Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хан Галины Николаевны к Перевязко Маргарите Ивановне и Максименко Денису Николаевичу о расторжении и признании расторгнутым предварительного договора купли-продажи от ***;

установил:

в обоснование заявленных требований указано, что *** между истцом (продавец) и ответчиками (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 6 месяцев с момента получения правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. Покупатели передали истцу задаток в размере 1000000 руб. Иной срок заключения основного договора оговорен не был, в связи с чем на основании п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен был быть заключен не позднее *** В указанный срок стороны основной договор купли-продажи не заключили, с подобными письменными предложениями к друг другу не обращались, в связи с чем договор купли-продажи прекратился, или был расторгнут. Однако ответчики данный факт не признают. *** они выставили истцу требование о заключении основного договора купли-продажи, на что истец потребовала от них заключить соглашение о прекращении предварительного договора и предоставлении банковских реквизитов для возвращения суммы задатка, но данные требования ответчики не исполнили. Первоначально истец требовала признать предварительный договор купли-продажи, заключенный между сторонами ***, прекращенным. Обязать ответчиков предоставить истцу реквизиты банковских счетов для возврата денежных средств, уплаченных ими в соответствии с п. *** предварительного договора купли-продажи от *** В случае неисполнения ответчиками решения суда на основании ст. 308.3 ГК РФ взыскивать с ответчиков судебный штраф в размере 500 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, с момента вступления решения суда в законную силу.

Затем истец отказалась от заявленных требований, производство по делу в указанной части было прекращено определением суда от ***

Окончательно представитель истца Никольская Е.И. настаивала на удовлетворении иска о расторжении предварительного договора купли-продажи и признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым с *** (л.д. ***).

Ответчики Перевязко М.И. и Максименко Д.Н. просили в иске отказать, т.к. считали, что предварительный договор купли-продажи является действующим, его срок не истек, и стороны его не расторгали. Договор был заключен под отлагательным условием – Хан Г.Н. обязана была образовать (выделить) самостоятельный земельный участок, зарегистрировать на него и жилой дом свое право собственности, и после этого в течение 6 месяцев заключить с ответчиками договор купли-продажи. До настоящего времени Хан Г.Н. не зарегистрировала свое право собственности на жилой дом и земельный участок, в связи с чем срок договора не истек, о своем желании заключить основной договор купли-продажи они уведомили истца письменно.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, установил следующее:

Как по состоянию на дату заключения предварительного договора, так и по состоянию на день вынесения судом решения по делу истец Хан Г.Н. является собственником *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства площадью *** кв.м №, расположенный по адресу: ***

На данном земельном участке был построен жилой дом, который до настоящего времени не введен в эксплуатацию, право собственности не зарегистрировано.

На основании договора аренды от *** истец Хан Г.Н. передала указанный жилой дом в аренду ответчикам. Стороны пояснили, что договор аренды пролонгирован, жилой дом до настоящего времени находится во владении ответчиков (л.д. ***).

*** между истцом (продавец) и ответчиками (покупатели) был заключен предварительный договор №. В п. *** предварительного договора указано, что Хан Г.Н. имеет намерение заключить соглашение о реальном разделе земельного участка №, оформить собственность на вновь образованный земельный участок площадью *** кв.м и жилой дом ориентировочной площадью *** кв.м, и продать их ответчикам в общую совместную собственность.

В п. *** предварительного договора указано, что в соответствии с этими намерениями стороны обязуются заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома в течение 6 месяцев после получения правоустанавливающих документов на вновь образованный земельный участок и жилой дом в органах государственной регистрации.

Ответчики выдали истцу денежную сумму в размере 1000000 руб. в счет причитающихся с них платежей по предстоящему договору купли-продажи, в обеспечение исполнения указанного договора. Передача суммы задатка произведена полностью до подписания договора (п. *** договора).

В п. *** предварительного договора предусмотрено в соответствии со ст. 381 ГК РФ, что при прекращении настоящего договора до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен истцом ответчикам полностью.

В случае неисполнения настоящего договора ответчиками, задаток полностью остается у истца (п. *** договора).

В случае неисполнения настоящего договора истцом она обязана возвратить ответчикам двойную сумму задатка (п. *** договора).

Кроме того, ответственная за неисполнение настоящего договора сторона обязана возместить другой стороне убытки, связанные с настоящим договором и предстоящим договором, с зачетом суммы задатка (п. *** договора).

В п. *** договора определено, что договор купли-продажи по соглашению сторон будет заключен по цене 4000000 руб. с зачетом суммы задатка. Сумма является окончательной и изменению не подлежит.

В п. *** и п. *** договора установлено, что договор купли-продажи может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договора срока. В случае, если в будущем одна из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

В п. *** договора буквально отражено, что в соответствии с п. *** ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные настоящим договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Содержание статей 218, 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ сторонам было разъяснено.

Предварительный договор был нотариально удостоверен временно исполняющей обязанности нотариуса ***.М.

В отсутствие каких-либо письменных доказательств обратного, суд исходит из того, что срок исполнения обязательств по заключению основного договора между сторонами не был определен, в течение года с момента заключения предварительного договора основной договор между ними заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор.

Впервые *** ответчики вручили лично истцу Хан Г.Н. претензию, в которой требовали в течение двух месяцев с даты получения претензии оформить все необходимые для заключения основного договора купли-продажи документы, заключить основной договор купли-продажи, и предупреждали, что в случае уклонения от исполнения условий основного договора купли-продажи они намерена обратиться в суд (л.д. ***).

*** истец вручила ответчикам предложение заключить дополнительное соглашение о прекращении предварительного договора и возврате ранее внесенных денежных средств (л.д. ***).

*** истец направила в адрес ответчиков требование предоставить ей реквизиты расчетных счетов для возврата денежных средств (л.д. ***).

*** истцу было вручено требование нотариуса ***.Н. явиться в помещение нотариальной конторы *** по вопросу исполнения обязательств по предварительному договору. В случае неявки покупатели будут вынуждены обратиться в суд с иском о взыскании двойной суммы задатка в размере 2000000 руб. (л.д. ***). Нотариус удостоверила акт, согласно которому *** истец не явилась в помещение нотариальной конторы.

После чего истец обратилась в суд с первоначальным иском к ответчикам.

Оценивая представленные доказательства, суд руководствуется положениями ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п. 4 и п. 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В п.п. 27 и 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Между тем, в предварительном договоре от *** не содержится таких условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, а следовательно, в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор купли-продажи стороны должны были заключить в течение года со дня подписания предварительного договора, то есть не позднее ***.

Судом установлено, что стороны в период действия предварительного договора предложений о заключении основного договора купли-продажи друг другу не направляли.

Ответчики впервые направили предложение о заключении основного договора в адрес истца только ***, то есть за пределами срока действия предварительного договора.

Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий спустя шесть месяцев с даты регистрации права собственности истца на продаваемые объекты не свидетельствует о согласовании сторонами условия о сроке заключения основного договора.

Также это не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора.

Поименованное в п. *** предварительного договора обязательство истца образовать новый земельный участок, зарегистрировать свое право собственности не отвечает требованиям неизбежности, установленным статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные положения не подтверждают достижение сторонами соглашения относительно срока заключения основного договора купли-продажи.

Ссылки ответчиков на то, что по смыслу п. 1 ст. 157 ГК РФ предварительный договор, заключенный между сторонами, является сделкой совершенной под отлагательным условием, т.е. стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, нисколько вышеприведенной позиции не противоречит.

Сделка, совершенная под отлагательным условием, не является бессрочной.

Поскольку стороны не определили в предварительном договоре срок в течение которого истец обязана была завершить действия, указанные в п. *** договора, то в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ этот срок не может превышать одного года.

Стоит отметить, что ответчики не могут реализовать свое право на понуждение истца к заключению основного договора по объективным причинам, т.к. не сформированы объекты продажи.

Проект планировки и межевания территории ф/х «***» до настоящего времени не утвержден, что препятствует выделению доли истца в праве на земельный участок на местности, делает невозможным регистрацию за ней права собственности на жилой дом (л.д. ***).

Утрату интереса в сделке подтверждают и объективные действия ответчиков, заявивших о желании взыскать с истца двойную сумму задатка и компенсировать все причиненные убытки, что должно явиться предметом отдельного судебного разбирательства.

Своим взаимным бездействием стороны прекратили (расторгли) договор с ***, а не с ***, как ошибочно просит признать истец. Заявленный в законе и договоре шестимесячный срок для обращения в суд с иском о понуждении заключить основной договор срок действия предварительного договора не продляет.

Исковые требования о признании договора расторгнутым суд признает равносильными признанию предварительного договора прекратившим свое действие, но вынужден удовлетворить иск в редакции просительной части иска, дабы не выйти за его пределы в нарушение п. 3 ст. 196 ГПК РФ.

Данным решением суд констатирует прекращение срока действия предварительного договора, т.к. данное обстоятельство ответчиками оспаривается. Решение суда в этом случае повлечет юридически значимые последствия, т.к. позволит сторонам разрешить вопрос о возмещении убытков, в связи с прекращением договора.

Требования о расторжении предварительного договора, который уже прекратил свое действие, лишены юридического смысла, никаких прав и обязанностей породить не могут, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Поскольку убытки в настоящем процессе не взыскиваются, то суд считает излишним определять по чьей вине условия предварительного договора не были выполнены.

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Хан Галины Николаевны к Перевязко Маргарите Ивановне и Максименко Денису Николаевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Признать расторгнутым (прекратившим действие) предварительный договор купли-продажи, заключенный *** между Хан Галиной Николаевной, с одной стороны, и Перевязко Маргаритой Ивановной и Максименко Денисом Николаевичем, с другой стороны.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с даты составления путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***