Гражданский кодекс часть 1

Таганрогский городской суд в составе председательствующего Сенковенко Е.В., при секретаре Приходько В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к оськин А.В. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности и взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к оськин А.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры № по <адрес>, прекращении права собственности ответчика не указанную квартиру, признании права собственности за истцом на спорный объект и взыскании судебных расходов: 15200 – уплаченная госпошлина, 50 000 руб.- юридические услуги.

В обоснование требований истец указал, что 21.02.2022г. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры № по <адрес>. Право собственности покупателя было зарегистрировано в установленном законом порядке. В соответствии с п.3.2. договора, цена, за которую продана квартира составляет 1 400000 руб. В соответствии с п.3.3. договора, в подтверждение получения денежных средств в сумме, указанной в п.3.2. продавец передает покупателю расписку в получении соответствующей суммы. Им выполнены условия договора в полном объеме. Квартира передана продавцу. Покупателем условия договора не выполнены, до настоящего времени денежные средства в сумме 1400000 руб. не переданы, что является существенным нарушением условий договора.

В судебное заседание истец не прибыл, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании от 04.07.2022г. пояснил, что ФИО1 не получив деньги от оськин А.В., уехал в Москву и должен был вернуться. Его друг ФИО2 познакомил их с оськин А.В. с целью продажи квартиры и заверил, что деньги он отдаст. В связи с событиями в феврале 2022г., ФИО1 сразу уехал в Литву и попросил ФИО2 забрать деньги.

Ответчик оськин А.В. суду пояснил, что деньги передал продавцу в квартире ФИО2, расписку не брал, так как поверил ФИО2, что ФИО1 его друг. В росреестре также спросили, переданы ли деньги, он пояснил, что все оплачено.

Представитель Управления Росреестра З.Е.П. пояснила, что залог формируется только, если не произведен расчет между сторонами. В п. 3.7 договора указано, что право залога продавца на квартиру не возникает. Поскольку договором предусмотрено, что ипотека не возникает, обязанности устанавливать как проведен расчет между сторонами, не было. Так как правовая экспертиза была проведена, стороны определили, что залога нет, договор подлежал регистрации. В ее полномочия не входило выяснение вопроса о том, как произведен расчет между продавцом и покупателем.

Выслушав стороны, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из представленных суду доказательств следует, что 21 февраля 2022г. между ФИО1 (продавец) и оськин А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № в <адрес>, по условиям которого покупатель приобретает указанный объект за 1400000 рублей.

15.02.2022г. право собственности оськин А.В. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что получение денежных средств в сумме, указанной в п.3.2. настоящего договора, продавец передает покупателю расписку в получении соответствующей суммы.

Также п.3.7 договора стороны установили, что предусмотренные п.5 ст.488 ГК РФ право залога продавца на квартиру не наступает.

23.03.2022г. в адрес ответчика направлено требование о перечислении денежных средств в счет уплаты приобретенной квратиры, либо расторжении договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Порядок производства выплаты покупной цены договором не предусмотрен. Следовательно, исполнение обязательства покупателя должно быть произведено в соответствии с требованиями закона.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

Таким образом, в подтверждение исполнения обязательства по оплате ответчик обязан представить документ, выданный истцом, подтверждающий его исполнение в соответствии с вышеуказанной нормой.

Такого документа ответчиком не представлено, в связи с чем требования истца правомерны, поскольку не представлено ответчиком доказательств исполнения обязательства покупателя по оплате приобретенного недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ и исходя из требований ст. 408 ГК РФ бремя доказывания факта исполнения обязательства лежало на ответчике, вопреки соответствующему доводу кассационной жалобы.

Постановлением Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Указанные нормы предоставляют продавцу, не получившему оплату за проданный объект, возможность избрать способ защиты права либо в виде требования об уплате покупной цены с процентами либо о расторжении договора.

Тем же пунктом Постановления Пленума разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В развитие данной позиции в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) разъяснено, что неполучение продавцом оплаты по договору является его существенным нарушением в контексте требований п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Учитывая, что в материалы дела не представлена расписка о получении денег продавцом, истец отрицает факт оплаты по договору, требования подлежат удовлетворению.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Поскольку исходя из условий договора купли-продажи от 21.02.2022 года, факт передачи денежных средств должен быть подтвержден распиской продавца, в силу ст. 56 ГПК РФ именно на ответчика возложена обязанность представить доказательства исполнения им обязанности по уплате денежных средств.

Такого документа ответчиком не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии доказательств исполнения обязательства покупателя по оплате приобретенного недвижимого имущества.

Учитывая, что удовлетворены требования о расторжении договора купли-продажи, имеются основания для исключения оськин А.В. из числа собственников спорной квартиры и для удовлетворения требований о взыскании судебных расходов, состоящих из уплаты государственной пошлины в размере 15200 руб. Вместе с тем расходы на представителя в размере 50000 руб. подлежат отклонению, так как истцом не представлено доказательств, что они были им понесены.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес>, заключенный 21.02.2022г. между ФИО1 и оськин А.В., исключив оськин А.В. из числа собственников.

Взыскать в счет возмещения судебных расходов с оськин А.В. в пользу ФИО1 15200 руб., в остальной части отказать ( расходы на представителя ).

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме изготовлено 13 октября 2022г.