Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3439/13 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора не заключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ответчику, ссылаясь на то, что **.**.**** г. между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и строения. Предметом договора купли-продажи является земельный участок (землепользование), КН №00, общей площадью 1630,8 кв.м., расположенный по адресу: ул. ХХХ и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем, общей площадью 120,9 кв.м., КН №00, расположенное по адресу: ул. ХХХ». Указанный земельный участок (землепользование) и жилое строение без права проживания в нем принадлежит ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г.Сызрани Самарской области Н*** от **.**.**** г., реестровый номер №00. Данный земельный участок с расположенным на нем жилым строением без права проживания ответчик продал истцу за 700 000 рублей. ФИО1 оплатил указанную сумму в размере 500000 рублей, что следует из договора купли-продажи от **.**.**** г. Стороны подали заявление о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилое строение без права проживания в нем, однако получили извещение о приостановлении государственной регистрации по причине отсутствия акта приема-передачи недвижимого имущества, а также устранения иных неточностей в договоре. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой подписать акт приема - передачи недвижимого имущества и устранить замечания по договору, однако ответчик уклоняется от своей обязанности по договору, был получен отказ в государственной регистрации. В связи с чем, истец обратился в суд и просит обязать ответчика передать ему вышеуказанный земельный участок и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем, признать право собственности истца на данные объекты недвижимого имущества, признать переход права собственности от ответчика на данный земельный участок и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем к истцу, прекратить право собственности ответчика на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора не заключенным, ссылаясь на то, что между ними **.**.**** г. был заключен договор купли-продажи. ФИО3 указывает на то, что он полагал, что данный договор является предварительным. О том, что данный договор является основным договором купли-продажи, он узнал, получив **.**.**** г. уведомление о приостановлении государственной регистрации. В ЕГРП зарегистрировано право за ФИО2 на жилое строение без права проживания в нем, однако, в соответствии с п.1 договора купли-продажи от **.**.**** г., предметом договора являлось жилое строение, также имеются расхождения в адресе на земельный участок и жилое строение без права проживания в нем. Его супруга отказала ему в согласии на данную сделку, поэтому он не стал устранять недостатки договора. **.**.**** г. он получил сообщение об отказе в государственной регистрации, после чего направил ФИО1 предложение вернуть все полученное по сделке. Просит признать сделку купли-продажи земельного участка и строения от **.**.**** г., заключенную между ФИО1 и ФИО2, не состоявшейся.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4 исковые требования поддержали, сославшись на доводы, изложенные выше, встречные исковые требования не признали, по тем основаниям, что в договоре купли-продажи от **.**.**** г. отсутствуют ссылки на то, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества будет заключен в последующем, довод ФИО2 о том, что данный договор является предварительным, не соответствует действительности, договор купли-продажи составлял сам ФИО3. Ранее между сторонами уже заключался предварительный договор купли-продажи данных объектов. Кроме того, при подаче в регистрирующий орган документов, Агалаков сам подписывал соответствующее заявление. Согласие супруги ФИО3 было отозвано намного позже. Таким образом, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, оплата по договору произведена в размере 500000 рублей в регистрационной палате в день сдачи документов на регистрацию. Остальные 200000 рублей были направлены ответчику по почте, но вернулись, т.к. ФИО3 отказался их получать.

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании встречный иск поддержали, привели доводы, изложенные выше, иск ФИО1 не признали по тем основаниям, что договор от **.**.**** г. был предварительный, поскольку, из п. 9 договора купли-продажи следует, что после передачи продавцом покупателю земельного участка с домом, в течение трех рабочих дней стороны обращаются в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с домом к покупателю, а срок окончания исполнения договора - январь 2014 года. Цена не была окончательная. После приостановления государственной регистрации, согласие супруги сразу было изъято из регистрационной палаты. Стоимость земельного участка и жилого дома в данном районе около 2000000 рублей. Деньги в сумме 500000 рублей не были переданы. Предмет договора не идентифицирован, акт передачи имущества не подписан ФИО3, значит, условия договора не соблюдены и сделка является не состоявшейся.

Третье лицо – ФИО6 исковые требования ФИО2 поддержала, против исковых требований ФИО1 возражала по тем основаниям, что она дала согласие своему мужу ФИО3 на продажу земельного участка, но сумму они с ним не обговаривали. ФИО1 позже сказал ей цену, за которую муж хочет продать земельный участок, она была не согласна с такой ценой, поэтому муж забрал ее согласие на продажу спорного земельного участка из регистрационной палаты. Впоследствии она пошла к нотариусу, где нотариус поставила отметку об отмене согласия.

Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, поэтому суд определил рассмотреть дело без его участия.

Суд, заслушав объяснения сторон, их представителей, третьего лица, исследовав письменные доказательства по делу, полагает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению частично, а иск ФИО2 не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статья 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о продаже считается незаключенным.

Согласно п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка (землепользование) категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное садоводство, общей площадью 1630,8 кв.м. кадастровый номер №00 местонахождение объекта: ул. ХХХ и жилого строения без права проживания в нем, назначение: дачно-садоводческое, 2-х этажный, общая площадью 120,9 кв.м. инв. №00 литера А кадастровый номер №00, расположенного по адресу: ул. ХХХ», на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом г. Сызрани Н*** от **.**.**** г. реестровый номер №00, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности серии №00 №00, №00 от **.**.**** г.

**.**.**** г. между ФИО2 - Продавец и ФИО1 - Покупатель был заключен договор купли-продажи земельного участка, КН №00, общей площадью 1630,8 кв.м., расположенного по адресу: ул. ХХХ» и жилого строения на нем. Вид права: собственность, назначение: дачно-садоводческое, 2-х этажный, общая площадью 120,9 кв.м. инв. №00 литера А кадастровый номер №00

В соответствии с п.п. 6-7 Договора купли-продажи от **.**.**** г. цена земельного участка и дома, указанного в п.1 настоящего договора, по соглашению сторон, составляет 700 000 рублей. Данная сумма по договору должна быть уплачена покупателем продавцу в срок до **.**.**** г.

В соответствии с п.16 Договора, продавцом получена частичная оплата в размере 500 000 рублей.

В силу п.п. 5, 8, 9 вышеуказанного договора, переход к покупателю права собственности на земельный участок, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» после приема-передачи земельного участка и дома (п.8 договора), органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Продавец фактически передает, а покупатель принимает земельный участок по акту приема-передачи. После передачи продавцом покупателю земельного участка с домом, течение 3 (трех) рабочих дней стороны обращаются в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с домом к покупателю.

В силу п. 10 вышеуказанного договора, стороны договорились, что если регистрирующим органом будут выдвинуты замечания к представленным на регистрацию в соответствии с настоящим договором документам, то стороны совершают необходимые действия для устранения замечаний с тем, чтобы государственная регистрация перехода к покупателю прав была осуществлена.

Данный договор подписан сторонами и **.**.**** г. сдан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимости к покупателю и регистрации ипотеки.

Согласно уведомлениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от **.**.**** г. государственная регистрация перехода права собственности, права собственности и ипотеки на земельный участок и жилое строение без права проживания в нем, была приостановлена по причине отсутствия акта приема-передачи недвижимого имущества, а также устранения неточностей, поскольку, предметом вышеуказанного договора являются: жилое строение, назначение дачно-садоводческое, 2-х этажный, общая площадью 120,9 кв.м. инв. №00 литера А кадастровый номер №00, расположенный по адресу: ул. ХХХ и земельный участок, расположенный по адресу: ул. ХХХ площадью 1630,8 кв.м., кадастровый номер №00 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное садоводство. А в ЕГРП зарегистрировано право собственности на: жилое строение без права проживания в нем, назначение дачно-садоводческое, 2-х этажный, общая площадью 120,9 кв.м. инв. №00 литера А расположенный по адресу: ул. ХХХ» и земельный участок, расположенный по адресу: ул. ХХХ, площадью 1630,8 кв.м., кадастровый номер №00 категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное садоводство.

Истец неоднократно обращался к ФИО2 с просьбой подписать акт приема - передачи недвижимого имущества и устранить замечания по договору, что подтверждается соответствующим заявлением истца от **.**.**** г., однако ответчик уклоняется от своей обязанности по договору.

Сообщениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области сторонами от **.**.**** г. было отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества в связи с непредставлением передаточного акта земельного участка и жилого строения без права проживания в нем или иного документа о передаче недвижимого имущества, и как следствие, отказано в государственной регистрации ипотеки на жилое строение без права проживания в нем.

Принимая во внимание, что сделка между сторонами совершена в надлежащей форме, истцом частично исполнена сделка, были переданы денежные средства за передаваемые объекты недвижимости в размере 500000 рублей, а ответчик уклоняется от передачи объектов недвижимости и регистрации перехода права собственности и государственной регистрации ипотеки на спорное строение, оснований для отказа в удовлетворении требований об исполнении обязанности продавца передать недвижимость, у суда не имеется, суд полагает возможным обязать ФИО2 передать ФИО1 по акту приема-передачи земельный участок (землепользование) КН №00 общей площадью 1630,8 кв.м., местонахождение: Самарская ул. ХХХ и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем общей площадью 120,9 кв.м. КН №00, расположенное по адресу: ул. ХХХ», а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок (землепользование) КН №00 общей площадью 1630,8 кв.м., местонахождение: ул. ХХХ и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем общей площадью 120,9 кв.м. КН №00, расположенное по адресу: Самарская ул. ХХХ», от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка и строения от **.**.**** г. в отсутствие продавца ФИО2 на основании заявления ФИО1 с обременением – ипотека в силу закона.

Требования истца о признании за ним права собственности на данные объекты недвижимого имущества, прекращении права собственности ответчика на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, суд полагает излишними, поскольку при уклонении стороны договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, законом предусмотрен определенный способ защиты права, а именно, обращение к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности и об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества, поэтому в удовлетворении данных требований следует отказать.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи земельного участка и строения от **.**.**** г. является предварительным, суд не принимает во внимание, поскольку данный договор составлял сам ФИО2, в договоре отсутствуют ссылки на то, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества будет заключен в последующем, срок заключения основного договора не указан. В 2007г. предварительный договор между сторонами о продаже данных объектов недвижимости уже составлялся и ответчик знал о том, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, при подаче документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области **.**.**** г. ФИО2 подписывал заявление именно на государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1.

Кроме того, в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Из данных норм закона, следует, что в предварительном договоре купли-продажи недвижимости согласовывается цена объекта, по которой он подлежит отчуждению при заключении основного договора купли-продажи. Таким образом, доводы ответчика о том, что цена объектов недвижимости – 700000 рублей не является окончательной, поскольку **.**.**** г. заключен предварительный договор купли-продажи, не основан на законе. Доводы о том, что рыночная стоимость земельного участка и дома в данном районе составляет около 2000000 рублей, суд не может принять во внимание, поскольку между сторонами достигнуто соглашение о продаже спорных объектов недвижимости за 700000 рублей.

Доводы ответчика о том, что его супруга АОВ отказала ему в выдаче согласия на отчуждение земельного участка и жилого строения без права проживания в нем не соответствует действительности, поскольку, стороны не оспорили, что на государственную регистрацию было сдано и согласие супруги ФИО3 – АОВ,. удостоверенное нотариусом г. Сызрани Н*** **.**.**** г. в реестре №00, согласно которому, она дала согласие своему супругу ФИО2 произвести отчуждение в любой форме на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение земельного участка, находящегося по адресу: ул. ХХХ и жилого строения без права проживания в нем, находящегося по адресу: Самарская ул. ХХХ». Данное согласие было отозвано АОВ только **.**.**** г., после предварительного судебного заседания, что не оспаривалась АОВ в судебном заседании.

Доводы ФИО2 о том, что цена земельного участка и строения не была согласована окончательно со ФИО1, и он не получал 50000 рублей опровергаются самим договором купли-продажи от **.**.**** г., из которого следует, что окончательная цена вышеуказанных земельного участка и жилого строения установлена в размере 700000 рублей, из которых 500.000 рублей продавцом получены.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что деньги в сумме 500000 рублей не были переданы продавцу, у суда не имеется.

Также суд полагает необоснованными доводы ФИО2 о том, что между ним и ФИО1 не достигнуто соглашение относительно предмета договора, поскольку в договоре указано жилое строение, а не жилое строение без права проживания в нем, имеются расхождения в адресе на земельный участок и жилое строение без права проживания в нем Так, в договоре купли-продажи от **.**.**** г. указаны кадастровые номера объектов, инвентарный номер строения, площадь земельного участка и общая площадь жилого строения, соответствующие тем, что указаны в свидетельствах о государственной регистрации права собственности ФИО3, а также адреса и местоположение, позволяющие их идентифицировать. Также из п. 4.2 вышеуказанного договора следует, что Покупатель ознакомился с правоустанавливающими документами на земельный участок и дом, произвел фактический осмотр земельного участка, ознакомился с его границами. Суд учитывает и то обстоятельство, что ФИО1 является собственником смежного земельного участка, а документов, подтверждающих, что на момент заключения договора купли-продажи, ФИО2 являлся собственником иного земельного участка и жилого строения без права проживания в нем, что не позволяло с достоверностью определить, какое конкретно имущество являлось предметом сделки, суду не представлено.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, судом установлено, что указанная сделка купли-продажи земельного участка и жилого строения без права проживания в нем от **.**.**** г. соответствует требованиям закона, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Поэтому, суд полагает, что встречный иск ФИО2 о признании сделки купли-продажи земельного участка и строения от **.**.**** г. не состоявшейся, не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 передать ФИО1 по акту приема-передачи земельный участок (землепользование) КН №00 общей площадью 1630,8 кв.м., местонахождение: ул. ХХХ и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем общей площадью 120,9 кв.м. КН №00, расположенное по адресу: ул. ХХХ».

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок (землепользование) КН №00 общей площадью 1630,8 кв.м., местонахождение: ул. ХХХ и находящееся на нем жилое строение без права проживания в нем общей площадью 120,9 кв.м. КН №00, расположенное по адресу: ул. ХХХ», от ФИО2 к ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка и строения от **.**.**** г. в отсутствие продавца ФИО2 на основании заявления ФИО1 с обременением – ипотека в силу закона.

В остальной части заявленных требований отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи земельного участка и строения от **.**.**** г. не состоявшейся – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья: Левина С.А.

Мотивированное решение изготовлено **.**.**** г.

Судья: Левина С.А.