Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по исковому заявлению Смирновой Марии Михайловны к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства жилого дома

установил:

Смирнова М.М. обратилась в Зеленоградский районный суд с иском к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о понуждении к предоставлению земельного участка с КН № в аренду для завершения строительства жилого дома.

В обосновании заявленных требований указала, что она является собственником жилого дома, незавершенного строительством, с процентом готовности 5%. Данный жилой дом расположен в границах земельного участка с КН № площадью 571 кв.м, по адресу: <адрес>, имеющего категорию земель- земли населенных пунктов, и вид разрешенного использования-для индивидуального жилищного строительства. В настоящее время дом достроен на 96,54 %. Данный земельный участок был предоставлен в аренду по договору № 747-КЗО/2017 на срок до 13.12.2020. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды истцом было подписано 16.10.2020. На строительство жилого дома было получено разрешение, со сроком действия до 06.07.2026. В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, истица обратилась в администрацию с заявлением о его продлении, но получила отказ, с указанием на то, что земельный участок для завершения строительства жилого дома уже предоставлялся, оснований для повторного предоставления, без проведения торгов, не имеется. Учитывая, что ответчик в течение 6 месяцев не предпринимал мер к продаже объекта незавершенного строительства с торгов, разрешение на строительство является действующим, истица просила обязать администрацию предоставить ей земельный участок для завершения строительства жилого дома, сроком на период действия разрешения на строительство.

Истица Смирнова М.М. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца Бугаева Е.С., действующая на основании доверенности заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, поскольку оформление земельных отношений необходимо истице для регистрации прав на возведенный жилой дом.

Представитель администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, о причине неявки не сообщили, представили письменный отзыв на иск, в котором в удовлетворении требований просили отказать.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные доказательства в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В силу Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36).

Из содержания п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) следует, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По смыслу статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 14 декабря 2017 года за № 3366 <адрес> был предоставлен однократно в аренду земельный участок с КН № площадью 571 кв.м, расположенный в <адрес> для завершения строительства жилого дома.

21 декабря 2017 года между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Глуховой С.А. был заключен договор № 747-КЗО/2017 аренды земельного участка с КН № сроком до 13.12.2020.

Кроме того, 07.07.2016 администрация МО «Зеленоградский городской округ» ФИО7. выдала разрешение на строительство индивидуального жилого дома в границах земельного участка с КН №, со сроком действия десять лет.

Соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 16.10.2020 права и обязанности по договору аренды от ФИО8. были переданы Смирновой М.М.

И договор аренды, и заключенное соглашение были зарегистрированы в ЕГРН.

Из материалов дела так же следует, что 24.01.2017 на кадастровый учет был поставлен незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, площадью застройки 68.1 кв.м, с процентом готовности 5%, которому был присвоен кадастровый №, расположенный в границах земельного участка с КН №

Собственником объекта недвижимости с КН № является с 15.06.2020 Смирнова М.М., на основании договора купли-продажи от 03.06.2020, что подтверждается сведениями об основных характеристиках на объект недвижимости, по состоянию на 15.06.2020.

Как следует из заключения кадастрового инженера Чернякова Ю.Н., составленного по состоянию на 31 мая 2021 года, неоконченный строительством индивидуальный жилой дом с КН №, расположенный на земельном участке с КН № выстроен на 96,54 %.

Из сведений о характеристиках в отношении земельного участка с КН №, представленных по состоянию на 20.01.2022 следует, что данный земельный участок, площадью 571 кв.м, на котором расположен объект незавершенного строительства с КН №, с 20.09.2010 является собственностью МО «Зеленоградский район» и правами третьих лиц в настоящее время не обременен.

15.01.2021 Смирнова М.М. обратилась в администрацию с заявлением, в котором просила предоставить ей земельный участок с КН 39:05:010602:385 в аренду под объект незавершенного строительства.

Ответом от 18.02.2021 администрация МО «Зеленоградский городской округ» в таком предоставлении отказала, указав, что земельный участок уже предоставлялся прежнему владельцу объекта недвижимости, и право на завершение строительства было реализовано.

Вместе с тем, с таким отказом администрации суд согласиться не может.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, и не изъятым органом местного самоуправления объекта незавершенного строительства в течение шести месяцев со дня прекращения действия договора аренды земельного участка, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, администрация МО «Зеленоградский городской округ» прекратила своим постановлением от 29.12.2020 действие договора аренды земельного участка с КН №, при этом в течение шести месяцев не заявляла требований об изъятии объекта недвижимости.

Не заявляются такие требования и в настоящее время.

Однако из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Учитывая, что Смирнова М.М. возвела неоконченный строительством жилой дом в период действия разрешения на строительство, срок которого не окончен, в период действия договора аренды земельного участка, и неоконченный строительством объект у нее не изъят путем продажи с публичных торгов, следовательно, она в силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ, и подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, на основании основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, как собственник здания имеет право пользования земельным участком, ранее предоставленным под это здание.

Как разъяснено в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 по делу N 19-КАД21-17-К5 Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Отказ органа местного самоуправления в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует семье в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов».

Учитывая вышеуказанные разъяснения ВС РФ и требования Конституции Российской Федерации, требования земельного и жилищного законодательства, суд приходит к выводу, что отказ администрации МО «Зеленоградский городской округ» в предоставлении Смирновой М.М. земельного участка с КН № для завершения строительства жилого дома противоречит этим требованиям, в связи с чем заявленные Смирновой М.М. требования в части понуждения администрации к заключению договора аренды однократно для завершения строительства жилого дома, в котором семья живет в настоящее время, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При этом суд считает, что срок, на который возможно заключить договор, установлен п.п.6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ и составляет три года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК Российской Федерации, суд

Решил:

Исковые требования Смирновой Марии Михайловны удовлетворить.

Обязать администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» предоставить Смирновой Марии Михайловне в аренду однократно на срок до трех лет земельный участок с КН №, площадью 571 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> для завершения строительства индивидуального жилого дома в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 06 апреля 2022 года.

Судья подпись Сайбель В.В.

Копия верна:

Судья Зеленоградского районного суда

Калининградской области: Сайбель В.В.