Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, представителя ответчиков ФИО4, прокурора Железнодорожного района г. Екатеринбурга Цыганова М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3, ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании солидарно денежных средств, выселении из жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО6 о расторжении договора найма жилого помещения – квартира *** в доме *** по ул. *** в г. ***, взыскании солидарно денежных средств по договору найма жилого помещения в размере ***, выселении из указанного жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником жилого помещения – квартира № *** в доме *** по ул. *** в г. ***. Право собственности на данное жилое помещение приобретено на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества № *** от *** и дополнительного соглашения № *** от ***. В указанном жилом помещении зарегистрированы и проживают ФИО2, ФИО3 ФИО6 была незаконно вселена в данное жилое помещение и проживала в нем до *** года. Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от *** ФИО6 выселена из спорного жилого помещения. Спорное жилое помещение было предоставлено ответчику ФИО2 в *** году АОЗТ «***» в качестве общежития. ФИО2 состоял в трудовых отношениях с указанной организацией. Спорное жилое помещение было зарегистрирована за работодателем на основании свидетельства на право собственности. На основании постановления Главы г. Екатеринбурга жилое помещение исключено из состава общежития. Ответчики остались проживать в спорном жилом помещении. *** истцом в адрес ответчиков заказным письмом направлен договор найма жилого помещения, которое получено ФИО2 ***. Направление данного договора является офертой. Дальнейшее проживание ответчиков в спорном жилом помещении, использование жилого помещения по его прямому назначению, оплата коммунальных услуг свидетельствуют о принятии оферты, то есть о заключении договора коммерческого найма жилого помещения. Ответчики являются сонанимателями жилого помещения. Согласно п. 4.2 договора плата за жилое помещение устанавливается в размере *** в месяц. Ответчики на разу не вносили плату за жилое помещение, в вязи с чем задолженность составляет ***. Поскольку ответчики не исполняли обязанность по внесению платежей более шести месяцев, истец просит расторгнуть указанный договор, выселить ответчиков ФИО2. ФИО3 из жилого помещения.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, требования просила удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3, представитель ответчиков в судебном заседании требования не признали, в удовлетворении просили отказать. В обоснование возражений указали, что решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга установлена законность вселения и проживания ответчиков ФИО2, ФИО3 в спорном жилом помещении. Этим же решением установлена законность вселения ответчиков на условиях договора социального найма. Поскольку стороны не пришли к соглашению об изменении условий договора найма, одностороннее изменение платы за жилое помещение законом не допускается, оснований для взыскания задолженности по коммерческой цене не имеется. Договор найма с истцом не заключался. Задолженность по оплате за проживание в жилом помещении должна взиматься по ценам договора социального найма для муниципального жилья. Расчет задолженность за жилое помещение должен быть определен исходя из размера жилого помещения и за период, который не превышает срок исковой давности с ***. Поскольку судебными актами установлена законность вселения и проживания ответчиков в спорном жилом помещении, сохранено право бессрочного проживания, соответственно, сохранены и условия проживания в части оплаты за жилое помещение. До перехода права собственности на жилое помещение к истцу ответчики, помимо оплаты коммунальных услуг, оплачивали плату за проживание по тарифам за наем. С ***. плата за наем жилого помещения не взимается. Договор коммерческого найма между истцом и ответчиками не заключался, также не заключался договор между ответчиками и предшествующим собственником ФИО7 Предшествующий ФИО8 собственник ЗАО «***» до *** взимал плату за жилое помещение в размере тарифа, установленного органами местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма, которая признавалась и оплачивалась ответчиками. Соответственно, плата за жилое помещение может быть взыскана в размере тарифа, установленного органами местного самоуправления по договорам социального найма. Период, за который может быть взыскана плата с *** по ***. Требования о выселении необоснованны, поскольку истец приобрел жилое помещение с обременением. Требования к ФИО6 в части взыскания денежных средств не подлежат удовлетворению, поскольку она была выселена из спорного жилого помещения, решением суда установлено, что она не приобрела право пользования жилым помещением, в связи с чем ФИО6 не имеет общих прав и обязанностей с ответчиками.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, что подтверждается распиской о вручении, ходатайство об отложении слушания дела не заявляла.

Суд, с учетом мнения представителя истца, ответчиков, представителя ответчиков, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчиков, представителя ответчиков, заключение прокурора, исследовав письменные доказательства по делу, материалы гражданских дел № 2-37/2012, № 2-3566/14, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что спорным является жилое помещение – квартира № *** в доме *** по ул. *** в г. ***. Собственником данного жилого помещения является ФИО5

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от *** по гражданскому делу по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении установлено, что ФИО2, являясь работником Треста «Строймеханизации-2» на основании путевки вселен в спорное жилое помещение. По данным ЕМУП «БТИ» квартира *** в доме *** по ул. *** в г. *** зарегистрирована на праве собственности за ЗАО «***» на основании свидетельства на право собственности, выданного Комитетом по управлению госимуществом от *** за № *** г. Екатеринбурга. На основании постановления Главы г. Екатеринбурга от *** спорное жилье было исключено из числа общежитий. *** между ЗАО «***» и ФИО8 заключен договор купли-продажи квартиры *** в доме *** по улице *** в г. ***. Пунктом 1.3 предусмотрено, что на момент заключения договора в указанной квартире зарегистрированы: ФИО2, ФИО3 и ФИО9 В рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении ФИО8, о взыскании с должника ФИО8 денежных сумм, спорная квартира была арестована и передана на реализацию. В соответствии с протоколом № *** о результатах торгов по продаже арестованного имущества от ***, квартиру *** в доме *** по ул. *** приобрел на торгах истец ФИО5 *** между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключено дополнительное соглашение № *** к протоколу о результатах торгов по продаже арестованного имущества от *** № ***, в соответствии с которым предмет торгов определен, как однокомнатная квартира, расположенная по адресу: г. ***, ул. ***, дом ***, квартира ***, в которой прописано 2 человека (ФИО2, ФИО3), сохраняющие право проживания до момента снятия их с регистрационного учета. Право собственности ФИО5 на спорную квартиру зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области, что подтверждается выпиской из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании изложенного, руководствуясь ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд установил, что ФИО5 приобрел право собственности на объект недвижимости - спорную квартиру, обремененный правами третьих лиц, и это обременение заключалось в праве проживания в этой квартире ответчиков, вселенных в эту квартиру на законных основаниях до приобретения истцом права собственности на спорную квартиру, доказательством согласия ФИО5 на приобретение жилого помещения, обремененного права третьих лиц, является подписание им дополнительного соглашения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от *** указанное решение оставлено без изменения.

*** ФИО5 в адрес ответчиков направлен договор найма квартиры. Факт направления подтверждается почтовой карточкой, описью вложения (л.д. 12-20).

Согласно ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ч. 1 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Истцом представлен проект договора найма квартиры, который сторонами не подписан, что не соответствует требованиям ч. 3 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Довод истца о том, что договор найма квартиры был заключен путем оферты и акцепта также подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.

Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Одновременно с проектом договора найма квартиры в адрес ответчика направлено предложение о заключении договора найма квартиры (л.д. 41). Из данного предложения следует, что ФИО10, действующая в интересах ФИО5 на основании доверенности, предлагает ФИО2 заключить договор найма квартиры, находящейся по адресу г. ***, ул. ***, д. ***, кв. ***, в течение 10 дней с момента получения предложения о заключении договора. Принятием предложения о заключении договора найма квартиры считается подписание со стороны ФИО2 двух экземпляров прилагаемого договора с последующим направлением одного из них ФИО10 по указанному адресу.

Из содержания проекта договора и предложения о заключении следует, что истцом четко определен порядок заключения данного договора, а также указаны действия, которые должен совершить ФИО2 для того, чтобы указанный договор заключить. Данные действия не совершены, договор не подписан, экземпляр договора в адрес указанного лица не направлен. Договор не содержит указание на то, что молчание будет являтся акцептом. Таким образом, суд приходит к выводу, что договор найма квартиры, на который ссылается истец, не заключен.

При этом не заключение указанного договора, не может являться основанием для освобождения ответчиков от внесения платы за жилое помещение.

Согласно ст. 675 Жилищного кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В судебном заседании установлено, что право собственности к истцу перешло от ФИО8, к которому, в свою очередь, право собственности перешло от ЗАО «Трест Строймеханизация № 2». Договор найма между ФИО2 и ФИО8 не заключался. Таким образом, ФИО5 становится наймодателем на условиях договора, заключенного с ЗАО «Трест Строймеханизация № 2». Согласно платежным квитанциям, представленным ответчиком для обозрения, часть из которых приобщена к материалам дела, следует, что ФИО2 производил платежи в адрес ЗАО «Трест Строймеханизация № 2» за наем жилого помещения по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

На основании изложенного, руководствуясь указанными нормами, суд приходит к выводу, что между ЗАО «Трест Строймеханизация № 2» и ФИО2 достигнуто соглашении о размере платы за жилое помещение, которая соответствует размеру платы, утвержденной для граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма. Для ФИО5, как для наймодателя, в соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное условие является обязательным. Изменения в договор в части размера платы за наем жилого помещения сторонам не вносились, одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается. Таким образом, в пользу истца подлежит взысканию плата за наем жилое помещения в соответствии с тарифами, установленными органами местного самоуправления для граждан на основании договора социального найма.

Относительно периода взыскания ответчиками заявлено о применении срока исковой давности. Исковое заявление подано в суд 02.12.2015. Ходатайство о восстановлении срока исковой давности истцом не заявлено, доказательства уважительности причин пропуска срока исковой давности не представлено. Таким образом, период взыскания определяется с *** по *** года включительно.

Согласно постановлению администрации г. Екатеринбурга № *** от *** «Об установлении ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда» ставка платы за наем жилого помещения по договорам социального найма за один квадратный метр общей площади в отдельной квартире в здании первой категории составляла 6,10 рублей. Общая площадь спорного жилого помещения составляет *** кв.м. Период действия данной ставки 7 месяцев. Плата за данный период составляет *** (*** кв.м. * ***. * 7 месяцев).

Согласно постановлению администрации г. Екатеринбурга № *** от *** «Об установлении ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда» ставка платы за наем жилого помещения по договорам социального найма за один квадратный метр общей площади в отдельной квартире в здании первой категории составляла *** рублей. Общая площадь спорного жилого помещения составляет *** кв.м. Период действия данной ставки 6 месяцев. Плата за данный период составляет *** (*** кв.м. * ***. * 6 месяцев).

Согласно постановлению администрации г. Екатеринбурга № *** от *** «Об установлении ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда» ставка платы за наем жилого помещения по договорам социального найма за один квадратный метр общей площади в отдельной квартире в здании первой категории составляла 6,10 рублей. Общая площадь спорного жилого помещения составляет *** кв.м. Период действия данной ставки 12 месяцев. Плата за данный период составляет *** (***. * ***. * 12 месяцев).

Согласно постановлению администрации г. Екатеринбурга № *** от *** «Об установлении ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда» ставка платы за наем жилого помещения по договорам социального найма за один квадратный метр общей площади в отдельной квартире в здании первой категории составляла ***. Общая площадь спорного жилого помещения составляет *** кв.м. Период действия данной ставки 12 месяцев. Плата за данный период составляет *** (40,1 кв.м. * ***. * 12 месяцев).

Согласно постановлению администрации г. Екатеринбурга № *** от *** «Об установлении ставок платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда» ставка платы за наем жилого помещения по договорам социального найма за один квадратный метр общей площади в отдельной квартире в здании первой категории составляла ***. Общая площадь спорного жилого помещения составляет *** кв.м. Период действия данной ставки 1 месяцев. Плата за данный период составляет *** (***. * ***. * 1 месяц).

Общий размер платы за жилое помещение, подлежащий взысканию в пользу истца, составляет ***.

Относительно требования истца о взыскании задолженности солидарно с ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО6 суд приходит к следующему.

Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 23.12.2013 установлено, что права ФИО3 производны от прав ФИО2, поскольку он также был в установленном порядке вселен в спорную квартиру, на момент вселения являлся несовершеннолетним, следовательно, приобрел право пользования квартирой *** дома *** по улице ***. Таким образом, ФИО3, являясь членом семьи ФИО2, несет солидарную ответственность. Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от *** установлено, что ФИО6 не приобрела право пользования спорным жилым помещением, в связи с чем у нее не возникли права и обязанности, как у члена семьи нанимателя. Таким образом, оснований для взыскания задолженности с ответчика ФИО6 не имеется.

Относительно требований о расторжении договора найма жилого помещения и выселения ответчиков ФИО2, ФИО3 суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Заявляя данные требования, истец в основание ссылается на то, что ответчики более шести месяцев не вносили плату по договору найма жилого помещения, что в соответствии с положениями ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора, и как следствие, выселение. В качестве договора, неисполнение обязательство по которому допущено ответчиками, истец указывает договор найма квартиры, направленный в адрес ответчика в ***.

Поскольку судом установлено, что данный договор не заключен, требование о его расторжении не подлежит удовлетворению, так как расторжение незаключенного договора невозможно.

Что касается не исполнения ответчиками обязательства по внесении платы за жилое помещение по договору, который в порядке ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации перешел к истцу от прежнего собственника, то суд полагает, что ответчики от обязанности внесения платы не уклонялись, данные требования в суде признавали, расторжение договора и выселение является крайней мерой, в связи с чем оснований для расторжения данного договора и выселения ответчиков также не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, с ответчиков ФИО2, ФИО3 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере ***, по *** с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО5 денежные средства в размере ***

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО5 расходы по уплате государственной пошлины в размере ***, по *** с каждого.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Г.С. Хайрова