Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующей судьи Бунаевой А.Д., при секретаре Галсановой М.Ю., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ (КУИиЗ г. Улан-Удэ) к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

КУИиЗ г. Улан-Удэ обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка.

Исковое заявление мотивировано тем, что ФИО3 по согласованию с истцом, заключив договор от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>», приняла на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному между КУИиЗ г. Улан-Удэ и ООО «<данные изъяты>». В нарушение условий договора аренды земельного участка ФИО3 не выполнила мероприятия по строительству парка культуры и отдыха (гидропарка), использует земельный участок не по назначению. Согласно п. 5.4 данного договора арендодатель вправе расторгнуть договор аренды при использовании участка по нецелевому назначению. Письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения обязательств по договору ФИО3 не исполнила. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать ответчика передать земельный участок арендодателю в установленный срок.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1, иск поддержала и суду пояснила, что по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному между КУИиЗ г. Улан-Удэ и ООО «<данные изъяты>», последний обязался на арендованном земельном участке площадью 44000 кв.м., расположенном в <адрес>, вблизи <адрес>, по перечню и в сроки, указанные в приложением № договора, построить объекты гидропарка. ФИО3, заключив ДД.ММ.ГГГГ договор с ООО «<данные изъяты>», приняла его права и обязанности по договору аренды земельного участка. Арендодатель установил, что ФИО3 на ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке не выполнила план мероприятий по строительству гидропарка, указанный в приложении № договора. Он направил ей предупреждение о выполнении условий договора в разумный срок, в один месяц, с предложением расторгнуть договор аренды в случае невыполнения обязательств по договору. Однако ФИО3 не исполнила предупреждение. Разумность срока предупреждения в один месяц подтверждается предусмотренным в ч. 2 ст. 452 ГК РФ тридцатидневным сроком заявления требования в суд о расторжении договора после неполучения ответа на требование о расторжении договора. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать ответчика передать арендованный земельный участок арендодателю в установленный срок.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о рассмотрении дела, заявила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 иск не признал и суду пояснил, что ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ приняла на себя права и обязанности ООО «<данные изъяты>» по договору аренды земельного участка. В ДД.ММ.ГГГГ г. истец обратился с иском о расторжении договора, однако суд оставил без рассмотрения требование истца в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. ДД.ММ.ГГГГ истец вручил ФИО3 предупреждение об исполнении обязательств по договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ и при невыполнении обязательства предложил расторгнуть договор до ДД.ММ.ГГГГ В нарушение требований ст. 619 ГК РФ, предусматривающей письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, истец установил неразумный срок исполнения обязательств по договору всего лишь один месяц без учета времени года, когда проведение таких мероприятий как строительство водоема с отсыпкой защитной дамбы, строительство подъездных путей, строительство административного здания, благоустройство территории по договору невозможно, а также без учета того, что предыдущий арендатор план мероприятий не выполнил, а все мероприятия по плану были запланированы на три года. ФИО3 с целью начать выполнение мероприятий по плану аренды земельного участка обратилась в Управление архитектуры <адрес> о выдаче градостроительного плана, однако ей было отказано в связи с расположением арендованного земельного участка в двух зонах: в общественно-деловой зоне и рекреационной. В связи с чем ФИО3, проведя межевание, разделила арендованный участок на два земельных участка и поставила их временно на кадастровый учет. Только в ходе судебного заседания истице стало известно, что ее ввели в заблуждение, изменение зон по генеральному плану застройки <адрес> произошло после заключения договора аренду, градостроительный план был выдан прежнему арендатору ООО «<данные изъяты>», поэтому его следует истребовать в Управлении архитектуры. Полагает, что арендодатель злоупотребляет своим правом, действует исключительно с намерением причинить вред ответчику, поскольку каких-либо оснований для расторжения договора, кроме как невыполнение обязательств по договору, не имеется. Между тем, невыполнение обязательств именно ФИО3 в период, когда она приобрела права по договору в середине ДД.ММ.ГГГГ г. и до ДД.ММ.ГГГГ г., когда получила предупреждение от арендодателя, не зависело от нее, связано было с зимним периодом времени и особенностями природных условий региона. ФИО3 вправе выполнить обязательства по договору в оставшийся срок аренды земельного участка, при этом выполнением обязательств по договору ФИО3 в срок, указанный в договоре до ДД.ММ.ГГГГ не нарушает права и законные интересы третьих лиц, а истец не приводит доводов целесообразности расторжения договора именно в этот период времени года и действия договора. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица Комитета по архитектуре и градостроительству <адрес> в судебное заседание не явился, будучи извещенным о рассмотрении дела.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об оставлении иска без удовлетворения, исходя из следующего.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Установлено, что по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель КУИиЗ Г. Улан-Удэ сдал, а арендатор ООО «<данные изъяты>» принял в аренду земельный участок площадью 44000 кв.м., расположенный в <адрес>, с правом установления публичного сервитута площадью 260 кв.м., на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для строительства парка культуры и отдыха (гидро-парка).

По данному договору арендатор обязался выполнить мероприятия по строительству гидро-парка, предусмотренные в приложении к договору о Плане мероприятий по строительству парка культуры и отдыха (гидро-парка), согласно которому в ДД.ММ.ГГГГ г. были предусмотрены следующие мероприятия по строительству гидро-парка: регистрация договора аренды земельного участка, запрос градостроительного плана в Управлении Архитектуры и градостроительства, подготовка проектной документации, получение разрешения на строительство, получение разрешения на рекультивацию земельного участка; в ДД.ММ.ГГГГ г. - ограждение территории земельного участка (<данные изъяты>), строительство водоема с отсыпкой защитной дамбы (ДД.ММ.ГГГГ), планировка земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ), строительство подъездных путей к участку (ДД.ММ.ГГГГ), строительство открытой площадки-сцены (ДД.ММ.ГГГГ), строительство административного здания (ДД.ММ.ГГГГ), подвод инженерных коммуникаций, благоустройство территории вокруг водоема (ДД.ММ.ГГГГ); в ДД.ММ.ГГГГ годах - строительство бассейна, фонтана, аттракционов, детских и спортивных площадок (ДД.ММ.ГГГГ г.), благоустройство всей территории земельного участка.

По договору о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приняла права и обязанности арендатора ООО «<данные изъяты>» по договору аренду земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено и стороны не оспаривают, что ко дню передачи прав арендатора ООО «<данные изъяты>» ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г., мероприятия по строительству гидро-парка, предусмотренные в договоре аренды земельного участка, арендатором не были выполнены, кроме регистрации договора аренды земельного участка и запроса градостроительного плана.

КУИиЗ г. Улан-Удэ в пределах полномочий, предусмотренных договором аренды земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ произвел обследование земельного участка и установил, что арендуемый земельный участок не используется, участок не огорожен, строительство не ведется, о чем составил акт обследования земельного участка и направил ФИО3 предупреждение о необходимости исполнения ею обязательств по выполнению мероприятий по строительству гидро-парка в соответствие со сроками, указанными в приложении к договору аренды земельного участка, в срок до ДД.ММ.ГГГГ г., также предложение о расторжении договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ в случае невыполнения обязательств в указанный срок.

Однако в установленный истцом срок ФИО3 обязательства не исполнила, не выполнила мероприятия по строительству гидро-парка. КУИиЗ Г. Улан-Удэ обратился в суд с указанным иском.

По возникшему спору обстоятельствами, имеющими значение по делу, являются наличие основания для расторжения договора аренды, соблюдение порядка досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Основанием досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя истец указывает основание, предусмотренное в п. 5.3 договора аренды земельного участка, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в установленном законом порядке в случае: невыполнения мероприятий по строительству гидро-парка согласно приложению № договора, в соответствии со сроками, указанными в плане мероприятий по строительству гидро-парка.

Согласно акту обследования земельного участка строительство гидро-парка от ДД.ММ.ГГГГ строительство гидро-парка на земельном участке не ведется. Следовательно, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка, однако арендодателю следовало требовать досрочного расторжения договора в установленном законом порядке.

Суд, исследовав соблюдение истцом установленного законом порядка досрочного расторжения договора аренды земельного участка (ст. 619 ГК РФ), приходит к выводу о том, что арендодателем не соблюден установленный законом порядок досрочного расторжения договора аренды.

Законодатель в ст. 619 ГК РФ предусматривает право арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арендодатель ДД.ММ.ГГГГ вручил ФИО3 предупреждение о необходимости выполнения мероприятий по договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ г., и предложил расторгнуть договор. Ответчик полагает, что арендодатель злоупотребляет своим правом, действует исключительно с намерением причинить вред ответчику, поскольку каких-либо оснований для расторжения договора, кроме как невыполнение обязательств по договору, не имеется. Суд не принимает указанный довод, поскольку доказательств намерения причинить вред ответчику не имеется, истец действует в пределах прав, предоставленных ему договором. Однако, суд считает необходимым согласиться с доводом ответчика об отсутствии разумности предоставленного срока.

Срок, предоставленный для исполнения обязательств по договору, составляет чуть меньше месяца.

Передача прав и обязанностей арендатора произведена по согласованию с КУИиЗ <адрес>, истцу было известно о невыполнении прежним арендатором обязательств по договору, тем не менее истец не заявил требования о расторжении договора прежнему арендатору, согласовал передачу прав и обязанностей новому арендатору. По истечении пяти месяцев после получения ответчиком прав по договору аренду арендодатель заявил предупреждение и предложение о расторжении договора. Пять месяцев, в течении которых ответчик обладал правами и обязанностями по договору аренды пришлись на конец осени, зимний период времени и раннюю весну, то есть период времени года, когда в связи с особенностями природных условий региона, <адрес>, где находится арендованный земельный участок, вести строительство не рекомендуется. Указанное подтверждается тем, что в самом договоре стороны в зависимости от природных условий региона предусмотрели возведение основных сооружений гидро-парка с ДД.ММ.ГГГГ г. Поэтому предупреждение ФИО3 о строительстве гидро-парка в ДД.ММ.ГГГГ г. является необоснованным и неразумным.

Далее, сам по себе срок исполнения обязательств по договору, составляющий меньше месяца, также не является разумным и как следствие этого неисполнимым, так как договором действительно предусмотрено строительство гидро-парка в течение трех лет, поэтому месячный срок для исполнения обязательств с учетом того, что по договору фактически не было выполнено никаких мероприятий предыдущим арендатором, то указанный срок является также неразумным.

Кроме этого, истец не приводит в иске и в суде оснований направления предупреждения и расторжения договора именно в указанный период времени и в столь короткие сроки, в частности, нарушений прав истца и третьих лиц. По мнению суда, срок один месяц для устранения нарушений договора, рассчитанного для исполнения на три года, и 10 дней для расторжения договора является краткосрочным, а период времени, когда были заявлены требования, ничем необоснованным.

В этой части суд не принимает довод представителя истца о том, что разумность срока предупреждения в один месяц подтверждается предусмотренным законодателем в ч. 2 ст. 452 ГК РФ тридцатидневный срок заявления требования в суд о расторжении договора после неполучения ответа на требование о расторжении договора. В данном случае тридцатидневный срок по своей природе никак не связан со сроком, указанным в ст. 619 ГК РФ, поскольку последний должен подпадать под признак разумности, что является оценочным критерием.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюдено требование закона, в связи с чем иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья А.Д. Бунаева