Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании прекратившими право пользования жилым помещением – комнатой, расположенной по адресу<адрес>, выселении ответчиков из указанного жилого помещения, указав в решении суда, что оно является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета по данному адресу.

В обоснование иска указал, что 20 марта 2017 года истец на основании договора купли-продажи недвижимого имущества приобрел в собственность комнату, <адрес>. 03 апреля 2017 года Управлением ....... истцу была выдана выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющие проведенную регистрацию прав, в соответствии с которой истцу принадлежит на праве собственности указанное недвижимое имущество. По месту нахождения недвижимого имущества на момент совершения сделки были зарегистрированы и проживали ответчики ФИО2, ФИО3, которые по настоящее время зарегистрированы и продолжают пользоваться жилым помещением. К-вы вселились в комнату с разрешения АООТ «.......» в 1995 году в связи с предоставлением места жительства ФИО2 как работнику данной организации. Действующее на момент вселения законодательство предоставляло гражданам право на проживание в общежитии только на период работы либо обучения, решение о предоставлении жилья данному ответчику принималось в данном случае не органом местного самоуправления либо государственной власти, а коммерческой организацией – юридическим лицом. Истец, как новый собственник комнаты, является наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, срок действия договора в соответствии с положениями статьи 686 Гражданского кодекса Российской Федерации считается продленным до 04 декабря 2020 года. 26 мая 2020 года ответчикам было вручено уведомление о том, что истец отказывается от продления договора найма жилого помещения по <адрес>, в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, указана просьба к ответчикам о выселении из жилого помещения, вывезти все свои вещи, передать истцу комплект ключей от двери, а также сняться с регистрационного учета. Поскольку срок действия договора найма истек, ответчики заблаговременно предупреждены об отказе наймодателя от продления договора найма жилого помещения по причине не сдавать помещение внаем в течение года, ответчики подлежат выселению из занимаемого жилого помещения, поскольку после истечения срока действия договора найма у ответчиков прекратилось основанное на этом договоре право пользования спорным помещением. На основании положений статей 671, 675, 678, 682, 683, 684, 209, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что ранее ему было отказано в удовлетворении заявленных требований по причине действующего договора найма жилого помещения. В настоящее время договор найма расторгнут, извещение о расторжении договора было направлено ответчикам.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в спорном жилом помещении она проживает с дочерью более 20 лет. Данную комнату она получила от предприятия ....... 04 декабря 1999 года на основании типового договора социального найма, который заключен с ней. Иного помещения у нее не имеется. Ранее судом было вынесено решение об отказе в признании права собственности в порядке приватизации в отношении спорного помещения. коммунальные услуги оплачиваются, долгов не имеется.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Определением от 17 декабря 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен отдел по вопросам миграции отдела полиции № 3 (дислокация Кировский район) Управления МВД России по г. Перми.

Третье лицо отдел по вопросам миграции отдела полиции № 3 (дислокация Кировский район) Управления МВД России по г. Перми в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела №, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования подлежат удовлетворению, приходит к следующему.

В соответствии с типовым договором найма жилого помещения от 12 ноября 1999 года, заключенным между ОАО «.......» (наймодатель) и ФИО2 (наниматель), на основании регистрации места жительства от 04 декабря 1995 года наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи по договору найма изолированное помещение, состоящее из одной комнаты в отдельной квартире площадью 18,0 кв.м, в том числе жилая 18,0 кв.м, по <адрес>.

Жилое помещение площадью 17,7 кв.м, расположенное по <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 марта 2017 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 29 декабря 2020 года.

По сведениям ГБУ Пермского края «.......» от 15 января 2021 года, помещение № в доме № по <адрес> не зарегистрировано на праве собственности, данная информация не является исчерпывающей, поскольку с 01 декабря 1998 года регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом осуществляет Управление .......

На регистрационном учете в указанном помещении состоят ФИО2 (с 04 декабря 1995 года) и ФИО3 (с 26 апреля 1998 года), что подтверждается адресной справкой, выданной отделом адресно-справочной работы УВМ МВД России по Пермскому краю от 20 января 2021 года.

26 мая 2020 года ФИО2 и ФИО3 были уведомлены ФИО1 об освобождении спорного жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, передаче ключей от двери, о необходимости сняться с регистрационного учета в срок до 25 июня 2020 года. Также ответчики были предупреждены о том, что ФИО1 отказывается от продления договора найма жилого помещения, расположенного по <адрес>, в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

В судебном заседании свидетель А. показал, что с октября 1990 года по август 1996 года он был трудоустроен в ......., в 1993 году замещал должность начальника, трудоустраивал ФИО2 Трест занимался строительством домов, реконструкцией общежитий, в том числе, переделывал дом по <адрес>, под отдельные квартиры. Когда ФИО2 выделили комнату, было акционерное общество, спорный дом вошел в уставной капитал. Те, кто получал комнаты до акционирования, могли приватизировать комнаты.

Свидетель К. показала, что она работала в ....... с 1980 года. Проживала в комнате, которая впоследствии была предоставлена ФИО2 О том, в какой организационной форме было предприятие, акционерным или государственным, ей неизвестно.

На основании статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 9).

В силу приведенных положений закона преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение лицами, участвовавшими в рассмотрении предыдущего дела. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен или изменен в установленном законом порядке.

Решением ....... районного суда г. Перми от 06 апреля 2016 года, вступившим в силу 25 июля 2016 года, по гражданскому делу по иску ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО3, к П. о признании права собственности в порядке приватизации, установлены следующие обстоятельства.

Здание по <адрес> построено как общежитие и до 1993 года находилось в ведении государственного предприятия Трест 6/29.

Согласно плану приватизации «.......», согласованному на общем собрании трудового коллектива 27 мая 1993 года и утвержденному Комитетом по управлению имуществом по Пермской области 25 июня 1993 года, указанное общежитие включено в качестве вклада в уставной капитал общества – АООТ «.......».

ФИО2 с 09 сентября 1993 года по 26 апреля 2004 года состояла в трудовых отношениях с .......

В период с 15 января 1991 года по 24 ноября 1995 года ФИО2, была зарегистрирована по месту жительства по <адрес>, с 04 декабря 1995 года – по <адрес>

12 ноября 1999 года между ООО «.......» (наймодатель) и ФИО2, (наниматель) заключен типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР в отношении жилого помещения № площадью 18,0 кв.м в доме по <адрес>. Договор заключен на основании регистрации по месту жительства от 04 декабря 1995 года.

Согласно карточкам формы «.......» на жилое помещение по <адрес> сведениями управляющей организации ООО «УК .......», ФИО2 зарегистрирована в указанном жилом помещении с 04 декабря 1995 года, ее дочь ФИО3, - с 26 апреля 1998 года.

В 1996 году согласно акту приема передачи основных средств от 23 декабря 1996 года АООТ «.......» передало здание общежития в качестве оплаты уставного капитала в ООО «.......».

На основании протокола общего собрания учредителей от 12 марта 1998 года и акта приема – передачи основных средств от 02 июня 1998 года, здание по <адрес>, передано в собственность ОАО «.......», государственная регистрация права собственности за которым произведена 09 марта 1999 года.

На основании договора купли-продажи от 16 ноября 2006 года ОАО «.......» продало принадлежащие ему жилые помещения (комнаты), находящиеся в доме № по <адрес>, П.1., в том числе, комнату №, общей площадью 17,7 кв.м. Цена каждой комнаты установлена сторонами в 400 000 рублей. Согласно пункта 4 договора, лиц, сохраняющих право пользования и проживания в комнатах после приобретения покупателем, не имеется. Договор зарегистрирован в ....... 27 декабря 2006 года.

Согласно справке ОАО «.......» от 23 ноября 2006 года, представленной в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации сделки, в комнате № по <адрес>, площадью 17,7 кв.м, на регистрационном учете никто не состоит.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 26 января 2007 года комната № общей площадью 17,7 кв.м по <адрес>, передана продавцом П.1. в собственность К.1. В пункте 4 договора указано, что иных лиц, сохраняющих право пользования и проживания в комнате после ее приобретения, не имеется.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 20 февраля 2014 года указанная комната передана продавцом К.1. в собственность покупателя К.2. за ....... рублей. В пункте 4 договора указано, что на момент его подписания в комнате зарегистрированы ФИО2, ФИО3

Впоследствии спорное жилое помещение – комната № в доме по <адрес> было продано П., по договору купли-продажи от 29 апреля 2014 года, П. по договору дарения от 16 апреля 2015 года подарил указанное жилое помещение С., в данных договорах также имеется указание на зарегистрированных лиц ФИО2, ФИО3

Решением ....... районного суда г. Перми от 24 июля 2017 года, вступившим в законную силу 15 августа 2017 года, установлено, что на основании заключенного с К.2., действующим от имени С., договора купли-продажи от 20 марта 2017 года ФИО1 зарегистрировал право собственности на данное жилое помещение.

Кроме того, после перехода права собственности на спорную комнату по договору дарения С. обращалась в суд с иском к ФИО4 о признании не приобретшими право пользования жилым помещением по <адрес>, выселении их из указанной комнаты без предоставления другого жилого помещения, взыскании расходов на аренду жилого помещения в размере 150 000 рублей, судебных расходов.

Решением ....... районного суда г. Перми от 21 ноября 2016 года в удовлетворении иска С. было отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что изначально К-вы вселились в спорное жилое помещение на условиях договора коммерческого найма, с 29 апреля 2015 года С. является наймодателем, а ответчики (К-вы) нанимателями спорной комнаты на условиях ранее заключенного договора найма.

Апелляционным определением Пермского краевого суда от 06 февраля 2017 года указанное решение ....... районного суда г. Перми было оставлено без изменения, при этом указано, что К-вы вселились для проживания в спорную комнату с разрешения ОАО «.......» в связи с предоставлением места жительства работнику ФИО2 как работнику данной организации. Действующее на момент вселения законодательство предоставляло гражданам право на проживание в общежитии только на период работы либо обучения, решение о предоставлении жилья данному ответчику принималось в данном случае не органом местного самоуправления либо государственной власти, а коммерческой организацией – юридическим лицом. При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о фактическом вселении ответчиков в жилое помещение, являющегося частной собственностью юридического лица, которые в силу требований закона не предназначены для предоставления гражданам по договору социального найма. Срок действия договора коммерческого найма у нанимателей истекал 04 декабря 2000 года, но они продолжали пользоваться объектом недвижимости без оформления нового договора.

Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно, пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу требований статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации смена собственника занимаемого по договору найма жилого помещения не влечет расторжения или изменения данного договора, который сохраняет свою силу на тех же условиях с заменой стороны наймодателя.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорное жилое помещение было предоставлено ответчикам акционерным обществом на основании договора коммерческого найма в соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчики были вселены в спорное жилое помещение в 1995 году на основании ордера от 04 декабря 1995 года. В данном случае договором не установлен конкретный срок действия договора в виде периода, поэтому в силу требований закона данный договор был продлен в связи с отсутствием определенного периода действия на максимальный срок – пять лет. Учитывая, что договор неоднократно продлевался на одинаковый срок, суд приходит к выводу, что срок действия договора коммерческого найма у нанимателей истекал 04 декабря 2020 года, поскольку право на вселение у ответчиков возникло с даты выдачи ордера на жилое помещение, указанная дата и предполагает заключение договора найма.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 мая 2020 года ФИО2 и ФИО3 были уведомлены ФИО1 об отказе в продлении договора найма жилого помещения, расположенного по <адрес>, в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, о необходимости освобождения спорного жилого помещения, необходимости вывезти личные вещи, передать ключи от двери, а также сняться с регистрационного учета в срок до 25 июня 2020 года.

Таким образом, вручив предупреждение более чем за 3 месяца до истечения срока договора найма ответчикам, ФИО1 надлежащим образом исполнил возложенную на него статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность.

Поскольку срок договора коммерческого найма жилого помещения истек, наймодатель не выразил согласия заключить договор на новый срок, указанный договор считается прекращенным, соглашения о дальнейшем проживании ответчиков в спорном помещении между сторонами не достигнуто, обязательств по обеспечению ответчиков жилым помещением у истца не имеется, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

Окончание срока действия договора влечет за собой прекращение обязательств по договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответственно, были прекращены обязательства наймодателя по предоставлению жилого помещения ответчикам, которые прекращают право пользования спорным помещением и подлежат выселению (статья 35 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Доводы ответчика ФИО2 о том, что ею вносится оплата за пользование электроэнергией, правового значения для дела не имеют, поскольку несение расходов по оплате коммунальных услуг не порождает право пользования занимаемым жилым помещением на условиях договора социального найма, а также не свидетельствует о продлении срока действия договора коммерческого найма на новый срок.

Согласно статье 7 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае, в том числе, выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Аналогичные основания для снятия гражданина с регистрационного учета предусмотрены статьей 31 Правил регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713, следовательно, решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета.

В силу положений части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче иска в суд ФИО1 произведена оплата государственной пошлины в размере 300 рублей, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ, которая с учетом удовлетворения исковых требований подлежит взысканию с ФИО2, ФИО3 в полном объеме, т.е. по 150 рублей с каждой.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать ФИО2, ФИО3 прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по <адрес>.

Выселить ФИО2, ФИО3 из жилого помещения, расположенного по <адрес>.

Решение суда является основанием для снятия ФИО2, ФИО3 с регистрационного учета по указанному адресу.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 300 рублей, т.е. по 150 рублей с каждой.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.Е. Варакшина