Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом выездном судебном заседании в помещении по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Суворова, 217 кабинет 111 гражданское дело по иску ООО «ЭЛ ЭС» к Федоровой Н.А. о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога) объекта недвижимости и по иску Федоровой Н.А. к ООО «ЭЛ ЭС» об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭЛ ЭС» обратилось в суд с названным иском, в котором указало, что (Дата) обществом заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества (Номер) с ООО «(Данные изъяты)» на основании протокола (Номер) о результатах публичных торгов, проведенных продавцом (Дата) В соответствии с данным договором ООО «ЭЛ ЭС» приобрело и оплатило арестованное заложенное недвижимое имущество, а именно нежилое помещение парикмахерская «(Данные изъяты)», общей площадью 264,9 кв.м, в литере ч5, расположенное по адресу: (Адрес), а также право аренды земельного участка на основании договора (Номер) от (Дата).

В настоящее время ООО «ЭЛ ЭС» обратилось с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о государственной регистрации права собственности на обозначенный выше объект недвижимого имущества на основании договора купли – продажи от (Дата)., однако до настоящего времени в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости в основных характеристиках и зарегистрированных правах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на объект указанной выше недвижимости имеются записи об ипотеке в пользу Федоровой Н.А. и Банка ВТБ 24 (ПАО), а именно: дата государственной регистрации ипотеки - (Дата); номер государственной регистрации - (Номер); основание государственной регистрации - договор об ипотеке от (Дата)(Номер), дата регистрации (Дата), (Номер); дата государственной регистрации ипотеки - (Дата); номер государственной регистрации - (Номер); основание государственной регистрации: договор об ипотеке от (Дата)(Номер), дата регистрации (Дата), (Номер).

На основании указанных обременений в виде ипотеки, ООО «ЭЛ ЭС» получило уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности от (Дата)(Номер) из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Отдел по г. Заречному) в отношении недвижимого имущества - парикмахерской «(Данные изъяты)», литер ч. (Номер), назначение нежилое, общей площадью 264,9 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане (Номер), по адресу: (Адрес).

В данном уведомлении указано, в том числе, что при проведении правовой экспертизы установлено, что в отношении указанного выше имущества в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи об ипотеке: от (Дата), (Номер), залогодержатель: Банк ВТБ 24 (ПАО), на основании договора об ипотеке от (Дата). (Номер), Федорова Н.А., на основании договора уступки требования (цессии) от (Дата) №б/н; от (Дата), (Номер), залогодержатель Банк ВТБ 24 (ПАО), на основании договора об ипотеке от (Номер), Федорова Н.А., на основании договора уступки права требования (цессии) от (Дата) №б/н.

Данное обременение возникло в связи с заключенным между Банком ВТБ 24 (во время заключения договора - ЗАО) и Коробициной К.М. договора об ипотеке от (Дата)(Номер), в обеспечение обязательств по кредитному соглашению (Номер) от (Дата), заключенному между Банком ВТБ 24 (во время заключения договора - ЗАО) и ООО «Пензенская топливная компания», а также в связи с заключенным между Банком ВТБ 24 (во время заключения договора - ЗАО) и Коробициной К.М. договора об ипотеке от (Дата)(Номер), в обеспечение обязательств по кредитному соглашению (Номер) от (Дата), заключенному между Банком ВТБ 24 (во время заключения договора - ЗАО) и ООО «Пензенская топливная компания».

Впоследствии, согласно договору цессии от (Дата) Коробицина К.М. уступила Федоровой Н.А. право требования по договору поручительства (Номер)-пО1 от (Дата) в обеспечение кредитного соглашения (Номер) от (Дата) вследствие полной оплаты задолженности в размере 10 600 957, 58 руб. по кредитному соглашению (Номер) от (Дата) за счет передачи отступного по соглашению об отступном от (Дата) между Коробициной К.М. и ВТБ 24 (на тот момент ЗАО).

Согласно договору уступки права требования (цессии), заключенному ранее, а именно (Дата) Коробицина К.М. уступила Федоровой Н.А. право требования по договору поручительства (Номер) от (Дата) в обеспечение кредитного соглашения (Номер) от (Дата) вследствие полной оплаты задолженности в размере 7 996 229,30 руб. по кредитному соглашению (Номер) от (Дата) за счет передачи отступного по соглашению об отступном от (Дата) между Коробициной К.М. и Банком ВТБ 24 (на тот момент ЗАО).

В рамках исполнительного производства (Номер) по исполнительному листу серии ВС (Номер), арестованное имущество - нежилое помещение парикмахерская «Завиток», общей площадью 264,9 кв.м. в литере ч5, расположенное по адресу: (Адрес), было передано в Росимущество для принятия на реализацию путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Протоколом комиссии по проведению торгов по продаже арестованного имущества повторные торги от (Дата) по продаже арестованного заложенного Банку ВТБ 24 указанного недвижимого имущества признаны состоявшимися, при этом, выигравшее торги ООО «ЭЛ ЭС» предложило наибольшую цену - 9 321 128,95 руб., оплатив установленный задаток в полном объеме.

Решением Зареченского городского суда Пензенской области от (Дата), вступившим в законную силу, (дело (Номер)) указанные выше торги признаны действительными, поскольку были проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе установленных сроков и порядка опубликования информации об их проведении.

Сохранение указанного обременения в виде ипотеки в пользу Федоровой Н.А. на спорный объект недвижимости (парикмахерская «Завиток») лишает ООО «ЭЛ ЭС» в полной мере владеть и распоряжаться объектом недвижимого имущества, а также зарегистрировать за собой право собственности на указанный объект недвижимого имущества.

На основании изложенного, истец просит признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу Федоровой Н.А. и Банка ВТБ 24 недвижимого имущества - нежилого помещения парикмахерской «(Данные изъяты)», общей площадью 264,9 кв.м, в литере ч5, расположенной по адресу: (Адрес).

После поступления в Зареченский городской суд Пензенской области указанного выше искового заявления, определением этого же суда от (Дата) к производству было принято исковое заявление Федоровой Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛ ЭС» об обращении взыскания на заложенное имущество, которая в своем иске указала, что (Дата) между Банком ВТБ 24 (ЗАО) и ООО «(Данные изъяты)» (ООО «(Данные изъяты)) было заключено кредитное соглашение (Номер) о предоставлении кредита с лимитом выдачи 16 000 000 (шестнадцать миллионов) рублей под 19 % годовых на срок 60 месяцев. В обеспечение указанного кредитного соглашения был заключен договор поручительства (Номер) от (Дата) и договор об ипотеке (Номер) от (Дата) с Коробициной К.М., предметом которого является недвижимое имущество, а именно нежилое помещение парикмахерская «(Данные изъяты)», общей площадью 264, 9 кв.м., в литере ч.5, расположенное по адресу: (Адрес), а также право аренды земельного участка общей площадью 821,07 кв. по тому же адресу (запись государственной регистрации (Номер)). (Дата). между Коробициной К.М. и Банком ВТБ 24 было заключено соглашение об отступном, согласно которому, за счет передачи отступного произошло полное погашение задолженности ООО «(Данные изъяты)» перед Банком ВТБ 24 по кредитному соглашению (Номер) от (Дата) в сумме 10 600 957, 58 руб., что привело к прекращению обязательства, вытекающего из указанного договора об ипотеке (Номер) от (Дата) в отношении нежилого помещения парикмахерская «Завиток», что было впоследствии установлено решением Зареченского районного суда Пензенской области от (Дата) по делу (Номер).

В соответствии с п. 3.3. договора поручительства (Номер) от (Дата)., заключенного между Коробициной К.М. и Банком ВТБ 24 в обеспечение кредитного соглашения (Номер) от (Дата) предусмотрено, что к поручителю, исполнившему обязательство за должника переходят права кредитора по этому обязательству, в том числе права, принадлежавшие Банку ВТБ 24, как залогодержателю по договору(ам) залога, заключенному(ым) в обеспечение неисполнения обязательств по кредитному соглашению, в том объеме, в котором поручитель удовлетвоил требование Банка ВТБ 24. Банк по письменному запросу поручителя обязан передать ему по акту приема-передачи, удостоверенные Банком ВТБ 24 копии документов удостоверяющих требования к заемщику и права, обеспечивающие эти требования.

(Дата) между Коробициной К.М. и Федоровой Н.А. был заключен договор уступки прав требования (цессии), согласно которому Коробицина К.М уступает, а Федорова Н.А. принимает права требования в объеме 10 600 957,58 руб. по договору поручительства (Номер) от (Дата), заключенному между Коробициной К.М. и Банком ВТБ 24 в обеспечение кредитного соглашения (Номер) от (Дата), возникшие у цедента в соответствии с п. 1 ст. 365, ст.387 ГК РФ, за счет передачи отступного по соглашению об отступном, заключенному между Коробициной К.М. и Банком ВТБ 24, и в связи с чем, погашения задолженности в размере 10 600 957,58 руб. перед Банком ВТБ 24 по кредитному соглашению (Номер) от (Дата).

Обременения по договору об ипотеке (Номер) от (Дата) в пользу Федоровой Н.А. были зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается записью в ЕГРП.

Согласно выписок из ЕГРП (Номер) от (Дата) и (Номер) от (Дата) за Федоровой Н.А. по договору об ипотеке (Номер) от (Дата) зарегистрировано обременение в виде ипотеки в отношении нежилого помещения парикмахерская «Завиток», находящегося по адресу: (Адрес), и права аренды по тому же адресу.

Согласно договору купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества (Номер) от (Дата) нежилое помещение парикмахерская «Завиток(Данные изъяты) было приобретено покупателем ООО «ЭЛ ЭС» а денежные средства, вырученные от реализации имущества были направлены в Банк ВТБ 24 в погашение долга ООО «ПТК» по кредитному соглашению (Номер) от (Дата), обеспеченному залогом нежилого помещения парикмахерская «(Данные изъяты)» по договору об ипотеке (Номер) от (Дата), поэтому, учитывая изложенное, Федорова Н.А. просит обратить взыскание на предмет залога, зарегистрированный по договору об ипотеке (Номер) от (Дата), заключенной между Коробициной К.М. и Банком ВТБ 24 в отношении недвижимого имущества: нежилое помещение парикмахерская «(Данные изъяты)», площадью 264,9 кв.м., в литере ч.5, кадастровый (Номер), расположенное по адресу: (Адрес) и право аренды земельного участка (на основании договора (Номер) от (Дата)) общей площадью 821,07 кв., по тому же адресу (запись государственной регистрации (Номер)) путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 10 848 387 руб., а также взыскать с ответчика судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в размере 300 руб.

Определением Зареченского городского суда Пензенской области от (Дата), с учетом мнения сторон, для совместного рассмотрения заявленных исковых требований, что будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела, исковые требования по делам № 2-343/2017 и 2-372/2017 объединены в одно производство по правилам ст. 151 ГПК РФ.

Определением Зареченского городского суда Пензенской области от (Дата) производство по делу в части заявленных требований ООО «ЭЛ ЭС» к Операционному офису «Пензенский филиал (Номер) ВТБ 24 (ПАО) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога) объекта недвижимости прекращено, в связи с отказом истца от иска в этой части.

Определением Зареченского городского суда Пензенской области от (Дата) Операционный офис «Пензенский филиал №6318 ВТБ 24 (ПАО) привлечен в качестве третьего лица.

В судебном заседании представитель ООО «ЭЛ ЭС» Афанасьева О.В., действующая на основании доверенности, требования уточнила и просила признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу Федоровой Н.А. недвижимого имущества - нежилого помещения парикмахерская «(Данные изъяты)», общей площадью 264,9 кв.м, в литере ч5, адрес: (Адрес); право аренды земельного участка на основании дог. (Номер) от (Дата) дата государственной регистрации ипотеки - (Дата).; номер государственной регистрации - (Номер); основание государственной регистрации: Договор об ипотеке от (Дата)(Номер), дата регистрации (Дата), (Номер), а также признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу Федоровой Н.А. недвижимого имущества - нежилого помещения парикмахерская «(Данные изъяты)», общей площадью 264,9 кв.м, в литере ч 5, адрес: (Адрес); право аренды земельного участка на основании договора (Номер) от (Дата), дата государственной регистрации ипотеки – (Дата); номер государственной регистрации - (Номер); основание государственной регистрации: договор об ипотеке от (Дата)(Номер), дата регистрации (Дата), (Номер). Возражала против удовлетворения иска Федоровой Н.А. к ООО «ЭЛ ЭС» об обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях.

В судебном заседании представитель Федоровой Н.А. - Плешаков Н.А., действующий на основании доверенности, против удовлетворения уточненных исковых требований ООО «ЭЛ ЭС» к Федоровой Н.А. возражал, ссылаясь на доводы, изложенные в своих письменных возражениях, при этом исковые требования доверителя к ООО «ЭЛ ЭС» о необходимости обратить взыскание на заложенное имущество поддержал, просил удовлетворить.

Федорова Н.А. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя по доверенности.

Коробицина К.М., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явилась, причин неявки не сообщила, извещена в установленном законом порядке (отчет об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором), ходатайств об отложении рассмотрения дела в связи с желанием лично участвовать в процессе не представила.

Представитель Зареченского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, оставив решение на усмотрение суда.

Представитель Банка ВТБ 24 (ПАО), привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, заявил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на подтверждение своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии с пунктами 1, 4, 5 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался эти правом (пункт 5 статьи 350.2), а также в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залог недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющи государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Анализируя содержание приведенных норм права, погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки.

По нормам ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что (Дата) между Банком ВТБ 24 и ООО «(Данные изъяты)» было заключено кредитное соглашение (Номер) (далее - кредитное соглашение (Номер)), в соответствии с которым Банк взял на себя обязанность предоставить ООО «ПТК» денежные средства (кредит) в рамках кредитной линии в сумме 16 000 000, 00 руб. на срок - 60 месяцев, с даты, следующей за датой предоставления первого кредита с взиманием за пользование кредитом 19% годовых.

В соответствии с п. 1.12 кредитного соглашения в обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению (Номер) заключен договор об ипотеке (Номер) от (Дата). между кредитором и Коробициной К.М.

Также между Банком и ООО «(Данные изъяты)» заключено кредитное соглашение (Номер) от (Дата)г. (далее - кредитное соглашение (Номер)), в соответствии с которым Банк обязался предоставить ООО «(Данные изъяты)» денежные средства (кредит) в рамках кредитной линии в сумме 21 000 000, 00 рублей, на срок - 60 месяцев, с даты, следующей за датой предоставления первого кредита, с взиманием за пользование кредитом 17,5% годовых.

Согласно п. 1.2. и п. 1.3. вышеуказанных договоров об ипотеке залогодатель передает залогодержателю в обеспечение исполнения обязательств, принятых заемщиком по кредитному соглашению в залог (ипотеку), принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, а именно предмет залога - нежилое помещение (парикмахерскую «Завиток») общ. площадь 264,9 кв.м, расположенное по адресу: (Адрес), а также право аренды залогодателя принадлежащего залогодателю на основании договора аренды земельного участка (Номер) от (Дата)., кадастровый (Номер), в части земельного участка, относящегося к вышеуказанному помещению, общ. пл. 821,07 кв.м, место расположения: (Адрес).

Определением Зареченского городского суда Пензенской области от (Дата). по делу (Номер) утверждено мировое соглашение в рамках рассмотрения дела по иску Банка ВТБ 24 к ООО «(Данные изъяты)», ООО «(Данные изъяты)», М.С.А., Коробициной К.М., Е.П.В., в соответствии с которым определено, что в случае ненадлежащего исполнения ответчиками ООО «(Данные изъяты)», ООО «(Данные изъяты)», М.С.А., Коробициной К.М., Е.П.В. обязательств по настоящему мировому соглашению, в том числе, в случае возникновения просрочки уплаты суммы долга по графику платежей более чем на 10 календарных дней истец вправе обратиться в Зареченский городской суд Пензенской области за получением исполнительных листов о единовременном взыскании солидарно с ответчиков всей оставшейся суммы долга, истечения сроков, установленных графиком платежей, и обращения взыскания, путем продажи с публичных торгов имущества, в том числе нежилого помещения, парикмахерской «(Данные изъяты)», общ. площадью 264,9 кв.м, расположенного по адресу: (Адрес); права аренды залогодателя, принадлежащего залогодателю на основании договора аренды земельного участка (Номер) от (Дата)., кадастровый (Номер), в части земельного участка, относящегося к вышеуказанному помещению, общ. пл. 821,07 кв.м, место расположения: (Адрес).

Поскольку обязательства ответчиков, согласно заключенного мирового соглашения, не были исполнены, Банк ВТБ 24 получил исполнительный лист серии ВС (Номер) и на основании которого (по делу (Номер)) в межрайонном отделе судебных приставов по УФССП по Пензенской области (Дата) возбуждено исполнительное производство (Номер).

В ходе указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем (Дата) был наложен арест на имущество должника Коробициной К.М. - нежилое помещение, парикмахерская «(Данные изъяты)» общей площадью 264,9 кв.м и право аренды земельного участка по договору (Номер) от (Дата). Данное имущество было оставлено на ответственное хранение Коробициной К.М.

(Дата) вынесено постановление о передаче арестованного имущества в Росимущество для принятия на реализацию путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

(Дата) указанное спорное имущество на открытых торгах в форме аукциона не было реализовано.

(Дата) судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15%, в соответствии с ч. 10 ст. 87 Федерального закона от 02.10.07г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в связи с тем, что имущество должника, переданное для реализации на комиссионных началах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, с установлением оценки - 9 221 128,95 руб.

Протоколом комиссии по проведению торгов по продаже арестованного имущества повторные торги от (Дата) по продаже арестованного заложенного Банку имущества признаны состоявшимися в соответствии со ст. 91 Федерального закона от 02.10.07г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», по причине того, что лицо, выигравшее торги - ООО «ЭЛ ЭС» предложило наибольшую цену - 9 321 128,95 руб. и оплатило установленный задаток в полном объеме.

Так, (Дата) ООО «ЭЛ ЭС» заключило Договор (Номер) купли - продажи арестованного недвижимого имущества с ООО «Пензспецторг» на основании протокола (Номер) о результатах публичных торгов, проведенных продавцом (Дата) В соответствии с указанным договором ООО «ЭЛ ЭС» приобрело и оплатило арестованное заложенное недвижимое имущество, а именно нежилое помещение парикмахерская «(Данные изъяты)», общей площадью 264,9 кв.м, в литере ч5, расположенное по адресу: (Адрес), а также право аренды земельного участка на основании договора (Номер) от (Дата)

Вступившим в законную силу решением Зареченского городского суда Пензенской области от (Дата) (по делу (Номер)) состоявшиеся торги признаны действительными, поскольку были проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе установленных сроков и порядка опубликования информации об их проведении.

В настоящее время ООО «ЭЛ ЭС» обратилось с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о государственной регистрации права собственности на обозначенный выше объект недвижимого имущества на основании договора купли – продажи от (Дата)., однако до настоящего времени в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости в основных характеристиках и зарегистрированных правах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на объект указанной выше недвижимости имеются записи об ипотеке в пользу Федоровой Н.А. и Банк ВТБ 24 (ПАО), а именно: дата государственной регистрации ипотеки - (Дата); номер государственной регистрации - (Номер); основание государственной регистрации - договор об ипотеке от (Дата)(Номер), дата регистрации (Дата), (Номер); дата государственной регистрации ипотеки - (Дата); номер государственной регистрации - (Номер); основание государственной регистрации: договор об ипотеке от (Дата)(Номер), дата регистрации (Дата), (Номер).

На основании указанных обременений, ООО «ЭЛ ЭС» получило уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности от (Дата)(Номер) из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Отдел по г. Заречному) в отношении парикмахерской «(Данные изъяты)», литер ч. 5, назначение нежилое, общей площадью 264,9 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане (Номер) по адресу: (Адрес).

Исходя из обозначенного выше уведомления, при проведении правовой экспертизы установлено, что в отношении указанного выше имущества в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи об ипотеке: от (Дата), (Номер), залогодержатель: Банк ВТБ 24 (ПАО), на основании договора об ипотеке от (Дата). (Номер), Федорова Н.А., на основании договора уступки требования (цессии) от (Дата) №б/н; от (Дата), (Номер), залогодержатель Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество), на основании договора об ипотеке от (Номер), Федорова Н.А., на основании договора уступки права требования (цессии) от (Дата) №б/н.

Обозначенное выше обременение возникло в связи с заключенным между Банком ВТБ 24 (во время заключения договора - ЗАО) и Коробициной К.М. договора об ипотеке от (Дата)(Номер), в обеспечение обязательств по кредитному соглашению (Номер) от (Дата), заключенному между Банком ВТБ 24 (во время заключения договора - ЗАО) и ООО «Пензенская топливная компания», а также в связи с заключенным между Банком ВТБ 24 (во время заключения договора - ЗАО) и Коробициной К.М. договора об ипотеке от (Дата)(Номер), в обеспечение обязательств по кредитному соглашению (Номер) - пОЗ от (Дата), заключенному между Банком ВТБ 24 (во время заключения договора - ЗАО) и ООО «Пензенская топливная компания».

(Дата) был заключен договор цессии, согласно которому Коробицина К.М. уступила Федоровой Н.А. право требования по договору поручительства (Номер)-пО1 от (Дата) в обеспечение кредитного соглашения (Номер) от (Дата) вследствие полной оплаты задолженности в размере 10 600 957, 58 руб. по кредитному соглашению (Номер) от (Дата) за счет передачи отступного по соглашению об отступном от (Дата) между Коробициной К.М. и ВТБ 24 (на тот момент ЗАО).

Согласно договору цессии, заключенному (Дата) Коробицина К.М. уступила Федоровой Н.А. право требования по договору поручительства (Номер)-п03 от (Дата) в обеспечение кредитного соглашения (Номер) от (Дата) вследствие полной оплаты задолженности в размере 7 996 229,30 руб. по кредитному соглашению (Номер) от (Дата) за счет передачи отступного по соглашению об отступном от (Дата) между Коробициной К.М. и ВТБ 24 (на тот момент ЗАО).

В соответствии со ст. 342 в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей, при этом старшинство залогов может быть изменено соглашением между залогодержателями или соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем, во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом. Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.

Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

При этом, ст. 342.1 ГК РФ предусматривает определенную очередность удовлетворения требований залогодержателей в соответствии с которой, если иное не предусмотрено ГК РФ или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога.

Независимо от момента возникновения залога, если будет доказано, что залогодержатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога, знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя, требования такого предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем последующий залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, и в случае его неисполнения обратить взыскание на заложенное имущество одновременно с предшествующим залогодержателем. Договором между залогодателем и последующим залогодержателем может быть ограничено право такого залогодержателя потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом.

Требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.

Если последующий залогодержатель не воспользовался правом потребовать досрочного исполнения обязательства или данное право было ограничено соглашением в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи, последующий залог прекращается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

После распределения сумм, вырученных от реализации заложенного имущества, между всеми залогодержателями реализованного заложенного имущества, заявившими свои требования к взысканию, в порядке очередности распределяются суммы неустойки, убытков и иных штрафных санкций, подлежащих уплате залогодержателю в соответствии с условиями обеспеченного обязательства. Иная очередность распределения сумм неустойки, убытков и иных штрафных санкций может быть предусмотрена в соответствии с законами о ценных бумагах.

На основании изложенного, учитывая, что решением Зареченского городского суда Пензенской области от 21.09.2016г., оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда, торги по продаже спорного недвижимого имущества, а именно парикмахерской «Завиток» признаны действительными, принимая во внимание очередность залогов, а также вырученную сумму от продажи имущества, которой было не достаточно для погашения долга перед Банком ВТБ 24 по описанным выше обязательствам в рамках кредитного договора, а также принимая во внимание отсутствие участия залогодержателя Федоровой Н.А. при проведении состоявшихся торгов, суд приходит к выводу о том, что сохранение обременения в виде ипотеки в пользу Федоровой Н.А. на указанный объект недвижимости лишает добросовестного приобретателя - ООО «ЭЛ ЭС» право в полной мере владеть и распоряжаться приобретенным на государственных торгах объектом недвижимого имущества, а также зарегистрировать за собой право собственности на указанный объект недвижимого имущества, в связи с чем, считает, что требования истца ООО «ЭЛ ЭС» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в пользу Федоровой Н.А. и Банка ВТБ 24 недвижимого имущества - нежилого помещения парикмахерской «Завиток», общей площадью 264,9 кв.м, в литере ч5, расположенной по адресу: (Адрес) подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст.50 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя. При этом суд учитывает, что в материалы дела не представлено сведений о подаче заявления на государственную регистрацию права залогодержателя Федоровой Н.А.

Как следует из материалов дела, кроме наличия обременения в отношении спорной недвижимости все основания приостановления государственной регистрации, отраженные в уведомлении от 13.03.2017 года Зареченского городского отдела Управления Росреестра по Пензенской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, ООО «ЭЛ ЭС» на день судебного заседания устранены.

Как указано в п.52 и п. 53 совместного постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации… государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. При этом ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

С учетом изложенного, исходя из сложившихся правоотношений сторон, суд считает, что законных оснований для сохранения спорной регистрационной записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в пользу Федоровой Н.А. не имеется, поскольку после погашения долга Коробициной К.М. за ООО «(Данные изъяты)» по соглашению об отступном от (Дата), в силу п. 3.3 договора поручительства (Номер) от (Дата), Коробицина К.М. становится как залогодателем, так и залогодержателем в одном лице по Договору об ипотеке от (Дата), поэтому залоговые обязательства по указанному договору подлежат прекращению в силу закона.

Так, залог по договору об ипотеке (Номер) от (Дата) между Банком и Коробициной К.М., предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение парикмахерская «(Данные изъяты)» и право аренды на земельный участок общей площадью 821,07 кв.м, по адресу: (Адрес), возник с момента его государственной регистрации, а именно с (Дата) года. В соответствии с соглашением об отступном от (Дата) между Коробициной К.М. и Банком ВТБ 24 произошло погашение задолженности по кредитному соглашению (Номер) от (Дата) и следовательно прекратились обязательства по договору об ипотеке (Номер) от (Дата) в отношении спорной недвижимости. Именно с этого момента Коробицина К.М. стала кредитором по отношению к ООО «(Данные изъяты)». Кроме того, с этого же момента Коробицина К.М. стала как залогодателем, так и залогодержателем в одном лице по указанному договору об ипотеке. Совпадение в одном лице кредитора и должника в лице Коробициной К.М. (залогодателя и залогодержателя) является основанием для прекращения обязательства, поскольку залогодатель не может быть залогодержателем своего же имущества.

Пункт 4 ст. 329 ГК РФ предусматривает правило, в соответствии с которым, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. Закон также предполагает прекращение и права залога с прекращением обязательства, обеспечиваемого им (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), а также поручительства, которое также прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства (п. 1 ст. 367 ГК РФ).

Указанные доводы находят подтверждение и в силу ст. 413 ГК РФ в которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.30. Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012года № 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством» указано, что согласно пункту 1 статьи 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том числе если поручитель произвел исполнение обязательства за должника лишь в части. В последнем случае кредитор и поручитель становятся созалогодержателями, имеющими равные права на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества. Вместе с тем необходимо принимать во внимание обеспечительный характер обязательства поручителя. Поэтому поручитель не может осуществить перешедшее к нему право во вред кредитору, получившему лишь частичное исполнение (например, препятствовать обращению взыскания на предмет залога и т.п.). Кредитор, напротив, может самостоятельно осуществлять свои права в отношении остальной части своего требования преимущественно перед поручителем.

Давая правовую оценку действиям сторон при рассмотрении данного дела, принимая во внимание приведенное выше разъяснение Пленума ВАС РФ, в случае, когда кредитор - залогодержатель, поручитель, и залогодатель являются разными лицами, и после погашения основного долга поручителем, к нему переходят права кредитора и права залогодержателя, а в случае, когда поручитель и залогодатель совпадают в одном лице, после исполнения основного обязательства поручителем, к нему переходят права кредитора и залогодержателя, поэтому в такой ситуации подлежат применению положения, установленные п.4. ст. 329, п.1 352, п.1 367, 413 ГК РФ, поскольку в этой ситуации совпадают в одном лице залогодатель и залогодержатель, что приводит к прекращению залога.

Залог следует за вещью и является акцессорным обязательством (дополнительное к основному обязательству) и его судьба привязана к судьбе обеспечиваемого обязательства - поручительства. В силу ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364-367 ГК РФ, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Согласно ст. 367 ГК РФ поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. Так, на момент заключения договора цессии от (Дата) между Коробициной К.М. и Федоровой Н.А., у Коробициной К.М. отсутствовали правовые основания переуступки права по договору ипотеки, указанному выше, поскольку обеспеченные залогом обязательства по договору об ипотеке от (Дата) прекращаются в силу закона в связи с совпадением в одном лице залогодателя и залогодержателя, а именно Коробициной К.М., кроме того, если следовать доводам представителя Федоровой Н.А., к Коробициной К.М. перешли права по договору об ипотеке от (Дата), однако в связи с отсутствием надлежащей регистрации перехода к Коробициной К.М. права залога, такого права у нее не возникло.

Согласно п.14 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, содержащемуся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 года № 90, при переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе, иным чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, подтверждающих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 47 Закона об ипотеке). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Уступка прав по договору об ипотеке подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В Единый государственный реестр прав вносится запись о сделке об уступке прав по договору об ипотеке. Кроме того, под тем же номером регистрации вносится запись об ипотеке за лицом, которому были переданы права по договору об ипотеке.

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 № 17737/11 любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Материалы дела не содержат ни обращения Коробициной К.М., ни Банка ВТБ 24 (ЗАО) в регистрационный орган с заявлением о прекращении ипотеки по договору от (Дата) после перехода к Коробициной К.М. прав кредитора, поручителя и залогодержателя. В деле также отсутствует и обращение Коробициной К.М. в регистрационный орган за регистрацией перехода к ней прав по договору об ипотеке. Учитывая изложенное, регистрационная запись в ЕГРП об имеющейся ипотеке в пользу Банка ВТБ- 24 сохранилась как следствие.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ). При этом предметом договора уступки может быть право, принадлежащее кредитору на основании обязательства.

Уступка права требования другому лицу допускается, если она не противоречит закону (ст. 388 ГК РФ).

Таким образом, поскольку у Коробициной К.М. на момент заключения договора уступки права требования (цессии) с Федоровой Н.А. отсутствовало передаваемое право в силу того, что оно не было зарегистрировано в регистрационном органе, а залог был прекращен в силу закона, действия Коробициной К.М. по осуществлению цессии не влекут правовых последствий.

Принадлежащее кредитору на основании обязательства право, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В результате совершения сделки об уступке требования происходит перемена кредитора в обязательстве, само обязательство не прекращается, изменяется его субъектный состав. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Поэтому уступлено может быть только реально существующее и документально подтвержденное право. В силу чего, в материалы дела представлены сведения о наличии обращения ООО «ЭЛ ЭС» в Арбитражный суд Пензенской области о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области по регистрации обременения ипотеки от (Дата). (Номер) и ипотеки от (Дата). (Номер) в пользу Федоровой Н.А.

Аналогичная правовая позиция изложена и в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15 мая 2015 года № 305-ЭС15-980.

На основании изложенного, учитывая взаимосвязь заявленных по данному делу исковых требований, принимая во внимание факт удовлетворения требований ООО «ЭЛ ЭС» к Федоровой Н.А.» о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога) недвижимого имущества, суд отказывает в удовлетворении требований Федоровой Н.А. к ООО «ЭЛ ЭС» об обращении взыскания на предмет залога, зарегистрированный по договору об ипотеке (Номер) от (Дата), заключенный между Коробициной К.М. и Банком ВТБ24 в отношении недвижимого имущества: нежилое помещение парикмахерская «(Данные изъяты)», площадью 264,9 кв.м., в литере ч.5, кадастровый (Номер), расположенного по адресу: (Адрес) права аренды земельного участка (на основании договора (Номер) от (Дата)) общей площадью 821,07 кв., по тому же адресу (запись государственной регистрации (Номер)) путем продажи с публичных торгов, установив при этом начальную продажную стоимость в размере 10 848 387 руб. Принимая во внимание установленное законом правило распределения судебных расходов, суд отказывает Федоровой Н.А. во взыскании с ООО «ЭЛ ЭС» судебных расходов в виде уплаченной госпошлины в размере 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,193-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО «ЭЛ ЭС» к Федоровой Н.А. о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога) объекта недвижимости – удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу Федоровой Н.А. недвижимого имущества - нежилого помещения парикмахерская «(Данные изъяты)», общей площадью 264,9 кв.м, в литере ч5, расположенного по адресу: (Адрес); право аренды земельного участка на основании дог. (Номер) от (Дата) дата государственной регистрации ипотеки – (Дата)., номер государственной регистрации - (Номер); основание государственной регистрации - договор об ипотеке от (Дата)(Номер), дата регистрации (Дата), (Номер).

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу Федоровой Н.А. недвижимого имущества - нежилого помещения парикмахерская «(Данные изъяты)», общей площадью 264,9 кв.м, в литере ч 5, расположенного по адресу: (Адрес); право аренды земельного участка на основании договора (Номер) от (Дата), дата государственной регистрации ипотеки – (Дата), номер государственной регистрации - (Номер); основание государственной регистрации - договор об ипотеке от (Дата)(Номер), дата регистрации (Дата), (Номер).

В удовлетворении требований Федоровой Н.А. к ООО «ЭЛ ЭС» об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение месяца со дня вынесения решения в мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено «15» мая 2017 года.

Судья Р.В. Шандрин