Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации <адрес> к Алексееву Дмитрию Анатольевичу, Баранцу Дмитрию Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Михайловского муниципального района <адрес> с одной стороны и Алексеевым Д.А. с другой стороны заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного примерно в 1870 м по направлению на юго-запад от ориентира, ориентир – жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 1500 кв.м., разрешенное использование – под строительство индивидуального жилого дома, сроком на 10 лет, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В ходе осмотра земельного участка установлено, что строительство индивидуального жилого дома не осуществляется, строительные материалы на участке отсутствуют, участок зарос многолетней сорной растительностью, не имеет ограждения, подъездные пути к участку не оборудованы, земельный участок используется не по назначению в установленный законом трехлетний срок. ДД.ММ.ГГГГ в ходе выездной проверки физического лица на предмет использования земельного участка по целевому назначению установлено, что строительство жилого дома ответчиком Алексеевым Д.А. не осуществляется. ДД.ММ.ГГГГ арендатору Алексееву Д.А. направлена претензия с предложением устранить выявленные нарушения в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Уссурийским межмуниципальным отделом Управления Росреестра по <адрес> Алексеев Д.А. привлечен к административной ответственности по ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ. ДД.ММ.ГГГГ проведена выездная проверка, по результатам которой установлено, что указанные в претензии нарушения арендатором не устранены, строительство жилого дома не осуществляется. На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды арендатором Алексеевым Д.А. переданы Баранцу Д.В. При этом переуступка права по договору аренду другому лицу не свидетельствует о заключении со вторым арендатором нового договора аренды, то есть для него действуют те же условия, что и для первого арендатора, следовательно, срок начала строительства остался прежним, кроме того, договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды содержит обязательство нового арендатора принять все права и обязанности предыдущего арендатора. Действия ответчиков по переуступке права аренды недобросовестные и направлены на получение незаконных преференций. Так, ДД.ММ.ГГГГ копия искового заявления направлена ответчику Алексееву Д.А., исковое заявление зарегистрировано в суде ДД.ММ.ГГГГ, и именно ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована переуступка прав по договору аренды. Намерение ответчика Баранца Д.В. начать строительство не имеет правового и доказательственного значения для предмета спора, поскольку условия договора аренды не исполняются на протяжении длительного времени, на протяжении восьми лет. Стихийные бедствия, произошедшие в 2016-2018 годах, не могут быть подтверждением невозможности начать строительство, поскольку земельный участок в аренду предоставлен в 2013 году с началом его использования с 2014 года. Таким образом, переуступка прав по договору аренды служит возможностью избежать договорной ответственности, иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, что следует расценивать как злоупотребление правом. На основании изложенного просит расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией <адрес> и Алексеевым Дмитрием Анатольевичем, Баранцом Дмитрием Владимировичем.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивала, просила их удовлетворить, привела доводы аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Алексеев Д.А. в судебном заседании пояснил, что приступить к строительству дома своевременно ему препятствовали постоянное подтопление и заболоченность участка, для начала работ по строительству имелась необходимость производства затратных мероприятий по его освоению, в том числе отсыпка подъездных путей, подъем уровня участка, строительство дамбы. Ввиду отсутствия средств и невозможности использования земельного участка по назначению права аренды на земельный участок переданы им Баранцу Д.В., который планировал начать строительство в ноябре 2020 года.

Ответчик Баранец Д.В. в судебном заседании пояснил, что строительство жилого дома на арендуемом земельном участке запланировано на сентябрь текущего года. На сегодняшний день выкошена растительность, ведутся подготовительные к строительству работы.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Михайловского муниципального района <адрес> и Алексеевым Дмитрием Анатольевичем заключен договор аренды земельного участка № по условиям которого арендодатель передает арендатору земельный участок с кадастровым номером №, расположенный примерно в 1870 м по направлению на юго-запад от ориентира – жилого дома, расположенного за пределами участка по адресу: <адрес> разрешенным использованием – под строительство индивидуального жилого дома, площадью 1500 кв.м., сроком на 10 лет (п. 1.1). Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1). договор вступает в силу с момента регистрации, проведение которой возложено на арендатора (п.п. 1.2, 2.2).

Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, способами, ведущими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за два месяца, при нарушении других условий договора (п. 4.1.1).

Арендатор обязан выполнять условия договора в полном объеме; использовать участок по целевому назначению; уплачивать установленную договором арендную плату; в срок 60 календарных дней провести государственную регистрацию договора аренды (раздел 4.4).

Согласно выписке из ЕГРН спорный земельный участок имеет кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находится примерно в 1870 м по направлению на юго-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес>, общая площадь 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – под строительство индивидуального жилого дома, для иных видов жилой застройки, аренда Алексеева Д.А. зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ пол ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в результате комиссионного осмотра земельного участка установлено, что участок не используется в соответствии с видом его разрешенного использования, строительство жилого дома не осуществляется, строительные материалы отсутствуют, участок зарос многолетней сорной травой, подъездные пути не оборудованы.

Распоряжением администрации Михайловского муниципального района №-ра от ДД.ММ.ГГГГ определено проведение внеплановой проверки в отношении Алексеева Д.А. на предмет соблюдения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами на основании акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ о чем Алексееву Д.А. ДД.ММ.ГГГГ направлено соответствующее уведомление.

Из акта проверки № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в результате проверки выявлены нарушения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами – земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования не используется, зарос многолетней сорной травой, не имеет ограждения, подъездные пути к участку не оборудованы. Указанный акт направлен в адрес Алексеева Д.А.

ДД.ММ.ГГГГ арендатору Алексееву Д.А. направлена претензия об устранении выявленных нарушений в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно постановлению о назначении административного наказания от ДД.ММ.ГГГГ Алексеев Д.А. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ, то есть за неиспользование земельного участка.

Распоряжением администрации Михайловского муниципального района №-ра от ДД.ММ.ГГГГ определено проведение внеплановой проверки в отношении Алексеева Д.А. на предмет соблюдения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами на основании акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, акта проверки от ДД.ММ.ГГГГ, о чем Алексееву Д.А. ДД.ММ.ГГГГ направлено соответствующее уведомление.

Из акта проверки № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в результате проверки выявлены нарушения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами – земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, претензии, направленные арендатору, последним не удовлетворены, строительство жилого дома на земельном участке не осуществляется, строительные материалы отсутствуют, отсутствует ограждение, либо обозначение земельного участка, имеется беспрепятственный доступ к земельному участку третьих лиц.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Алексеев Дмитрий Анатольевич и Баранец Дмитрий Владимирович заключили договор, по условиям которого принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Аренда Баранца Д.В. зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, строительство на участке не ведется, строительные материалы отсутствуют, участок зарос многолетней сорной травой, подъездные пути не оборудованы.

Из акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок выкошен от сорной растительности, путем механического снятия верхнего слоя почвы обозначены контуры участка.

Из акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что проведены работы по снятию верхнего плодородного слоя земли, строительные работы не ведутся, капитальный объект недвижимости на участке отсутствует, опалубка, армированный фундамент, блок-подушка не установлены, строительные материалы отсутствуют, участок не огорожен.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно положениям ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок приведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно проводить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (не освоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Из положений ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанным аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с абз. 6 пп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в течение трех лет.

При этом в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судом установлено, что договор аренды с Алексеевым Д.А. заключен в 2013 году, согласно условиям договора аренда зарегистрирована им в 2014 году, в установленный договором срок, в период с 2016 по 2018 год на территории <адрес>, в том числе, <адрес> имели место дожди, вызвавшие наводнение, что не позволило арендатору своевременно приступить к строительству, что, в свою очередь, вызвало увеличение размера расходов необходимых для строительства и сделало для него финансово невыгодным возведение дома на арендуемом им участке и им принято решение о передаче прав по договору Баранцу Д.В., договор о чем заключен с последним в 2020 году, в апреле 2021 года право аренды последнего зарегистрировано в установленном законом порядке.

В настоящее время, то есть с апреля 2021 года и до рассмотрения дела Баранец Д.В. осуществляет действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, так, им выкошена сорная растительность, произведена разметка границ земельного участка, то есть проведены работы по подготовке земельного участка к строительству, кроме того, ДД.ММ.ГГГГ им заключен договор подряда № на строительство индивидуального жилого дома, сроки выполнения работ по строительству в указанном договоре заявлены с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При принятии решения, судом также учитывается невозможность использования земельного участка в период наводнения предыдущим арендатором, своевременное и в предусмотренном размере внесение оплаты по договору обоими арендаторами, длительность отсутствия контроля со стороны администрации района земельного участка на предмет начала строительства, такие проверки администрацией организованы спустя семь лет после передачи участка в аренду, а также произведенный арендатором Баранцом Д.В. объем действий, свидетельствующих об использовании участка по его целевому назначению и сроки их проведения.

Кроме того, учитывая, что договором аренды земельного участка конкретные сроки его освоения не предусмотрены, правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка не имеется.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, однако доказательств несоблюдения ответчиками обязательных условий по заключенному договору аренды земельного участка, использования земельного участка вопреки его целевому назначению и разрешенному использованию с момента его заключения, в судебном заседании не представлено, следовательно истцом не доказан факт нарушения условий договора аренды земельного участка.

По изложенному и руководствуясь ст.ст. 194-214 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации <адрес> к Алексееву Дмитрию Анатольевичу, Баранцу Дмитрию Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Казакова Д.А.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.