Гражданский кодекс часть 1

Тарбагатайский районный суд Республики Бурятия в составе судьи Ильиной М.Т., при секретаре Мудаевой Г.С., с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО1 просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки, путем обязания ФИО2 возвратить недвижимое имущество в состоянии, отраженном в передаточном акте.

В обосновании иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ скончался ее отец У.А.М., единственным наследником которого является истец. При открытии наследственного дела жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу <адрес> были включены в состав наследственной массы. ДД.ММ.ГГГГ из ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» были получены выписки о том, что правообладателем жилого дома и земельного участка является ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ На момент заключения данного договора и предоставления документов на регистрацию в Управление Росреестра по РБ, У.А.М. скончался, в связи, с чем просит признать договор недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, будучи уведомленной о дате и времени судебного заседания.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, суду пояснил, что является добросовестным приобретателем.

Представитель третьего лица ФИО4 действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, представил суду письменный отзыв, в котором исковые требования не признал, указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РТМ плюс» и У.А.М. был заключен договор аренды №. Согласно акта сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ИП У.А.М. по договору составила <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ ИП У.А.М. обратился в ООО «РТМ плюс» с просьбой рассмотрения погашения долга передачей земельного участка с домом, расположенных по адресу: РБ, <адрес>, МО СП «Саянтуйское» ДНТ Селенга, кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГУ.А.М. выдал доверенность на имя К.А.В. на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению жилого дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи дома с участком, согласно которого ФИО2 обязуется передать К.А.В.<данные изъяты> руб. в течении двух дней со дня подписания Договора, <данные изъяты> руб. для дальнейшей передачи в ООО «РТМ-плюс» в срок до 25.01.2016г. (что им и было сделано), ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка с домом. О смерти У.А.М. узнали в <данные изъяты> года, когда его супруга А.Н.М. (наследник первой очереди) обратилась в суд с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РТМ плюс» и А.Н.М. заключено соглашение о прекращении обязательства зачетом, согласно которому стороны договорились полностью прекратить обязательства наследников по долгам наследодателя посредством реализации жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу<адрес>» в целях погашения имеющейся задолженности за денежную сумму <данные изъяты> Просит оставить исковое заявление без удовлетворения.

Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия в судебное заседание не явился, будучи уведомленным о дате и времени судебного заседания.

Заслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования ФИО3 заявлены не обоснованно и не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 56 ГК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Также суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что У.А.М. являлся собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РТМ плюс» и ИП У.А.М. заключен договор № аренды погрузчика <данные изъяты>.

Актом сверки расчетов по договору между ИП У.А.М. и ООО «РТМ плюс» за период с ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ установлена задолженность ИП У.А.М. в сумме <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ ИП У.А.М. обратился в ООО «РТМ плюс» с просьбой рассмотреть возможность погашения долга в размере <данные изъяты> руб., следующим образом – в собственности У.А.М. находится земельный участок с домом.

ДД.ММ.ГГГГ супруга ИП У.А.М. – А.Н.М. дает согласие на продажу совместно нажитого в браке имущества, состоящего из жилого дома, находящегося по адресу: РБ, <адрес>, <адрес>, земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Как установлено ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ДД.ММ.ГГГГУ.А.М. уполномочивает ФИО4 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему жилой дом, находящийся по адресу: РБ, <адрес>, земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

ДД.ММ.ГГГГ между У.А.М. от имени, которого на основании доверенности выступал ФИО4 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком, согласно акта приема-передачи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ состоялась передача недвижимого имущества.

Согласно справке нотариуса Улан-Удэнского нотариального округа Х.Д.Д.№ от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ умер У.А.М.ДД.ММ.ГГГГ заведено наследственное дело по заявлению ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка с домом.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО2 на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №

Согласно соглашению о прекращении обязательства зачетом, ООО «РТМ плюс» и А.Н.М. – наследник первой очереди – супруга умершего наследодателя У.А.М. договорились полностью прекратить обязательства А.Н.М., вытекающие из п.1 ст. 1175 ГК РФ « Ответственность наследников по долгам наследодателя» посредством реализации жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>», в целях погашения имеющейся задолженности на сумму <адрес>

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Однако данная норма подлежит применению в совокупности с положениями статьи 189 ГК РФ, согласно которой на лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, возложена обязанность известить об этом лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность в случаях ее прекращения по основанию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ (пункт 1 статьи 189 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 189 ГК РФ прекращение представительства имеет юридическое значение только тогда, когда один из участников правоотношения знал или должен был узнать об этом. До этих пор представительство сохраняет силу. Поэтому на представляемого и его правопреемников и возлагается предусмотренная пунктом 1 названной статьи обязанность известить доверенное лицо и третьих лиц об отмене полномочий. Возложение такой обязанности призвано защитить интересы третьих лиц, позволяет избежать возможные неблагоприятные последствия, связанные с отменой доверенности.

Таким образом, по смыслу статей 188, 189 ГК РФ неблагоприятные последствия, связанные с прекращением доверенности, не должно претерпевать третье лицо, которое не знало и не должно было знать, что действие доверенности прекратилось, риск таких последствий лежит на представляемом и его правопреемниках.

При рассмотрении спора ответчик, третьего лица, возражая против требований ФИО3, ссылались среди прочего на то обстоятельство, что на момент совершения оспариваемой сделки ни представитель ФИО4, действовавший от имени У.А.М. как продавца, ни покупатель ФИО2 не знали и не должны были знать о смерти У.А.М. и, как следствие, о прекращении действия выданной им ДД.ММ.ГГГГ доверенности. О смерти У.А.М. им стало известно в ДД.ММ.ГГГГ года.

Исходя из заявленных ФИО3 оснований для признания договора купли-продажи земельного участка с домом от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и приведенных выше положений статей 188, 189 ГК РФ на истце лежала обязанность доказать, что на момент совершения сделки представитель продавца ФИО4 и покупатель ФИО2 знали или должны были знать о прекращении доверенности, на основании которой действовал ФИО4 при совершении сделки, в связи со смертью выдавшего ее У.А.М.

Однако таких доказательств ни суду не представлено.

Доказательств тому, что представитель ФИО4 и покупатель ФИО5 на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с домом от 10.02.2016 г. знали о прекращении действия доверенности истцом, не представлено.

Утверждение стороны истца о том, что ФИО4 должен был знать о смерти У.А.М., так как должен был передать ему денежные средства, вырученные от продажи объектов недвижимости, объективно ничем не подтверждено. Кроме того, согласно условиям договора купли-продажи денежные средства передаются Продавцу для дальнейшей передачи в ООО «РТМ плюс». Доверенность, выданная У.А.М. на имя ФИО4, содержала полномочия представителя на получение следуемых по договору денег, производить расчеты по договору.

При таком положении, поскольку по смыслу статей 188, 189 ГК РФ само по себе прекращение действия доверенности в связи со смертью представляемого не является основанием для признания недействительной сделки, совершенной представителем и третьим лицом, а доказательств тому, что на момент совершения сделки представитель ФИО4 и третье лицо - покупатель ФИО2 знали или должны были знать о прекращении доверенности истцом не представлено, то оснований для признания оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка с домом от ДД.ММ.ГГГГ и применения последствий ее недействительности не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца в Тарбагатайский районный суд РБ.

Судья М.Т. Ильина

СОГЛАСОВАНО

Судья М.Т. Ильина