Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Землянской Елены Станиславовны к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» о признании установленного расчета арендной платы на основании отчета об оценке об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком необоснованным, не соответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды; установлении годового размера арендной платы по договору аренды земельного участка на основании заключения эксперта,

УСТАНОВИЛ:

Землянская Е.С. обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что между ней и Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка № 29450 от 28 сентября 2006 года. Согласно указанному договору истцу передан в аренду земельный участок общей площадью 1010 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: г<адрес> для строительства и эксплуатации жилого дома.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен до 26 июня 2045 года.

В 2006 году размер арендной платы был установлен ответчиком в размере 371 руб.65 коп. Далее на 2012 год размер арендной платы составлял 16 530 руб. 27коп., на 2013 год - 17 439 руб.44 коп., на 2014 год — 18 311 руб.41 коп., на 2015 год- 16 123 руб.98 коп. Истицей указанные суммы арендных платежей за земельный участок уплачивались своевременно.

Согласно п. 3.4. действующего договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях установления коэффициентов связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правововые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающие ставки, значения, коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативном правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется. Изменение механизма (формулы) расчета арендной платы за землю оформляется путем заключения дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы, установленный в соответствии с отчетом об оценке, утвержденным комиссией по согласованию результатов оценки пересматривается не реже одного раза в пять лет. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В адрес истицы поступило дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка, согласно которому годовой размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке №306-15-Р от 14.12.2015 года ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в размере 379 153 руб. 19 копеек.

Годовой размер арендной платы в год установлен ответчиком с учетом индекса инфляции в сумме 403 418 рублей 99 копеек.

Истице не удалось урегулировать спор в досудебном порядке, о чем свидетельствуют возражения истицы, ее претензии и ответы ответчика о том, что не усматривается оснований для признания отчета необоснованным и не соответствующим величине годового размера арендной платы.

Между тем, при проведении расчета ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» допущены многочисленные методические ошибки, технические, несоответствие требованиям и принципам существенности, обоснованности и, однозначности, проверяемости и достаточности, предусмотренным действующим на дату оценки ФЗ РФ от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Перечисленные нарушения, по мнению истицы, повлекли за собой грубое искажение объективной рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды, необоснованное завышение размера арендной платы.

Ответчик направляет в адрес истицы претензии о взыскании задолженности, руководствуясь годовым размером арендной платы, установленным отчетом об оценке №306-15-Р от 14.12.2015 года ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз».

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, положения действующего законодательства, истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать размер годовой арендной платы в сумме 379 153 рублей 19 копеек за земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 16 18:0004 общей площадью 1010 кв.м, находящийся по адресу <адрес> по договору аренды № 29450 от 28.09.2006 года, заключенному с Землянской Еленой Станиславовной, установленный на основании отчета об оценке ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» № 306-15-Р от 14.12.2015, необоснованным и несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на праве аренды. Установить годовой размер арендной платы по договору аренды земельного участка № 29450 от 28.09.2006 года за 2016 год - 22 968 рублей, за 2017 года - 24 208 рублей, за 2018 год - 24 813 рублей. Одновременно истица просила суд взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы в размере 36052 руб.

Землянская Е.С. и ее представитель по доверенности Богушева Е.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили удовлетворить.

Представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону Гончарова С.И. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, полагая, что расчет стоимости годового размера арендной платы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз» произведен верно, соответствует рыночной стоимости, просила в иске отказать.

Ответчик ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» своего представителя в судебное заседание не направил, извещен о времени и месте судебного заседания, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя и возражения на иск, в которых просил отказать в удовлетворении оспариваемого отчета и на пропуск истцом срока на обращения в суд, установленного ч. 2 ст. 446 ГК РФ. Дело в отсутствие представителя ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» рассмотрено судом в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 (ред. от 21.11.2016) "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В судебном заседании установлено, что Землянской Е.С. и Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключен договор аренды земельного участка № 29450 от 28 сентября 2006 года. Согласно указанному договору истцу передан в аренду земельный участок общей площадью 1010 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> для строительства и эксплуатации жилого дома.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен до 26 июня 2045 года.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону направил Землянской Е.С. дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка, согласно которому годовой размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке №306-15-Р от 14.12.2015 года ООО «Межрегиональный центр оценки и экспертиз» об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды в размере 379 153 руб. 19 копеек.

При этом, расчет произведен с учетом того, что объект оценки расположен в Ворошиловском районе г.Ростова-на-Дону, дан анализ развитой инфраструктуры района, анализ предложений по земельным участкам, в том числе и участкам, расположенным в центральной части города, так и по объектам коммерческого назначения, имеется ссылка на наличие коммуникаций, как обстоятельства, имеющего значение при определении стоимости аренды земельного участка, проведена выборка аналогов земельных участков в СЖМ с указанием их рыночной стоимости.

Также к отчету приложена фототаблица с иллюстрацией местоположения земельного участка и строения, расположенного на нем.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.12.2018 г. по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой поручено ООО «ЦСЭ «Прайм».

Согласно заключению ООО «ЦСЭ «Прайм» № 12-С от 29.01.2019 г. рыночная величина годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды общей площадью 1010 кв.м., кадастровый номер №, расположенным по адресу: <адрес>, составляет в 2015 году – 21 465 руб., в 2016 году – 22968 руб., в 2017 году – 24208 руб., в 2018 году – 24 813 руб.

При определении величины годовой арендной платы за пользование земельным участком на праве аренды экспертом проводился анализ аналогов, расположенных в непосредственной близости к спорному земельному участка по <адрес> и др., была сделана корректировка на местоположение, а именно в той части что объект оценки расположен фактически за пределами города, а точнее за пределами его сформировавшейся застройки. В настоящее время данная территория находится в стадии становления и формирования социальной структуры, перспектива заполнения территории необходимой застройкой долгосрочна и не ясна, учитывая геологические особенности данной местности. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с КН 61:44:0011618:15, этажность – 2, стены - пеноблоки. Земельный участок имеет прямоугольную геометрическую форму, с небольшим уклоном, огорожен, обеспечен электроснабжением.

Исследуемый объект окружен незастроенными и застроенными земельными участками под индивидуальное жилищное строительство. Подъезд к исследуемому земельному участку осуществляется по грунтовой дороге, которая через 800-850 м выходит на автодорогу с асфальтовым покрытием – <адрес> Земельный участок расположен в городе Ростове-на-Дону на стыке окраины Северного жилого массива, <адрес> и садоводческого товарищества «Союз». Социальная и инженерная инфраструктура в данном районе не развита.

В соответствии с частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение № 12-С от 29.01.2019 г., выполненное ООО «ЦСЭ «Прайм», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы.

Суд в данном случае не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы № 12-С от 29.01.2019 г. ООО «ЦСЭ «Прайм», проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена, прежде всего, на установление величины рыночной стоимости аренды объекта недвижимости, а также на то, допущены ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В этой связи при определении величины годового размера аренды земельного участка суд не может принять отчет ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 14.12.2015 года № 306-15-р, поскольку специалистами допущены нарушения в части описания объекта оценки, не учтено то обстоятельство, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части <адрес>, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствие общественного транспорта, что, по мнению суда, существенно влияет на стоимость как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО «ЦСЭ «Прайм».

Учитывая изложенное, суд находит требования истца в части признания необоснованным, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчета арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 14.12.2015 года № 306-15-р – подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» о пропуске истцом срока исковой давности, установленного ч. 2 ст. 446 ГК РФ, судом отклоняется, как основанный на неверном толковании норм материального права, в частности, положений ст. 446 ГК РФ, которая к спорным правоотношениям, возникшим между сторонами по данному делу, не применяется.

При разрешении спора в части установления рыночной стоимости аренды (пользования) земельного участка суд полагает возможным принять выводы экспертов ООО «ЦСЭ «Прайм», изложенных в заключении № 12-С от 29.01.2019 г., определив размер годовой арендной платы земельного участка в 2015 году – 21 465 руб., в 2016 году – 22968 руб., в 2017 году – 24208 руб., в 2018 году – 24 813 руб.

В силу статьи 98 ГПК РФ, судебные расходы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям.

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, а истцом были понесены расходы, связанные с оплатой стоимости судебной экспертизы в размере 36050 руб., что подтверждается чеком-ордером от 24.01.2019 г., суд считает необходимым взыскать понесенные расходы за счет ответчиков в равных долях, т.е. по 18025 рублей с каждого соответственно.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Землянской Елены Станиславовны – удовлетворить.

Признать несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании отчета ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 14.12.2015 года № 306-15-р.

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1010 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере: в 2015 году – 21 465 руб., в 2016 году – 22968 руб., в 2017 году – 24208 руб., в 2018 году – 24 813 руб.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений г.Ростова-на-Дону в пользу Землянской Елены Станиславовны расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 18025 рублей.

Взыскать с ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» в пользу Землянской Елены Станиславовны расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 18025 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий