Гражданский кодекс часть 1

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Пресниковой И.А., при секретаре Грибковой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО6 к ФИО1 ФИО7 о признании незаконным требования о досрочном расторжении договора аренды, заключении дополнительного соглашения к договору, по иску ФИО1 ФИО8 к ИП ФИО3 ФИО9 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, коммунальных платежей, освобождении нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском о признании незаконным требования ответчика о досрочном расторжении договора аренды, заключении дополнительного соглашения к договору, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения площадью <данные изъяты>.м. в здании, расположенном по адресу: <адрес>. Подпунктом 1.6 договора была установлена арендная плата в размере <данные изъяты> руб. в месяц. Истец утверждает, что им также у ответчика по устной договоренности были арендованы два помещения : № площадью 18 кв.м., используемое истцом под цех разделки мяса и рыбы и № площадью <данные изъяты>.м. – подсобное помещение, оборудованное под холодильную камеру. По устной договоренности, по утверждению истца, истец оплачивал ответчику ежемесячно по <данные изъяты> руб. за дополнительные площади : арендную плату, коммунальные услуги и электроэнергию и <данные изъяты> руб., установленную плату по договору, а всего за фактически арендуемую площадь в <данные изъяты>м. в размере <данные изъяты> руб. Срок действия договора аренды был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, по утверждению истца, между сторонами была достигнута договоренность о заключении дополнительного соглашения с уточнением площади арендуемых помещений и суммы арендной платы. Истцом в адрес ответчика было направлено предложение о заключении данного дополнительного соглашения, но от ответчика ДД.ММ.ГГГГ. было получено уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Истец не согласен с действиями ответчика, просит суд признать незаконными действия ответчика о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ., обязать ответчика подписать дополнительное соглашение № к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в прилагаемой истцом редакции, взыскать судебные расходы, требования представителем истца были уточнены в судебном заседании.

Представитель ответчика с иском не согласился, ответчиком предъявлены требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., задолженности по оплате коммунальных платежей за тот же период в размере <данные изъяты>., судебных расходов по оплате госпошлины и возложении обязанности по освобождению нежилых помещений площадью <данные изъяты>.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>.м. (гр.дело № было объединено протокольным определением суда в одно производство с настоящим гр.делом №). Свои требования ответчик мотивирует тем, что в нарушение условий договора аренды истец не оплачивает арендную плату и коммунальные платежи, кроме того, истец самовольно занял нежилые помещения площадью <данные изъяты>.м. и <данные изъяты>.м. и не освобождает их по требованию ответчика.

Представитель истца не согласилась с исковыми требованиями ответчика.

Суд находит иск истца обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, требования ответчика также подлежащими удовлетворению частично.

В судебном заседании установлено, что между сторонами 01.12.17г. был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <адрес>. Помещение было передано ФИО1 ИП ФИО3 под размещение <данные изъяты> Данное здание принадлежит ответчику на праве собственности. Срок действия данного договора был установлен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ., арендная плата установлена сторонами в размере <данные изъяты> руб. в месяц и выплачивается не позднее третьего числа текущего месяца. В соответствии с положениями п.2 п.п.2.2 договора, арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, в силу пункта 3 договора помимо арендной платы также обязан перечислять арендодателю плату за пользование электроэнергией (согласно показаний отдельного счетчика) и коммунальными услугами Арендатор также обязан оплатить данные суммы в течении 3-х банковских дней после дня получения от арендодателя акта и счета, в которых указывается размер платежей. Срок предоставления документов арендодателем указан в п.3.2 договора, которым предусмотрено, что арендодатель должен выставлять не позднее ДД.ММ.ГГГГ каждого месяца акт и счет на стоимость израсходованной арендатором в предыдущем месяце электроэнергии и коммунальных услуг.

Положениями пункта 6 договора аренды предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, после истечения срока настоящего договора имеет право при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом арендатор обязан в письменной форме уведомить арендодателя о желании заключить такой договор не позднее, чем за один месяц до окончания срока договора. Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя с возмещением причиненных арендодателю убытков, а арендатор выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях: при использовании здания в целях, не соответствующих настоящему договору ; если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания ; если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа. Договор также может быть расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.

Как следует из представленных в дело материалов, после заключения договора аренды сторонами был подписан акт № от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче истцу ответчиком объекта договора аренды – нежилого помещения площадью <данные изъяты>м., расположенного по адресу: Дмитровский р-он, <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, в которых истец предлагал ответчику заключить дополнительное соглашение о дополнении к предмету договора аренды в виде подсобного помещения №, оборудованного под цех разделки мяса, рыбы площадью <данные изъяты>м., подсобного помещения № площадью <данные изъяты>.м., оборудованного под холодильную камеру, а также изменения размера арендной платы из расчета <данные изъяты> руб. в месяц. На данные уведомления истца ответчик направила истцу уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в связи с допущенными истцом нарушениями, по мнению ответчика, заключающимися в том, что истец осуществлял продажу кроме мяса и рыбы и иных товаров, а также существенно ухудшал состояние здания, т.е. при использовании истцом здания неоднократно срабатывали автоматические выключатели прерывания электроэнергии от электроприборов, которые используются истцом, также истцом заняты самовольно два помещения площадью <данные изъяты> кв.м. (площадь указана по данным технического паспорта ) и <данные изъяты>.м., которые не являются предметом договора аренды.

Суд считает возможным признать требование ответчика о расторжении договора аренды незаконным, в удовлетворении требований истца о заключении дополнительного соглашения надлежит отказать.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Положениями пунктов 1,3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество;3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату ;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является собственностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №6/8 от 01.07.96г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Это означает, что если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор с изложением условий расторжения. Предупреждение о погашении задолженности, если это является основанием расторжения договора, и расторжении договора аренды должно содержать сведения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из текста уведомления ответчика о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.28) основанием для направления данного уведомления послужило, по мнению ответчика, нарушение истцом п. 6.3.1 и 6.3.2 договора аренды, т.е. по мнению ответчика истец осуществлял продажу иных товаров, кроме мяса и рыбы, а также существенно ухудшал состояние здания. Однако, доказательств в подтверждение указанных утверждений ответчиком суду не представлено. Кроме того, уведомление, направленное истцу ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о необходимости исполнения обязательств истцом, предусмотренных договором, а содержит требование об освобождении занимаемого истцом нежилого помещения – предмета договора аренды. Таким образом, ответчиком нарушены положения статьи 452 ГК РФ в части направления истцу письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства, а также изложение предложения о расторжении договора с указанием условий расторжения. Поэтому, суд находит требование ответчика о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.12.17г. незаконным.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с положениями статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение возможным по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Суд считает, что в данном случае законом не предусмотрена обязанность ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды от 01.12.17г. в части указания дополнительного предмета договора и размера арендной платы, ответчик не согласна с изменением договора аренды, поэтому оснований для возложения обязанности на ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение об изменении предмета и арендной платы договора аренды законом не предусмотрено и оснований судом не установлено. Изменения касаются двух помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, в силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Следовательно, требования истца в части заключения дополнительного соглашения суд находит не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

Требования ответчика об освобождении нежилых помещений площадью <данные изъяты>.м. (площадь указана по данным технического паспорта) и <данные изъяты>., расположенных в здании по адресу: <адрес> суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что истцом действительно заняты указанные помещения в здании, в котором расположено и нежилое помещение площадью <данные изъяты>., которым истец пользуется на основании договора аренды, что не отрицалось и представителем истца в судебном заседании. Однако, право на пользование данными помещениями у истца отсутствует, поэтому требования ответчика об освобождении истцом указанных помещений подлежат удовлетворению. Согласно положениям статьи 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Право ответчика нарушено действиями истца по самовольному использованию указанных помещений, предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. является только одно помещение площадью 18 кв.м., расположенное в здании по адресу: Дмитровский р-он, <адрес>, спорные нежилые помещения ответчиком истцу не передавались в пользование, поэтому указанные нежилые помещения площадью 13.2 и 5 кв.м. (размер указывается по данным технического паспорта на здание), расположенные в здании по адресу: <адрес>.

Что касается требований ответчика о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, коммунальных платежей, освобождении помещения площадью 18 кв.м., то данные требования суд находит не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Ответчик, предъявляя исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., ссылается на то обстоятельство, что истец имеет задолженность по оплате арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., по оплате коммунальных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. Действия истца по не оплате указанных платежей, предусмотренных договором аренды, являются, по мнению ответчика, существенным нарушением условий договора аренды нежилого помещения и соответственно прав ответчика, поэтому ответчик просит суд взыскать данные суммы и расторгнуть договор аренды, а также обязать истца освободить нежилое помещение площадью <данные изъяты>.м. – предмет договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с приведенными выше разъяснениями, содержащими в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №6/8 от 01.07.96г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» ответчик обязан представить в суд доказательства принятия ею мер по урегулированию спора с истцом, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ, а также направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств, предусмотренных договоров аренды и предложение о расторжении договора с изложением условий расторжения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчика истцу было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением истцом п.п<данные изъяты> договора, данное требование ответчика признается судом незаконным по изложенным выше основаниям. ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком направлена истцу претензия о расторжении договора по иным причинам, т.е. в связи с наличием задолженности по оплате арендных и коммунальных платежей. В претензии ответчиком не предлагается устранить допущенное нарушение в установленный срок, ответчик предлагает выплатить истцу задолженность и при этом расторгнуть договор, что является нарушением указанных выше норм закона.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что ответчиком не представлено в суд убедительных доказательств наличия у истца задолженности в указанном ответчиком размере. Ответчиком не представлен расчет задолженности, которая образовалась у истца перед ответчиком, по мнению ответчика и которую ответчик просит суд взыскать с истца.

Как следует из текста договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ плата устанавливается в общей сумме <данные изъяты>. в месяц и выплачивается арендатором не позднее третьего числа текущего месяца. Согласно пункту 3.1 договора помимо арендной платы арендатор перечисляет арендодателю плату за пользование электроэнергией (согласно показаниям отдельного счетчика) и коммунальными услугами. Арендатор обязан оплатить данные суммы в течение 3-х банковских дней после дня получения от арендодателя акта и счета, в которых указывается размер платежей. Срок предоставления документов арендодателем указаны в п.<данные изъяты>, которым предусмотрено, что арендодатель должен выставлять не позднее ДД.ММ.ГГГГ каждого месяца акт и счет на стоимость израсходованной арендатором в предыдущем месяце электроэнергии и коммунальных услуг.

Однако, данные обязательства ответчиком – арендодателем спорного нежилого помещения не выполнены, счета и акты, предусмотренные положениями п.3.2 договора ответчиком истцу не выставлялись, доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Согласно п.1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом представлены в суд доказательства оплаты арендной платы и коммунальных услуг. Истцом оплачена ДД.ММ.ГГГГ. сумма в размере <данные изъяты> что подтверждается сведениями о переводе денежной суммы (л.д.21), оплата данной суммы представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалась. Таким образом, исходя из размера арендной платы, установленной договором в сумме <данные изъяты> истцом оплачена арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ включительно. Далее, истцом оплачена арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ. включительно в размере <данные изъяты>. (л.д.240 ), что подтверждается кассовым чеком о переводе денежной суммы. Поскольку между сторонами возник спор по вопросу заключения дополнительного соглашения и расторжения договора аренды нежилого помещения, у истца в период рассмотрения дела в суде, отсутствовала возможность пользования спорным жилым помещением, поэтому истец не вносил оплату после ДД.ММ.ГГГГ., однако это обстоятельство не может служить основанием для удовлетворения требований ответчика о расторжении договора аренды, поскольку истцом арендная плата внесена за период с <данные изъяты>. включительно в размере <данные изъяты>., а ответчиком требования заявлены о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам с ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя истца о том, что истцом вносились арендная плата и коммунальные платежи по книге «показания счетчиков по Катуару» (л.д.272-274), что по мнению представителя истца подтверждается подписью ответчика под показаниями счетчиков, суд состоятельными признать не может, принимая во внимание, что в данных записях нет доказательств получения ответчиком указанных в книге учета денежных сумм, данный документ суд не может принять в качестве доказательства платежного документа.

Таким образом, принимая во внимание, что истцом внесена арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ включительно, требования ответчика о взыскании с истца задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб. суд находит не законными и не подлежащими удовлетворению. Требования ответчика о взыскании с истца задолженности по оплате коммунальных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств наличия задолженности истца по оплате коммунальных платежей ответчиком суду не представлено, также не представлен расчет данной задолженности, в т.ч. показания счетчиков электроэнергии и водоснабжения, обязанность по предъявлению истцу актов и счетов на стоимость израсходованной истцом электроэнергии и коммунальных услуг, которые истец обязан был оплатить, возложена на основании договора аренды нежилого помещения на ответчика, данную обязанность ответчик не выполнила и не представила суду доказательства расходования истцом электроэнергии и коммунальных услуг на предъявленную ответчиком сумму в размере <данные изъяты>., поэтому требования ответчика в этой части удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, оценивая в совокупности все обстоятельства дела, положениями закона, представленные сторонами доказательства, суд находит иск истца обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, требования ответчика о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения площадью <данные изъяты>м. – предмета договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению, оснований, предусмотренных законом, для удовлетворения данной части требований судом не установлено, в этой части иска требования ответчика удовлетворению не подлежат.

Принимая указанные обстоятельства, в силу ст.98 ГПК РФ, требования сторон о взыскании понесенных ими судебных расходов по оплате госпошлины подлежат удовлетворению частично, в пользу истца с ответчика надлежит взыскать госпошлину в размере 150 руб., с истца в пользу ответчика понесенные ею расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.606, 614,615,421 ГК РФ, ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 удовлетворить частично.

Признать требование ФИО1 ФИО11 о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 ФИО12 и ИП ФИО3 ФИО13 – незаконным.

Взыскать с ФИО1 ФИО14 в пользу ФИО3 ФИО15 расходы по оплате госпошлины в размере 150 руб.

В остальной части иска ФИО3 ФИО17 о заключении дополнительного соглашения – отказать.

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ИП ФИО3 ФИО18 освободить нежилые помещения площадью 13<данные изъяты>., находящиеся в здании по адресу: <адрес>

В остальной части иска ФИО1 ФИО19 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, освобождении нежилого помещения, расторжении договора аренды – отказать.

Взыскать с ИП ФИО3 ФИО20 в пользу ФИО1 ФИО21 расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца через Дмитровский горсуд.

СУДЬЯ: