Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску прокурора города Черкесска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования города Черкесска к Теплякову Анатолию Юрьевичу, мэрии муниципального образования города Черкесска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязании аннулировать егистрационные записи по объекту недвижимости – детского физкультурно-оздоровительного центра,

установил:

И.о. прокурора г. Черкесска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования города Черкесска обратился в суд с иском к Теплякову А.Ю., мэрии МО г. Черкесска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 21.04.2016г., заключенного Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска с Тепляковым А.Ю. на передачу в собственность земельного участка с кадастровым номером 09:04:0101021:60; применении последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возврата сторон в первоначальное состояние; обязании Управления Ресреестра по КЧР аннулировать регистрационные записи по объекту недвижимости – детский физкультурно-оздоровительный центр площадью 70,46 кв.м.

В обоснование указал, что прокуратурой проведена проверка по обращению министра внутренних дел по КЧР по вопросам предоставления земельных участков, прилегающих с южной территории МУП Парк культуры и отдыха «Зеленый остров». Установлено, что земельный участок с кадастровым номером № расположен на территории Парк культуры и отдыха «Зеленый остров» по адресу: <адрес> Указанный земельный участок отнесен к землям, государственная собственность на которые не разграничена и право распоряжения которым в силу ФЗ от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставлено органу местного самоуправления. Договором купли-продажи № от 21.04.2016г. между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и Тепляковым А.Ю., последнему передан в собственность земельный участок площадью 20000 кв.м., стоимостью 878753,40 руб., из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный по адресу: г. Черкесск, пер. Кузнечный, 2-б для размещения помещения для отдыха, детских спортивно-оздоровительных центров, на котором расположен детский спортивно-оздоровительный центр, принадлежащий Теплякову А.Ю. на праве собственности, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2016г. Данный договор является незаконным по следующим основаниям. Согласно сведениям Управления Росреестра по КЧР кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату передачи в собственность определена в размере 41845400 руб. Однако, при передаче земельного участка в собственность Теплякову А.Ю. Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска в нарушение пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ произведен неверный расчет его выкупной цены. Так, согласно п. 2.1 договора № купли-продажи от 24.05.2016г. расчет цены земельного участка произведен следующим образом: 41845400 руб. (кадастровая стоимость) х0,3% (ставка земельного налога) х7 (установленная кратность ставки земельного налога)=878753,40 руб. Покупатель оплачивает цену земельного участка, указанную в п. 2.1 настоящего договора, в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора. Данный расчет не основан на требованиях законодательства, регламентирующего порядок расчета выкупной цены земельных участков. В связи с неправильным применением ставки земельного налога, установленной Решением Думы МО г. Черкесска № 27 от 31.03.2016г. «Об установлении земельного налога на территории города Черкесска» (0,3%, вместо установленной 1,5%) муниципальный бюджет не дополучил 3515014 руб., чем нарушил принцип платности использования земли, установленный ст. 1 ЗК РФ и ст. 61 БК РФ. Так, в соответствии с Решением Думы МО г. Черкесска № 27 от 31.03.2016г. «Об установлении земельного налога на территории города Черкесска» ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, составляла 1,5% на 21.04.2016г. Исходя из условий договора купли-продажи от 21.04.2016г. земельный участок отчуждается под объект недвижимости, имеющий конкретное назначение – детский спортивно-оздоровительный центр. Данное назначение объекта недвижимости соответствует виду разрешенного использования – «спорт» (1,5% ставки земельного налога, а не рекреация – 0,3% ставки земельного налога). Таким образом, на дату передачи земельного участка с кадастровым номером № в собственность Теплякову А.Ю. земельный участок как и объект недвижимости имели вид разрешенного использования «под детские спортивно-оздоровительные центры». Согласно нормативных актов, действующих на дату передачи земельного участка в собственность Теплякову А.Ю., вид разрешенного использования «рекреация, отдых» предусматривал обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности и т.д. Размещение объектов капитального строительства при данном виде разрешенного использования не предусмотрено. Таким образом, ввиду наличия на земельном участке здания с назначением – детский физкультурно-оздоровительный центр, при расчете стоимости земельного участка и передаче его в собственность Теплякову А.Ю. 21.04.2016г. не могла быть применена ставка земельного налога в размере 0,3% как для земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Согласно объяснений кадастрового инженера ООО «Геодезист» ФИО3, не выезжая на место осмотра земельного участка, согласно представленной ему разрешительно документации составил технический план на объект недвижимости площадью 70,46 кв.м., в котором засвидетельствовал существование отсутствующего фактически объекта недвижимости – здания физкультурно-оздоровительного центра. Со слов заказчика объект недвижимости на данном участке не возводился. Впоследствии, выезжая на соседний земельный участок, ФИО3 удостоверился, что объекта недвижимости там не имеется. Также ФИО3 пояснил, что в связи с тем, что здание не было возведено, постановка на кадастровый учет и снятие с учет а объекта недвижимости – детского физкультурно-оздоровительного центра незаконно. Таким образом, ввиду незаконных действий ФИО3, выразившихся в фиктивном составлении технического плана явившегося основанием для государственной регистрации объекта недвижимости и последующем его снятии на основании также фиктивно составленного акта обследования нарушены требования Федерального закона от 13.07.2015г. № «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 39.3, 39.2 ЗК РФ. Начальник Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска Эркенов Р.С. пояснил, что разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдавалось без выезда на место на основании документов, представленных кадастровым инженером ФИО3 Таким образом, должностными лицами Управления нарушены требования ст. 55 ГрК РФ (выезд, осмотр, замеры здания на предмет соответствия проектной документации и расположению на земельном участке) и п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ. Таким образом, договор купли-продажи от 21.04.2016г. является незаконным ввиду фактического отсутствия на указанном земельном участке объекта недвижимости, на дату передачи земельного участка в собственность, а также произведением неверного расчета стоимости земельного участка с кн 09:04:0101021:60. В данном ситуации в отсутствие объекта на земельном участке он не мог быть реализован без проведения торгов, так как ст. 39.2 ЗК РФ отсутствовало преимущественное право на его предоставление. Органом местного самоуправления нарушен способ предоставления земельного участка, установленный ст. 39.3 ЗК РФ, не соблюдены процедуры предоставления участка, установленные статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ, чем нарушены права муниципалитета в финансовом выражении, в части недополученных доходов от продажи имущества на торгах, права третьих лиц потенциально заинтересованных в освоении земельного участка, путем приобретения его на торгах, не установлены основания к отказу с части предоставления земельного участка в соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ, не осуществлен выезд с целью установления использования участка по целевому назначению занятым объектом (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, иные основания – ст. 39.16 ЗК РФ), что свидетельствует о неосмотрительности и недобросовестности при принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность. У стороны по договору Теплякова А.Ю. не возникло исключительное право на получение земельного участка в собственность без торгов. Произведенная сделка и дальнейший демонтаж объекта на участке свидетельствует, что целью покупки участка являлось не использование строения и земельного участка по целевому назначению, а приобретение земельного участка без уплаты его реальной стоимости на безвозмездной основе. Незаконное и необоснованное предоставление указанного земельного участка в собственность Теплякову А.Ю. нарушает права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, муниципального образования г. Черкесска, поскольку ограничило возможность реализации прав неопределенного круга лиц претендовать на аренду земельного участка с кадастровым номером в установленном законом порядке и вовлечению земельного участка муниципальным образованием города Черкесска в оборот в установленном законом порядке. Указанные нарушения также противоречат ч. 2 ст. 15 Конституции РФ.

Определением Черкесского городского суда от 09 ноября 2021 года в качестве соответчика привлечено Управление архитектуры, градостроительства мэрии муниципального образования города Черкесска.

Определением Черкесского городского суда от 21 декабря 2021 года в качестве соответчиков привлечены: ФИО1, Жилищно-строительный кооператив «Парковый», Жилищно-строительный кооператив «Парковый-1», Жилищно-строительный кооператив «Парковый-2», Жилищно-строительный кооператив «Парковый-3», ООО «Специализированный застройщик Парковый-4», и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования Черкесска.

В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнял исковые требования и в последней редакции просил суд признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № от 02.10.2012г., заключенный с Министерством имущественных и земельных отношений КЧР с Тепляковым А.Ю. на передачу в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 17141 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> обязать Министерство имущественных и земельных отношений КЧР возвратить Теплякову А.Ю. денежные средства в сумме 310436,37 рублей; признать недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка № от 21.04.2016г., заключенного Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с Тепляковым А.Ю. на передачу в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> обязать мэрию МО г. Черкесска возвратить Теплякову А.Ю. денежные средства в сумме 878853,40 рублей; признать недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 06.09.2017г. с кадастровым номером №, заключенный Тепляковым А.Ю. с Жилищно-строительным кооперативом «Парковый», расположенный по адресу: <адрес>; признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 06.09.2017г. с кадастровым номером №, заключенного Тепляковым А.Ю. с Жилищно-строительным кооперативом «Парковый-1», расположенного по адресу: <адрес> признать недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 06.09.2017г. с кадастровым номером №, заключенный Тепляковым А.Ю. с Жилищно-строительным кооперативом «Парковый-2», <адрес>; признать недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 09.04.2019г. с кадастровым номером №, заключенного Тепляковым А.Ю. с ООО «Специализированный застройщик Парковый-4», расположенного по адресу: г. Черкесск, пер. Кузнечный, 2-Г; признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 21.12.2017г. с кадастровым номером №, заключенного Тепляковым А.Ю. с Жилищно-строительным кооперативом «Парковый-3», расположенного по адресу: <адрес>, пер. Кузнечный, 2-Д; признать недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 24.05.2019г. с кадастровым номером №, заключенного Тепляковым А.Ю. с ФИО1, расположенного по адресу: <адрес>; применить последствия ничтожности сделок, в виде возврата сторон в первоначальное состояние.

При рассмотрении дела протокольно судом в качестве ответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска, и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора финансовый управляющий Теплякова А.Ю. – ФИО2

В настоящем судебном заседании представитель истца прокурора г. Черкесска Зайчук Н.А. поддержала исковые требования и просила удовлетворить.

Представить ответчика Министерства имущественных и земельных отношений КЧР Утельбаева М.Х. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на доводы письменных возражений, имеющихся в материалах дела.

Представить ответчика Управления градостроительства и архитектуры мэрии МО г. Черкесска Камурзаев Р.В. в судебном заседании также возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на доводы письменных возражений, имеющихся в материалах дела, поддержав ранее заявленное ходатайство о применении срока исковой давности.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте его проведения.

В материалах дела также имеются письменные возражения ответчика ФИО1 с просьбой отказать в удовлетворении исковых требований, в которых также указано, что им по договору купли-продажи от 24.05.2018г. у Теплякова А.Ю. приобретен земельный участок общей площадью 11752 кв.м., с кн №, расположенный по адресу: <адрес>, полностью оплатив по цене, установленной заключенным договором. Прокурором не соблюден срок исковой давности по предъявленным требованиям. У истца имелась реальная возможность провести в соответствии с требованиями п. 3 Приказа Генеральной Прокуратуры РФ от 07.12.2007г. № 195 своевременную проверку соблюдения требований закона при заключении договора купли-продажи земельного участка № 130 от 21.04.2016г. У Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска имелись достаточные правовые основания для применения налоговой ставки в размере 0,3% для расчета цены земельного участка с разрешенным использованием рекреационного помещения для отдыха, детских спортивно-оздоровительных центров.

В материалах дела также имеются письменные возражения представителя ответчика Теплякова А.Ю. на исковое заявление, в которых просит отказать в удовлетворении исковых требований, с доводами которых не согласен по следующим основаниям. Договором аренды земельного участка от 28.12.2011г. №, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и Тепляковым А.Ю., которому в аренду был передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория парка культуры и отдыха «Зеленый остров», площадью 20000 кв.м., с кн № для благоустрой ства прилегающей территории к производственной базе, расположенной по адресу: <адрес>, сроком до 01.12.2060г. Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 29.12.2011г. № Управлением имуществом и коммунальным комплексом мэрии МО г. Черкесска и Тепляковым А.Ю., в договор аренды земельного участка заменены слова «для благоустройства прилегающей территории к производственной базе, расположенной по адресу: <адрес>» на «под рекреационные помещения для отдыха». Постановлением Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска от 08.10.2015г. № в договор аренды земельного участка от 29.12.2011г. № внесены изменения: в п. 1.2 слова «под рекреационные помещения для отдыха» заменены словами «рекреационные помещения для отдыха, детских спортивно-оздоровительных центров». Постановлением Управления от 20.11.2015г. Теплякову А.Ю. был выдан акт согласования со службами города для строительства детского спортивно-оздоровительного центра на территории парка культуры и отдыха «Зеленый остров», на земельном участке площадью 20000 кв.м., с кн №, с видом разрешенного использования земельного участка: под отдых (рекреация) и спорт (рекреационные помещения для отдыха, детских спортивно-оздоровительных центров). Решением Думы от 31.03.2016г. № были установлены дифференцированные налоговые ставки в зависимости от разрешенного использования земельных участков. Для земельных участков с разрешенным использованием «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» на 21.04.2016г. была установлена ставка земельного налога 0,3%. Предметом оспариваемого договора купли-продажи от 21.04.2016г. № являлся детский физкультурно-оздоровительный центр. Земельный участок с кн № на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи имел вид разрешенного использования рекреационные помещения для отдыха, детских спортивно-оздоровительных центров, на момент заключения договора купли –продажи. Тепляков А.Ю. являясь собственником спортивно-оздоровительного центра, имел исключительное право на приобретение земельного участка с кн №. При расчете земельного налога ставка земельного налога была избрана верно, из расчета: кадастровая стоимость х 0,3 (ставка земельного налога) х 7 (установленная кратность земельного налога) = 878753,4. Выкупная цена земельного участка также была рассчитана верно. Договор купли-продажи земельного участка от 21.04.2016г. был заключен в соответствии с действующим законодательство, материалами дела не доказано нарушение явно выраженного запрета, установленного законом при заключении оспариваемого договора. Таким образом, не может быть признан недействительным в силу ничтожности. Правовые последствия, характерные оспариваемой сделке, соответствуют фактическим результатам их совершения, поскольку оспариваемая сделка купли-продажи была направлена на возникновение между сторонами правоотношений по изменению собственника имущества, являющегося предметом вышеуказанной сделки, и фактически привела к передаче имущества новому собственнику за плату. При таких обстоятельствах, считает, что оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 21.04.2016г., заключенного между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и Тепляковым А.Ю. недействительной (ничтожной) сделкой не имеется. Не доказано фактическое отсутствие в момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на земельном участке с кн <данные изъяты> Что касается договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Тепляковым А.Ю. и ФИО1 площадью 11752 кв.м., с кн №, расположенного по адресу: <адрес>, то из п. 4 договора купли-продажи от 24.05.2019г. следует, что на момент заключения договора отчуждаемы объект никому не продан, в судебном споре и под запрещением не состоит, в ЕГРН на дату совершения оспариваемой сделки в отношении спорного земельного участка никаких ограничений и обременений в пользу иных лиц не зарегистрировано. ФИО1 полностью оплатил приобретенный земельный участок по цене, установленной между сторонами сделки. Кроме того, при подаче иска прокурором пропущен установленный законом с рок исковой давности, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

В материалах дела также имеется письменный отзыв представителя ответчика мэрии МО г. Черкесска на исковое заявление, в котором просит отказать прокурору г. Черкесска в части взыскания с мэрии МО г. Черкесска в пользу Теплякова А.Ю. денежных средств в сумме 878753,40 руб., поскольку мэрия МО г. Черкесска не является уполномоченным органом по распоряжению средствами местного бюджета, в связи с чем, невозможен возврат денежных средств, взыскиваемых с мэрии МО г. Черкесска в пользу Теплякова А.Ю.

В материалах дела имеется ходатайство третьего лица финансового управляющего Теплякова А.Ю. – ФИО2 о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также имеется письменный отзыв на исковое заявление, в котором отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, заявив о пропуске срока для обращения с заявлением о признании сделки ничтожной.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий договора. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст.218 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (п.1 ст.1 ГК РФ) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ). Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В ходе судебного заседания установлено и материалами дела подтверждается, что на основании договора аренды земельного участка от 29.12.2011 года № 591, заключенного между Министерством имущественных отношений КЧР и Тепляковым А.Ю., последнему в аренду был передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория парка культуры и отдыха «Зеленый остров» площадью 20000 кв.м., с кадастровым номером № для благоустройства прилегающей территории к производственной базе, расположенной по адресу: <адрес> сроком до 01.12.2060г.

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 29.12.2011г. № 591 Управлением имущества и коммунального комплекса мэрии МО г. Черкесска и Тепляковым А.Ю. в договор аренды земельного участка слова «для благоустройства прилегающей территории к производственной базе, расположенной по адресу<адрес>» заменены словами «под рекреационные помещения для отдыха».

02.10.2012г. между Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и Тепляковым А.Ю. заключен договор № о передаче в собственность земельного участка площадью 17141 кв.м., из земель категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, пер. Кузнечный, 2, под объектами недвижимого имущества: проходная, с кадастровым номером № площадью 15,2 кв.м., склад готовой продукции, с кадастровым номером № площадью 376 кв.м., трансформаторная, с кадастровым номером №, площадью 105,3 кв.м., принадлежащими Теплякову А.Ю. на праве собственности в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 31.08.2011г., о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации: №, №, №.

Постановлением Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска от 08.10.2015г. № 37 в договор аренды земельного участка от 29.12.2011г. № 591 внесены следующие изменения: в п. 1.1 слова «под рекреационные помещения для отдыха» заменены словами «рекреационные помещения для отдыха, детских спортивно-оздоровительных центров».

Постановлением Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска от 20.11.2015г. Теплякову А.Ю. был выдан акт согласования со службами города для строительства детского спортивно-оздоровительного центра на территории парка культуры и отдыха «Зеленый остров», на земельном участке площадью 20000 кв.м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования земельного участка: под отдых (рекреация) спорт (рекреационные помещения для отдыха, детских спортивно-оздоровительных центров).

Договором купли-продажи № от 21.04.2016г. между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска и Тепляковым А.Ю., последнему передан в собственность земельный участок площадью 20000 кв.м., стоимостью 878753,40 руб., с кадастровым номером № из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный по адресу: <адрес> для размещения помещения для отдыха, детских спортивно-оздоровительных центров, на котором расположен детский спортивно-оздоровительный центр, принадлежащий Теплякову А.Ю. на праве собственности, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2016г.

Данный земельный участок с кадастровым номером № был объединен с земельным участком с кадастровым номером № Тепляковым А.Ю. и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № затем разделен на земельные участки с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета.

По договору купли-продажи от 06.09.2017г., заключенному между Тепляковым А.Ю. и ЖСК «Парковый», был продан земельный участок с № (<адрес>), о чем имеется запись регистрации: №.

По договору купли-продажи от 06.09.2017г., заключенному между Тепляковым А.Ю. и ЖСК «Парковый-1», был продан земельный участок с № (<адрес>, о чем имеется запись регистрации: №

По договору купли-продажи от 06.09.2017г., заключенному между Тепляковым А.Ю. и ЖСК «Парковый-2», был продан земельный участок с № (<адрес>), о чем имеется запись регистрации№

По договору купли-продажи от 09.04.2019г., заключенному между Тепляковым А.Ю. и ООО «Специализированный застройщик Парковый-4», был продан земельный участок № (<адрес>), о чем имеется запись регистрации: №

По договору купли-продажи от 21.12.2017г., заключенному между Тепляковым А.Ю. и ЖСК «Парковый-3», был продан земельный участок с №. <адрес> о чем имеется запись регистрации: №

По договору купли-продажи от 24.05.2019г., заключенному между Тепляковым А.Ю. и ФИО1, был продан земельный участок с № (<адрес> о чем имеется запись регистрации: №

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исковые требования обоснованы тем, что стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, была занижена вследствие неправильного применения ставки земельного налога, установленного Решением Думы муниципального образования г. Черкесска от 31.03.2016г. № 27 «Об установлении земельного налога на территории города Черкесска».

При этом Решением Думы муниципального образования г. Черкесска от 31.03.2016г. № 27 были установлены дифференцированные налоговые ставки в зависимости от разрешенного использования земельных участков. Для земельных участков с разрешенным использованием «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» на 21.04.2016г. была установлена ставка земельного налога 0,3%.

Предметом оспариваемого договора купли-продажи от 21.04.2016г. № является детский физкультурно-оздоровительный центр.

Земельный участок с кадастровым номером № на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи имел вид разрешенного использования: рекреационные помещения для отдыха, детских спортивно- оздоровительных центров.

В Управление градостроительства и архитектуры мэрии МО <адрес> предоставлен технический план, составленный кадастровым инженером ФИО3 К заявлению о выдаче разрешения на ввод детского физкультурно-оздоровительного центра были также приложены: акт приемки объекта капитального строительства «Детский спортивно-оздоровительный центр» от 14.03.20216г., которым представленный в приемке объект в объеме, предусмотренном договором и проектной документацией, был принят от генерального подрядчика для подготовки к эксплуатации, выданный генеральным подрядчиком ООО «Промкомпонент»; справка о соответствии параметров детского спортивно-оздоровительного центра по адресу: г. Черкесск, территория парка культуры и отдыха «Зеленый остров» требованиям технических регламентов, выданная ООО «Промкомпонент», и в которой содержатся технические показатели объекта недвижимости: строительный объем – 245м, общая площадь здания – 70,46 кв.м., площадь застройки – 85,07 кв.м.; справка, выданная ООО «Тепловые сети», подтверждающая, что при строительстве здания наружные тепловые сети, находящиеся в ведении ООО «Тепловые сети», не нарушены; справка от 14.03.2016г., выданная ОАО «Водоканал», подтверждающая, что при строительстве центра, водоснабжение выполнено согласно техническим условиям от 05.06.2015г. № 15-248 и проекту при соблюдении всех строительных норм и правил по устройству наружных сетей; справка для ввода в эксплуатацию от 14.03.2016г. № 35-16, выданная ОАО «Распределительная сетевая компания», подтверждающая выполнение работ по устройству наружных электрических сетей к детскому спортивно-оздоровительному центру. Оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод, перечисленных в ч. 6 ст. 55 ГрК РФ не имелось.

Детский спортивно-оздоровительный центр, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № соответствовал виду разрешенного использования земельного участка под ним на момент заключения договора купли-продажи.

Тепляков А.Ю., являясь собственником спортивно-оздоровительного центра, имел исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером №

Выкупная цена рассчитывалась следующим образом: 41845400 (кадастровая стоимость) х 0,3 (ставка земельного налога) х 7 (установленная кратность налога) =878753,4. Таким образом, при расчете земельного налога ставка земельного налога была избрана верно, выкупная цена земельного участка также была рассчитана верно.

Тепляков А.Ю. является добросовестным приобретателем земельного участка, цена договоров была определена продавцом. Расчет цены приведен в договорах. Расчет не признан недействительным, противоречащим нормативным актам. Сделки были оплачены согласно установленной цены.

В материалах дела имеется заключение эксперта АНО Центр судебных экспертиз «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» № 268 от 27.10.2021г., представленного стороной истца, в выводах которого указано, что на территории земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства. На территории земельного участка по адресу: <адрес>, вновь образованного в границах ранее существовавшего исследуемого земельного участка с кадастровым номером № расположен объект незавершенного строительства. На территории земельного участка по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория парка Культуры и отдыха «Зеленый остров», вновь образованного в границах ранее существовавшего исследуемого земельного участка с кадастровым номером №, расположены объекты незавершенного строительства. На земельном участке с кадастровым номером № площадью 2148 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> имеются остатки строительного материала, что может свидетельствовать о ранее существовавшем строении. На территории земельного участка по адресу: <адрес> вновь образованного в границах ранее существовавшего исследуемого земельного участка с кадастровым номером №, имеется объект капитального строительства, незавершенного строительством, а также строительный мусор и обломки строительного материала, которые могут свидетельствовать о наличии ранее существовавшего объекта капитального строительства. На земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория парка Культуры и отдыха «Зеленый остров», имеются признаки возведения монолитного фундамента, а также объекты капитального строительства. На земельном участке по адресу: <адрес>ю 2148 кв.м., с кадастровым номером №, обнаружены факты, которые свидетельствуют о возможном возведении объекта капитального строительства, что подтверждается предоставленными документами, и на котором мог располагаться объект капитального строительства «Трасформаторная подстанция». На земельном участке по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория парка Культуры и отдыха «Зеленый остров», площадью 20000 кв.м., с кадастровым номером № в 2016 году мог располагаться объект капитального строительства «Детский спортивно-оздоровительный центр».

Также представителем истца в материалы дела было представлено заключение эксперта №-Э-21 от 06.12.2021г., выполненного экспертом ФГАО УВО «Северо-Кавказский Федеральный центр судебной экспертизы», в выводах которого указано, что 2015-2016г.г. на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 20000 кв.м., расположенному по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория парка культуры и отдыха «Зеленый остров», объекты капитального строительства либо объекты незавершенного строительства отсутствовали. На земельном участке с кадастровым номером № площадью 20000 кв.м., расположенному по адресу: КЧР, г. Черкесск, территория парка культуры и отдыха «Зеленый остров», признаки возведения или демонтажа объектов капитального строительства, либо незавершенного строительства в период времени с 2015г. по 2016г. отсутствовали.

В п. 74 постановления «О применении судами некоторых положений раздела 1 ч.1 ГК РФ», Пленум Верховного суда Российской Федерации разъяснил, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает прав и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ч. 5 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. ст. 166, 167 ГК РФ, сделка, недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить подученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ).

В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В соответствии с п. 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно статьей 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои.

Для применения ст. 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле. В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Договора купли-продажи земельных участков были заключены в соответствии с действующим законодательством, материалами дела не доказано нарушение явно выраженного запрета, установленного законом при заключении оспариваемых договоров. Таким образом, не могут быть признаны недействительными в силу ничтожности.

Правовые последствия, характерные оспариваемым сделкам, соответствуют фактическим результатам их совершения, поскольку оспариваемые сделки купли-продажи земельных участков были направлены на возникновение между сторонами правоотношений по изменению собственников имущества, являющегося предметом вышеуказанных сделок, и фактически привели к передаче имущества новым собственникам за плату.

При таких обстоятельствах, суд считает, что оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков, заключенных с Тепляковым А.Ю. недействительными (ничтожными) сделками не имеется.

В качестве применения последствий недействительности сделки заявлено о возврате земельных участков, однако земельные участки с кадастровыми номерами №, № в настоящее время расформированы, в прежних границах и площади не существуют, в связи с чем, их изъятие (виндикация) и возврат в муниципальную собственность невозможно.

Материалами настоящего дела также подтверждается, что решением Арбитражного Суда КЧР от 01.02.2021г. по делу № А25-1785/2019Тепляков А.Ю. признан банкротом, введена процедура реализации имущества.

При этом не может не согласиться с доводами ходатайств лиц, участвующих в деле, что истцом пропущен срок исковой давности при обращении суд.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Положениями ст. 197 ГК РФ предусмотрены специальные сроки исковой давности для отдельных видов требований.

В частности, по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной срок исковой давности составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 199 ГК РФ определено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012г. № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось лицо, право которого нарушено, а не тогда, когда прокурор узнал о нарушении закона.

В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Органы, на которые возложена обязанность по управлению и сохранению федеральной собственности, должны были своевременно при наличии на то оснований установить факт выбытия имущества из владения и предпринять меры к защите прав. Передача лицом, осуществляющим полномочия собственника имущества, этих функций другим его органам, течение исковой давности не изменяет.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном ст. 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С учетом указанных разъяснений и на основании п. 1 ст. 200 ГК РФ предполагается, что начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении права и надлежащем ответчике узнал сам обладатель нарушенного права, а не лицо, обратившееся в защиту его интересов.

Как установлено, спорные сделки совершены 02.10.2012г., 21.04.2016г., 06.09.2017г., 09.04.2019г., 24.05.2019г., и течение срока исковой давности по иску прокурора началось с указанных дат соответственно, и поскольку исковое заявление подано в суд 27.10.2020г., установленный п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности истцом пропущен.

Изложенные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о недобросовестном, противоречивом поведении истца и о возможности применения правового принципа утраты права (эстоппель) на судебную защиту (для истца), который выступает гарантом защиты прав и интересов добросовестных участников гражданских правоотношений от недобросовестного поведения других лиц. Являясь стороной в сделке, в которой продавцом является субъект федерации, покупатель рассчитывает на полное соблюдение установленных норм и правил, соблюдение законности. На протяжении более девяти лет органы власти получали налоговые платежи и не заявляли о незаконности сделки.

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения требований о признании сделок недействительными отсутствуют, как отсутствуют основания для удовлетворения иных требований, направленных на приведение сторон в первоначальное состояние, возврате денежных средств Теплякову А.Ю.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований прокурора города Черкесска в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования города Черкесска к Теплякову Анатолию Юрьевичу, мэрии муниципального образования города Черкесска, Министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению по имущественным отношения мэрии муниципального образования города Черкесска, ФИО1, Жилищно-строительному кооперативу «Парковый», Жилищно-строительному кооперативу «Парковый-1», Жилищно-строительному кооперативу «Парковый-2», Жилищно-строительному кооперативу «Парковый-3», Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Парковый-4» о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка № от 02.10.2012г., заключенного Министерством имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики с Тепляковым Анатолием Юрьевичем на передачу в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 17141 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> обязании Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики возвратить Теплякову Анатолию Юрьевичу денежные средства в сумме 310436,37 рублей; признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка № от 21.04.2016г., заключенного Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с Тепляковым Анатолием Юрьевичем на передачу в собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 20000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> обязании мэрии муниципального образования города Черкесска возвратить Теплякову Анатолию Юрьевичу денежные средства в сумме 878853,40 рублей; признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 06.09.2017г. с кадастровым номером №, заключенного Тепляковым Анатолием Юрьевичем с Жилищно-строительным кооперативом «Парковый», расположенного по адресу: <адрес>, пер. Кузнечный, 2; признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 06.09.2017г. с кадастровым номером №, заключенного Тепляковым Анатолием Юрьевичем с Жилищно-строительным кооперативом «Парковый-1», расположенного по адресу: <адрес> признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 06.09.2017г. с кадастровым номером №, заключенного Тепляковым Анатолием Юрьевичем с Жилищно-строительным кооперативом «Парковый-2», расположенного по адресу: <адрес>; признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 09.04.2019г. с кадастровым номером № заключенного Тепляковым Анатолием Юрьевичем с Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Парковый-4», расположенного по адресу: <адрес> признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 21.12.2017г. с кадастровым номером № заключенного Тепляковым Анатолием Юрьевичем с Жилищно-строительным кооперативом «Парковый-3», расположенного по адресу: <адрес>; признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 24.05.2019г. с кадастровым номером №, заключенного Тепляковым Анатолием Юрьевичем с ФИО1, расположенного по адресу: <адрес>; применении последствия ничтожности сделок, в виде возврата сторон в первоначальное состояние – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суда КЧР с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 11.02.2022г.

Судья Черкесского городского суда С.В. Хохлачева