Гражданский кодекс часть 1

Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Емельяновой Е.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-33/2022 по иску администрации муниципального района Нефтегорский Самарской области к Гудковой Надежде Михайловне о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с данным иском указав, что 12.12.2018 года между администрацией г.п.Нефтегорск и Гудковой Н.М. был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> под торговым павильоном площадью 6,9 кв.м. на срок до 11.12.2028 года. 26.03.2021 года в связи со сменой нового арендодателя и ликвидацией администрации г.п.Нефтегорск путем присоединения к администрации м.р.Нефтегорский было направлено дополнительное соглашение к указанному договору, которое ответчиком не подписано. В настоящее время существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, заключающиеся в том, что решением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2020 года право собственности ответчицы на торговый павильон как объект недвижимости было признано отсутствующим ввиду установления его принадлежности к объектам движимого имущества. Кроме того согласно генплана г.Нефтегорска он располагается за границами красных линий <адрес>, т.е. на территории общего пользования. Если указанные обстоятельства имели место на момент заключения договора аренды, то он не был бы заключен, т.к. земельный участок общего пользования не может быть предметом аукциона. 2.04.2021 года администрация направила ответчице требование о расторжении договора аренды, от подписания которого она отказалась. В связи с этим просил расторгнуть указанный договор и обязать ответчицу в месячный срок со дня вступления решения в законную силу передать спорный земельный участок в состоянии не хуже первоначального.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по указанным в иске основаниям. Сослался на то, что в 2001 году договор аренды был заключен неуполномоченным лицом.

Ответчица с иском не согласилась указав на отсутствие по ее мнению доказательств наличия одновременно всех условий ч.2 ст.451 ГК РФ, при которых допускается расторжение договора. Арендную плату производит своевременно, земельный участок использует по назначению. Красные линии появились в 2010 году, о чем администрация знала, однако требовала аренду.

Выяснив мнение сторон, исследовав представленные документы, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела 15.10.2001 года между м.о.Нефтегорский район в лице председателя КУМИ и Гудковой Н.М. на основании протокола о результатах аукциона от 28.09.2001 года был заключен договор аренды земельного участка площадью 7,5 кв.м., кадастровый № по адресу <адрес> под установку торгового павильона на 5 лет. Договор зарегистрирован в Самарской областной регистрационной палате. 6.04.2009 года было заключено дополнительное соглашение к данному договору, касающееся изменения срока аренды «с 16.10.2006 года по 16.10.2011 года», площади «8 кв.м.», кадастрового номера «№», адреса «<адрес>», вида использования «под торговым павильоном для продажи фасованных и штучных товаров», размера арендной платы. Имеется выданное 21.08.20044 года свидетельство о государственной регистрации права собственности Гудковой Н.М. на нежилое здание площадью 6,9 кв.м. по адресу <адрес> на основании постановления администрации Нефтегорского района от 17.04.2002 года и договора аренды земельного участка от 15.10.2001 года.

20.08.2013 года между ТУ Росимущества в Самарской области и Гудковой Н.М. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 15.10.2001 года, касающееся изменения арендодателя и размера арендной платы. Письмом ТУ Росимущества от 22.05.2015 года разъяснено, что договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

12.12.2018 года между администрацией г.п.Нефтегорск и Гудковой Н.М. был заключен договор аренды № земельного участка площадью 7,5 кв.м., кадастровый № по адресу <адрес> под торговым павильоном для продажи фасованных и штучных товаров сроком 10 лет по 11.12.2028 года. Имеется дополнительное соглашение к нему от 4.03.2021 года, касающееся замены арендодателя на администрацию м.р.Нефтегорский.

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем (собственником) указанного земельного участка с 2017 года является администрация г.п.Нефтегорск, он относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования под торговым павильоном для продажи фасованных и штучных товаров, адрес <адрес>, зарегистрировано обременение в виде его аренды в пользу Гудковой Н.М. на срок по 11.12.2028 года на основании договора № от 12.12.2018 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2020 года по делу № признано отсутствующим право собственности Гудковой Н.М. на указанный торговый павильон как объект недвижимости ввиду его отнесения к объектам движимого имущества. При этом из него усматривается наличие решения по другому делу №, которым установлено, что торговый павильон расположен за границами красных линий <адрес>, т.е. на территории общего пользования. Администрация м.р.Нефтегорский направляла ответчице уведомление и соглашение о расторжении договора аренды от 2.04.2021 года в 30-дневный срок, которое ей было получено и оставлено без внимания.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков.

На основании ст.22 п.2 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (п.2). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.11).

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст.617 ч.1 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании ст.619 ГК РФ досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в судебном порядке возможно, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст.451 ч.1 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

На основании ст.85 п.12 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно ст.39.11 п.8 п/п.18 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Анализ исследованных по делу доказательств позволяет сделать вывод, что спорный земельный участок изначально был предоставлен в аренду ответчице в 2001 году для размещения торгового павильона по результатам аукциона на основании решения администрации Нефтегорского района с заключением соответствующего договора, который продлевался, в частности в 2013 году с ТУ Росимущества. Впоследствии менялись лишь арендодатели в лице его собственников, в остальном, кроме размера арендной платы и ее получателя, договор не изменялся. При этом вид разрешенного использования земельного участка соответствует его фактическому использованию и данных о его изменении не представлено. Сведений о нарушении ответчицей условий договора аренды также не имеется.

Истец, требуя расторжения договора аренды с ответчицей, ссылается на существенное изменение обстоятельств по сравнению с имевшимися на момент его заключения, выражающееся в том, что судебными решениями расположенный на спорном земельном участке принадлежащий ей торговый павильон был признан движимым имуществом, а территория, на котором он расположен, относящейся к территории общего пользования, что противоречит требованиям п/п.18 п.8 ст.39.11 ЗК РФ, в связи с чем указанный договор не был бы заключен, возможность внесения в него изменений в настоящее время отсутствует, ответчица отказалась от его расторжения.

Данные доводы суд считает необоснованными, поскольку фактически отношения, связанные с арендой спорного земельного участка, возникли между администрацией м.р.Нефтегорский и Гудковой Н.М. с 2001 года и продолжались в т.ч. когда полномочия собственника стали осуществляться ТУ Росимущества, а впоследствии и администрацией г.п.Нефтегорск. Данные отношения продолжались до марта 2021 года без каких-либо ограничений, не смотря на то, что генплан г.Нефтегорска, согласно которому торговый павильон ответчицы оказался расположенным на территории общего пользования, был утвержден в 2010 году. При этом само по себе это обстоятельство не могло являться препятствием для заключения договора аренды, поскольку в соответствии с требованиями ЗК РФ земельный участок на такой территории не подлежит приватизации (передаче в собственность). Ссылка на заключение договора аренды 15.10.2001 года неуполномоченным лицом не может быть принята во внимание, поскольку отношения, связанные с арендой спорного земельного участка, продолжались путем заключения дополнительных соглашений, в т.ч. с ТУ Росимущества, указавшим на бессрочность договора.

Глава V.1. ЗК РФ, куда входит ст.39.11 ЗК РФ и на которую ссылается истец, была введена Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 года. В силу п.12 ст.85 ЗК РФ земельные участки общего пользования могут включаться в состав различных территориальных зон земель населенных пунктов. До настоящего времени спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов и разрешенным видом его использования является размещение под торговым павильоном для продажи фасованных и штучных товаров. При указанных обстоятельствах не имеет значения для дела наличие приведенных истцом решений Арбитражного суда. С учетом изложенного суд считает, что отсутствуют основания для применения положений ч.1 ст.451 ГК РФ о расторжении договора аренды в пределах заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.

Судья В.В.Лопутнев