Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Устьянского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указал, что земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: примерно в 141 метре по направлению на север-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: ... был предоставлен ФИО1 по договору аренды от 16.11.2011, сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства. На основании соглашения от 05.06.2019 ФИО1 передал ФИО2 права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка, которые ФИО2 соглашением от 22.04.2020 передала ФИО3 Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО 25.05.2020. После заключения соглашения и получения уведомления он на указанном земельном участке возвел гостевой дом с баней, выполнил работы по установке водонасосной скважины, смонтировал канализацию (септик) под дом. Для строительства дома в лесничестве приобретен строевой лес, выделена делянка, определены сроки лесозаготовки. В связи с истечением срока действия договора аренды, обратился в администрацию с заявлением о перезаключении договора аренды, однако получил отказ. Полагает, что указанным решением нарушается его право на заключение договора аренды для завершения строительства жилого дома.

Определением суда от 12.01.2022 по ходатайству истца ненадлежащий ответчик администрация Устьянского муниципального района заменена на надлежащего Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального района.

Истец ФИО3, представитель истца ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивают в полном объеме.

Представитель ответчика КУМИ администрации Устьянского муниципального района в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Председатель Комитета просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Согласно письменному отзыву с иском не согласен, полагая, что оснований для заключения нового договора аренды не имеется, права на объекты незавершенного строительства истцом не зарегистрированы, арендатор в течение срока действия договора не обращался за заключением нового договора.

Третье лицо администрация Устьянского муниципального района Архангельской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. Глава администрации Устьянского муниципального района просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Согласно письменному отзыву с исковыми требованиями не согласен.

Исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1.1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Устьянский район» ... от 28.06.2010, КУМИ является органом администрации МО «Устьянский муниципальный район» и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в т.ч. земельными ресурсами в административных границах МО «Устьянский муниципальный район» до разграничения государственной собственности на землю на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 16.11.2011 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» заключен договор ... аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., местоположение: примерно в 141 метре по направлению на север-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: ..., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора установлен 10 лет с 16.11.2011 по 15.11.2021.

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Установлено, что 05.06.2019 между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... от 16.11.2011, новому арендатору ФИО2

Соглашением от 22.04.2020 права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка № ... от 16.11.2011 ФИО2 переданы ФИО3

Согласно указанному соглашению ФИО3 принял все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме. Соглашение подписано сторонами, никем не оспорено, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.05.2020 за номером ....

Установлено, что после заключения вышеуказанного договора аренды и соглашений истцом на земельном участке проведены землеустроительные работы по вынесению в натуре поворотных точек границ земельного участка. 03.06.2020 межевые знаки сданы под наблюдение за сохранностью, что подтверждается соответствующим актом.

28.08.2020 администрацией Устьянского муниципального района Архангельской области истцу выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров индивидуального размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером ....

Согласно п. 13 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления либо не направление указанными органами в срок, предусмотренный частью 7 или пунктом 3 части 8 настоящей статьи, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 - 3 части 21.1 статьи 51 настоящего Кодекса. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.12.2021 следует, что право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за ФИО3, установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с 21.05.2020 по 15.11.2021.

В судебном заседании установлено, и не оспаривается сторонами, что после выдачи администрацией Устьянского муниципального района Архангельской области уведомления, ФИО3 возвел на земельном участке дом с баней, выполнил работы по установке водонасосной скважины, смонтировал канализацию (септик).

Факт наличия на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства - жилого дома, и принадлежность данного объекта на праве собственности ФИО3, ответчик не оспаривает.

Уведомление об окончании строительства объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке ФИО3 ответчику не направлял.

Установлено, что в настоящее время срок действия уведомления о планируемом строительстве не закончился, а срок действия договора аренды земельного участка истек 15.11.2021, соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.2 договора аренды (по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца по истечении срока действия договора).

Как следует из материалов дела, ФИО3 с заявлением о перезаключении договора ... аренды земельного участка от 16.11.2011 обратился в КУМИ администрации Устьянского муниципального района 17.11.2021.

Как следует из ответа КУМИ администрации Устьянского муниципального района от 23.11.2021 истцу отказано в заключение нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов, в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, требований о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действия по изъятию у него земельного участка не предпринимались.

Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01.03.2015, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО3 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

Также в силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 указанной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке ведется строительство жилого дома, который в настоящее время фактически готов к эксплуатации.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец не оспаривает, что до истечения срока действия договора аренды он не зарегистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права истца не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Таким образом, суд признает вышеуказанный жилой дом, возведенный истцом на предоставленном ему земельном участке, правомерно строящимися объектами - недвижимыми вещами (объектами незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставленном для строительства жилого дома по договору аренды, заключенному 16.11.2011, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального района о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального района обязанность заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Заостровцева И.А.