Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора и взыскании задолженности по договору, по встречному исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью строительно-производственная компания «ИнвестСиб», индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., о возврате недвижимого имущества и взыскании задолженности по договору.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ. по договору уступки прав, заключенному между ИП ФИО1 ООО СПК «ИнвестСиб» истец принял права (требования) в полном объеме по договору №... купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ

По договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. №... ответчик обязан был оплатить истцу денежную сумму в размере ... руб. в соответствии с п.2.1 указанного договора срок, установленный договором.

ДД.ММ.ГГГГ истец в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора направил ему письменное предупреждение о возможности расторжения договора.

Существенное нарушение условий договора выразилось в прекращении ответчиком с июня 2015 года исполнения предусмотренной п.3.2.1 договора обязанности оплачивать истцу стоимость недвижимого имущества в соответствии с положениями п.2.1 договора и графика платежей приложения №... к договору от ДД.ММ.ГГГГ

Истец также предложил ответчику в семидневный срок оплатить просроченную задолженность или расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и вернуть истцу имущество, являющееся предметом договора.

Ответчик нарушенное обязательство надлежащим образом не исполнил не только в течение указанного срока, но и до настоящего времени.

Предложение истца расторгнуть договор купли-продажи от 17.04.2014г. ответчик оставил без ответа, недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимости, истцу не вернул.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств, предусмотренных договором купли-продажи недвижимости от 17.04.2014г., а также уклонением ответчика от расторжения этого договора и от возврата истцу полученного по этому договору недвижимого имущества, договор подлежит расторжению в судебном порядке.

Кроме того, ответчик не исполнял свои обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества в соответствии с графиком платежей, в связи с чем, по мнению истца, с ответчика подлежит взысканию сумма основного долга, процентов и пени.

С учетом уточнений, просил расторгнуть с ДД.ММ.ГГГГ. договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. №.... Обязать ответчика вернуть истцу предмет договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№.... Взыскать с ответчика задолженность по договору в размере ... руб.

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО СПК «ИнвестСиб», ИП ФИО1 о расторжении договора.

В обоснование заявленных требований указал, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. №... между ФИО2 и ООО СПК «ИнвестСиб», продавец недвижимого имущества не являлся собственником объекта, который был указан в качестве предмета договора. Собственником указанного объекта являлся ФИО3, который и имел право распоряжаться данным объектом недвижимости.

Таким образом, на основании положений п.п. 1,2 ст.328 ГК РФ, просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимости №... от ДД.ММ.ГГГГ., по указанным основаниям.

Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие, с участием представителя ФИО4.(л.д.63)

Представитель истца ИП ФИО1, ответчика по встречному иску ООО СПК «ИнвестСиб» - ФИО4, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании на исковых требованиях ИП ФИО1 настаивал в полном объеме просил их удовлетворить. Против встречных исковых требований возражал, пояснил, что ФИО2 никогда заключенный между ним и ООО СПК «ИнвестСиб» договор купли-продажи не оспаривался, равно как и его условия. ФИО2 по указанному договору получил во владение недвижимость и пользуется им до настоящего времени, что в том числе подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг.

Кроме того, вопреки доводам ФИО2, объект недвижимости переданный в его владение был построен ООО СПК «ИнвестСиб» на законных основаниях и на момент заключения договора купли-продажи он являлся собственником данного имущества.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещался надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие (л.д.46)

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Федоров В.А., действующий на основании доверенности от 08.11.2016г., в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по заявленных ИП ФИО1 требованиям, настаивал на встречном исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что заключенный между ООО СПК «ИнвестСиб» и ответчиком договор нельзя считать заключенным на указанных в нем условиях, кроме того, нарушение условий договора купли-продажи имело место быть со стороны ООО СПК «ИнвестСиб» так как предмет договора на момент продажи не принадлежал продавцу на праве собственности.

Выслушав пояснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из положений п.1,3 ст.421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В силу п.1 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п.1 ст. 424 ГК РФ)

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.425 ГК РФ)

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст. 432 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, договор купли продажи по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и двустороннеобязывающим.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ условие о цене отчуждаемой недвижимости является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Материалами дела установлено, что 17.04.2014г. между ООО СПК «ИнвестСиб» и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости №...

По условиям договора, а именно п.1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее жилое недвижимое имущество: квартира общей площадью 150 кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:5452, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Мочищенский сельсовет.

Согласно п.2.1 договора цена недвижимого имущества составляет ... руб. НДС не облагается. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Из пункта 2.2 следует, что покупатель оплачивает сумму, указанную в п.2.1 настоящего договора в следующем порядке:

2.2.1. 100 000 (сто тысяч рублей) в срок до ДД.ММ.ГГГГ

2.2.2. дальнейшие платежи в соответствии с графиком платежей (Приложение №...) являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, наличным расчетом в кассу продавца или в безналичном порядке на расчетный счет Продавца до последнего расчетного месяца.

Согласно п.2.3 покупатель имеет право произвести оплату суммы, указанной в п.2.1 настоящего договора досрочно без уплаты процентов на сумму, уплаченную досрочно, без штрафных санкций.

Обязанности продавца предусмотрены в п.3.1 договора, согласно которому продавец обязуется:

3.1.1. в срок до 30.04.2014г. передать покупателю недвижимое имущество являющееся предметом настоящего договора по акту приема передачи.

3.1.2. в течение пяти рабочих дней после полной оплаты суммы, указанной в п.2.1 договора, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ., начать процедуру регистрации перехода права собственности на покупателя.

Обязанности покупателя установлены п.3.2 договора, согласно которому покупатель обязан:

3.2.1. оплатить продавцу денежную сумму в соответствии с п.2.1 настоящего договора в срок установленный договором.

3.2.2. оплатить сумму, указанную в п.2.1 договора, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты предоставления ипотечного займа, в случае предоставления ипотечного займа банком.

Как следует из представленного договора, а также не оспаривалось сторонами, государственная регистрация перехода права собственности по данному договору не производилась.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СПК «ИнвестСиб» и ИП ФИО1 был заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) в полном объеме по договору №... купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. с ДД.ММ.ГГГГ., предметом которого является жилое недвижимое имущество: квартира общей площадью ... кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №..., местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Мочищенский сельсовет.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Заявляя свои требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости №... от ДД.ММ.ГГГГ., истец указывает на нарушение ответчиком его обязательств в части неисполнения существенных условий договора, а именно неуплаты цены договора, в установленные договором сроки и в размере, установленном в Приложении№2. Так согласно, п.5.1 договора купли-продажи недвижимости №... от ДД.ММ.ГГГГ., договор может быть расторгнут по требованию продавца во внесудебном порядке в следующих случаях:

5.1.1. просрочка осуществления очередного ежемесячного платежа покупателем более, чем на 30 календарных дней.

5.5.2. просрочка в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, если каждая просрочка незначительна.

5.1.3. немотивированная задержка покупателем приемки недвижимого имущества по акту приемки-передачи более, чем на 10 дней в случае, если данное имущество полностью соответствует требованиям п.3.1.3 настоящего договора.

Из представленных в материалы дела доказательств, а именно постановления о возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ., а также приходных кассовых ордеров за 2014-2015 годы следует, что недвижимое имущество в виде квартиры во исполнение условий договора было передано ФИО2, что также не оспаривалось им в ходе судебного разбирательства.

Между тем, доказательств надлежащего исполнения обязательств по уплате цены договора купли-продажи ФИО2 материалы дела не содержат и не были представлены в ходе судебного разбирательства.

Согласно расчету представленному истцом ответчик прекратил исполнять свои обязательства по оплате цены договора в мае 2015 года, доказательств обратного суду не представлено. В общей сумме ответчиком истцу было оплачено по основному долгу ... руб., проценты за предоставленную истцом рассрочку в погашении долга ... руб. и пени в размере ... руб.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что условиями договора купли-продажи недвижимости №... от 17.04.2014г. предусмотрены основания для его расторжения, в том числе по основаниям изложенным в исковом заявлении, а именно в связи с просрочкой исполнения обязательств, регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи не была зарегистрирована, при этом ответчик подписал договор купли-продажи квартиры, тем самым согласившись с его условиями, исполнение обязательства по оплате должно подтверждаться письменными доказательствами, однако в нарушение требований ст. ст. 56, 60 ГПК РФ ответчик не представил письменных доказательств оплаты приобретенной у ООО СПК «ИнвестСиб» квартиры в размере, указанном в договоре купли-продажи, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры по правилам п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в силу которых, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом, суд учитывает, что в досудебном порядке истец предъявил ответчику требование об исполнении обязательства по оплате переданной квартиры и о расторжении договора купли-продажи квартиры, на что от ответчика не последовало каких-либо действий, следовательно, досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора, со стороны истца соблюден, при этом неуплата стоимости спорной квартиры является для истца существенным нарушением условий договора со стороны ответчика, и влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что в случае расторжения договора по причинам указанным в п.5.3 покупатель возвращает продавцу переданное ему продавцом в соответствии с договором недвижимое имущество, а продавец возвращает покупателю выплаченные покупателем в соответствии с настоящим договором денежные средства в размере оплаченной покупателем суммы основного долга и процентов.

При таких обстоятельствах также полежит удовлетворению требование истца о возврате ему переданного ответчику имущества в виде квартиры общей площадью ... кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №... местонахождение: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Мочищенский сельсовет.

Между тем, разрешая требования ИП ФИО1 о взыскании с ФИО2 суммы задолженности по договору купли-продажи недвижимости в размере 541 898 руб., в размер которой входит основной долг и проценты, суд приходит к следующему.

Заявляя указанные требования, истец указывает, что при заключении договора купли-продажи ООО СПК «ИнвестСиб» согласно его условиям ответчику при оплате цены договора была предоставлена рассрочка, в соответствии с Приложением №... к договору.

В соответствии с положениями ст.ст. 489, 823 ГК РФ оплата товара в рассрочку - это разновидность условия об оплате в кредит, при которой оплата производится не единовременно, а частями.

Согласовывая условие об оплате в рассрочку, сторонам следует определить в договоре условия, касающиеся продажи товара в кредит и условия, касающиеся рассрочки оплаты.

Как было ранее указанно в силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п.2 ст.489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Таким образом, из системного анализа положений ст.489, 555 и 823 ГК РФ, следует, что при заключении договора купли-продажи недвижимости №... от ДД.ММ.ГГГГ. на условиях продажи квартиры в рассрочку, положения договора о его цене должны были содержать, в том числе условия о порядке, сроках и размерах платежей, а также в силу п.4 ст.488 ГК РФ, положения о размерах процентов подлежащих начислению на сумму, соответствующую цене товара.

Как следует из п.2.1 договора купли-продажи недвижимости №... от ДД.ММ.ГГГГ., цена договора установлена в размере ... руб. НДС не облагается, является фиксированной и изменению не подлежит.

Между тем, из Приложения №2 к указанному договору следует, что данным приложением установлен график платежей (ипотечный калькулятор) с учетом начисляемых на сумму договора процентов в размере 12% в год, установлена эффективная процентная ставка в размере 12,7 %, и с учетом указанных процентов рассчитаны платежи, содержащие как сумму основного долга, так и начисленные проценты. Исходя их данного расчета, общая сумма задолженности по договору составляет ... руб., что не соответствует сумме указанной в п.2.1 договора.

При таких обстоятельствах, проанализировав условия договора о его цене, которые хоть и предусматривают рассрочку платежей, однако не содержат существенных условий о размерах процентов подлежащих начислению на сумму договора, суд приходит к выводу, о том, что стороны не достигли соглашения об указанных процентах, и договор считается заключенным на условиях, содержащихся разделе 2 договора без учета условий содержащихся в Приложении №....

На основании изложенного, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также положения ст.453 ГК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика суммы основного долга и процентов в размере ... руб., однако считает необходимым указать, что данный отказ не препятствует истцу с обращением в суд с требованиями, основанными на п.4 ст.453 ГК РФ.

Также суд не находит правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости №... от ДД.ММ.ГГГГ., по тем основаниям, что на момент заключения договора ООО СПК «ИнвестСиб» не являлось собственником спорного имущества и не имело прав на его отчуждение, так как указанные обстоятельства в полном объеме опровергаются представленными в материалы дела письменными доказательствами.

Так из представленных в материалы дела доказательств следует, что согласно договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО2 одновременно с правом собственности на квартиру, должно было перейти право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для использования квартиры. Доля передаваемого покупателю участка составляет 25% от земельного участка с кадастровым номером №... (пункт 1.3).

Согласно договору аренды земельного участка с правом выкупа №... от ДД.ММ.ГГГГ. заключенному между ФИО5 и ООО СПК «ИнвестСиб», арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа следующий объект недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером №..., местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Мочищенский сельсовет, общей площадью 1200 кв.м.

В силу п.1.2 указанного договора перемена собственника земельного участка не является основанием для изменения или расторжения договора.

Действительно указанный земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО5 и ФИО1, был передан в собственность последнего, однако согласно акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. покупатель – ФИО1 был уведомлен о наличии договора аренды и его условиях.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения ст.218 ГК РФ, генеральный план Мочищенского сельсовета утвержденный решением №... тридцать третьей сессии четвертого созыва Совета депутатов Мочищенского сельсовета Новосибирского район, а также тот факт, что разрешенное использование земельного участка, предоставленного ООО СПК «ИнвестСиб» на законных основаниях, не препятствовало строительству на нем жилого дома, при этом в настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости №... от 17.04.2014г. ООО СПК «ИнвестСиб» имело все правовые основания для распоряжения спорным имуществом.

В связи с частичным удовлетворением иска ИП ФИО1, на основании ст.91, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчика подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных судом требований, в сумме 600 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости №... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО2 в отношении трехуровневой <адрес> (строительный), общей площадью ... кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №... местонахождение: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Мочищенский сельсовет.

Обязать ФИО2 вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО1 трехуровневую <адрес> (строительный), общей площадью ... кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №... местонахождение: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Мочищенский сельсовет.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 – отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 государственную пошлину в размере ... руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 16.01.2017г.

Председательствующий: Т.Г. Рыбакова