Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Владимире гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 АнатО. к ООО Специализированный застройщик «ГАММА-СТРОЙ» о признании условий договора недействительными, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда, о признании одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства недействительным,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с уточненным исковым заявлением к ООО Специализированный застройщик «ГАММА-СТРОЙ» о признании условий договора недействительными, соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда, о признании одностороннего акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства недействительным.

В обоснование искового заявления указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (дольщиком) и застройщиком ООО СЗ «Гамма-строй» заключен договор ### на участие в долевом строительстве (ДДУ) объекта недвижимости (квартиры). Обязательства по ДДУ в части оплаты ФИО2 исполнены, оплачена сумма в соответствии с п. ### ДДУ в размере ### рублей. Согласно п.### договора, «стоимость работ по остеклению лоджий в цену Договора не включена. Работы по устройству остекления лоджии/балкона выполняются силами Застройщика за отдельную плату - за счет средств Участника долевого строительства, до ввода дома в эксплуатацию на основании и на условиях заключенного между сторонами отдельного соглашения. Профиль, фурнитура и конструктивное решение лоджии/балкона будут определены в отдельном соглашении».

Застройщик просил оплатить отдельно остекление лоджий/балконов, ссылаясь на единый архитектурный стиль фасада дома (что предусмотрено одним из разделов проектной документации) многоквартирного жилого дома.

В соответствии с письмом Застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 предложено подписать дополнительное соглашение ### к договору от ДД.ММ.ГГГГ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, которое содержит пункты об оплате стоимости лоджии до ДД.ММ.ГГГГ - до ввода в эксплуатацию (### рублей), изменении (увеличении) цены договора на сумму стоимости лоджии. Проект остекления лоджии, смета на остекление дольщику не представлена. ФИО2 считает, что п.###. договора от ДД.ММ.ГГГГ### на участие в долевом строительстве ухудшает и нарушает ее права и интересы как потребителя.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратилась в ООО СЗ «Гамма-строй» с просьбой исключить п.### ДДУ в связи с тем, что проектной документацией предусмотрено остекление лоджий и настоящий пункт договора является ничтожным. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ### застройщик отказал в исключении п.### ДДУ, ссылаясь на то, что разделом «Архитектурные решения» проектной документации, шифр ###, ООО Проектным бюро «СпецПРО», фасад здания предусмотрен в едином архитектурном решении.

По мнению истца, условия договора, предусмотренные пунктом ### договора, противоречат положениям Закона об участии в долевом строительстве, Закону РФ № 2300-1 от 02.07.1991г. «О защите прав потребителей», причиняют ей моральный вред.

На основании изложенного, ФИО2 просила признать пункт ###. договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ### недействительным в силу ничтожности, признать работы по остеклению лоджии существенными условиями ДДУ между ООО СЗ «Гамма-строй» и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ### (неотъемлемой составляющей пункта ###. договора долевого участия), не требующие дополнительной оплаты для участника долевого строительства - ФИО2 АнатО., взыскать с застройщика ООО «Гамма-строй» компенсацию за причиненный моральный вред в размере 10 000,00 рублей, взыскать с ООО СЗ «Гамма-строй» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, требуемой Застройщиком дополнительно (за пределами ДДУ) к оплате за остекление лоджии - 148 350,00 руб. х 50% = 74 175,00 руб.

ДД.ММ.ГГГГ представителем истца ФИО6 заявлено ходатайство о принятии к производству уточненного искового заявления, в котором Истец просит признать недействительными следующие пункты Договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости ### от ДД.ММ.ГГГГ: п.###; взыскать с Ответчика компенсацию за причиненный моральный вред в размере 5 000 руб., отнести на Ответчика судебные издержки. Определением суда, зафиксированном в протоколе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ данное уточненное исковое заявление принято к производству.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по исковому заявлению ФИО2 к ООО СЗ «ГАММА-СТРОЙ» прекращено в части требования о признании работ по остеклению лоджии существенными условиями ДДУ между ООО «Гамма-строй» и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ### (неотъемлемой составляющей пункта ###. договора долевого участия), не требующими дополнительной оплаты для участника долевого строительства - ФИО2 в связи с отказом истца от данных требований.

Истец, уточнив исковые требования после проведения судебной экспертизы, просит (т.10 л.д.136-137):

Признать недействительным следующий пункт Договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости ### от ДД.ММ.ГГГГ: ###.

Соразмерно уменьшить цену договора от ДД.ММ.ГГГГ### на участие в долевом строительстве на 417 296,00 руб.

Взыскать с ООО СЗ «Гамма-Строй» в пользу ФИО2 разницу в цене договора от ДД.ММ.ГГГГ### на участие в долевом строительстве в связи с невыполнением ООО СЗ «Гамма-Строй» работ по остеклению лоджии, штукатурке стен, установке биметаллических радиаторов с терморегуляторами, устройству системы внутриквартирного пожаротушения в , являющейся объектом долевого строительства, в сумме 366 896,00 руб.

Взыскать с ООО СЗ «Гамма-Строй» в пользу ФИО2 переплату за ### м2 площади , являющейся объектом долевого
строительства, в сумме 50 400,00 руб.

Признать Односторонний Акт от ДД.ММ.ГГГГ о передаче Застройщиком объекта долевого строительства по Договору ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Отнести на Ответчика судебные издержки.

Кроме того, истец от ранее заявленного требования о взыскании компенсации морального вреда в сумме 5000 руб. не отказалась.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований о признании недействительными пунктов ### договора ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО СЗ «Гамма-Строй» прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

Истец ФИО2, ее представитель ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.

Представители ответчика ФИО4, ФИО5 возражали против удовлетворения иска. В материалы дела представили письменные возражения (т.1 л.д.55-57, 88-90, 135-137, т.2 л.д.88-90, 127-135, 160-164, т.3 л.д. 1-8, т.10 л.д. 91-103, 138-143).

Представители третьих лиц ООО Проектное бюро «СпецПРО», Департамента архитектуры и строительства администрации Владимирской области, Инспекции государственного строительного надзора Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены. Ходатайствовали о рассмотрении дела без своего участия.

Департамент архитектуры и строительства Владимирской области в материалы дела представил письменный отзыв (т.2 л.д.58-60), в котором указал, что остекление лоджий является частью проекта, цена которого определена договором долевого участия.

Инспекция государственного строительного надзора Владимирской области в материалы дела представила письменный отзыв (т.2 л.д.44-45), в котором указано, что строительство многоквартирного дома осуществлялось на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ### с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ по проектной документации, получившей положительные заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ###, от ДД.ММ.ГГГГ###. В соответствии с проектной документацией шифр ### жилой дом запроектирован с лоджиями, имеющими тонированное остекление. Как следует из заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ###, остекление выполняется силами дольщиков. Согласно Подтверждению ООО «КОИН-С» от ДД.ММ.ГГГГ к положительному заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ остекление лоджий квартир ### исключено.

Представитель ООО «СпецПро» в материалы дела представил письменный отзыв (т.1 л.д.109), в котором указал, что проект не предусматривает остекление лоджий за счет застройщика.

Представитель Управления Росреестра по Владимирской области оставил рассмотрение дела на усмотрение суда (т.10 л.д.116).

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (ч. 1.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО СЗ «Гамма-Строй» был заключен договор ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, по условиям которого ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: и передать дольщику по окончании строительства дома однокомнатную квартиру общей приведенной площадью ### кв.м., общей площадью квартиры без учета холодных помещений ### кв.м., жилой площадью – ### кв.м., расположенную на третьем этаже с проектным номером ### (т.2 л.д.143-149, т.8 л.д. 158-164).

Объем приведенной площади квартиры отражен в настоящем договоре в соответствии с данными, указанными в проектной документации, в связи с чем носит ориентировочный характер и может подлежать корректировке после проведения кадастровых работ на Объекте и постановки его и помещений в нем на кадастровый учет. В общую площадь квартиры, исходя из которой стороны производят взаиморасчеты, входит площадь лоджии с коэффициентом ### и (или) площадь балкона с коэффициентом ### в соответствии с п. ### договора (п.1.9 договора).

Согласно п.### проектной декларации, размещенной застройщиком в сети Интернет, общая площадь квартиры №### составляет ### кв. м. (проектная площадь указана без площади лоджий), общая жилая площадь – ### кв.м. (т.1 л.д.156, 161, 170).

В соответствии с п.### договора гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование – три года, который исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п.### договора, ориентировочная цена договора на момент заключения – ### руб. Окончательный расчет между сторонами производится по окончании строительства в момент подписания акта приема-передачи квартиры в соответствии с п.### и п.### договора. Цена договора определяется как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади объекта долевого строительства, указанного в п.### настоящего договора.

Цена 1 кв.м. по договору составляет ### руб. (п### договора).

В цену договора включены средства на строительство коммуникаций и других инженерных сооружений, чистовая отделка мест общего пользования, монтаж лифтов в заводской комплектации, благоустройство прилегающей территории, стоимость природоохранный и других необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной документацией, и оплата услуг застройщика, а также выполнение следующих работ по монтажу оборудования в квартире:

- наружных и внутренних стен, перегородок, монтаж плит перекрытия, установка входной двери в квартиру;

- монтажу холодного и горячего водоснабжения только в части монтажа стояков и установкой счетчиков, канализационных стояков с установкой фасонных частей (крестовин и тройников) с заглушками;

Монтаж системы отопления с устройством розлива и установкой приборов отопления, газовая плита не устанавливается (приобретается и устанавливается за счет средств участника долевого строительства);

- монтажу оконных блоков (без подоконных досок и откосов) по контуру наружных стен;

- слаботочным системам (телефонизация, радио и телевидение) выполняются на оконечное устройство без ввода в квартиру.

Отказ участника долевого строительства от вышеперечисленных работ с целью выполнения их самостоятельно не допускается (п.###).

В соответствии с п. ### договора стоимость работ по остеклению лоджий в цену договора не включена. Работы по устройству остекления лоджии/балкона выполняются силами Застройщика за отдельную плату – за счет средств участника долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию на основании и на условиях заключенного между сторонами отдельного соглашения. Профиль, фурнитура и конструктивное решение лоджии/балкона будут определены в отдельном соглашении.

Согласно п.### договора уплата цены договора производится поле государственной регистрации договора путем перечисления на расчетный счет застройщика в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора.

Истец обязательства по оплате договора исполнила, перечислив на расчетный счет застройщика ### руб. (платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ###) (т.1 л.д.22).

Указанные в разделе ### договора денежные средства предоставляются застройщику для финансирования строительства Объекта. Цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере ###% от стоимости настоящего договора. в случае, если по окончании строительства дома в распоряжении застройщика останутся излишние и/или неиспользованные средства (экономия застройщика), они считаются его вознаграждением за осуществление услуг застройщика и остаются в его распоряжении (п.### договора).

По результатам проведения уполномоченными органами кадастровых работ и уточнению общей площади квартиры по сравнению с данными проектной документации, стороны при подписании акта приемки-передачи квартиры производят взаиморасчеты, исходя из площади квартиры по данным кадастрового учета, площади лоджии/балкона в соответствии с п.### договора и цены за квадратный метр согласно п.### договора. изменение общей площади и (или) общего объема имущества многоквартирного дома для расчетов не принимаются (п.### договора).

Застройщик принял на себя обязательства вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию в срок в соответствии с законодательством (п.### договора).

ДД.ММ.ГГГГ Департамент архитектуры и строительства Владимирской области провел мероприятие по контролю без взаимодействия с застройщиком ООО «Гамма-Строй» в части соблюдения обязательных требований при размещении информации в сети «Интернет» и средствах массовой информации на предмет соответствия договоров долевого участия застройщика требованиям Закона об участии в долевом строительстве. По результатам мероприятия в адрес застройщика направлено предостережение ### о недопустимости нарушения застройщиком обязательных требований (т.3 л.д. 96-97). Застройщику предложено привести проекты договоров долевого участия в соответствие с Законом об участии в долевом строительстве.

Заключение Департамента архитектуры и строительства Владимирской области о проведенном мероприятии по контролю без взаимодействия с застройщиком от ДД.ММ.ГГГГ по запросу суда представлено в материалы дела (т.8 л.д.154-156). Так, Департаментом в ходе анализа проекта договора долевого участия обнаружены положения, ущемляющие права участника долевого строительства: пункты ### ДДУ не соответствуют п.11, п.15 ч.1 ст.18 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой платежи, связанные с государственной регистрацией ДДУ, уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, а также иные расходы, указанные в ст.18 Закона об участии в долевом строительстве, являются целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства и должны включаться в стоимость ДДУ. Таким образом, требование застройщика возместить в полном объеме затраты уплаченного взноса в компенсационный фонд, а также иные затраты, предусмотренные ст.18 Закона об участии в долевом строительстве, в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика, является неправомерным. Также указано на несоответствие законодательству положений п.### ДДУ об исчислении гарантийного срока со дня ввода дома в эксплуатацию; об исчислении гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование; сделаны замечания по пунктам ### ДДУ.

Данное предложение Департамента выполнено застройщиком ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.98).

ДД.ММ.ГГГГ застройщик направил в адрес ФИО2 письмо, в котором предложил подписать дополнительное соглашение ### к договору долевого участия, в котором предлагалось оплатить стоимость остекления лоджии (### руб.) до ДД.ММ.ГГГГ, до ввода дома в эксплуатацию – в целях своевременного завершения строительства объекта, сохранения единого стиля и архитектурного облика фасада дома, в дополнительном соглашении предлагалось изменить цену договора (увеличить на стоимость остекления лоджии). Смету на остекление лоджии застройщик дольщику не представил (т.1 л.д.17-21). Дольщику предложено оплатить стоимость остекления лоджии на расчетный счет иной, чем указан в договоре долевого участия и в проектной декларации, размещенной застройщиком в сети Интернет о ходе строительства и использованных денежных средствах.

В прилагаемом к письму проекте дополнительного соглашения предлагалось изменить п. ### договора (увеличить цену договора долевого участия на стоимость работ по остеклению лоджии). Указывалось, что цена договора определена на основании проектной документации, исходя из фактических замеров проемов, подлежащих остеклению.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратилась в Департамент архитектуры и строительства Владимирской области с просьбой проверить обоснованность внесения предлагаемых изменений в части увеличения цены ДДУ (т.1 л.д. 23).

Департамент архитектуры и строительства Владимирской области по результатам рассмотрения обращения ФИО2 сообщил ей со ссылкой на лист ### раздела ### Архитектурных решений проектной документации на многоквартирный дом, что остекление лоджии является частью проекта, цена которого определена договором долевого участия (т.1 л.д.24-25).

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратилась к застройщику с требованием исключения пункта ### ДДУ в связи с его ничтожностью, т.к. проектной документацией предусмотрено остекление лоджий (т.1 л.д.26).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ОО СЗ «Гамма-Строй» отказало ФИО2 в исключении п.### договора со ссылкой на то, что застройщик не принимал на себя обязательство произвести остекление лоджий участникам долевого строительства за свой счет (т.1 л.д.27-28).

Департамент архитектуры и строительства Владимирской области в ответ на запрос суда сообщил, что при подготовке ответа ФИО2 была использована выписка из раздела ### проектной документации многоквартирного жилого дома №### по ГП ДД.ММ.ГГГГ###, выполненная ООО «СпецПро» в части наличия проектного решения по остеклению, представленная в Департамент застройщиком (т.1 л.д.80).

Согласно подтверждению от ДД.ММ.ГГГГ к положительному заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ### в проектную документацию внесены следующие изменения: остекление лоджий выполняется силами дольщиков» (т.1 л.д.200).

ДД.ММ.ГГГГ (в период рассмотрения настоящего дела в суде) в проектную документацию, ранее получившую положительное заключение экспертизы, внесены изменения в раздел ### Архитектурные решения, Шифр 282### – исключено остекление лоджий квартир №### (т.1 л.д.137, 194-195).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира ООО СЗ «Гамма-Строй» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ### (т.10 л.д.121-122).

ДД.ММ.ГГГГФИО2 получила сообщение от застройщика о завершении строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Гамма-Строй» получило от ФИО2 письмо с приложением акта осмотра объекта долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с указанием перечня недостатков (т.2 л.д.68-69).

ДД.ММ.ГГГГ застройщик сообщил дольщику (ФИО2, получила ответ ДД.ММ.ГГГГ) о рассмотрении ее обращения и устранении недостатков, которые полагал подлежащими устранению. Также предложит осуществить приемку объекта, предложив предварительно согласовать дату и время осмотра объекта. Сообщил, что по результатам проведения кадастровых работ общая площадь квартиры увеличилась на ### кв.м., предложил доплатить ### руб. в безналичном порядке на счет, указанный в ДДУ (т.2 л.д. 70-71).

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратилась к застройщику с претензией, в которой указала, что на момент заключения ДДУ (ДД.ММ.ГГГГ) проектом строительства предусматривалось остекление лоджий и входило в цену квадратного метра объекта долевого участия. ФИО2 потребовала остеклить лоджию или соразмерно уменьшить цену договора на стоимость остекления лоджии (согласно проекта, предложенного застройщиком) – на ### руб. (т.2 л.д.73).

ДД.ММ.ГГГГФИО2 доплатила цену договора в связи с увеличением фактической площади объекта – ### руб., в подтверждение чего представила чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.86).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Гамма-Строй» отказало ФИО2 в удовлетворении требований, изложенных в претензии, сославшись на то, что остекление лоджии ее квартиры исключено из проектной документации (т.2 л.д.74-75).

ДД.ММ.ГГГГ дольщиком совместно с застройщиком произведен совместный осмотр квартиры. ФИО2 потребовала устранить недостатки в виде неостекленной лоджии и неоштукатуренных стен (т.2 л.д.112-113).

ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «Гамма-Строй» отказала в устранении указанных недостатков, ссылаясь на нахождении спора в суде (по остеклению лоджии) и на то, что штукатурка стен не включена в цену договора (т.2 л.д.110-111).

ДД.ММ.ГГГГ застройщиком составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по договору ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.136).

Истец утверждает о внесении ответчиком изменений в проектную документацию и в построенный объект, ухудшающих качество объекта ДДУ и удешевляющих его стоимость после заключения ею договора долевого участия.

Кроме того, ФИО2 указывает на то, что ответчик, не раскрывая информацию в ЕИСЖС, лишал дольщиков возможности отслеживать процесс строительства и осваивания внесенных ими денежных средств. За период с момента получения разрешения на строительство до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) информация в проектных декларациях ООО СЗ «Гамма-Строй» об обязанности остекления лоджий и оштукатуривания стен силами дольщиков не размещалась (т.3 л.д.103-249, т.4, т.5, т.6, т.7, т.8 л.д.1-130). Застройщик в размещенных им проектных декларациях в графе ### и ее разделах использовал формулировки «добавлена информация об основных характеристиках нежилых помещений» или «добавлена информация об основных характеристиках жилых помещений», что не раскрывало информацию в полном объеме.

По ходатайству истца определением суда от ДД.ММ.ГГГГ для установления юридически значимых обстоятельств по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись ### о государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру на основании одностороннего Акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ### от ДД.ММ.ГГГГ и договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости ### от ДД.ММ.ГГГГ (т.10 л.д. 132-135).

ДД.ММ.ГГГГ экспертами составлено заключение ### (т.10 л.д.19-64).

По результатам проведенной экспертизы эксперты пришли к следующим выводам (т.10 л.д.38-39):

В квартире (далее объект долевого участия) отсутствует остекление лоджии, штукатурка стен, биметаллические радиаторы с терморегуляторами и система внутриквартирного пожаротушения, что не соответствует первоначальной проектной документации и п.### договора ### от ДД.ММ.ГГГГ в части выполнения работ, предусмотренных проектной документацией, на момент заключения договора.

Отсутствие остекления лоджии, штукатурки стен, биметаллических радиаторов в квартире №### соответствует проектной документации после ее корректировки.

Отсутствие термостатических клапанов на приборах отопления и системы внутриквартирного пожаротушения в квартире №### не соответствует проектной документации после ее корректировки.

Перечень недостатков в квартире №### приведен в таблице №### исследовательской части заключения (т.10 л.д.32-33).

Отсутствие остекления лоджии, штукатурки стен, биметаллических радиаторов с терморегуляторами и системы внутриквартирного пожаротушения ухудшает потребительские свойства объекта долевого участия в строительстве и требует дополнительных затрат на выполнение работ по устройству остекления лоджии, штукатурке стен, установке биметаллических радиаторов с терморегуляторами, системы внутриквартирного пожаротушения.

Стоимость работ по остеклению лоджии с демонтажом и монтажом вновь металлического ограждения, штукатурке стен, замене алюминиевых радиаторов на биметаллические радиаторы с термостатическими клапанами и устройству системы внутриквартирного пожаротушения на объекте долевого участия составляет 366 896,00 рублей, в том числе: остекление лоджии – 247 931 руб., демонтаж и монтаж металлического ограждения лоджии для возможности остекления – 17 099 руб., штукатурка стен 76 028 руб., замена алюминиевых радиаторов на биметаллические с термостатическими клапанами и устройство системы внутриквартирного пожаротушения 25 838 руб.

Также эксперт установил, что после выполнения штукатурных работ площадь объекта долевого участия составит ### м2, что превысит площадь, указанную в договоре ### от ДД.ММ.ГГГГ на ### м2 (т.10 л.д.33).

Эксперт ФИО10, допрошенный в судебном заседании, выводы экспертного заключения поддержал, полно и обстоятельно ответив на поставленные ему сторонами спора и судом вопросы. Пояснил, что им проанализирована проектная документация как до, так и после ее корректировки по заданию заказчика (застройщика). Проектом были предусмотрены термостатические автоматические регуляторы, значительно отличающиеся по функционалу от установленных ручных. Т.е. застройщиком произведена замена изделий на иные, с худшими характеристиками, более дешевые. Пояснил, что снижение стоимости строительства может быть обусловлено невыполнением части ранее предусмотренных проектом работ.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд признает его допустимым доказательством по делу, так как оно составлено с учетом требований ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», квалификация эксперта подтверждена, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение содержит описание проведенных исследований, указание на источники, которыми руководствовался эксперт, и примененные им методы.

Оснований ставить под сомнение выводы экспертов суд не усматривает, поскольку они полностью согласуются как с условиями заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве, так и с проектной документацией на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось его строительство, в том числе и квартиру, подлежащую передаче истцу, не носят предположительный характер.

Экспертиза была назначена и проведена с соблюдением установленных законом правил, соответствует требованиям закона.

В связи с указанным суд не нашел оснований для назначения по делу повторной экспертизы, как о том просил ответчик.

Согласно ч.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

Исходя из содержания ст. 19 названного Федерального закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Информация о проекте строительства согласно п. 1 ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.

Участнику долевого строительства должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком квартиры, не соответствующей проектной документации, является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков (пп. 3 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

В ч. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве указано, что проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в ч. 4 ст. 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в ч. 2 ст. 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте единой информационной системы жилищного строительства, указанной в ст. 23.3 настоящего Федерального закона, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч. 4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что проектная декларация застройщика, размещенная в сети "Интернет", является официальным документом.

Согласно п.### проектной декларации, размещенной застройщиком на сайте в общем доступе, планируемая стоимость строительства составляла:

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.1 л.д.185 оборот, т.3 л.д.122, 147),

- на ДД.ММ.ГГГГ – ### руб. (т.3 л.д.219),

- на ДД.ММ.ГГГГ – ### руб. (т.3 л.д.245),

- на ДД.ММ.ГГГГ – ### руб. (т.4 л.д.22),

- на ДД.ММ.ГГГГ – ### руб. (т.4 л.д.48),

- на ДД.ММ.ГГГГ – ### руб. (т.4 л.д.72),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.4 л.д.96),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.4 л.д.120),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.4 л.д.143),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.4 л.д.171),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.4 л.д.198),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.4 л.д.223),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.5 л.д.19),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.5 л.д.45),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.1 л.д.172, т.5 л.д.71),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.5 л.д.96),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.5 л.д.122),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.5 л.д.148),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.5 л.д.174),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.5 л.д.200),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.5 л.д.225),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.5 л.д.252),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.6 л.д.19),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.6 л.д.43),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.6 л.д.68),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.6 л.д.93),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.6 л.д.118),

- на ДД.ММ.ГГГГ – не указана (т.6 л.д.147),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.6 л.д.175),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.6 л.д.205),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.6 л.д.235),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.7 л.д.11),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.7 л.д.40),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.7 л.д.70),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.7 л.д.100),

- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.7 л.д.130),- на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.7 л.д.160), - на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.7 л.д.190), - на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.7 л.д.219), - на ДД.ММ.ГГГГ - ### руб. (т.7 л.д.258), - на ДД.ММ.ГГГГ – ### руб. (т.8 л.д.29), дата последнего изменения сведений о стоимости строительства указана – ДД.ММ.ГГГГ – ### руб.) (т.8 л.д.34), - на ДД.ММ.ГГГГ – ### руб. (т.8 л.д.60), дата последнего изменения сведений о стоимости строительства указана – ДД.ММ.ГГГГ – ### 000 руб.) (т.8 л.д.66), - на ДД.ММ.ГГГГ – ### руб. (т.8 л.д.92), дата последнего изменения сведений о стоимости строительства указана – ДД.ММ.ГГГГ – ### руб.) (т.8 л.д.98), - на ДД.ММ.ГГГГ### руб. (т.1 л.д.158, т.8 л.д.123), дата последнего изменения сведений о стоимости строительства указана – ДД.ММ.ГГГГ – ### руб.) (т.8 л.д.129).В ходе рассмотрения дела ответчиком не представлены сведения о причинах изменения стоимости строительства многоквартирного дома, соответствующая сметная документация не предоставлена. В материалах дела отсутствует бухгалтерская отчетность, иные документы, подтверждающие, что ответчик понес затраты сверх предполагаемых; ответчик не представил доказательств объективного увеличения стоимости строительства жилого дома в период ДД.ММ.ГГГГ, когда предложил истцу заключить дополнительное соглашение об увеличении цены договора в связи с необходимостью остекления лоджии.Пунктом ###. заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что указанная в п. ###. настоящего договора цена (### руб.) включает в себя денежные средства на выполнение работ в соответствии с проектной документацией, а также денежных средств на оплату услуг застройщика. Пунктом п. ###. указанного договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что ответчик по делу обязался передать квартиру дольщику в состоянии, предусмотренном условиями договора и Приложениями к нему. Согласно п.### договора застройщик вправе по своей инициативе вносить изменения в проект без согласования соответствующих изменений с участником долевого строительства. Таким образом, условиями заключенного между сторонами договора прямо предусмотрено, что внутренняя отделка и инженерное оборудование помещений дома, прочие работы застройщиком выполняются в соответствии с проектной документацией на строительство дома. Застройщик обязан обеспечить участнику долевого строительства возможность ознакомиться с проектной документацией. При этом законом не определен конкретный способ ознакомления с проектной документацией, что очевидно свидетельствует о возможности ознакомления с указанными документами любым способом, не противоречащем интересам обеих сторон. Такое ознакомление возможно, в том числе, путем получения информации на сайте застройщика, в ЕИСЖС, а также любым другим способом по предварительному согласованию. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в Единой информационной системе жилищного строительства имелась актуальная проектная документация, и истец была ознакомлена ответчиком с внесенными изменениями в проектную документацию. Общеизвестным является обстоятельство наличия в ДД.ММ.ГГГГ годов введенных ограничений в связи с недопущением распространения новой коронавирусной инфекции Covid-19, что объективно препятствовало истцу ознакомиться с проектной документацией в офисе застройщика. Суд полагает верным утверждение истца о введении ее в заблуждение относительно стоимости объекта долевого участия строительства в части отсутствия возможности определить цену договора в момент его заключения, а также механизм определения цены с учетом возможных расходов на остекление лоджии.В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Из содержания ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" следует, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы; гарантийный срок, если он установлен.Ст. 16 Закона РФ "О защите право потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.По смыслу части 1, пункта 1, 3 части 4, части 4.1 статьи 4, части 1, 2 статьи 5, пункта 1 части 1 статьи 18 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Такой договор помимо прочего должен содержать основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного конкретного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией (в том числе с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, о материале наружных стен), равно как и цену договора (т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства). Условия договора, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, в том числе об объекте долевого строительства, о цене, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор, может быть признан судом недействительным.Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Поскольку работы по остеклению лоджий предусмотрены проектным решением и являлись обязательным для ввода дома (объекта) в эксплуатацию (о чем свидетельствует корректировка в части исключения остекления лоджий трех квартир перед сдачей дома в эксплуатацию), такие работы входили в состав затрат Застройщика на строительство объекта, а следовательно, требование об их повторной оплате в соответствии с п. 2.6 договора является незаконным.

Ссылка ответчика на п. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве основана на неправильном истолковании норм материального права. Указанная норма предоставляет право по соглашению сторон изменять согласованную сторонами цену договора после его заключения, и только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В данном же случае в пункте 2.6 договора речь идет не об изменении при наступлении определенных условий цены договора, указанной в п. 2.1 договора в размере 1 789 200 руб., а о возложении на потребителя безусловной дополнительной обязанности оплатить неопределенный на день заключения договора размер фактических затрат, которые неизбежно будут понесены застройщиком ввиду обязательности указанных в данном пункте работ для создания объекта строительства.

В указанном пункте однозначно не определены основания для изменения цены договора и правила установления размера дополнительных инвестиций и периода их оплаты.

Согласно основополагающему принципу гражданского права «договоры должны соблюдаться», стороны договора ориентируются на предсказуемость последствий договора, то есть участник долевого строительства, заключая договор участия в долевом строительстве, предполагает, что после введения многоквартирного дома в эксплуатацию он получит квартиру определенного качества за определенную цену. В свою очередь значительное изменение цены договора долевого строительства нарушает определенность правоотношений между участником долевого строительства и застройщиком. Увеличение цены договора нарушает права потребителя, поскольку не позволяет дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора.

На основании вышеуказанных норм закона, суд приходит к выводу, что ознакомление ФИО2 с условиями договора, заключение договора на добровольных началах сами по себе не исключают возможность признания условий недействительными, если эти условия нарушают требования закона или иного правового акта, ущемляют права истца.

Включение в данную сделку условия о том, что ФИО2 должна дополнительно к цене договора уплатить стоимость остекления лоджии в качестве дополнительных расходов противоречит вышеуказанным положениям Закона об участии в долевом строительстве, регулирующим вопросы установления цены объекта долевого строительства по правоотношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 2.6 договора ущемляется не только право потребителя, предусмотренное ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, но и право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей".

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании пункта ### договора долевого участия в строительстве недействительным.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности в части оспаривания данного условия договора основаны на неверном толковании закона.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлены обстоятельства передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора и проектной документации, суд полагает требования ФИО2 о соразмерном уменьшении цены договора подлежащим удовлетворению.

При определении размера денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, суд руководствуется экспертным заключением.

Ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств передачи истцу квартиры надлежащего качества.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию разница в цене договора в связи с невыполнением ООО СЗ «Гамма-Строй» работ по остеклению лоджии, штукатурке стен в квартире, установке биметаллических радиаторов с автоматическими терморегуляторами, устройству системы внутриквартирного пожаротушения в квартире №###, являющейся объектом долевого строительства, в сумме 366 896 рублей.

Кроме того, экспертом установлено, что в результате невыполнения работ по оштукатуриванию стен площадь квартиры должна увеличиться на ### кв.м. по сравнению с той, которая указана в договоре долевого участия в строительстве. Ответчик же заявил увеличение площади объекта долевого участия на ### кв.м.

Исходя из стоимости 1 кв.м. - ### руб. Истец оплатила за 1,65 кв.м. ### руб.

Так как после выполнения штукатурных работ площадь объекта долевого участия увеличится только на ### м2, истец переплатила 39 900,00 руб. (###.). Данная сумма подлежит возврату ответчиком в пользу истца.

Суд не может согласиться с требованием истца о взыскании переплаты за площадь квартиры в сумме 50 400 руб., поскольку это приведет к возникновению на ее стороне неосновательного обогащения.

Таким образом, требования истца о взыскании переплаты за площадь построенного объекта подлежит частичному удовлетворению.

Разрешая требования истца о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным, суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Истец неоднократно пыталась реализовать предусмотренный способ защиты своих прав, согласно которому участники долевого строительства вправе требовать от застройщика на основании части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.

При этом факта необоснованного уклонения ФИО2 от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено. Как указывала истец, ее отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 названного закона.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания одностороннего акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Как следует из положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в частности, пункт 5 части 2 статьи 14, статья 58), вступивший в законную силу судебный акт является документом, устанавливающим, изменяющим или прекращающим право собственности на недвижимое имущество, и основанием для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации права собственности.

Поскольку односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ООО СЗ «Гамма-Строй» объекта долевого строительства по договору ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО СЗ «Гамма-Строй», признан недействительным, настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 АнатО. на жилое помещение по адресу: ### от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицам и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъясняется, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая характер причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости, с ООО СЗ «Гамма-Строй» в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, т.е. требование о взыскании денежной компенсации морального вреда подлежит удовлетворению.

При удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 205 898 руб. ((366 896 руб. + 39 900 руб. + 5000 руб.)*50%= 205 898 руб.).

Оснований для снижения суммы штрафа суд не усматривает.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы (ст.94 ГПК РФ).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ФИО2 оплачена экспертиза в сумме 40 000 руб., что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (т.8 л.д.131).

Поскольку доводы истца о наличии недостатков в объекте долевого строительства подтверждены заключением эксперта, и требования о соразмерном уменьшении цены договора и взыскании денежных средств в связи с недостатками объекта удовлетворены в соответствии с заключением эксперта, суд полагает взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате экспертизы в сумме 40 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой была освобождена истец, в сумме 8 168 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 АнатО. () удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт ### договора ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 АнатО.й и ООО СЗ «Гамма-Строй» (ИНН <***>).

Соразмерно уменьшить цену договора ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 АнатО.й и ООО СЗ «Гамма-Строй», на 406 796 рублей.

Взыскать с ООО СЗ «Гамма-Строй» в пользу ФИО2 АнатО. разницу в цене договора в связи с невыполнением ООО СЗ «Гамма-Строй» работ по остеклению лоджии, штукатурке стен в квартире, установке биметаллических радиаторов с терморегуляторами, устройству системы внутриквартирного пожаротушения в квартире №###, являющейся объектом долевого строительства, в сумме 366 896 рублей.

Взыскать с ООО СЗ «Гамма-Строй» в пользу ФИО2 АнатО. переплату за площадь квартиры №###, являющейся объектом долевого строительства, в сумме 39 900 рублей.

Признать односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ООО СЗ «Гамма-Строй» объекта долевого строительства по договору ### на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 АнатО.й и ООО СЗ «Гамма-Строй», недействительным.

Взыскать с ООО СЗ «Гамма-Строй» в пользу ФИО2 АнатО. компенсацию морального вреда в сумме 5 000 рублей.

Взыскать с ООО СЗ «Гамма-Строй» в пользу ФИО2 АнатО. штраф в сумме 205 898 рублей.

В удовлетворении остальных требований о взыскании переплаты за площадь квартиры - отказать.

Взыскать с ООО СЗ «Гамма-Строй» в пользу ФИО2 АнатО. судебные расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 АнатО. на жилое помещение по адресу: ### от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО СЗ «Гамма-Строй» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 8 168 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г.Владимира в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Ю.Н. Селянина

Мотивированное решение изготовлено 20.07.2022

Председательствующий судья Ю.Н. Селянина