Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-339/2022 по исковому заявлению СПК «Родина» Ремонтненского района Ростовской области к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

СПК «Родина» Ремонтненского района Ростовской области обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований истец указал, что 26.02.2014 на ГКУ был поставлен земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 24,5749 га. кадастровый №, состоящий из 2-х контуров (КПЗУ от 26.02.14):

-№,275631 га

- №,2299251 га

04.06.2014 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности на участок КН:4084 за ФИО4

05.05.2015 между ФИО4 и СПК «Родина» РЕмонтненского района Ростовской области был заключен Договор № аренды земельного участка:

п.1.1 договора:- объект аренды земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 24,5749 га. кадастровый №;

п. 2.1 договора срок договора - 10 лет с момента государственной регистрации договора аренды;

п.2.2 договора - договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон;

п.7.3 договора передача и прием земельного участка осуществлена до подписания настоящего договора. С момента подписания договора обязательства сторон по приемке-передаче имущества выполнены полностью, претензий по существу договора у сторон друг к другу нет. С учетом изложенного стороны признают настоящий договор имеющим силу передаточного акта.

ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды участка был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области.

Таким образом, в силу п.2.1 договора аренды - срок действия договора аренды с 08.06.2015 по 08.06.2025 (10 лет),

20.09.2018 из состава земельного участка кадастровый № был образован (поставлен на ГКУ) земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 12,2993 га. кадастровый №.

Земельный участок КН: № был образован за счет контура № площадью 12,2299251 га. земельного участка КН:4084.

04.07.2022 на образованный земельный участок КН: № зарегистрировано право собственности ответчика ФИО2

04.07.2022 на образованный земельный участок КН: № зарегистрирована аренда по договору аренды земельного участка от 16.05.2022 в пользу арендатора ответчика ФИО3

Срок аренды с 04.07.2022 по 15.10.2026.

Указанное подтверждается Выпиской из ЕГРН по земельному участку кадастровый № от 10.07.2022

11.04.2022 вх. № истцом получена Претензия от 01.03.2022 ответчика ФИО2, в которой он сообщает, что:

- он является собственником участка КН: №;

- он не заключал с истцом договор аренды на участок КН: №;

- истцу необходимо прекратить дальнейшее использование участка КН: №, после уборки урожая 2022 г.

19.04.2022 исх. № истцом ответчику ФИО2 направлен Отзыв на претензию, в котором указано, что на участок КН: №, из которого образован участок КН: № ответчика ФИО2, между истцом и ФИО4 ранее был заключен договор аренды № от 05.05.2015 сроком на 10 лет с момента гос.регистрации договора аренды 08.06.2015

Полагает, что доводы ответчика об отсутствии у истца правового основания для использования участка ответчика КН: №, незаконные, необоснованные, договор аренды участка КН: № от 16.05.2022 между ответчиками является недействительным (ничтожным), последствиями недействительности договора аренды является исключение из ЕГРН по участку КН.4598 сведений об аренде по указанному договору аренды, ввиду следующего:

При получении 10.07.2022 Выписки из ЕГРН в отношении земельного участка КН: №, образованного из участка КН: 61№, истец установил, что образованный и зарегистрированный земельный участок КН: № в ЕГРН не имеет зарегистрированного ограничения (обременения) в виде аренды в пользу СПК «Родина», а имеет зарегистрированное ограничение (обременение) в виде аренды в пользу ответчика ФИО3

Таким образом, СПК «Родина» стало известно о нарушенном праве, как арендатора земельного участка КН: №.

Документами подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого собственник ФИО4 ранее распорядилась принадлежавшим ей правом собственности на участок КН.- №, заключив договор аренды с истцом, по результатам которого было зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу СПК «Родина» на основании договора аренды № от 05.05.2015.

Следовательно, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка КН: № из участка с кадастровым номером КН: №, должны быть осуществлены Управлением Росреестра по Ростовской области одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок КН.- №

Таким образом, поскольку Управление Росреестра по Ростовской области не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок КН: №, следует вывод, что бездействие Управления не соответствовало закону и нарушало права и законные интересы истца.

Как следует из материалов дела, 04.07.2022 по спорному земельному участку с кадастровым номером КН: № Управлением Росреестра по Ростовской области в ЕГРН была внесена запись о регистрации обременения по договору аренды земельного участка от 16.05.2022 в пользу арендатора ИП ФИО5 КФХ ФИО3 сроком с 04.07.2022 по 15.10.2026.

Просит суд: Признать недействительным договор аренды от 16.05.2022 земельного участка земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 12,2993 га. кадастровый №, заключенный между ФИО2 и ФИО3, признать отсутствующим право аренды ФИО3 на основании договора аренды от 16.05.2022 на земельный участок кадастровый №.

Применить последствия недействительности сделки в виде: исключения из ЕГРН по земельному участку кадастровый № сведений одоговоре аренды от 16.05.2022, заключенном между ФИО2 и ФИО3, включение в ЕГРН по земельному участку кадастровый № сведений о договоре аренды № от 05.05.2015, заключенном между ФИО4 и СПК «Родина» Ремонтненского района Ростовской области.

Взыскать с ответчиков в равных долях уплаченную истцом госпошлину

Надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства стороны не прибыли, причин неявки суду не сообщили.

Суд в соответствие с ч.3, ч.5 ст.167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие вышеуказанных лиц.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО1 исковые требования не признал, просил суд оставить их без удовлетворения. Пояснил суду, что ИП ФИО5 КФХ ФИО3 заключил договор аренды с ФИО2 на земельный участок при отсутствие записей в ЕГРН каких – либо ограничений и обременений. ФИО2 не желал заключать с СПК «Родина» договор аренды на прежних условиях, так как получал от СПК зерно в недостаточном количестве, сено не получал

Проверив и исследовав материалы дела в их совокупности, выслушав представителя ответчиков, суд приходит к следующему:

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в этом реестре, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела26.02.2014 на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 24,5749 га. кадастровый №, состоящий из 2-х контуров (КПЗУ от 26.02.14):

-№,275631 га

- №,2299251 га

04.06.2014 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности на участок КН: № за ФИО4

05.05.2015 между ФИО4 и СПК «Родина» Ремонтненского района Ростовской области был заключен Договор № аренды земельного участка:

п. 2.1 договора срок договора - 10 лет с момента государственной регистрации договора аренды;

08.06.2015, договор аренды участка был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области.

Таким образом, в силу п.2.1 договора аренды - срок действия договора аренды с 08.06.2015 по 08.06.2025 (10 лет),(т.1, л.д.22-30)

Земельный участок КН: № был образован за счет контура № площадью 12,2299251 га. земельного участка №.

04.07.2022 на образованный земельный участок КН: № зарегистрировано право собственности ответчика ФИО2(т.1, л.д.111-117)

Срок аренды с 04.07.2022 по 15.10.2026.(т.1, л.д.107-110)

Указанное, подтверждается Выпиской из ЕГРН по земельному участку кадастровый № от 10.07.2022(т.1, л.д.132-137)

11.04.2022 вх. № истцом получена Претензия от 01.03.2022 ответчика ФИО2, в которой он сообщает, что:

- он является собственником участка КН: №;

- он не заключал с истцом договор аренды на участок КН: №;

- истцу необходимо прекратить дальнейшее использование участка КН: №, после уборки урожая 2022 г.(т.1,л.д.20)

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса - предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса, аренда земельного участка прекращается по основаниям в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса- переход права собственности других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды,

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса - в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях. Данная норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

В развитие толкования приведенного выше законоположения, Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" (далее - Закон N 341-ФЗ) в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Закона N122-ФЗ (действующий до Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ), согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

В силу части 1 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"- государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах,- осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

В соответствии с указанными нормами регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Как установлено в судебном заседании земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого собственник ФИО4 ранее распорядилась принадлежавшим ей правом собственности на участок КН.- №, заключив договор аренды с истцом, по результатам которого было зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу СПК «Родина» на основании договора аренды № от 05.05.2015, данные обстоятельства подтверждаются исследованными, предоставленными Управлением Россреестра по Ростовской области копиями регистрационных дел, выписками из ЕГРН(т.2, л.д.1-249, т.3 л.д.1-265)

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).

Таким образом, поскольку Управление Росреестра по Ростовской области не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок КН: №, то это не соответствовало закону и нарушало права и законные интересы истца.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном ГПК РФ.

Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статья 166 - 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Статья 167 - 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за включением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Статья 168 - 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд, критически относится к доводам представителя ответчиков ФИО1 о том, что ответчики не знали о том, что ранее на исходный земельный участок №, был заключен договор аренды с истцом, по результатам которого было зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу СПК «Родина» на основании договора аренды № от 05.05.2015, так как они противоречат его пояснениям в суде, согласно которых ФИО2 получал арендную плату в виде зерна, сено не получал, поэтому посчитав её недостаточной заключил договор аренды с ИП КФХ ФИО3 Данные обстоятельства также подтверждаются направленной ФИО2 претензией в адрес СПК «Родина»

На основании изложенного, суд считает исковые требования СПК «Родина» Ремонтненского района Ростовской области к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от 16.05.2022 земельного участка земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 12,2993 га. кадастровый №, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО5 КФХ ФИО3, признать отсутствующим право аренды ИП ФИО5 КФХ ФИО3 на основании договора аренды от 16.05.2022 на земельный участок кадастровый №.

Применить последствия недействительности сделки в виде: погашения из ЕГРН по земельному участку кадастровый № сведений о договоре аренды от 16.05.2022, заключенном между ФИО2 и ИП ФИО5 КФХ ФИО3, включение в ЕГРН по земельному участку кадастровый № сведений о договоре аренды № от 05.05.2015, заключенном между ФИО4 и СПК «Родина» Ремонтненского района Ростовской области.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется ст. 98 ГПК РФ.

Истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей(л.д.19).

Исковые требования удовлетворены в полном объеме, в связи с чем, суд приходит к выводу, что данная сумма подлежит взысканию с ответчиков в равных долях в пользу истца.

Взыскать с ФИО2(паспорт №), с ФИО3 (паспорт №) в пользу СПК «Родина» Ремонтненского района Ростовской области(ОГРН<***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000(шесть тысяч) рублей 00 копеек в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования СПК «Родина» Ремонтненского района Ростовской области к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд Ростовской области в месячный срок со дня вынесения его в окончательной форме.

Судья: В.А. Шафоростов

Мотивированное решение изготовлено 07.09.2022.