Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» об обязании передать нежилые помещения, взыскании неустойки,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» об обязании передать по акту приема-передачи нежилые помещения «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2», находящиеся по адресу: <...>: ФИО1 в размере ? доли в праве; ФИО2 в размере ? доли в праве; индивидуальному предпринимателю ФИО3 в размере ? доли в праве, взыскать с ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» неустойку в размере 4157907 руб., госпошлину.

В обоснование указали, что между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ООО «СК С.Г.П.» заключен договор уступки прав (требования) № от 02.06.2021г., согласно которому все права и обязанности по договору № № от 15.04.2019г. участия в долевом строительстве жилья, в отношении нежилых помещений «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2» перешли к нему. 18.07.2021 года между ИП ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки прав требований №б/н, согласно которому все права и обязанности по договору № от 15.04.2019г. участия в долевом строительстве жилья, в отношении нежилых помещений «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2» в размере ? доли в праве перешли к нему. 03.08.2021 года между ИП ФИО3 и ФИО2 заключен договор уступки прав требований 2-ДУДС/БВФ/БСВ, согласно которому все права и обязанности по договору № от 15.04.2019г. участия в долевом строительстве жилья, в отношении нежилых помещений «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2» в размере ? доли в праве перешли к нему. По всем вышеуказанным договорам уступки участия в долевом строительстве оплата была осуществлена сторонами в полном объеме, права и обязанности перешли к ним в полном объеме.

В 2021 году нежилые помещения «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2» Застройщиком были достроены и согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №-2013 от 30.06.2021года, выданного отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан введены в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <...>. Однако после введения дома в эксплуатацию ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» уклоняется от подписания акта приема передачи указанных помещений, обязанность, предусматривающую передачу объектов строительства после введения объекта строительства в эксплуатацию закрепленную в договоре № 15.04.2019 года не исполняет. На претензии истцов не отвечает.

В дальнейшем исковые требования были уточнены в части наименования спорных помещений.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2, ИП ФИО3 уточненные исковые требования поддержали, просят обязать ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» передать: ФИО1 по акту приема-передачи нежилые помещения «Нежилое помещение №8» с кадастровым номером 02:55:000000:46002, «Нежилое помещение №14» с кадастровым номером №, «Нежилое помещение №15» с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: , бульвар ФИО6, дом 5, в размере ? доли в праве; ФИО2 по акту приема-передачи нежилые помещения «Нежилое помещение №8» с кадастровым номером №, «Нежилое помещение №14» с кадастровым номером №, «Нежилое помещение №15» с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <...>, в размере ? доли в праве; индивидуальному предпринимателю ФИО3 по акту приема-передачи нежилые помещения «Нежилое помещение №8» с кадастровым номером №, «Нежилое помещение №14» с кадастровым номером №, «Нежилое помещение №15» с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <...>, в размере ? доли в праве, взыскать с ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» неустойку в размере 4157909,60 руб. в пользу истцов, пропорционально их долям в праве, госпошлину.

Представитель ответчика ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» ФИО4 в судебном заседании возражала против заявленных требований, указав, что ответчик оспаривает в арбитражном суде договор уступки №

Представитель третьего лица ООО «СК С.Г.П.» ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения иска не возражал, пояснив суду, что объекты долевого участия оплачены истцами. Объекты долевого строительства введены в эксплуатацию 30.06.2021 года. Договор уступки права № от 05.10.2020, заключенный между ООО «СК С.Г.П.» и ООО «Башнафтатранс», ответчик оспаривает в части срока оплаты.

Выслушав объяснения и доводы истцов, ответчика и третьего лица, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 15.04.2019 года между ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» (застройщик) ООО «Башнафтатранс» (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 18.04.2019, номер регистрации № в отношении ряда нежилых помещений, в том числе «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2» в многоквартирном доме в квартале, ограниченном ул. Р. Нуреева, б. ФИО6 г.Уфы.

05.10.2020 года между ООО «Башнафтатранс» и ООО «СК С.Г.П.» заключен договор № № от 05.10.2020 уступки права (требования) по договору № участия в долевом строительстве от 15.04.2019 года и зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 19.10.2020, номер регистрации № в отношении ряда нежилых помещений, в том числе «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2».

02.06.2021 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ООО «СК С.Г.П.» заключен договор уступки прав (требования) № от 02.06.2021г., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 16.06.2021г. номер государственной регистрации №, согласно которому права и обязанности по договору № от 15.04.2019г. участия в долевом строительстве жилья, регистрационный № от 18.04.2019г. в отношении нежилых помещений «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2» перешли к нему.

По вышеуказанным договорам переуступки участия в долевом строительстве оплата была осуществлена в полном объеме, права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № перешли к ФИО3 Подтверждением тому служит запись в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 16.06.2021г. номер государственной регистрации №.

18.07.2021 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки прав требований №б/н, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.07.2021г. номер государственной регистрации №, согласно которому права и обязанности по договору № от 15.04.2019г. участия в долевом строительстве жилья в отношении нежилых помещений «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2» в размере ? доли в праве перешли к нему.

По вышеуказанному договору оплата была осуществлена в полном объеме, права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № № в размере ? доли в праве перешли к ФИО1 Подтверждением тому служит запись в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.07.2021г. номер государственной регистрации №.

03.08.2021 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор уступки прав требований №, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 13.08.2021 г. номер государственной регистрации №, согласно которому права и обязанности по договору № от 15.04.2019г. участия в долевом строительстве жилья, в отношении нежилых помещений «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2» в размере ? доли в праве перешли к нему.

По вышеуказанному договору оплата была осуществлена в полном объеме, права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № в размере ? доли в праве перешли к ФИО2 Подтверждением тому служит запись в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 13.08.2021 г. номер государственной регистрации №.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Из ст. 740 ГК РФ следует, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

На основании ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствие со ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В 2021 году объект долевого строительства по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, в том числе нежилые помещения «Промтоварный магазин №6», «Промтоварный магазин №12», «Административное помещение №2» застройщиком были достроены и согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №-2013 от 30.06.2021г., выданному отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, введены в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <...> .

При осуществлении государственного кадастрового учета этим помещениям были присвоены следующие наименования и кадастровые номера: «Промтоварный магазин №» - «Нежилое помещение №», №; «Промтоварный магазин №12» - «Нежилое помещение №», №; «Административное помещение №» - «Нежилое помещение №», 02№, что подтверждается письмом № от 5.08.2022 генерального подрядчика ООО «СК С.Г.П.».

Из ответа Управления Росреестра по Республике Башкортостан видно, что сведения о зарегистрированных правах на спорные объекты недвижимости отсутствуют.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом

Однако, после введения дома в эксплуатацию, ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» уклоняется от подписания с истцами акта приема передачи помещений «Нежилое помещение №8», «Нежилое помещение №14», «Нежилое помещение №15», расположенных в многоэтажном жилом доме, находящимся по адресу: <...>. Обязанность, предусматривающую передачу объектов строительства после введения объекта строительства в эксплуатацию, закрепленную в договоре №ДД.ММ.ГГГГ, не исполняет.

Претензии истцов, направленные в адрес ответчика 09.12.2021г. с требованием подписать акты приема-передачи вышеуказанного имущества, проигнорированы. Данный факт указывает на уклонение ответчика от подписания актов приема передачи нежилых помещений, что в силу закона, не допустимо.

Возражение ответчика о том, что спорные объекты недвижимого выступают в качестве предмета спора по другому иску, находящемуся на рассмотрении Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № подлежат отклонению.

Судом установлено, что в рамках дела № на рассмотрении Арбитражного суда Республики Башкортостан находится исковое заявление ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «СК С.Г.П.» (ИНН <***>,ОГРН <***>), ООО «Башнафтатранс» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «СК С.Т.З.» (ИНН <***>,ОГРН <***>) о признании действительным договора передачи прав и обязанностей № по договору СУ2/БНТ-К-01/19-ДУ участия в долевом строительстве от 15.04.2019 от 05.10.2020, заключенного между ООО «Башнафтатранс» и ООО «СК С.Г.П.» и прекращении права собственности ООО «СК С.Г.П.» на нежилое помещение с кадастровым номером: №, общей площадью 3 355,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Уфа, б-, помещение 2; №, общей площадью 451,2 кв.м., расположенное по адресу: , б-, помещение 7; №, общей площадью 160,2 кв.м., расположенное по адресу: , б-, помещение 10.

Между тем предметом спора по настоящему делу выступают нежилые помещения «Промтоварный магазин №» - «Нежилое помещение №», №; «Промтоварный магазин №» - «Нежилое помещение №», № «Административное помещение №» - «Нежилое помещение №», № с кадастровыми номерами и номерами помещений, отличными от предмета спора, рассматриваемого Арбитражным судом Республики Башкортостан.

Так же подлежит отклонению довод ответчика о том, что часть требований ИП ФИО3 не подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, поскольку он является индивидуальным предпринимателем и все споры с его участием подлежат рассмотрению в Арбитражном суде.

В силу ч. 4. ГПК РФ при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подсудны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. В связи с тем, что предметом спора по настоящему делу рассматриваемому Октябрьским районным судом выступают нежилые помещения, находящиеся в долевой собственности как физических лиц, так и индивидуального предпринимателя, а исковые требования неразрывно связаны с реализацией права долевой собственности на одни и те же объекты недвижимого имущества, а разделение требований невозможно, дело, принятое судом общей юрисдикции к своему производству с соблюдением правил подсудности, подлежит рассмотрению по правилам, установленным гражданским процессуальным законом.

При таких обстоятельствах, подлежат удовлетворению исковые требования об обязании ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» передать по акту приема-передачи нежилые помещения «Нежилое помещение №», «Нежилое помещение № 14», «Нежилое помещение №15» ФИО3 в размере 1\2 доли в праве, ФИО1 в размере 1\4 доли в праве, ФИО2 в размере 1\4 доли в праве.

Вместе с этим, ответчик допустил просрочку передачи объекта долевого строительства за период, заявленный истцами, с 01 июля 2021 года по 1.04.2022, чем нарушил сроки выполнения своих договорных обязательств.

Согласно п. 19 приложения к договору участия срок передачи объекта участнику 31.12.2019.

Пункт. 1 ст. 329 ГК РФ устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Частью 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве, установленный в договоре с истцом, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном пунктом 3 части 6 Закона о долевом строительстве.

По смыслу вышеприведенных норм закона, информация застройщика о невозможности завершить строительство объекта в срок предусматривает внесение изменений условий в договор долевого участия по правилам ст. 451 Гражданского кодекса РФ, то есть по соглашению обеих его сторон. А в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, он может быть расторгнут.

Условия спорного договора долевого участия строительства многоквартирного дома не менялись и они являются действующими в той редакции, что подписывались сторонами в связи с чем, имеется факт просрочки исполнения обязательств со стороны ответчика.

Изменение сроков строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, и как следствие, изменение срока передачи объекта истцу является изменением условий спорного договора участия в долевом строительстве, что в силу ст. 450 ГК, возможно только по согласованию сторон по договору, либо на основании решения суда.

При таких обстоятельствах, требование истцов о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов недвижимости за период с 01 июля 2021 года является обоснованным.

В соответствии с п.1 постановления Правительства РФ №479 от 26.03.2022 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно.

Таким образом, правомерным периодом начисления неустойки является с 1.07.2021 (заявленного истцом) по 26.03.2022.

Ключевая ставка и процентная ставка рефинансирования (учетная ставка), установленные Банком России на день исполнения обязательства, составляла 6,25 %.

При таких обстоятельствах, расчет неустойки выглядит следующим образом:

56 698 740 руб. х 6,25% х 269 дней (дни просрочки с 01.07.2021 г. по 26.03.2022 г.):300 = 3 177 491,88 рубля.

Таким образом, размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истцов, составляет 3 177 491,88 руб., о несоразмерности заявленной в исковом заявлении неустойки ответчик не заявил, указав в судебном заседании, что расчет неустойки нуждается в проверке.

Принимая во внимание, что ответчик не исполнил обязанность по передаче истцам объекта долевого строительства в срок, подлежит взысканию с ответчика неустойка в пользу каждого участника пропорционально размеру в праве на объект, а именно в пользу ФИО3 неустойка в размере 1 588 745,94 рубля, в пользу ФИО1 неустойка в размере 794 372,97 рубля, в пользу ФИО2 неустойка в размере 794 372,97 рубля.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы истца ФИО3 пропорционально удовлетворенным имущественным требованиям в размере 16143,73 руб. и требованию, не подлежащему оценке, в размере 300 руб.

Руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» об обязании передать нежилые помещения, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Обязать ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» (ИНН <***>) передать по акту приема-передачи нежилые помещения «Нежилое помещение№8» с кадастровым номером №, «Нежилое помещение № 14» с кадастровым номером №, «Нежилое помещение №15» с кадастровым номером №ФИО3 в размере 1\2 доли в праве, ФИО1 в размере 1\4 доли в праве, ФИО2 в размере 1\4 доли в праве.

Взыскать с ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 неустойку в размере 1 588 745,94 рубля, расходы по госпошлине 16443,73 рубля.

Взыскать с ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 неустойку в размере 794 372,97 рубля.

Взыскать с ООО «СУ-2 ОАО «Госстрой» (ИНН <***>) в пользу ФИО2, неустойку в размере 794 372,97 рубля.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке через районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья М.Д.Жучкова