Гражданский кодекс часть 1

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Тележкиной О.Д. при секретаре Негановой С.А. с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, к ООО «ЮристФинанс» о прекращении обременения права собственности на квартиру в виде ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Свердловский районный суд г. Костромы с настоящим иском, в обоснование заявленных требований указала, что приобрела по договору купли-продажи от <дата> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. На данную квартиру зарегистрирована ипотека в силу закона на основании решения Кировского районного суд г. Ярославля за ООО «ЮристФинанс». Согласно исполнительному листу ФС № от <дата>, в договор купли-продажи включен пункт об осуществлении покупателем расчета в части уплаты цены договора в размере 1423057,75 рублей по указанным в исполнительном листе реквизитам, что сделано истцом <дата>. После оплаты договор сдан в Управление Росреестра по Костромской области для совершения государственной регистрации права. ООО «ЮристФинанс» требовали предоставить все документы по сделке, после сделки отказались снимать обременение, предложили истцу дать гарантийное письмо. После попыток решить проблему в досудебном порядке истец обратилась в суд с настоящим иском. Денежные средства переданы ответчику, обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что является основанием для снятия обременения. Просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры общей площадью 59,17 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Заявленные требования мотивированы положениями ст. 352 ГК РФ, ст.ст.21, 25, 29 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 17, 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что оплатила обязательства ФИО8, обеспеченные ипотекой в пользу ответчика, в день заключения договора купли-продажи квартиры. Однако ответчик и продавец квартиры с заявлением о снятии обременения в виде ипотеки в регистрационный орган установленном порядке не обращались. В ходе переговоров ответчиком предложено только согласие на сделку.

Ответчик ООО «ЮристФинанс» в судебное заседание своего представителя не направил. В отзыве на исковое заявление директор ФИО4 указал, что ответчик является залогодержателем в отношении спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Залог дан в обеспечение обязательства ФИО5 перед ответчиком. В июле года 2019 ответчику стало известно о планируемой сделке купли-продажи между ФИО5 и истцом. Электронные письма и обращения по поводу сделки с квартирой в адрес ответчика от истца не поступали, от имени истец действовал риэлтор, которым доверенность на ведение дел от имени истца не представлена. Документы, подтверждающие совершение сделки купли-продажи, ответчику по запросу не переданы, в представленном платежном поручении отсутствует указание, что денежные средства перечислены истцом за ФИО5 На момент получения денежных средств у ответчика отсутствовала возможность удостовериться в том, что договор купли-продажи реально существует, денежные средства перечислены во исполнение договора купли-продажи спорной квартиры от <дата>. Полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению в случае волеизъявления истца и ФИО5 на совершение сделки купли-продажи квартиры, подписания сторонами договора, подтверждения факта одобрения истцу кредита КПК «Кредит доверия», подтверждения волеизъявления истца на погашение долга за ФИО5 по исполнительному листу от <дата>.

Третье лицо ФИО5, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Выслушав истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов реестрового дела, представленного Управлением Росреестра по Костромской области, квартиры, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый № принадлежала на праве собственности ФИО5, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от <дата>.

Между ФИО5 и ООО «ЮристФинанс» заключен договор займа от <дата>№, по которому заемщику предоставлены денежные средства в сумме 1070000 рублей на срок до <дата> под 48% годовых.

В качестве обеспечения обязательства по договору займа ФИО5 передана в залог ООО «ЮристФинанс» на основании договора ипотеки от <дата>№ квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Указанное обременение зарегистрировано Управлением Росреестра по Костромской, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними <дата> сделана запись о регистрации №.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 55.1. Закона об ипотеке заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

В связи с неисполнением надлежащим образом ФИО5 обязательств по договору займа от <дата>№ ООО «ЮристФинанс» обратилось в Кировский районный суд г. Ярославля с иском к ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением Кировского районного суда г. Ярославля от <дата> утверждено мировое соглашение между ООО «ЮристФинанс» и ФИО5 на следующих условиях: Ответчик обязуется выплатить истцу сумму задолженности и процентов по договору займа от <дата>№ в размере 1400000 рублей. Ответчик обязуется возместить истцу расходы по оплате госпошлины в размере 23057,75 рублей. Указанная задолженность в размере 1400000 рублей, а также госпошлина в сумме 23057,75 рублей должны быть выплачены истцу ответчиком после продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, но в любом случае не позднее <дата>. Истец отказывается от своих требований к ответчику, составляющих предмет иска в части, превышающей 1423057,75 рублей. До дня фактического исполнения ответчиком обязательства по оплате задолженности в размере 1423057,75 рублей, квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, продолжает находиться в залоге у истца. Продажа квартиры и поиск покупателя ответчиком осуществляется самостоятельно либо с привлечением третьих лиц по цене, определяемой самим ответчиком. При этом ответчик определяет цену квартиры с учетом необходимости ее реализации в течение не более 2-х месяцев с даты подписания настоящего мирового соглашения. Продажа квартиры осуществляется при соблюдении следующих условий в совокупности: включения в договор купли-продажи условия об осуществлении покупателем расчета в части уплаты цены договора в размере 1423057,75 рублей напрямую истцу по указанным в мировом соглашении реквизитам, любая оставшаяся сумма сверх указанной поступает при продаже в собственность ответчика; обременение в виде залога в пользу истца снимается с момента зачисления денежных средств в предусмотренном настоящим мировым соглашением размере на расчетный счет истца. В случае нарушения ответчиком условий настоящего мирового соглашения (в том числе в части нарушения сроков продажи заложенной квартиры), истец в праве требовать погашения ответчиком всей оставшейся суммы долга и в соответствии со ст. 428 ГПК РФ получить исполнительный лист на взыскание всей суммы невыплаченного долга по мировому соглашению с ответчика и обращении взыскания на заложенную квартиру.

Указанное определение вступило в законную силу <дата>, обращено к принудительному исполнению путем выдачи исполнительного листа ФС № от <дата>.

Судом установлено, что между ФИО10, действующим на основании доверенности в интересах ФИО5, и ФИО1, действующей в своих интересах и интересах ФИО3 и ФИО2, заключен договор купли- продажи квартиры от <дата> согласно которому, продавец продала, а покупатели приобрели в общую долевую собственность (ФИО1 № доли в праве, ФИО3 № доли в праве, ФИО2 № доли в праве) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 4 указанного договора, квартира продана покупателям за 2080000 рублей. Денежные средства в сумме 1423057,75 рублей покупатели уплачивают продавцу за счет собственных средств в день подписания настоящего договора путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в исполнительном листе ФС № от <дата>, получателю ООО «ЮристФинанс», что подтверждается платежным поручением, за счет собственных средств, в связи с чем договор имеет силу расписки о передаче денежных средств. Денежные средства в сумме 248942,25 рубля уплачиваются покупателями за счет собственных денежных средств в день подписания договора купли-продажи. Денежные средства в сумме 408000 рублей покупатели уплачивают продавцу за счет заемных денежных средств, предоставленных КПК «Кредит Доверия» по договору целевого займа на приобретение жилья от <дата> путем безналичного перечисления денежных средств на счет ФИО1 с последующим перечислением денежных средств на счет ФИО10

ФИО1 на основании договора банковского счета № от <дата>, заключенного с ПАО «Промсвязьбанк», открыт счет №.

ФИО1 внесены на счет №, открытый в ПАО «Промсвязьбанк» денежные средства в сумме 1424057,75 рублей, что подтверждается кассовым ордером от <дата>№.

Денежные средства в сумме 1423057,75 рублей перечислены ФИО1 на счет ООО «ЮристФинанс», назначение платежа: оплата по исполнительному листу ФС № от <дата>, что подтверждается платежным поручением от <дата>№. Ответчиком факт получения данных денежных средств в порядке ст. 56 ГПК РФ не оспорен.

Денежные средства в сумме 248942,25 рублей за продажу квартиры по адресу: <адрес> получены ФИО5 в лице представителя ФИО10, что подтверждается распиской от <дата>.

Претензий к истцу по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи от <дата> со стороны ООО «ЮристФинанс», ФИО5 не представлено.

ФИО10 и ФИО1 18.07.2019 обратились в Управление Росреестра по Костромской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности и ипотеки в силу закона на квартиру.

Согласно уведомлению государственного регистратора от <дата>, государственная регистрация приостановлена в связи с наличием в ЕГРН записи о регистрации обременения права собственности ФИО5 – ипотека в пользу ООО «ЮристФинанс». Согласие залогодержателя на отчуждение объекта недвижимости заявителями не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, прекращение основного обязательства влечет за собой прекращение залога в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.

Суд учитывает, что срок исполнения обязательства ФИО5, предусмотренный мировым соглашением с ООО «ЮристФинанс», по внесению денежной суммы 1423057,75 рублей на счет ООО «ЮристФинанс» нарушен. При этом ответчик готов принять исполнение как надлежащее в случае подтверждения волеизъявления ФИО1 по исполнению обязательства ФИО5 и не имеет намерения на получение исполнительного документа на взыскание с ФИО5 полной суммы долга по договору займа.

На основании исследованных доказательств по делу суд приходит к выводу об исполнении истцом обязательств за ФИО5 перед ООО «ЮристФинанс» по мировому соглашению, утвержденному определением Кировского районного суда г. Ярославля от <дата>, в связи с чем наличие в ЕГРП записи об обременении принадлежащей ООО «ЮристФинанс» квартиры в виде ипотеки нарушает права истца по свободному владению и распоряжению объектом недвижимости.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно положениям ст. 352 ГК РФ, п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с учетом разъяснений п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, решения суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, оспариваемое истцом обременение подлежит признанию отсутствующим. Настоящее решение о признании отсутствующим обременения права собственности на квартиру в виде ипотеки по вступлению решения суда в законную силу является основанием для погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетних ФИО2 и ФИО3, к ООО «ЮристФинанс» удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение права собственности ФИО5 на квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером 44:27:070234:1379 в виде ипотеки в пользу ООО «ЮристФинанс».

Погасить запись о государственной регистрации от <дата>№ обременения права собственности ФИО5 на квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером № в виде ипотеки в пользу ООО «ЮристФинанс».

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.Д. Тележкина