Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Жихарева Д. И. к ООО «Альфа Пенза» и Захаровой Г. Н. о расторжении договора аренды и истребования из чужого незаконного владения нежилого помещения,

установил :

Истец Жихарев Д.И. обратился в суд с иском к ООО «Альфа Пенза» и Захаровой Г.Н. о расторжении договора аренды и истребования из чужого незаконного владения нежилого помещения, свои требования мотивировав тем, что 13 февраля 2019 года он по договору купли-продажи приобрел у Захаровой Г.Н. нежилое здание, расположенное по адресу:…., …., пгт…. ул…., д…. Ранее, 26 августа 2015 года между ИП Захаровой Г.Н. и ООО «Альфа Пенза» был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью … кв.м., являющегося частью приобретенного им нежилого здания, сроком на 7 лет. Он направил в адрес ООО «Альфа Пенза» заявление о расторжении договора аренды с компенсацией ущерба от расторжения указанного договора, однако требования ответчиком были оставлены без удовлетворения. Считает, что ответчик ООО «Альфа Пенза» незаконно владеет его имуществом. Просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения №… от 26 августа 2015 года, заключенного между ответчиками, истребовать из чужого незаконного владения ООО «Альфа Пенза» принадлежащее ему на праве собственности имущество – часть нежилого помещения общей площадью … кв.м., расположенного по адресу:…, пгт…., ул…., д…., и взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 15972 рубля.

В судебном заседании истец Жихарев Д.И. исковые требования поддержал, просит удовлетворить, дал пояснения соответственно вышеизложенному, уточнив, что имеет намерение использовать арендуемое нежилое помещение по своему усмотрению.

Ответчик Захарова Г.Н. на рассмотрение дела не явилась, надлежаще извещена, ранее в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснив, что ООО «Альфа Пенза», открыв в арендуемом помещении магазин по продаже спиртных напитков, неоднократно нарушало правила противопожарной безопасности, о чем она сообщала в соответствующие органы.

Представитель ответчика ООО «Альфа Пенза» Саитова А.Ф., действующая на основании доверенности от 1 августа 2019 года, в судебном заседании исковые требования не признала и суду пояснила, что 26 августа 2015 года между ними и ИП Захаровой Г.Н. был заключен договор аренды нежилого помещения, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл. При заключении договора купли-продажи Жихарев Д.И. знал о действующем обременении на спорное нежилое помещение в виде договора аренды. Переход права собственности не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Считает, что Общество является добросовестной стороной договора. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

26 августа 2015 года между индивидуальным предпринимателем Захаровой Г.Н. и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза» заключен договор аренды №…, согласно которому ИП Захарова Г.Н. передала, а ООО «Альфа Пенза» приняла за плату по временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение …, … этажа, общей площадью … кв.м., являющегося частью магазина ТПС, назначение: нежилое, площадь … кв.м., количество этажей:.. , находящегося по адресу: …, пгт…., ул…., д….

13 февраля 2019 года между Захаровой Г.Н. и Жихаревым Д.И. заключен договор купли-продажи нежилого здания, согласно которому Жихарев Д.И. приобрел у Захаровой Г.Н. объекты недвижимости:

нежилое здание, общей площадью … кв.м., наименование: магазин ТПС, количество этажей …, инвентарный номер …., адрес: …, …, пгт…., ул…., д…, кадастровый номер:…

и земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предпринимательство, площадь … кв.м., адрес: …, …., пгт…., ул…., д…, кадастровый номер:…..

Переход права собственности к истцу зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26 февраля и 6 марта 2019 года

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из содержания договора купли-продажи, продавец Захарова Г.Н. проинформировала покупателя Жихарева Д.И. о регистрации обременения в виде аренды на основании договора аренды нежилого помещения № … от …. года, дата регистрации: …., срок действия договора аренды с … года на 7 лет, арендатор Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Пенза», арендодатель индивидуальный предприниматель Захарова Г.Н.

Следовательно, с 26 февраля 2019 года права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды приобрел и возложил на себя истец. При перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Это означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу. Новый собственник или другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Согласно п.5.4 спорного договора аренды арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней в случаях существенного нарушения следующих условий арендатором:

неоднократная просрочка по вынесению арендной платы на срок более 30 календарных дней при условии своевременно и правильно выставленного счета арендодателем,

использование арендуемых площадей не по назначению.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям части ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

13 мая 2019 года истец Жихарев Д.И. направил в адрес ответчика ООО «Альфа Пенза» требование о расторжении договора аренды и готовности компенсировать причиненные убытки при расторжении договора аренды.

ООО «Альфа Пенза» письмом от 3 июня 2019 года предложило истцу подписать соглашение о смене собственника с выставлением счетов на оплату постоянной части арендной платы.

Таким образом, каких-либо доказательств, подтверждающих наличие злоупотреблений со стороны арендатора ООО "Альфа Пенза", суду не представлены. При указанных обстоятельствах правовых оснований, установленных п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ для расторжения договора аренды, не имеется. Срок договора аренды на момент рассмотрения дела не истек.

Руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

решил :

В иске Жихарева Д. И. к ООО «Альфа Пенза» и Захаровой Г. Н. о расторжении договора аренды и истребования из чужого незаконного владения нежилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл в месячный срок со дня вынесения в окончательной форме через Моркинский районный суд.

Председательствующий судья Э.Ш.Харисова

Решение в окончательной форме вынесено 25 октября 2019 года.