Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-52/2021 по иску ООО "Ростовская инвестиционно-строительная компания" в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2, ООО «СК «Гостстрой», ООО «Придонье», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10,, ФИО11, ФИО12, ФИО13,, ООО НКЦ «Эталонъ», ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19,, ФИО20, ФИО21, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО22, ФИО23,, ФИО24, ООО "НПО ПРОМЕТ", ООО "Доминанта", ФИО25,, Галка В.А., ФИО26, ФИО27, ФИО28, ООО "Межрегиональная компания по Финансовому Оздоровлению" о признании права общей долевой собственности на земельный участок и определении долей в праве общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с настоящим иском, ссылаясь на то, что ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» является собственником нежилых помещений в ТОЦ «Аристократъ», расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» осуществляло продажу нежилых помещений и машино-мест отдельным физическим и юридическим лицам, заключая с ними сначала договоры купли-продажи будущего недвижимого имущества, а в последующем дополнительные соглашения, которые конкретизировали предмет договора (указывался кадастровый номер продаваемого помещения и конечная площадь).

Договоры купли-продажи со всеми приложеньями, актами приема-передачи были переданы бывшим руководителем ООО «Ростовинвестстрой» конкурсному управляющему. Анализ договоров показал, что помещения и машино-места были переданы покупателям, регистрация перехода права собственности произведена, что также подтверждается выписками из ЕГРН.

Однако нежилые помещения и машино-места продавались без доли в земельном участке, на котором расположен ТОЦ «Аристократъ», соответственно доли в праве собственности на земельный участок пропорциональные нежилым помещениям за покупателями также не регистрировались.

В настоящее время земельный участок под ТОЦ «Аристократъ» с кадастровым номером №; назначение: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, магазина, ателье, кафе; адрес: <адрес>; площадь 1420 кв. м. принадлежит на праве долевой собственности трем собственникам: 9156/10000 долей принадлежит ООО «Ростовивестстрой»; 83/10000 доли принадлежит ФИО22; 761/10000 доля принадлежит ФИО23.

Доля в праве собственности па земельный участок у ООО «Ростовивестстрой», ФИО22, ФИО23 возникла на основании решения Кировского районного суда <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Доля ООО «Ростовинвестстрой», зарегистрированная и отраженная в ЕГРН, в настоящее время не соответствует площади нежилых помещений и машино-мест, находящихся в собственности ООО «Ростовинвестстрой».

ФИО22 и ФИО23, покупателями помещений не являются. Настоящее исковое заявление не затрагивает их права и обязанности и не влияет на размер принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок.

Таким образом, доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № которая принадлежит ООО «Ростовиивестстрой» и зарегистрирована в ЕГРН, должна быть приведена в соответствие с площадью нежилых помещений и машино-мест ООО «Ростовинвестстрой». Часть доли, которая в настоящее время зарегистрирована за ООО «Ростовинвестстрой» должна быть распределена между собственниками нежилых помещений.

Распределение долей должно быть осуществлено между всеми собственниками, которые приобрели нежилые помещения и машино-места непосредственно у ООО «Ростовинвестстрой». В случае если покупатели по договорам с ООО «Ростовинвестстрой» перепродали или иным образом осуществили отчуждение нежилых помещений, то и между конечными приобретателями (собственниками).

Сведения о собственниках помещений в ТОЦ «Аристократъ» получены конкурсным управляющим в Росреестре, а также у управляющей компании ООО «Ариктократъ» в порядке ч. 3.1. с г. 45 ЖК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес собственников нежилых помещений в ТОЦ «Аристократа» был разослан проект соглашения об определении размера долей с письменным предложением данное соглашение подписать и направить свой экземпляр в адрес конкурсного управляющего. В случае, если бы от всех собственников помещений было получено подписанное соглашение, сторонами совместно в досудебном порядке была бы осуществлены государственная регистрация. Однако подписанного соглашения от всех собственников не поступило.

На основании изложенного, истец первоначально просил признать право общей долевой собственности и определить доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №; назначение: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, магазина, ателье, кафе; адрес: <адрес>; площадь 1420 кв. м. в следующем размере:

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ООО «Ростовинвестстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) составляет 7256/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО2, соответствующая машино-месту с кадастровым номером №, составляет 87/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО2, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 84/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ООО "СК "Гостстрой" (ИНН <***>) соответствующая машино-месту с кадастровым номером №, составляет 60/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ООО "СК "Гостстрой" (ИНН <***>), соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет - 138/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ООО "Придонье" (ИНН <***>), соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 45/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО3, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 46/10000;

доля в праве общей долевой собственности па земельный участок с кадастровым номером №ФИО4, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 82/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО5,, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 61/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО6, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером № (1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение), составляет 16/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО7, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером № (1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение) составляет 16/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО8, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 254/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО9, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №. составляет 105/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО9, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 106/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО10, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 68/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО10, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером № составляет 74/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО11, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 27/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО11, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 21/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО11, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером 61:44:0041103:192, составляет 23/10000;

доля в нраве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО11, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 22/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО12, ФИО13,, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 59/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО12, ФИО13,, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 80/10000,

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО12, ФИО13,, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 15/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № ООО НКЦ "Эталонъ", соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 92/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО14, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 74/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО15, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 149/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО16, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 37/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО17, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 6/10000,

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО18, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляем 15/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО19,, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 23/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО20, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 9/10000.

В последующем истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, в окончательной редакции просит прекратить право собственности ООО «Ростовинвестстрой» на 1900/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №; назначение: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, магазина, ателье, кафе; адрес: <адрес>; площадь 1420 кв.м.

Признать право общей долевой собственности и определить доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0041103:1; назначение: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, магазина, ателье, кафе; адрес: <адрес>; площадь 1420 кв.м. в следующем размере:

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО9, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером № составляет 105/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО11, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером № составляет 21/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО11, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 23/10000;

доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №ФИО17, соответствующая нежилому помещению с кадастровым номером №, составляет 6/10000;

Истец уполномоченного представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Конкурсным управляющим утверждён ФИО1 ФИО1.

Согласно выписке из ЕГРН, ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» является собственником нежилых помещений в ТОЦ «Аристократъ», расположенном по адресу: <адрес>.

ООО «Ростовская инвестиционно-строительная компания» осуществляло продажу нежилых помещений и машино-мест отдельным физическим и юридическим лицам, заключая с ними сначала договоры купли-продажи будущего недвижимого имущества, а в последующем дополнительные соглашения, которые конкретизировали предмет договора (указывался кадастровый номер продаваемого помещения и конечная площадь).

На момент обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями за ООО «Ростовинвестстрой» было зарегистрировано право собственности на 9156/10000 долей в праве на указанный земельный участок. В ходе процедуры банкротства доля в размере 7256/10000 была выставлена на торги в составе различных лотов. После состоявшихся торгов доля ООО «Ростовинвестстрой» в размере 1900/10000 подлежит распределению между собственниками помещений в ТОЦ «Аристократъ», у которых отсутствует соответствующее право собственности на земельный участок.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральным и законами.

Согласно и. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Указанная позиция ВАС РФ применима в данном случае постольку, поскольку связана со сделками, совершенными юридическим лицом по отчуждению принадлежащего ему имущества.

В пункте 13 указанного постановления Пленума ВАС РФ указано, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как указано в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016), поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникшие по поводу общего имущества в таком здании, действующим законодательством не урегулированы.

Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить право собственности ООО "Ростовская инвестиционно-строительная компания" на 1900/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № назначение: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, магазина, ателье, кафе; Адрес: <адрес>; площадь 1420 кв. м;

Признать право общей долевой собственности и определить доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № назначение: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, магазина, ателье, кафе; адрес: <адрес>; площадь 1420 кв.м. в следующем размере:

за ФИО2 на 87/10000 долей, соответствующих машино-месту с кадастровым номером №

за ФИО2 на 84/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером №

за ООО "СК "Гостстрой" (ИНН <***>) на 60/10000 долей, соответствующих машино-месту с кадастровым номером №

за ООО "СК "Гостстрой" (ИНН <***>) на 138/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ООО "Придонье" (ИНН <***>) на 45/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО3 на 46/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО4 на 82/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером №;

за ФИО5 на 61/10000 долю, соответствующую нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО6 на 16/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером № (1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение);

за ФИО6 на 3/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером № (1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение);

за ФИО7 на 16/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером № (1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение);

за ФИО7 на 3/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером № (1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение);

за ФИО8 на 254/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО9 на 105/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №;

за ФИО9 на 106/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО10, на 68/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО10, на 74/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером №;

за ФИО11 на 27/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО11 на 21/10000 долю, соответствующую нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО11 на 23/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО11 на 22/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером №;

за ФИО12, ФИО13, на 59/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО12, ФИО13, на 80/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО12, ФИО13, на 15/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №;

за ООО НКЦ "Эталонъ" на 92/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО14, на 74/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером №;

за ФИО15 на 149/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО16 на 37/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО17 на 6/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

за ФИО18 на 15/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №;

за ФИО19, на 23/10000 доли, соответствующие нежилому помещению с кадастровым номером №;

за ФИО20 на 9/10000 долей, соответствующих нежилому помещению с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Текст мотивированного решения суда изготовлен 25 января 2021 г.