Гражданский кодекс часть 1

представителей ответчика ФИО2 ФИО8, действующего на основании доверенности <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ г., ФИО13, действующей на основании доверенности <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ г.,

представителя ответчика по встречному иску ООО «Меценат» ФИО9, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г.,

при секретаре ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО4, ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности сделки, встречному исковому заявлению ФИО2 к ИП ФИО1, ООО «Меценат» о признании договора аренды, договора уступки права требования незаключенными,

у с т а н о в и л:

Истец ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО2, ФИО3 с иском о применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что в 2011 г. истец обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании утраченным права на наследуемое имущество, о признании права на наследование имущества как наследника по закону третьей очереди. Определением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты меры обеспечения иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии осуществлять действия по регистрации права собственности, регистрации перехода права собственности, регистрации сделок по отчуждению имущества в отношении <адрес> по Амурскому бульвару в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ определением Центрального районного суда <адрес> производство по данному гражданскому делу прекращено. Этим же определением обеспечительные меры, наложенные определением судьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменены. Указанное определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ В тот же день собственником спорной квартиры стала ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРПН от 12.12.2012. Согласно прилагаемой из ЕГРПН от ДД.ММ.ГГГГ собственником недвижимого имущества являлся ФИО4. Ранее, ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО4 (от его имени, действующая на основании доверенности, ФИО11) и ООО «МЕЦЕНАТ» заключен договор аренды жилого помещения с последующим выкупом, согласно которому Арендодатель передает во владение и пользование, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение (квартиру) № 74, расположенное по адресу: <адрес>, Амурский бульвар, 16, общей площадью 42.7 кв. м для использования в целях получения прибыли за счет сдачи жилого помещения в субаренду, а также для проживания в арендуемом жилом помещении физических лиц (нанимателей). Согласно п. 4.1 договора арендованное имущество подлежит последующему выкупу. Выкупная цена арендованного помещения предварительно по соглашению сторон определена в размере 1 200 000 руб. Основой для ее определения является дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Кредитором и Должником в счет исполнения обязательств. Стороны договора вправе изменить выкупную цену в порядке, установленном в п. 8 договора. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана во владение и пользование ООО «МЕЦЕНАТ», который со своей стороны сдавал ее в найм гражданам для проживания в соответствии с ее назначением. Договор аренды до настоящего времени сторонами не расторгнут сторонами, а следовательно подлежит исполнению. Согласно п. 1.8 договора в течение срока аренды, Арендодатель не вправе передавать пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п. 1.1 помещение кому-либо, кроме Арендатора. ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ООО «МЕЦЕНАТ» заключен договор уступки права требования, по которому истец приобрела права, вытекающие из договора аренды жилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ г., в том сдавать помещение в найм и выкупать его. Вместе с тем с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. в период действия ареста в отношении спорной <адрес> по Амурскому бульвару в <адрес>, зарегистрирована еще одна сделка по отчуждению имущества от имени ФИО4 в пользу ФИО3 Сделка купли-продажи недвижимости <адрес> по Амурскому бульвару <адрес> в пользу ФИО2 вытекает из ничтожной сделки купли-продажи, заключенной между ФИО4 и ФИО3 в период действия ограничения, наложенного судом, а следовательно не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Просит суд в качестве последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи жилого помещения в виде <адрес> по адресу: <адрес>, Амурский бульвар, 16 восстановить право собственности за ФИО4, запретить ФИО15 передавать и отчуждать спорное имущество.

Кроме того, ФИО2 обратилась в суд с иском ИП ФИО1, ООО «Меценат» о признании договора аренды, договора уступки права требования незаключенными, ссылаясь на то, что в силу закона, а именно данные договоры в соответствие с положениями п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 389 ГК РФ, не зарегистрированы.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО6 исковые требования поддержали в полном объеме, встречные исковые требования не признали, дали пояснения, аналогичные в исковом заявлении, уточнениях к исковому заявлению, уточнили исковые требования, просят признать ничтожными сделки по отчуждению <адрес> по адресу <адрес>, Амурский бульвар, 16 в пользу ФИО3 по договору купли-продажи 11.11.11., в пользу ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.; восстановить право собственности на <адрес> по адресу <адрес>, Амурский бульвар, 16 за ФИО4, запретить ФИО4 передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям жилое помещение кому-либо, кроме Арендатора; истребовать из чужого незаконного владения у ФИО2 <адрес> по адресу <адрес>, Амурский бульвар, 16; признать заключенным договор аренды с последующим выкупом <адрес>, по адресу <адрес>, Амурский бульвар, 16 между представителем ФИО12 и ООО «Меценат» от ДД.ММ.ГГГГ г.; признать заключенным договор уступки права требования квартиры заключенный между ООО «Меценат» и ИП ФИО1; обязать собственника признанного судом не чинить препятствий ИП ФИО1 в осуществлении прав перешедших по договору от ДД.ММ.ГГГГ а именно, в аренде с последующим выкупом.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО14, ФИО3 ФИО7 исковые требования не признала и пояснила, что договор аренды и договор уступки права требования являются незаключенными, а также являются недействительными, поскольку в момент заключения договора аренды ФИО4 не являлся собственником спорного жилого помещения, а также не выдавал доверенности Пенязь на совершение сделок по отчуждению имущества, встречные требования ФИО2 находит обоснованными в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 ФИО13 исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения, аналогичные изложенным в во встречном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика по встречном иску ООО «Меценат» ФИО9 исковые требования не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях на встречное исковое заявление.

В судебное заседание ответчики ФИО14, ФИО3, ФИО2 не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем имеются заявления.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, учитывая мнение сторон, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка признается недействительной по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, однако ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Исходя из содержания ч. 1 ст. 168 ГК РФ ничтожной является сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в 2011 г. ФИО1 обратилась в Центральный районный суд <адрес> с иском к ФИО4 о признании утраченным права собственности на наследуемое имущество, о признании права на наследование имущества как наследника по закону третей очереди в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Амурский бульвар, 16, <адрес>.

В рамках данного гражданского дела определением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного объекта недвижимости применены обеспечительные меры в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на осуществление регистрационных действий. Данное обременение отменено на основании определения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении производства по делу, вступившего в законную силу по истечении десятидневного срока его обжалования - ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи <адрес> по Амурскому бульвару в <адрес>, переход права собственности по которому и собственно сам Договор зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ за номером 27-27-01/138/2011-733 и 27-27-01/138/2011-732 соответственно, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ г.

В связи с восстановлением срока обжалования ИП ФИО1 определения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г., судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда рассмотрена частная жалоба ИП ФИО1, в результате чего кассационным определением от ДД.ММ.ГГГГ определение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении производства по делу оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен Договор купли-продажи квартиры, на основании п. 1. которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность квартиру, распложенную по адресу: <адрес>, Амурский бульвар, 16, <адрес>., стоимостью 1000000 руб.

В связи с переходом права собственности на указанную квартиру Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Единый реестр прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ внесены соответствующие регистрационные записи за номерами 27-27-01/062/2012-159. Право собственности ФИО2 на вышеуказанное жилое помещение подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлена обязательность государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи.

В силу ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Таким образом, с учетом положений вышеприведенных норм права, судом установлено, что в момент регистрации договоров купли-продажи квартиры и перехода прав собственности, указанный спорный объект недвижимости фактически под обременением не находился, в связи с чем совершенные регистрационные действия являются надлежащими, а договоры - заключенными в соответствии с действующим законодательством.

Учитывая изложенное, требование истца о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными в силу заключения их в период действия обеспечительных мер в виде запрета совершения Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> регистрационных действий права собственности, перехода права собственности, регистрации сделок по отчуждению объекта купли-продажи – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Амурский бульвар, 16, <адрес> не подлежит удовлетворению.

Требование истца о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой также не подлежит удовлетворению судом.

Так, в силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Основным признаком данной сделки является отсутствие у сторон намерения создать правоотношения, соответствующие заключенному договору.

Согласно ч. 1. ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания наличия обстоятельств, указанных в ч. 1 ст. 170 ГК РФ, возложено на истца.

Вместе с тем, истцом не представлено надлежащих и допустимых доказательств, свидетельствующих об отсутствии у ФИО4 (продавец) и ФИО3 (Покупатель) воли направленной на заключение и совершение сделки купли-продажи, результатом которой является приобретение ФИО3 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Амурский бульвар, 16, <адрес>. Вместе с тем, исходя из содержания Договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению по всем его существенным условиям. Приобретение права собственности подразумевает под собой совокупность права свободного пользования, владения и распоряжения объектом собственности. О намерении, доброй воли ФИО3 приобрести указную квартиру в собственность свидетельствует реализованное ею право собственника по распоряжению данной квартирой, выразившееся в дальнейшем в ее продаже третьему лицу – ФИО2

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 (Арендодатель), действующей от имени ФИО4, одновременно в соответствии выступающим Кредитором, и ООО «Меценат» (Арендатор), заключен договор аренды жилого помещения с последующим выкупом, согласно п. 1.1 которого Арендодатель передает во владение и пользование, Арендатор принимает в аренду жилое помещение (квартиру) № 74. распложенную по адресу: <адрес>, Амурский бульвар, 16, общей площадью 42, 7 кв. м дл использования в целях получения прибыли за счет сдачи жилого помещения в субаренду, а также для проживания в арендуемом жилом помещении физических лиц (нанимателей).

Согласно п. 2.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор вправе сдавать арендуемое жилое помещение как в целом, так и частично в поднаем (субаренду) без предварительного согласия Арендодателя, а также передать свои права (уступить право) по настоящему договору любому лицу без предварительного согласия Арендодателя при условии, что новый Арендатор примет на себя все обязательства по договору.

Срок действия указного договора установлен в течение 11 месяцев с момента фактической передачи арендуемого имущества во владение и пользование (п. 9.1 Договора).

Разделом 4 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ определены условия последующего выкупа арендованного имущества, согласно которых размер выкупной цены составил 1200000 руб. Арендатор с момента регистрации прав на объект арендованного имущества выплачивает в течение трех месяцев Арендодателю либо иному лицу, указанному им, не менее 50 % выкупной цены арендованного имущества за вычетом произведенных арендных платежей (задатка) за весь срок аренды, а также стоимости произведенных арендатором улучшений выкупаемого помещения. Оставшуюся сумму денежных средств Арендатор оплачивает Арендодателю равными долями в течении 10 лет.

В исполнение вышеназванного договора, на основании акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, Амурский бульвар, 16. <адрес>, передано в пользование Арендатору ООО «Меценат».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Меценат» (Цедент) и ИП ФИО1 (Цессионарий) заключен договор уступки права требования, согласно п. 1.1 которого Цедент уступает право требования Цессионарию по Договору аренды жилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ г., а Цессионарий принимает уступаемое право и обязуется выплатить Цеденту компенсацию, равную сумме, затраченных Цедентом денежных средств по указанному договору в размере 250000 руб.

ФИО1, согласно свидетельству серия 27 № зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя за основным государственным регистрационным номером 306272414200026.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Так, согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 3 ст. 433 ГК РФ также определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с этим, ст. 389 ГК РФ установлено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Учитывая вышеназванные положения, для Договора аренды жилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и Договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация в силу закона является обязательным условием их заключения, действительности.

Полагая, что сторонами при заключении Договора аренды с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ данное требование соблюдено не было, суд находит встречные требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Стороной ответчиков по встречному требованию заявлено о пропуске ФИО2 срока давности для предъявления в суд искового заявления о признании договора аренды, договора уступки права требования незаключенными, поскольку ФИО2 в данном случае выступает правопреемником ФИО4, в связи с чем течение искового срока в данном случае подлежит с даты заключения Договора аренды - ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что в данном случае обстоятельство правопреемства не имеет место быть, поскольку отсутствуют правовые основания для его возникновения, в частности в силу ст. 44 ГПК РФ под правопреемством следует понимать перемену лиц в обязаетльстве. Однако, в материалах дела отсутствует, а стороной истца не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии между ФИО4 и ФИО2 отношений правопреемства, возникших в 2010 г.

В свою очередь, право собственности у ФИО2 в отношении спорного имущества возникло ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем в случае применения общего срока исковой давности равного 3 года, исключает его пропуск.

При таких обстоятельствах, требования истца ИП ФИО1 не обоснованы и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесённые по делу расходы пропорционально размеру удовлетворённых судом требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 к ФИО4, ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности сделки отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ИП ФИО1, ООО «Меценат» о признании договора аренды, договора уступки права требования незаключенными удовлетворить.

Признать договор аренды жилого помещения с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ г., договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ незаключенными.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 государственную пошлину в сумме 200 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в <адрес>вой суд через Центральный районный суд <адрес> путём подачи апелляционной жалобы.

Срок изготовления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ г.

председательствующий: С.А. Костюченко

Копия верна: председательствующий С.А. Костюченко