ДД.ММ.ГГГГ им (ФИО1) в адрес Департамента имущественных отношений Администрации города Омска направлено требование о предоставлении беспрепятственного доступа в арендуемые помещения с предложением подписать соответствующее соглашение, что ответчиком было проигнорировано. Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника. К отношениям между владельцами смежных помещений в полном объеме применяются правила ГК РФ о сервитуте. Попасть в помещение, арендуемое истцом, возможно только через смежное нежилое помещение, расположенное на поэтажном плане справа от помещения №, занимаемое ООО «Машенька». Просил суд установить право ограниченного пользования на смежное нежилое помещение, расположенное на поэтажном плане справа от помещения №, занимаемое ООО «Машенька», для обеспечения прохода ФИО1 и его представителей к нежилому помещению, расположенному по адресу: <данные изъяты>, принадлежащему на праве пользования на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО3 (по доверенности) заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении, дополнительно указал, что согласно заключению судебной экспертизы, для прохода в помещение № через нежилые помещения № имеются препятствия, так как подвал в данной части находится в непригодном для эксплуатации состоянии, завален мусором, находятся общедомовые коммуникации, в связи с чем, существует возможность устройства прохода только через помещения №, арендуемые ООО «Машенька». Пояснил, что истец использует арендуемое помещение № исключительно для хранения личных вещей, и при посещении им данного помещения в течение рабочего времени ООО «Машенька» последнее для обеспечения сохранности своих товароматериальных ценностей в торговом зале могло бы обеспечить сопровождение ФИО1 своим работником. Считает, что обустройство прохода к арендуемому помещению № через нежилые помещения № составит значительные и несоразмерные затраты.

Представитель ответчика - Департамента имущественных отношений Администрации города Омска по доверенности ФИО4 полагала исковые требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку беспрепятственный доступ в арендуемое ФИО1 помещение обеспечивается через прилегающее помещение №, при заключении договора аренды и осмотре помещения на месте истцу было указано на использование прохода к помещению № именно через нежилые помещения №, при этом, истец видел состояние данного прохода, а также видел, что соседнее с арендуемым им помещением - помещение № занимает магазин, проход через который не был предусмотрен условиями договора аренды, тем не менее, ФИО2 изъявил желание заключить договор аренды помещения №.

Представитель 3-го лица- генеральный директор ООО «Машенька» ФИО5 полагала необоснованными требования истца, просила в иске отказать, категорически возражала против устройства прохода в помещение № через помещение №, где размещены торговые площади предприятия, в открытом доступе находятся товароматериальные ценности, отсутствует возможность для обеспечения прохода ФИО1 через магазин в присутствии сотрудников магазина, так как продавец работает в смену одна. Пояснила, что при осмотре ФИО1 помещения № она обращала внимание истца на удаленность помещения от входа, расположенного фактически на противоположной торцевой части жилого дома, поскольку проход истцу через помещения, занимаемые ООО «Машенька», не предусмотрен договором аренды.

Выслушав представителей сторон, 3-го лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты.

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), в том числе для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок. Сервитут может устанавливаться, в том числе, и для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

В силу ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным ст. 274 названного Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Исходя из анализа положений статей 274, 277 ГК РФ, лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать необходимость установления сервитута, невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости, осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости, обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа, т.е. сервитут устанавливается в случае, когда у собственника объекта нет никакой другой альтернативы, кроме предоставления права доступа через имущество, принадлежащее другому лицу. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на истце.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель от имени муниципального образования город Омск) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор № аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение №, номера на поэтажном плате: <данные изъяты>, находящееся <данные изъяты>, общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений 113,6 кв.м., с установлением арендной платы <данные изъяты> рублей в месяц, срок действия договора 5 лет, для осуществления административно-хозяйственной деятельности (л.д.9). ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения в аренду, в котором отражено, что нежилое помещение пригодно для эксплуатации, приложением к договору аренды является план помещения № (л.д.10-11).

Как следует из информации, представленной по запросу суда в материалы дела ГП «Омский центр ТИЗ» в подвале дома № по ул. <данные изъяты> расположены нежилые помещения №, помещения №, помещения № (л.д.60-64).

Право собственности на объекты недвижимости -нежилые помещения №, помещения №, помещения № (номера на поэтажном плане <данные изъяты>) зарегистрировано в установленном порядке за Муниципальным образованием городской округ город Омск Омской области, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 26, 56-57,59).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель от имени муниципального образования город Омск) и ООО «Машенька» (арендатор) был заключен договор № аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение №, номера на поэтажном плате: <данные изъяты>, находящееся в подвале жилого дома, литер А, общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений 160,8 кв.м., сроком действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.56-58).

Исходя из положений пункта 1, 4 статьи 274 ГК РФ правообладателем сервитута может выступать лицо, обладающее недвижимым имуществом (в частности, земельным участком) на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования), а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами. Истец не относится к категории лиц, указанных в пунктах 1 и 4 статьи 274 ГК РФ.

Возможность установления сервитута в интересах арендатора объекта недвижимости (здания, помещения) по его требованию каким-либо федеральным законом также не предусмотрена. Следовательно, истец не относится к лицам, в интересах которых законом предусмотрена возможность установления сервитута. Кроме этого, истец не доказал и необходимости установления сервитута в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, проход в нежилое помещение №, расположенное в подвале дома № по ул. <данные изъяты> предоставленное ФИО2 в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ №, осуществляется беспрепятственно, что подтверждается актом проверки использования помещения от ДД.ММ.ГГГГ, составленного с участием непосредственно истца (л.д.42), в ходе которого ФИО2 был передан ключ от замка на двери спуска в подвал дома № по ул. <данные изъяты>.

Кроме того, из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «<данные изъяты>», также следует, что установление сервитута в отношении части нежилых помещений №, арендуемых ООО «Машенька», является не единственным возможным способом обеспечения прохода в нежилые помещения №, арендуемые ФИО1. Экспертом указано, что имеется проход в помещения № через нежилые помещения № - подвал, однако, ввиду отсутствия в подвале ремонта, нахождения труб горячего водоснабжения и отопления, электрических сетей и открытых электрических щитков, требующих изоляции, по мнению эксперта, данный проход является не безопасным и фактически отсутствует. Вместе с тем, эксперт указал в своем заключении, что данные препятствия для прохода в нежилые помещения № устранимы, но повлекут серьезные финансовые вложения и временные затраты, в то время как установление сервитута и организация прохода через помещения №, арендуемые ООО «Машенька», не потребует финансовых затрат от истца, поскольку, по мнению эксперта, достаточно освободить проход к двери между помещениями № и №, обеспечить свободный проход между прилавками шириной не менее 800мм. путем перемещения прилавков.

Суд, оценивая имеющуюся в деле экспертизу, руководствуется положениями ст. 87 ГПК РФ, согласно которым заключение эксперта для суда необязательно и оценивается по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, и никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Данное заключение эксперта, не имея для суда заранее установленной силы доказательств, исследовалось судом в совокупности с другими доказательствами, представленными как стороной истца, так и стороной ответчика.

По мнению суда, данное заключение эксперта не может быть принято во внимание как доказательство доводов стороны истца об установлении сервитута на нежилые помещения № как единственно возможного способа обеспечения прохода в арендуемые им нежилые помещения №, так как и выводы заключения и материалы дела свидетельствуют о том, что интересы истца могут быть обеспечены иным способом без установления требуемого сервитута.

Таким образом, учитывая, что в материалах дела отсутствуют и истцом в ходе рассмотрения спора не были представлены доказательства невозможности прохода к арендуемым им помещениям № без установления сервитута на помещения ответчика №, а также наличие неустранимых препятствий в проходе через помещения №, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Ссылки истца на нормы ст. 305 ГК РФ, подлежавшей, по его мнению, также применению при разрешении данного спора, судом отклоняются ввиду их несостоятельности, поскольку круг лиц, которые вправе требовать установления сервитута, определен п. 4 ст. 274 ГК РФ, и в данном случае, исходя из существа заявленных требований, требования истца направлены не на устранение нарушений его прав, связанных с пользованием имуществом, а на предоставление истцу права ограниченного пользования соседними нежилыми помещениями, то есть сервитута.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 103, 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска об установлении права ограниченного пользования (сервитута) отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.В. Белоус