Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Махмутова Ильгиза Ильгизаровича к ЗАО «Ипотечная компания М-6» о признании права собственности на квартиру, обязании передать квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с данным иском, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «.....» и ООО «.....» был заключен договор № по разработке проектной документации. Заказчиком обязательства по оплате стоимости работ не были выполнены в полном объеме, и сторонами была достигнута договоренность о погашении имеющейся задолженности заказчика в размере ..... путем передачи заказчиком исполнителю простого векселя, что было отражено в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «.....» (принципал) и истцом (агент) был заключен агентский договор №. Согласно отчету агента от ДД.ММ.ГГГГ, сумма агентского вознаграждения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила ..... руб. Во исполнение условий агентского договора по частичной выплате принципалом агентского вознаграждения принципал передал истцу вышеназванный простой вексель № на сумму ..... коп., в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГг. к агентскому договору и актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГг.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «..... (застройщик) и истцом был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого малоэтажного секционного многоквартирного дома, расположенного по адресу (строительный адрес): АДРЕС, который в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации. Цена договора (стоимость объекта долевого строительства), согласно п.4.1 договора долевого участия-1 составляет ..... копеек. Согласно п.4.7 договора долевого участия-1, участник долевого строительства вправе исполнить свое обязательство по оплате цены договора путем передачи векселей, векселедателем которых является ЗАО «Ипотечная компания М-6» или ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов ФИО3.....6».

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и истцом был подписан акт по договору долевого участия-1, из которого следует, что истец во исполнение обязательства по оплате цены договора передал, а застройщик принял вексель № на сумму ...... Также указанным актом установлено, что истец во исполнение своего обязательства по оплате цены договора оплатил безналичным способом денежные средства в размере ..... на расчетный счет застройщика, что подтверждается приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. В акте также указано, что подписанием настоящего акта стороны подтверждают, что участник исполнил свое обязательство по оплате цены договора и стороны финансовых претензий друг к другу не имеют. Кроме того, в акте также указано, что застройщик не имеет претензий к форме и содержанию векселя, совершенным передаточным надписям.

ДД.ММ.ГГГГ застройщик и истец подписали соглашение о расторжении договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указали, что на момент подписания соглашения участник оплатил по договору ...... и стороны согласились, что данные денежные средства будут зачтены застройщиком в счет оплаты договора № участия в долевом строительстве. Таким образом, застройщик взял на себя обязательство зачесть денежные средства истца, внесенные по первому договору, в счет оплаты по второму договору.

Соглашение о расторжении зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ Во исполнение п.1.2 соглашения о расторжении стороны в этот же день – ДД.ММ.ГГГГ. подписали договор № участия в долевом строительстве жилого малоэтажного секционного многоквартирного дома, расположенного по адресу (строительный адрес): Московская область, Одинцовский .....», АДРЕС по ГП, который также прошел процедуру государственной регистрации. Согласно предмету договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. (п.3.5), объект долевого строительства передается участнику в состоянии, предусмотренном приложением № к договору, в ДД.ММ.ГГГГ.

11.09.2020г. в адрес истца застройщиком было направлено уведомление о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче. Истец в телефонном разговоре в устном порядке выразил готовность провести осмотр объекта. Однако застройщик отказался провести осмотр подлежащего передаче объекта по причине того, что не смог найти подтверждение произведенной истцом оплаты по договору. По этой же причине застройщик отказывается передавать объект долевого строительства истцу. При этом, денежные средства в связи с расторжением договора от ДД.ММ.ГГГГ истцу не поступали, также с сентября 2015 года по настоящее время от застройщика не поступали в адрес истца какие-либо требование или претензии по вопросу не оплаты стоимости объекта долевого строительства.

Истцом в адрес застройщика была направлена письменная претензия с требованием передать объект долевого строительства от 14.10.2020г. Однако застройщик уклоняется от исполнения своих обязательств, письменно на претензию не отвечает. По настоящее время объект долевого строительства истцу не передан. При этом, названный жилой многоквартирный секционный дом завершен строительством и введен в эксплуатацию. Объекту долевого строительства - 1-комнатной квартире присовен кадастровый номер.

По изложенным основаниям истец просит признать за ним право собственности на 1..... по адресу: ФИО1, АДРЕС, АДРЕС обязать ЗАО «Ипотечная компания М-6» передать ему по акту приема-передачи указанную квартиру в надлежащем состоянии.

Истец в судебное заседание не явился, будучи извещенным о слушании дела надлежащим образом, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, поддерживая письменные объяснения по иску, указала, что акт приема-передачи векселя от имени ответчика подписан ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., удостоверенной ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса Одинцовского нотариального округа АДРЕСФИО7, зарегистрированной в реестре за №. Ответчик не доказал отсутствие у ФИО6 соответствующих полномочий. ФИО6 на основании этой же доверенности подписывала соглашение о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании этой же доверенности ФИО6 подписан с истцом договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Проведение государственной регистрации в отношении соглашения о расторжении и договора № участия в долевом строительстве подтверждает наличие необходимых полномочий у лица, их подписавшего, то есть у ФИО6, так как в силу ч.1 ст.29 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан провести правовую экспертизу представленных документов.

Кроме того, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей", так как истец является потребителем, то есть имел намерение приобрести квартиру исключительно для личных нужд. Статья 8 указанного Закона устанавливает право потребителя, и соответствующую обязанность продавца, на предоставление необходимой и достоверной информации о продавце, которая доводится до сведения потребителей при заключении договоров. Таким образом, подтверждение полномочий лица, подписывающего документы, относится к обязанности ответчика как продавца. Договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ заключен сторонами во исполнение соглашения о расторжении первого договора долевого участия. В указанном соглашении ответчик признает факт исполнения истцом обязательства по оплате и берет на себя обязательство зачесть оплату по второму договору долевого учатия. Последующее поведение ответчика также подтверждает прямое последующее одобрение сделки ответчиком.

Довод ответчика о том, что общество не принимало от истца вексель в оплату стоимости квартиры и на балансе его не учитывало, не соответствует действительности, представленное аудиторское заключение не может подтверждать этого и является недостоверным, перед аудитором не ставился вопрос о наличии или отсутствии векселя на балансе ответчика, аудитор не давал ответ на данный вопрос. При получении векселя сумма, указанная в векселе, отражается по дебету счета "Расчеты с покупателями и заказчиками". На странице 5 аудиторского заключения в графе "Расчеты с покупателями и заказчиками" на ДД.ММ.ГГГГг. отражена сумма 5 943 536 тыс. рублей, куда могла быть включена номинальная стоимость векселя. Кроме того, ответчик представил отчетную документацию за 2015 год, тогда как дата погашения векселя - по предъявлению, но не ранее 31.12.2016г., ответчик мог не предъявлять вексель к оплате, а передать иному лицу посредством индоссамента либо поступить с ним иным образом.

Подписанными ответчиком представленными в материалы дела документами доказано, что истец передал ответчику вексель, а ответчик принял данный вексель в оплату стоимости квартиры. Это является доказательством того, что истец исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры, доказывать, что ответчик учел переданный вексель на своем балансе, истец не обязан. Представленные истцом документы имеют печать ответчика, в том числе акт от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ответчик неоднократно письменно подтвердил, что истцом обязательства по оплате выполнены в полном объеме и что претензий к истцу не имеется.

Электронная переписка также подтверждает договоренности между сторонами по оплате договора векселем, проведение государственной регистрации договоров долевого участия осуществлено силами ответчика за счет истца, то есть ответчик знал и был согласен с условиями указанных договоров. Последующее поведение ответчика подтверждало, что истцом обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены в полном объеме, ответчик ни разу не обращался в адрес истца с требованием об оплате. Истец числился в реестре дольщиков.

Представитель ответчика в судебном заседании против иска возражал, поддерживая письменный отзыв, указал, что акт о принятии оплаты по договору № подписан неуполномоченным лицом, не имеющим полномочий на подписание финансовых документов общества. Кроме того, общество никогда не принимало от истца указанный простой вексель в оплату стоимости квартиры по договору №, и, как следствие, зачесть стоимость данного векселя в счет оплаты по договору № законных оснований не имеется. Согласно бухгалтерской (финансовой) отчетности (бухгалтерского баланса общества за ..... год), никаких долговых ценных бумаг, в том числе векселей, общество не принимало и на балансе не учитывало. Ценных бумаг, в том числе векселей, в соответствии с отчетом о движении денежных средств за январь-декабрь ДД.ММ.ГГГГ года, также в общество не поступало. Как следует из аудиторского заключения .....» от ДД.ММ.ГГГГ., бухгалтерская (финансовая) отчетность ответчика достоверно отражает финансовое положение ЗАО «Ипотечная компания М-6» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим, ответчик считает, что сведения об оплате договоров № не подтверждены. Также указал, что печать на акте не оспаривается, договор долевого участия также не оспаривается, равно как регистрация договоров долевого участия, два договора долевого участия регистрировали представители застройщика.

Представитель третьего лица АО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов ФИО3 МОСОБЛСРОЙ №» в лице КУ ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, ранее в судебном заседании представитель третьего лица указала, что им не известно, выдавался ли данный вексель.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Суд, в силу ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся представителей сторон, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Проектно-строительная компания Стаер» и ООО «Ай-Макс Проект» был заключен договор № по разработке проектной документации (л.д.18-44).

Согласно дополнительного соглашения и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., имеющаяся задолженность заказчика перед ООО «Ай-Макс Проект» в размере ...... был погашена путем передачи заказчиком исполнителю простого векселя №, векселедатель ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов ФИО3 МОСОБЛСРОЙ №», дата составления – ДД.ММ.ГГГГ дата погашения – по предъявлению, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.45-46).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ай-Макс Проект» (принципал) и истцом (агент) был заключен агентский договор №-М. Согласно отчету агента от ДД.ММ.ГГГГ, сумма агентского вознаграждения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила ..... руб.

Во исполнение условий агентского договора по частичной выплате принципалом агентского вознаграждения, принципал передал истцу вышеназванный простой вексель № на сумму ..... руб. 00 коп., что предусмотрено дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГг. к агентскому договору и актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.47-54).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Ипотечная компания М-6» (застройщик) и истцом был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого малоэтажного секционного многоквартирного дома, расположенного по адресу (строительный адрес): № (далее – договор долевого участия-1), который в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации. Согласно договора долевого участия-1 (п.3.1 и 3.2), застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить и передать истцу объект долевого строительства: ..... указанного жилого многоквартирного секционного дома. Цена договора (стоимость объекта долевого строительства), согласно п.4.1 договора долевого участия-1 составляет ..... копеек.

Согласно п.4.3 договора долевого участия-1, уплата цены договора в полном объеме осуществляется участником долевого строительства в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации договора.

Согласно п.4.7 договора долевого участия-1, участник долевого строительства вправе исполнять свое обязательство по оплате цены договора путем передачи векселей, векселедателем которых является ЗАО «Ипотечная компания М-6» или ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов ФИО3 МОСОБЛСРОЙ №» (л.д.55-62, 172-177).

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком, в лице ФИО6, и истцом был подписан акт по договору долевого участия-1, из которого следует, что истец во исполнение обязательства по оплате цены договора передал, а застройщик принял вексель ...... Также указанным актом установлено, что истец во исполнение своего обязательства по оплате цены договора оплатил безналичным способом денежные средства в размере ..... копеек на расчетный счет застройщика, что подтверждается приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ.

В акте также указано, что подписанием настоящего акта стороны подтверждают, что участник исполнил свое обязательство по оплате цены договора и стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.

Кроме того, в акте указано, что застройщик не имеет претензий к форме и содержанию векселя, совершенным передаточным надписям (л.д.63-65).

ДД.ММ.ГГГГ застройщик и истец подписали соглашение о расторжении договора долевого участия-1 (л.д.66), в котором, в т.ч., указано, что на момент подписания соглашения участник оплатил по договору ..... и стороны пришли к соглашению о том, что данные денежные средства будут зачтены застройщиком в счет оплаты договора № участия в долевом строительстве жилого малоэтажного секционного многоквартирного дома, расположенного по адресу (строительный адрес): АДРЕС, который стороны намерены заключить в день подписания соглашения, зачет денежных средств произойдет не ранее чем через 5 дней с момента государственной регистрации данного договора. Стороны не имеют друг к другу претензий по оплате цены договора (п.1.3 соглашения).

Соглашение о расторжении зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. стороны также подписали договор № участия в долевом строительстве жилого малоэтажного секционного многоквартирного дома, расположенного по адресу (строительный адрес): АДРЕС по ГП (далее – договор долевого участия-2), который также ДД.ММ.ГГГГ. прошел процедуру государственной регистрации.

Согласно предмету заключенного договора долевого участия-2 (п.3.1 и 3.2), застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить и передать истцу объект долевого строительства: ......

Согласно п.3.5 договора долевого участия-2, объект долевого строительства передается участнику в состоянии, предусмотренном приложением № к договору, в 1 квартале 2016 года (л.д.67-74, 165-171).

Жилой малоэтажный секционный многоквартирный дом завершен строительством и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU№, выданным ДД.ММ.ГГГГ. Министерством жилищной политики АДРЕС. Дому присвоен почтовый адрес: ФИО1, АДРЕС, АДРЕС, на основании Постановления № Администрации Одинцовского муниципального района АДРЕС (л.д.85-91, 92-94).

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес истца застройщиком было направлено уведомление о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче (л.д.76).

ДД.ММ.ГГГГ. В ответ на обращение истца о даче согласия на переуступку права требования и выдаче справки об оплате квартиры ответчик уведомил истца о том, что денежные средства по договорам долевого участия на расчетные счета компании не поступали (л.д.76-78).

Истцом в адрес застройщика была направлена письменная претензия с требованием передать объект долевого строительства от 14.10.2020г. (л.д.79-84).

Согласно данным ЕГРН, объект долевого строительства, обусловленный договором долевого участия-2: АДРЕС кв.м, по результатам обмеров БТИ имеет следующие характеристики: ....., адрес: ФИО1, АДРЕС, АДРЕСАДРЕС, кадастровый № (л.д.95-96, 97-105).

Согласно ст.ст.309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства, по общему правилу, недопустим.

В силу ч.1 ст.4 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании нашел свое подтверждение факт исполнения истцом обязательства по оплате объекта долевого строительства в полном объеме, путем передачи ответчику имевшегося у него векселя ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов ФИО3 МОСОБЛСРОЙ №» и перечисления на счет ответчика денежных средств, всего на сумму 2 912 000 руб. 00 коп.

Сделка по выдаче векселя ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов ФИО3 МОСОБЛСРОЙ №» в установленном порядке не оспорена, доказательств обратного суду не представлено. Пояснения представителя конкурсного управляющего АО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов ФИО3 МОСОБЛСРОЙ №» в ходе судебного разбирательства о том, что конкурсному управляющему не известно о выдаче векселя обществом, в отсутствие документального подтверждения этих доводов, належащим доказательством недействительности векселя являться не могут.

Возможность оплаты договора долевого участия-1, заключенного между сторонами, путем передачи истцом векселя ЗАО «Департамент инвестиционных и девелоперских проектов ФИО3 МОСОБЛСРОЙ №» предусмотрена данным договором (п.4.7) (л.д. 56 оборот).

Возможность оплаты договора векселем подтверждается также представленной истцом оформленной посредством нотариального удостоверения электронной перепиской, предшествующей заключению договора (л.д. 239-260).

Согласно акта приема-передачи векселя от 16.07.2015г., стороны подтвердили, что участник долевого строительства исполнил свое обязательство по оплате цены договора в размере 2 912 000 руб. 00 коп. и стороны финансовых претензий друг к другу не имеют: стоимость векселя составляет ..... коп., а ..... коп. оплачены на расчетный счет застройщика (л.д. 63).

Доводы ответчика о том, что акт приема-передачи векселя подписан неуполномоченным лицом, несостоятельны. Согласно текста доверенности на имя ФИО6, она была уполномочена быть представителем ответчика по вопросам, связанным с заключением договоров участия в долевом строительстве, в связи с чем, ей было предоставлено право, в том числе подписывать необходимые документы, договоры, передаточные акты, акты зачета взаимных требований по договорам, соглашения о расторжении договоров. Факт удостоверения доверенности от имени ЗАО «Ипотечная компания М-6» нотариус ФИО7 подтвердил, представил скан-образ доверенности на имя ФИО6 (л.д. 216-220).

Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании указал, что печать на вышеуказанном акте не оспаривается.

Суд учитывает, что ФИО6 также подписывала соглашение о расторжении договора №-В/95 от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ответчик подтверждает оплату истцом договора и в котором содержатся и иные финансовые сведения. ФИО6 также подписан с истцом договор №-Б/90 от ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие указанных договоров долевого участия, факт их регистрации также подтверждены представителем ответчика.

Кроме того, суд учитывает, что, в силу ст.183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Под последующим прямым одобрением сделки, в частности, могут пониматься действия, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, реализация других прав и обязанностей по сделке; заключение другой сделки, которая заключена на основании первой).

В данном случае ответчиком был совершен ряд последовательных действий, свидетельствующих о признании им факта надлежащей оплаты истцом договора долевого участия-1 от 01.06.2015г.: указанный договор был расторгнут соглашением от 10.09.2015г. с указанием на то, что внесенные в полном объеме по договору денежные средства подлежат зачету при заключении нового договора долевого участия; с истцом был заключен договор долевого участия-2 от 10.09.2015г.; истец был включен в реестр дольщиков, впоследствии ему было направлено уведомление об окончании строительства. Также, согласно материалов дела, государственная регистрации договоров долевого участия осуществлялась силами ответчика за счет истца (л.д. 159). Таким образом, ответчик знал и был согласен с условиями указанных договоров. Все представленные в материалы дела документы, которыми оформлены правоотношения сторон, содержат подписи представителя ответчика и скреплены печатями ЗАО «Ипотечная компания М-6».

Доводы ответчика о том, что ЗАО «Ипотечная компания М-6» не принимало от истца указанный простой вексель в оплату стоимости квартиры по договору №, что, как указывает ответчик, подтверждено бухгалтерской (финансовой) отчетностью общества и аудиторским заключением, не могут быть приняты судом. Возможное не отражение полученного векселя в отчетности ответчика не свидетельствует о неисполнении истцом обязательства по оплате объекта долевого строительства в порядке, установленном сторонами при заключении договора долевого участия. Выполнение истцом своих обязательств перед ответчиком надлежащим образом подтверждено им представленными в дело доказательствами в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ.

Таким образом, учитывая, что истцом в полном объеме исполнены обязательства перед ответчиком, суд находит исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению в полном объеме. Иное толкование стороной ответчика положений закона и оценка установленных судом фактических обстоятельств дела не означают наличие оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Махмутова Ильгиза Ильгизаровича к ЗАО «Ипотечная компания М-6» о признании права собственности на квартиру, обязании передать квартиру – удовлетворить.

Признать за Махмутовым Ильгизом Ильгизаровичем право собственности на квартиру, .....

Обязать ЗАО «Ипотечная компания М-6» передать Махмутову Ильгизу Ильгизаровичу квартиру, ....., по акту приема-передачи.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27.08.2021г.

Судья Е.А. Селин