Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, третье лицо филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 и ФИО5, указав, что ему на праве собственности принадлежали квартиры, находящиеся по адресу: <адрес>.

В производстве ОСП по ВАП по г. Калининграду УФССП России по Калининградской области находятся исполнительные производства: № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании судебного приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного мировым судьей 2-го судебного участка Балтийского района г. Калининграда, в отношении должника ФИО2, с предметом исполнения: <данные изъяты> в пользу ФИО4; № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании судебного приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного мировым судьей судебного участка № 4 Калининского судебного района г. Тюмени в отношении должника ФИО2, с предметом исполнения: <данные изъяты>. Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ВАП по г. Калининграду от 05.12.2017 вышеуказанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство с присвоением ему номера №.

Судебными приставами-исполнителями ОСП по ВАП по г. Калининграду и ОСП Зеленоградского района Калининградской области был произведен арест имущества ФИО2: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ВАП по г. Калининграду от 20.02.2019 проведена государственная регистрация права собственности взыскателя на вышеуказанное имущество.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 8 августа 2019 года по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселении из жилого помещения.

Определением мирового судьи 6-го судебного участка Московского района г. Калининграда от 25.02.2019 в рамках гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО4 об определении размера задолженности по алиментам приостановлена реализация имущества должника ФИО2 в виде двух квартир, расположенных по данным адресам.

Определением мирового судьи 6-го судебного участка Московского района г. Калининграда от 13.03.2019 наложен запрет на государственную регистрацию права собственности взыскателя ФИО4 на имущество должника ФИО2 в виде двух квартир, расположенных по адресам: <адрес>, и <адрес>, в случае осуществления регистрации права собственности - наложен запрет на их отчуждение ФИО4 Данные обеспечительные меры, наложенные в отношении спорных квартир, в установленном порядке не отменялись.

14.03.2019 ФИО2 в Управление Росреестра по Калининградской области подано заявление о принятии определений мирового судьи 6-го судебного участка Московского района г. Калининграда от 25.02.2019 и от 13.03.2019.

Вместе с тем, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 продала ФИО5 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение к ФИО5 на основании указанного договора купли-продажи.

26.05.2020 новый собственник квартиры ФИО5 ломом вскрыл дверь в квартиру, вещи, принадлежащие ФИО2 и его супруге ФИО6, были выкинуты в коридор, а их самих выставили из квартиры и больше не впустили.

28.05.2020 была получена выписка из ЕГРН об объекте недвижимости по адресу: <адрес>, содержащая 1 Раздел, - на 4 страницах. На странице 3 в Особых отметках указано, что сведения, необходимые для заполнения раздела 2, отсутствуют. Вторая выписка из ЕГРН, в которой отражаются сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, так и не поступила.

Таким образом, несмотря на предоставление ФИО2 в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области судебных актов от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ об обеспечительных мерах в отношении двух объектов недвижимости по вышеуказанным адресам, информации об ограничении прав и обременении данных объектов недвижимости выписки из ЕГРН не содержат.

О том, что определением мирового судьи 6-го судебного участка Московского района г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ наложен запрет на отчуждение ФИО4 имущества в виде двух квартир по вышеуказанным адресам, ответчику ФИО4 было доподлинно известно, поскольку она обжаловала данный судебный акт. ФИО5 также было известно об этом, поскольку он не отрицал, что знает о запрете на отчуждение квартиры, когда ФИО2 26.05.2020 сказал ему, что ФИО4 не имела права на продажу квартиры.

Кроме того, определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.01.2020 определение мирового судьи судебного участка № 4 Калининского судебного района г. Тюмени от 07.05.2018 и апелляционное определение Калининского районного суда г. Тюмени от 26.04.2019 отменены, разрешен вопрос по существу; ФИО2 восстановлен пропущенный срок на подачу апелляционной жалобы на решение мирового судьи судебного участка № 4 Калининского судебного района г. Тюмени от 06.10.2017 по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании неустойки за несвоевременную уплату алиментов на содержание несовершеннолетнего ребенка; дело направлено в суд апелляционной инстанции для рассмотрения апелляционной жалобы ФИО2 по существу.

Таким образом, решение от 06.10.2017, которым исковые требования ФИО4 к ФИО2 о взыскании неустойки за несвоевременную уплату алиментов на содержание несовершеннолетнего ребенка были удовлетворены полностью - с ФИО2 в пользу ФИО4 взыскана неустойка в размере <данные изъяты> руб., не вступило в законную силу.

То есть, исполнительное производство № о взыскании неустойки за несвоевременную уплату алиментов возбуждено на основании недействительного исполнительного листа, в связи с чем арест имущества ФИО2 был произведен незаконно.

Истец полагает, что ФИО4 злоупотребила своим правом, так как ей было достоверно известно о том, что имеется судебный акт, которым наложен запрет на отчуждение данной квартиры; жалобы, поданные ею, оставлены без удовлетворения.

Кроме того, из пункта 9 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что указанная квартира в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения, договора стороны не могли не знать. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении квартиры в залоге, под арестом либо запрещением.

На основании изложенного, ссылаясь на положения статей 1, 10, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец ФИО2 просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5; применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

Истец ФИО2, его представитель ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснили, что стороны сделки действовали недобросовестно, поскольку ФИО4 продала квартиру, в отношении которой на дату ее продажи имелись обеспечительные меры, а ФИО5 купил квартиру, заведомо зная о запрете на отчуждение данной квартиры, о чем сам же и сказал ФИО2 после того, как взломал дверь в квартиру. Перед заключением сделки квартира покупателем ФИО5 не осматривалась, ее состояние не оценивалось, то есть, необходимые меры заботливости и осмотрительности при заключении договора купли-продажи ФИО5 не были приняты. Согласно пункту 3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, цена указанной квартиры составляет 1 471 000 руб. Однако, стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует ни кадастровой, ни рыночной стоимости квартиры. Так, в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем была произведена оценка спорной квартиры: согласно постановлению от 18.02.2019 о снятии ареста с имущества, цена спорной квартиры составляет 3 700 000 руб. Поскольку квартира не была реализована в принудительном порядке, судебный пристав-исполнитель предложил взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой, и указал в своем предложении от 18.02.2019 цену данной квартиры – 2 193 750 руб. (на 25% ниже ее стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника, поскольку имущество не было реализовано в принудительном порядке). Такая же цена (2 193 750 руб.) фигурирует и в постановлении судебного пристава-исполнителя от 18.02.2019 о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю и в акте от указанной даты о передаче нереализованного имущества должника взыскателю. Согласно отчету о проверке объекта недвижимости на арест, залог и обременения, который сформирован 28 мая 2020 года, кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 09.01.2017 составляла 2 523 822 руб. Согласно выписке из ЕГРН от 28.05.2020, кадастровая стоимость квартиры составляет 2 101 027,08 руб. ФИО2 обратился в ООО «Стандарт Оценка» с просьбой об определении ориентировочной рыночной стоимости данной квартиры; согласно информационному письму от 12.10.2021, ориентировочная величина рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на 8 мая 2020 года составляла 4 520 000 руб. Таким образом, цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, не могла не вызвать подозрения у добросовестного приобретателя, так как является значительно заниженной в сравнении как с кадастровой и рыночной стоимостью объекта, так и в сравнении с оценкой квартиры, произведенной судебным приставом-исполнителем ОСП по ВАП по г. Калининграду в рамках исполнительного производства. Подтверждением тому, что ФИО5 занимается покупкой проблемного жилья, являются сведения, размещенные на странице ФИО5 «<данные изъяты>», где указано место его работы – <данные изъяты> и сайт <данные изъяты> - на данном сайте размещена информация о срочном выкупе недвижимости на всей территории РФ: с долгами по ЖКХ, арестованные, находящиеся в залоге, с обременениями, проблемные объекты. На данном сайте указан адрес: <адрес>. Данный адрес является адресом юридических лиц, входящих в <данные изъяты>, одним из видов деятельности которой является покупка и продажа собственного недвижимого имущества (пункт 61 выписки из ЕГРЮЛ от 16.10.2021). В рамках рассмотрения обращения ФИО2 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области было выявлено, что работниками Филиала ненадлежащим образом был осуществлен ввод данных по обращению ФИО2 от 20.03.2019, а именно - были внесены сведения только об одном объекте недвижимости, указанном в определении суда, расположенном по адресу: <адрес>, в связи с чем было инициировано проведение служебного расследования, по результатам которого была установлена вина работников Филиала в части нарушения технологического процесса предоставления государственных услуг Росреестра, к которым применены меры дисциплинарного взыскания - замечание. 01.06.2020 государственным регистратором в ЕГРН была внесена запись об ограничении прав и обременениях в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании определения о принятии мер по обеспечению иска от 13.03.2019 мирового судьи 6-го судебного участка Московского района г. Калининграда. Также 17.06.2020 и 18.06.2020 государственным регистратором прав были внесены записи об ограничении прав и обременениях в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № на основании определения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10.06.2020 по делу №.

Ответчики ФИО4 и ФИО5, представитель третьего лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Ранее в ходе судебного разбирательства ответчики ФИО4 и ФИО5 ходатайствовали о прекращении производства по делу. Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 20 октября 2021 года ходатайство оставлено без удовлетворения.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся ответчиков, представителя третьего лица.

Заслушав объяснения истца, его представителя, допросив свидетеля, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО2 с 31.12.2014 на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенная по адресу: <адрес>.

Судебным приказом № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным мировым судьей 2-го судебного участка Балтийского района г. Калининграда, с ФИО2 в пользу ФИО4 взысканы алименты на содержание несовершеннолетнего ребенка в размере 1/4 части доходов ежемесячно.

Решением мирового судьи судебного участка № 4 Калининского судебного района г. Тюмени от 06.10.2017, вступившим в законную силу 08.11.2017, с ФИО2 в пользу ФИО4 взыскана неустойка за несвоевременную уплату алиментов на содержание несовершеннолетнего ребенка в размере <данные изъяты> руб.

В производстве ОСП по ВАП по г. Калининграду УФССП России по Калининградской области находятся исполнительные производства:

- № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании судебного приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного мировым судьей 2-го судебного участка Балтийского района г. Калининграда, в отношении должника ФИО2, с предметом исполнения: алименты на содержание несовершеннолетнего ребенка в размере 1/4 части доходов ежемесячно в пользу ФИО4;

- № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании судебного приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного мировым судьей судебного участка № 4 Калининского судебного района г. Тюмени в отношении должника ФИО2, с предметом исполнения: задолженность по алиментам, сумма долга <данные изъяты> руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по ВАП по г. Калининграду от 05.12.2017 вышеуказанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство с присвоением ему номера №.

В срок, предоставленный для добровольного исполнения, должник требования исполнительного документа о взыскании неустойки в размере <данные изъяты> руб. не исполнил.

В ходе исполнения указанного исполнительного документа 6 декабря 2017 года составлен акт описи и ареста имущества должника – квартиры по адресу: <адрес>.

06.12.2017 постановлением судебного пристава-исполнителя ответственным хранителем арестованного имущества назначен ФИО2

27.06.2018 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки имущества должника – квартиры по адресу: <адрес> на сумму <данные изъяты> руб.

11.07.2018 арестованное имущество передано на реализацию.

15.08.2018 Территориальным агентством по управлению государственным имуществом в Калининградской области выдано уведомление о принятии решения о реализации имущества.

07.12.2018 постановлением судебного пристава-исполнителя цена реализуемого имущества была снижена на 15% в связи с тем, что торги по реализации имущества (квартиры) должника признаны несостоявшимися.

В связи с тем, что повторные торги по реализации имущества (квартиры) должника признаны несостоявшимися в связи с отсутствием покупательского спроса, взыскателю ФИО1 было предложено оставить нереализованное имущество в принудительном порядке за собой.

18.02.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника – квартиры по адресу: <адрес> взыскателю ФИО4

18.02.2019 постановлением судебного пристава-исполнителя с квартиры должника № в доме № по <адрес> снят арест.

19.02.2019 составлен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю.

20.02.2019 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество зарегистрированное на должника.

Определением мирового судьи 6-го судебного участка Московского района г. Калининграда от 13.03.2019 наложен запрет на государственную регистрацию права собственности взыскателя ФИО4 на имущество должника ФИО2 в виде двух квартир, расположенных по адресам: <адрес>, в случае осуществления регистрации права собственности - наложен запрет на их отчуждение ФИО4

Данные обеспечительные меры, наложенные в отношении спорных квартир, в установленном порядке не отменялись.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 8 августа 2019 года по гражданскому делу №, оставленным без изменений апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 3 декабря 2019 года, удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселении из жилого помещения.

Между тем, определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.01.2020 определение мирового судьи судебного участка № 4 Калининского судебного района г. Тюмени от 07.05.2018 и апелляционное определение Калининского районного суда г. Тюмени от 26.04.2019 отменены, разрешен вопрос по существу; ФИО2 восстановлен пропущенный срок на подачу апелляционной жалобы на решение мирового судьи судебного участка № 4 Калининского судебного района г. Тюмени от 06.10.2017 по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании неустойки за несвоевременную уплату алиментов на содержание несовершеннолетнего ребенка; дело направлено в суд апелляционной инстанции для рассмотрения апелляционной жалобы ФИО2 по существу.

Определением Калининского районного суда г. Тюмени от 20.08.2020 гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о взыскании неустойки за несвоевременную оплату алиментов передано для рассмотрения по подсудности в Центральный районный суд г. Калининграда.

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 29.10.2020 данное гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Зеленоградский районный суд Калининградской области.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 18 марта 2021 года, оставленным без изменений апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 18 августа 2021 года, исковые требования ФИО4 к ФИО2 о взыскании неустойки за несвоевременную уплату алиментов оставлены без удовлетворения.

8 мая 2020 года между ФИО4 (продавцом) и ФИО5 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>.

В пункте 3 договора стороны сделки согласовали цену квартиры в размере 1 471 000 руб., которая уплачивается покупателем продавцу полностью, до подписания сторонами договора.

Пунктом 9 договора предусмотрено, что до настоящего договора указанная квартира в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения, договора стороны не могли не знать. Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении квартиры в залоге, под арестом либо запрещением.

В договоре также содержится расписка о том, что деньги в сумме 1 471 000 руб. получены полностью.

Данный договор является одновременно передаточным актом нежилого помещения (пункт 7), при этом покупатель ознакомлен с санитарно-техническим состоянием объекта, претензий к нему не имеет (пункт 8).

18 мая 2020 года указанный договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись о государственной регистрации права собственности ФИО5 на указанное жилое помещение, за номером №.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондируют пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данных требований, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления спорного договора купли-продажи квартиры, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. п. 2, 3 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу разъяснений, содержащихся в п. п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области № от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО2, следует, что 20 марта 2019 года ФИО2 было подано заявление и приложенное к нему определение о принятии мер по обеспечению иска от 13.03.2019, принятое и заверенное мировым судьей 6-го судебного участка Московского района г. Калининграда. Работниками филиала ненадлежащим образом был осуществлен ввод данных по обращению ФИО2 от 20.03.2019, а именно – были внесены сведения только об одном объекте недвижимости, указанном в определении суда, расположенном по адресу: <адрес>, в связи с чем было инициировано проведение служебного расследования, по результатам которого была установлена вина работников Филиала в части нарушения технологического процесса предоставления государственных услуг «Росреестра», к которым применены меры дисциплинарного взыскания - замечание.

Оценивая действия ответчиков ФИО7 и ФИО5 на предмет их добросовестности с учетом вышеуказанных положений, суд приходит к выводу о том, что заключение договора купли-продажи в отношении спорной квартиры является злоупотреблением правом со стороны обоих ответчиков.

ФИО4 продала квартиру, в отношении которой на дату ее продажи имелись обеспечительные меры, а ФИО5 купил квартиру, заведомо зная о запрете на отчуждение данной квартиры.

Из показаний свидетеля Ж.Е.В., допрошенной в судебном заседании, следует, что с 2010 года она является супругой ФИО2, и проживала с ним совместно в квартире по адресу: <адрес>, до его выселения оттуда по решению суда. Она же продолжала проживать в данной квартире до 26 мая 2020 года. В указанную дату ФИО5, представившись новым собственником квартиры, ломом вскрыл дверь, выкинул их вещи, выставив их с супругом из квартиры. Возражая против указанных действий, ФИО2 говорил ФИО5 о том, что квартира не могла быть продана ФИО4, так как находилась под арестом. На это ФИО5 пояснял, что ему об этом известно и не имеет значения, так как указанное жилое помещение приобретено им для последующей продажи. Поскольку ФИО4 ранее уже пыталась выселить её с супругом из данной квартиры, и сменить замки, в квартире постоянно кто-то находился. Однако до 26.05.2020 ФИО5 в квартире не появлялся, её не осматривал. В подтверждение указанных показаний, свидетелем Ж.Е.В. на обозрение суда с её личного мобильного телефона были представлены видеозаписи событий, произошедших 26 мая 2020 года по адресу: <адрес>.

Перед заключением сделки квартира покупателем ФИО5 не осматривалась, ее состояние не оценивалось, то есть, необходимые меры заботливости и осмотрительности при заключении договора купли-продажи ФИО5 не были приняты.

Более того, указанная в договоре купли-продажи цена отчуждаемой квартиры в размере 1 471 000 руб. явно занижена по сравнению с ее рыночной стоимостью, а также ниже кадастровой стоимости.

Так, в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем была произведена оценка спорной квартиры: согласно постановлению от 18.02.2019 о снятии ареста с имущества, цена спорной квартиры составляет 3 700 000 руб.

Поскольку квартира не была реализована в принудительном порядке, судебный пристав-исполнитель предложил взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой, и указал в своем предложении от 18.02.2019 цену данной квартиры – 2 193 750 руб. (на 25% ниже ее стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника, поскольку имущество не было реализовано в принудительном порядке).

Такая же цена – 2 193 750 руб. фигурирует и в постановлении судебного пристава-исполнителя от 18.02.2019 о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю и в акте от указанной даты о передаче нереализованного имущества должника взыскателю.

Согласно отчету о проверке объекта недвижимости на арест, залог и обременения, который сформирован 28 мая 2020 года, кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 09.01.2017 составляла 2 523 822 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 28.05.2020, кадастровая стоимость квартиры составляет 2 101 027,08 руб.

Истцом ФИО2 в материалы дела представлено информационное письмо ООО «Стандарт Оценка» от 12.10.2021, согласно которому ориентировочная величина рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на 8 мая 2020 года составляла 4 520 000 руб.

Кроме того, как следует из представленных истцом доказательств, ответчик ФИО5 занимается покупкой проблемного жилья. Из сведений, размещенных на странице ФИО5 в социальной сети «<данные изъяты>», указано место его работы – <данные изъяты> и ссылка на сайт <данные изъяты>. На данном сайте размещена информация о срочном выкупе недвижимости на всей территории РФ: с долгами по ЖКХ; арестованные, находящиеся в залоге, с обременениями, проблемные объекты. На сайте указан адрес: <адрес>. Данный адрес является адресом юридических лиц, входящих в <данные изъяты>, одним из видов деятельности которой является покупка и продажа собственного недвижимого имущества (пункт 61 выписки из ЕГРЮЛ от 16.10.2021). Учредителем указанных юридических лиц является ФИО5

По мнению суда, действия ответчиков по заключению договора купли-продажи от 08.05.2020 и регистрации права собственности на жилое помещение за ФИО5 были совершены исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в обход закона с противоправной целью уклонения от вероятного возврата имущества, переданного взыскателю ФИО4, должнику ФИО2 в рамках поворота исполнения по отмененному решению, то есть носили характер явного злоупотребления правом.

При таких обстоятельствах, в силу норм ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает необходимым отказать ответчикам в защите формально принадлежащего права в отношении спорного жилого помещения.

Договор купли-продажи квартиры от 8 мая 2020 года суд признаёт ничтожной сделкой по основаниям ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершённой с нарушением требований закона, а также прав и законных интересов ФИО2

Суд не усматривает каких-либо признаков добросовестности в действиях приобретателя ФИО8, поскольку судом установлено, что последний приобрел квартиру по существенно заниженной цене, действий по её предварительному осмотру не предпринимал, был осведомлен о наложенных на объект обременениях, поскольку осуществляет такую деятельность в коммерческих целях. Более того, 26.05.2020 с применением физической силы и специального инструмента ФИО5 в компании других мужчин вскрыл входную дверь и физически выселил ФИО2 с его супругой из спорной квартиры.

Доказательств обратного ответчиками ФИО4 и ФИО8 в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки суд считает необходимым признать отсутствующим право собственности ФИО5 на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>, и признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ФИО5 на указанное жилое помещение, за номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также суд считает необходимым вынести решение о возврате в собственность ФИО4 указанного жилого помещения и восстановлении в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на указанное жилое помещение за ФИО4

Таким образом, заявленные ФИО2 исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5.

Применить последствия недействительности сделки:

Признать отсутствующим право собственности ФИО5 на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>, и признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ФИО5 на указанное жилое помещение, за номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Возвратить в собственность ФИО4 квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>, и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности на указанное жилое помещение за ФИО4.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 октября 2021 года.

Судья М.В. Примак